韩国太太的告白511影院:陈宝存：与茅于轼等专家对话限购令扩容

  

陈宝存：与茅于轼等专家对话限购令扩容

观点实录

　　8月31日上午10点，搜狐焦点以“限购‘扩容’——房地产与地方政府之殇？”为主题，特邀著名经济学家茅于轼，以及房地产业内“名嘴”：联达四方机构总裁杨少锋、高策顾问机构董事长李国平、亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存，共话限购令对于行业以及地方政府的冲击。

   

【主持人】：感谢各位领导、各位专家光临我们的节目。我首先介绍一下我们的各位嘉宾：
　　著名经济学家、天则经济研究所所长 茅于轼
　　亚太城市发展研究会房地产分会会长 陈宝存
　　联达四方机构总裁 杨少锋
　　高策房地产顾问机构董事长 李国平
　　我们今天请到了经济学家、房地产各环节的专家，具有开发商背景的专家，共同就我们今天的问题进行探讨，也感谢各位领导、各位专家的到来。我们今天的话题叫做限购令的“扩容”，房地产与地方政府之殇。我们为什么在这样一个开学之际、在往年看似繁花似锦的时候选择这样一个话题，就是因为今年的房地产发生了一些变化，政策面、消费面都起了一些波澜。有朋友说好象我们大家都不高兴。大家都不高兴我们可能就是某些环节出了问题。
　　先从微博上一个信息开始。廊坊政府明文规定，禁止房地产各种形式的广告宣传。停止房地产的各项广告宣传。这样一来，限购房就要限售了。这样一个时间段很有意思。首先请茅老师给我们讲一讲，茅老师在保障房上面有很多值得我们思考的观点。在这个基础上希望茅老师给我们讲一讲在目前的时间段，先够也好、限售也好，对于房地产行业，您作为中国著名的经济专家，给我们行业把把脉。目前的状况属于健康，还是属于艰难的逾越障碍，或者是在走下坡路？    【茅于轼】：我有几点看法。首先，我觉得我们的房价太高了，应该采取措施。其次，解决房价的问题应该从基本来解决，限购可以减少需求，房价肯定会降。但是这不是一个根本的板块。从基本的立场来讲，我不赞成限购。我觉得应该鼓励大家买房。我们国家要调整经济结构，要扩大内需，这个内需是很大一个内需，所以限购不对。应该采取的一些措施没有采取，比如说现在通货膨胀率这么高，银行利息这么低，大家存钱在银行每时每刻都在损失，那就拿钱做商品房，你还要拿钱出去买东西，他不买房就买别的。有害于宏观调整扩大内需。
　　从根本上讲，政府限制老百姓用钱，这是有很大问题的。因为我们国家要变成一个市场经济国家，世界贸易组织规定我们不是自由经济，其根本的原因就是你的钱有很多限制，你不是一个自由经济。在计划经济的时候什么都要票，粮食、手表、茶叶都要票，那就不是市场经济。我们目前这些问题都解决了。但是我们还有几个很重要的是你不能自由买卖，因此WTO规定我们不是自由经济。
　　我们要往市场经济走，是扩大钱的使用范围，而不是限制它。宪法讲，钞票是国家发的，你得保证这个钱是有效的。发了之后，不让买车，不让买房，这不让买，那个不让买。从宪法上讲不通。房价高的原因是大家有钱不怕你房价高，再高我也买不起。很多人认为我买不起房，房价这么高是开发商抬高了。这个想法非常的错误，开发商当然想抬高，但是没有人买他怎么抬得上去？高的原因就是买的人不怕贵。这个原因背后是贫富收入差距大。有的人确实买不起，但是也有很多人买得起。要不然房价怎么会贵上去呢？所以，你在房价上面直接压他，吃错药了，不是房地产的病，是收入差距的病，你那个病不吃药，让房地产吃药，当然不解决问题。
　　另外，现在贫富差距很大，有些人非常有钱，你要让他的钱有地方投资，能够得到回报。而这个渠道是堵塞的。现在我们很多投资机构不让民间参与，因此只有买房子一条渠道。当然房价高还有别的原因。供给少，需求高，当然价格就上去了。还有一条原因，大家买房不是为了住，是为了炒作，为了投机。这两三年里面，北京房价差不多涨了一倍，干什么活也没有这个赚钱来得快，大家都去买房，这个要想办法纠正。你买卖房大部分的收入都要交税，我们现在没有这样做。我们现在弄房产税，房产税不是办法。房产税一个小的地方也是合理的，但是靠房产税抑制投机，那不是一条路。他赚钱的大部分应该是收成税，有这些措施，房地产的问题解决了。现在我们的问题是吃错了药了，不是房地产的病你让他吃药。这是我的看法。

