楼市调控激辩：永远不要相信现金

2011年09月13日 07:51
来源：第一财经日报 作者：黄树辉

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号称史上最严厉的房地产调控政策持续一年有余。这一年多来，无论是调控政策本身，还是房地产开发企业、房地产市场以及购房者阶层等要素，都在发生着持续不断的深度调整。

市场和行政双重调控并行，包括限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策等多种调控手段在内的房地产调控一次次加压，传递出政策长期性的信号，政策的严格执行和效果巩固显得更加坚定不移。

一直表现坚挺的房价开始逐渐显现出微妙的松动，市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场有望进一步转向市场力量主导的局面。

房地产企业承担着越来越大的压力，这种压力同时带来房地产企业加速转型和内在价值的微妙变化。商业地产价值日益凸显，工业地产开始异军突起。一方面是跨地域开发、产品创新、现金流掌控、市场营销、持续开发能力等传统价值表现出强大竞争力，另一方面是低碳环保、社会责任、资本运作、保障房建设等领域又成为新的价值“金矿”。

但从购房者对未来的信心来看，这个群体仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面购房者又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性。

针对这种不确定性，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌、建设部政策研究中心主任陈淮、中国社会科学院国际金融研究中心研究员钟伟、世联地产[简介 最新动态]董事长陈劲松、花样年[简介 最新动态]董事总经理兼董事长潘军，以及天安[简介 最新动态]数码城（集团）有限公司总裁戴宏亮在2011第一财经·中国房地产价值榜颁奖盛典上展开激烈辩论。

房企担忧政策摇摆不定

钟伟：在三位房地产企业大佬看来，未来一年或者一年半，最怕的事情是什么？最盼望的事情又是什么？

陈劲松：从我们中介代理顾问这个行业来说，我们跟开发商可能是相反的，我其实最盼望的是更严厉的，或者说是更严峻的市场状况出现，比如说现在叫做价格弹性窗口，降价没人买，什么叫严峻？降价没人买那叫严峻。为什么呢？这个时候行业才有可能整合。而我最怕的是又来一次大的政策摇摆。

潘军：我想开发商的心态很矛盾，说实话，现在从整个政策环境来讲，我同意刚才陈劲松讲的怕的是政策不明，政策相对稳定有利于行业的整体发展和稳健发展，因为企业需要的是稳定的环境。这就需要有一段时间，让大家慢慢地适应，我想开发商盼的就是政策预期是明朗的，这样的话行业就可以走入稳健长期的发展。

最怕的是又一次的大涨或者大跌，这种剧烈的政策或者市场的变革，对于转型企业来讲，这种剧烈的变化可能会带来方向性的迷失或者行业的基础不稳。

戴宏亮：我最怕的也是政策的不延续性和不连贯性。

钟伟：三位企业界老总期盼政策明朗，怕摇摆不定。陈淮主任能不能把政策再明朗化一点？

陈淮：我想说影响房价有几个因素是比较明确的，第一是财务成本；第二是土地价格相对稳定，和随着土地制度的改革调整，但是便宜的不是沿岸的，是远郊区县的；第三是外围的房地产项目的房价会有波动的过程。

钟伟：限购、限贷等政策会放松吗？

陈淮：老百姓希望房子便宜，那你怎么能保证房子便宜了以后你优先买上，而不是让富人更多地买。只有一个办法：继续限购。一方面，限购这件事不仅仅是作为中国的国情，即资源有限以及发展不平衡，另一方面如果宏观调控真的在房价上有所反映的话，我们还需要房价向下行的好处落在那些收入较低、住房更迫切的人头上，而不是像陈劲松这样的有钱人。

