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房地产开发企业需要缴纳哪些税？2009-04-21 19:27

房地产开发企业需要缴纳哪些税？ 
2007年07月28日 『福海县地方税务局』  浏览选项：  颜色 默认 灰度 橄榄色 绿色 蓝色 褐色 红色  阅读次数：551

 
     
房地产开发企业主要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地使用税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。
1、营业税。在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。
2、城市维护建设税、教育费附加。城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。
3、土地增值税。房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。
从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。
普通住宅与非普通住宅的划分，按照《自治区人民政府关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（新政发[2005]152号）规定执行，即：建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下的为普通住宅。
房地产开发企业预售或转让房地产取得的经营收入（包括预收款和预收定金），应按规定预缴土地增值税，待开发项目满足清算条件之日起30日内（部分开发项目90日内）到主管税务机关办理清算手续。2006年1月1日以后，阿勒泰地区土地增值税预征率为：①住宅预征率1%；②商住楼预征率2%；③别墅、度假村、综合营业用房预征率3%。
房地产开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对房地产开发企业采取核定征收土地增值税，核定土地增值税征收率为：住宅征收率为1%；商住楼征收率为5%；别墅、度假村、综合商业用房征收率为6%。
（1）依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
（2）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（3）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
（4）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
（5）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
4、企业所得税。房地产开发企业按照规定缴纳企业所得税，计税依据为收入项目减去准予扣除项目，即应纳税所得额，应纳企业所得税=应纳税所得额×适用税率。
房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（1）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
（2）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
③开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
5、土地使用税。在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得 土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。我县城镇土地使用税具体税额标准为一级地段每平方米0.7元，二级地段每平方米0.5元，三级地段每平方米0.3元，四级地段每平方米0.15元。
城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。
6、印花税。房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。
7、耕地占用税。在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。
耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。
8、契税。房地产开发企业为开发房屋取得土地使用权，应当自纳税义务发生之日起10日内，按照规定税率（新疆为3%）缴纳契税。


个人出租房屋需要缴纳哪些税？
个人出租房屋根据不同情况应分别缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、印花税。
1、营业税。个人出租房屋用于生产经营的，营业税税率为5%，应纳税额＝租金收入×5%。自2007年7月1日起，新疆规定个人出租房屋的营业税起征点为月收入3000元。按次（日）纳税的起征点为每次（日）租金收入100元。在营业税起征点以下，个人出租房屋不缴纳营业税。
2、城市维护建设税、教育费附加。个人出租房屋城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。
3、房产税。在县城出租房屋用于生产经营的，房产税按12％的税率缴纳。应纳税额＝租金收入×12%。
4、印花税。租赁双方需要按租赁合同金额的千分之一缴纳印花税，税额不足1元的，按1元缴纳。
5、个人所得税。个人出租房屋以1个月取得的收入为1次，按照财产租赁所得缴纳个人所得税。计税依据为收入减去费用扣除额后的余额，税率为10%。费用扣除内容包括：纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加；租金收入每次不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用；能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，可以从租赁收入中扣除。允许扣除的修缮费用以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。
个人出租房屋个人所得税应纳税所得额＝当月取得的租金收入－缴纳的各项税金、教育费附加－每月最高800元的修缮费用－扣除费用。应纳税额＝应纳税所得额×10%。
个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收。其他各税种的计算方法同个人出租房屋用于生产经营情况相同。



个人转让房屋需要缴纳哪些税？
个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
1、营业税。现行的税收政策是：从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。
个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
个人转让购买5年以内的住房，应纳税额＝售房收入×税率；转让购买5年以上的普通住房，免征营业税；转让购买5年以上的非普通住房，应纳税额＝（售房收入－购房价格）×税率。
个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，到地税部门申请开具发票。但对个人无偿赠与不动产的，税务机关不代开发票。对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，需提供购买房屋时取得的发票作为差额征税的扣除凭证。
2、个人所得税。个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。
住房转让所得，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
房屋原值具体为：商品房房屋原值是指，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房房屋原值是指，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房房屋原值是指，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；城镇拆迁安置住房房屋原值有以下四种情况，（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费，（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费，（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额，（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
转让住房过程中缴纳的税金是指，纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
例如，某人转让自用5年以内住房，应纳税所得额＝住房转让收入－原值－规定比例内可扣除的装修费用－支付银行的住房贷款利息－缴纳的销售税金－合理费用；应纳税额＝应纳税所得额×20%。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定（新疆为1%）。
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，应以财产转让收入减除缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳个人所得税，不得核定征收。
纳税人出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
3、土地增值税。在中国境内出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称转让房地产）的个人以转让房地产的增值额作为计税依据，缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额度×适用税率）。
居民个人拥有的普通住房，在转让时暂免征收土地增值税。对个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实，可以免征土地增值税。
4、契税。个人购买商品住房以购房价格为计税依据缴纳契税，税率为3-5%（新疆规定为3%）。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。契税应纳税额=计税依据×税率。
对拆迁居民重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对超过部分征收契税。土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋所有权交换，交换价格相等的，免征契税。
例如：福海县某人以10万元价格购得一处面积为90平方米的普通住宅，契税税率为3%，其契税应纳税额＝10万元×3%＝0.3万元。由于该居民购买的是普通住宅，符合个人购买普通住宅减半缴纳契税的规定，因此其实际应缴纳的契税为0.3万元×50%＝0.15万元。
5、印花税。个人购买商品房，买卖双方应按产权转移书据适用万分之五缴纳印花税，应纳印花税＝购房金额×适用税率。
6、城市建设维护税、教育费附加。城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。

个人拥有房屋、土地需要缴纳哪些税？
个人在县城拥有房屋、土地涉及房产税、城镇土地使用税等税种。
1、房产税。个人营业用的房产以房产原值一次减除30%或40%以后的余额作为计税依据（新疆规定：房屋折旧未提足一半的，减除30%；房屋折旧已提足一半以上的，减除40%），按1.2%的税率缴纳房产税。个人所有非营业用的房产免征房产税。
房产税应纳税额＝房产原值一次减除30%或40%以后的余额×1.2%。
2、城镇土地使用税。营业用房屋占地按规定级差税额标准征收，我县城镇土地使用税具体税额标准为一级地段每平方米0.7元，二级地段每平方米0.5元，三级地段每平方米0.3元，四级地段每平方米0.15元。个人所有的居住用房及院落用地，新疆规定不征收城镇土地使用税。
城镇土地使用税应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。