政策层面需要反思

钟伟：政策明朗，就是调控的趋势不会改变。请问顾会长，从1998年的房改政策到现在，这么紧锣密鼓甚至一日三变的政策，有没有什么可以反思和总结的余地呢？

顾云昌：应该说有反思，因为任何事物都是第一次碰到，国际形势，1998年亚洲金融风暴、2008年的美国次贷危机，国内的形势变化也是在多变当中，我们的政策如何更加地有前瞻性。我们觉得今天中国的房地产市场问题主要是两个，一个是商品房价上涨过快，第二是保障房严重不足。商品房的上涨过快有几个原因，我想经济学家在这里，我不解释。保障房为什么不研究？除了体制原因以外，我觉得政策层面应该要好好地反思一下。

我们在1998年房改以后，明确提出中国的供应体系是针对不同家庭采取不同的供应政策，当时的政策分三个层面：第一是中等以上收入家庭买商品房、租商品房。第二是为中低收入家庭提供保障房，由于拉动内需的需要，保障房叫经济适用住房只售不租。第三是为低收入家庭提供廉租房。

当时大家共同认为我们的经济适用住房是面向中低收入家庭，而且我们大多数都是中低收入家庭，所以把经济适用住房作为供应主体，当时的态势和现在的保障房一样，全国各地都上报诉求，往下传达，拼命地盖保障房，经济适用住房拉动了中国的经济增长，解决了相当部分的住房困难问题。

但是后来我们在过程当中，是由于我们政策制定的原因还是由于执行的原因，这个都有，发现了什么呢？不少经济适用住房卖给了不该买经适房的人，社会上一片反对声，要取消经适房，在这样的情况下，我们的政策有一个转变、修改。也就是说，在2004、2005年以后，把我们的政策修改成什么呢？我们的经济适用住房不再对中低收入家庭供应，而改为面向低收入家庭供应。这个政策现在看来也要反思的。因为这个政策改变以后出现两大问题，第一个问题是保障房是经济适用住房，越盖越少，因为低收入家庭的比例很少，我们大多数都是中低收入家庭，现在面向低收入就那么一点，5%、10%，实践证明，在后来几年当中，我们盖的经济适用住房的投资比例比我们刚开始大大下降。

第二是中低收入家庭被边缘化，被市场抛弃，被政策甩掉。这两个问题结合在一起就形成了今天的保障房缺失，所以我想在制定政策的时候要好好考虑，但我觉得那个政策从现在看来出台得太仓促，所以导致了在过去几年当中我们保障房盖少了，今天缺课就补课，甚至恶补，从数量上是必要的，但是我们准备好没有，今天面临许多问题需要思考，到底钱从哪儿来、谁来建、怎么建法、保障谁、将来的进出机制、质量问题、以后的管理，这些问题我们准备好了吗？我认为这些都是我们面临的问题，一定要把好事办好，本身是好事，能不能办好，我觉得政策制定的时候一定要深思熟虑。

钟伟：不要绕圈子，能不能直接预测一下，在未来的三个月到六个月，房价有没有可能下降？

顾云昌：从现在来看，通货膨胀压力是房价上涨过快的原因。现在全国没有统一的房价，有的地方肯定要降，有的地方稳中有升，因为房地产市场不像股票市场、不像白菜萝卜市场，有的城市肯定要降，但有的城市恐怕不会降，还会升。总体趋势上，相对平衡，相对过去几年平稳下来。

陈淮：我们假定说深圳市有200万套房，它有个平均成交价，我们今年后4个月卖掉了1000套，它对整个真正不动产的成交价有多大影响、有多大意义!反思政策，我觉得需要四个调整。

第一是城市结构的调整，住房建设、城市化的重心前期主观、客观因素都有，集中在包括深圳在内，上海、北京、广州特大城市，城市结构严重失衡，所以才有了老百姓买不起房，二、三线城市没有发展性。

第二是制度，土地制度迫切需要调整，包括小产权房的问题，不是房的问题，是地的问题，小产权房和房子没关系。

第三是政府作为唯一的土地要素供应者，这种又要调控又要当卖主的制度能不能满足我们这个市场化的需要，又要马儿跑又要马儿不吃草，比如又要深圳市政府修地铁开大运会，又要让地方财政收入来满足除经常性支出之外的盖房子娶媳妇儿，办不到。

第四是调整社会收入分配结构，把这四个政策加起来，别再紧盯着房子本身，这永远解决不了。

陈劲松：刚才陈淮教授说得挺好的，钟伟应该给我们说说关于币值的问题。

钟伟：其实我对房价并不太关注，我可以给一个非常大概的时间，以70个大中城市今年年底国家统计局所能公布的今年全年的房地产价格的大概情况来看，应该是能看到均价大约上升4%~5%，这是一个大概的时间。事实上，降了没有我们不知道，但统计数字应该是这样。从研究金融的角度，我看到日常生活当中非常多的人对金融有严重的误解。

第一是唯现金与狗屎不能持有，尤其不能长期持有，因为在一个快速发钞的时代，每五年货币总量翻一番还要多，持现金有什么用呢？

第二是唯定期储蓄和国债不能持有，因为这两个给你带来的复合收益是非常低的，你选择定期储蓄、选择购买中长期国债，就和选择把自己的钱拱手让人是差不多的，你辛苦挣来的钱每五年送一半，每十年送75%，每二十年你基本上把你职业生涯所挣来的钱都送人了。

第三是在目前快速货币化的情况下，欠钱永远都不值得忧虑，如果你欠了200万的房贷，过了二十年就相当于不到现在的十万。所以任何你欠了按揭，提前还贷的都是愚蠢的，应该坚定不移最远的期限、永不提前还贷。

第四是对中国企业来讲，能从银行借到钱，变成不能大规模提供的企业资产，包括你的技术、厂房、设备、核心团队员工、上下游客户关系以及你的品牌，这都是好的，依赖企业自身的积累，而不依赖外援融资的企业要在中国迅速做大是困难的，只是由于企业的负债不能像居民的负债那样长期放，所以中国企业在高负债率的经营过程当中有一个需要修成正果的机会，但是如果企业不善于利用高负债扩张自己的疆土的话，它就不可能成为一个大的成功的企业。

最后，永远不要相信现金。

陈淮：我得插一句话，通常我很少调侃钟教授，通常的调侃对象是巴曙松，今天他没来只好请钟教授代劳一下。什么叫忽悠？这就叫忽悠。70个城市平均房价有意义吗？深圳今天所有的房子都涨价，统计局说深圳平均房价降了，有没有可能？不仅可能，在未来两到三年内的可能性非常大，一个姚明加一个潘长江，他们平均身高1.78米，潘长江和姚明身高没变化，再多一个潘长江，平均身高就降低，这就叫平均房价。深圳今天卖掉一平方米一万块钱的房子，又卖掉一平方米5000块钱的房子；明天卖掉一平方米一万一的房子，再卖掉两套每平方米5000块的房子，所有的房价涨10%，平均房价降3个百分点，这不是数学游戏，是深圳、广州、上海、北京等特大城市在未来一个短期内郊区化趋势下一定出现的，这才叫房价趋势，简单说涨和跌，这是一大忽悠。

第二，房价的问题从来不看短期，一定要三到五年，你不信，明确无误的我给你判断，你今天把你房子卖了，12月同样的价钱一定买不回来，不信你试试看。这才是房价。我们一定要三到五年过程的头尾相比，房价涨还是跌了。

第三，房价也不仅仅是可以用货币来衡量的，我们刚刚发布的数据，8月份猪肉价格同比上涨45%，如果以后房子不用人民币标价，用猪肉标价，一平方米房子等于多少斤猪肉，那么我们7、8月份以来房价比去年已经下跌了30%以上，你用什么来做等价物的问题。

最后，我赞成钟教授所说的货币的问题，只有2009年有过两个月的物价增长是负的，也就是65年来纸币始终在不停地缩水，所以你打算留给你儿子的时候还是听钟教授的拿实物资产比货币资产更好一点。