　　【主持人】：上次参加国新办的一个会议，解释新国八条，其中讲到了，我当时提问齐济部长，我说省会城市也有差异，内蒙的省会，呼和浩特怎么和施加长比？他也提到了要量度吃药，不能在低血压的地方吃降压药，但是这个度一直没有一个判别。茅老师说的，可能还不是房地产，是经济的问题。因为国家诸多政策的变动。我们这里有一个数据，我们最近在对房地产各大企业进行跟踪。我们发现在近三年，他们二三线城市对他们业绩的贡献率急速攀升，特别是恒大，他的贡献率是极高的。二线市场消费金额270亿占比63%。在恒大前三年是不可想象的。二三线战略明显是一个各大房地产企业排兵布阵、积聚资源的共识。这个问题我想问李总。现在二三线有没有限购？您是从市场上来的，开发商目前二三线城市战略当遇到了限购令扩容的情况下，有没有这个解决方案？
   【李国平】：从客户的角度来看，无论是万科还是前一百强的，一线城市已经饱和了，北京即使有地也是五环以外。当一个企业开发商、开发企业从几百亿要往千亿走，这一点某种角度上也是中国房地产大发展的写照，可能也是泡沫的一个印证。可以有那么多的千亿企业，万科已经是世界上最大的，还有很多人要比着万科发展。早四五年的时候大家动作已经走得很快了，到二三线城市。
　　今天对于万科来说，前一百位的企业，他们能够有业绩的增长，五百亿到一千亿，规模不用涨，价格翻一倍就可以了。万科两三百亿也就是几年前的事。在这个过程中二三线城市一定是他们重点的市场布局。尤其在一线城市今年受到调控，销量急剧下降的情况下。二三线城市今年一到六月份是量价齐升，尤其是七月份，当国务院说要对二三线城市也进行限购扩容的时候，再一次的爆炸。我开玩笑，应该给国务院发佣金，这绝对是一次很好的刺激。接下来的二三线扩容也是政府调控失误的一个延展。一线城市我管住了，起码他们认为现在是管住了。只不过接下来是巩固成果的问题。二三线城市要进攻了，因为二三线城市仆上来了，价格涨势堪忧。
　　所以要进行进一步的调控。既然证明了在一线城市以往所有的调控政策都无效，只有先够看来是有效的，那我就照单抓药。问题肯定是地方政府是有抵触的。原因很简单，就是你要我发展地方经济，你又让我建保障房。我钱从何来？而且一线城市的限购情况已经显露出，起码量是下来了，开发商拿地的意愿下降了，土地的储备接下来很可能卖不出来好价钱。甚至很多二三线城市或者四线城市在偏远地段卖不出去了。不仅二三线城市，一线城市，像北京，我们现在很多数据是靠猜的。我说中国真正最大的房地产商不是万科，是北京政府。
　　房地产，既包括房产，也包括地产，万科一千亿，北京1600亿。而且他也很懂控盘，形势不好的时候我先不卖，北京国土中心是地产商，他是最大的。即使是这样，据说他在土地储备上的贷款两千多亿。今年如果卖不到1600亿，他怎么还钱？北京还算是有钱，那么多土地放在那里不愁卖。二三线城市的地方政府就缺钱缺得厉害了。地方的融资平台据说是十万亿，现在还要允许他们继续来扩容，来做保障房，拿什么还？这个矛盾是很明显的。地方政府不能逼着我只干一件事。或者为了争荣誉的，我就限购了。我觉得这个谈判的过程会很长，要看表现，你是为了在这一任上把事干好。还是说这一任我马上要换届了，我不管了。二三线城市换届换得差不多了，马上新的要考虑五年怎么干。不会今年博一个表现，明年就升了。
　　二三线城市的扩容有没有必要，限购肯定是，你说要违法也好、不合理也好，肯定是有问题的。但是我们现在一定是用一个错误在掩盖另外一个错误，房地产的问题既是整个经济的问题也是结构问题。我们这已经讲了四五年了。我一直在提一个观点，房地产要解决问题，一定是高端商品房要市场化。你限购可以，因为限购不是说不人让买房，是不让人多买。普通商品房，90平米以下，北京可以扩展到144平米以下永远限购，哪天都不能松。就是不能让投资和投机的市场进入到这里面。因为这是跟白领、跟首次置业者、跟年轻人的购房利益是息息相关的。现在年轻人为什么要买房？他要赶上财富增值的列车。如果房子现在都在跌，谁去买？这是很关键的。
　　所以我觉得普通商品房要限购。高端商品房，你让他去美国买，不如让他在中国买。土地要卖出去，卖出好的溢价来。普通商品房要限购，要非市场化。第二，保障房要合理化。一个，量不要那么大，3600万套，要不就吃不饱，要不就撑死。任志强说都没有那么多工人来盖。土地又必须要卖高价，这又是一个死结，允许他挪用公积金，地方平台已经是一个大窟窿了，发改委说，只要你建保障房，我同意你继续贷。今后这些问题都要出来的。第三，土地价值还是要最大化，既然你认为土地是全民的，是非常重要的政府掌握的一个资源，你说不让他去卖高价，他怎么获得一个好的收益？只不过不要在普通商品房上卖高价，在真正的商品房上应该卖出高价，钓鱼台30万一平米，你让他卖吧，30万美金一平米也可以。在这种情况下限购应该是结构化。不要再一刀切了。普通商品房可以限购，高端商品房不要去限购，郊区不要去限购。包括北京既然你限购完了以后，廊坊为什么要限购？你让北京的需求能够释放出去，同时把河北的经济也带动。
　　你这样围追堵截，他本来要到廊坊买房，你一限购，他又回北京了。这都是脑子进水，吃错药的人。二三线可以限购，但是一定要结构化、一定要有手段。所以要进行适当的调整，我觉得在二三线城市的问题，必须面临这一届政府在2013年还是会继续维持稳定。现在的调控，这个药绝对不是治病的药，是化疗的药，维持你暂时不要恶化的药。我们现在就是维稳。我说过，现在的调控是中国最大的维稳工程。整个的结构和思路和维稳是一样的。没有人治本，我就是治标的，我就是现在别出事。时间换空间，以后能不能解决不知道。在这样的思维里面一定要清醒，二三线肯定还要惯性扩张。
　　现在很多人拿了两千亩，现在大家的思路是说，这个地方以后是二三线，以后会像一线一样。现在某个地方不成熟，就会类似于北京以后的望京一样，大家这种思维很可怕。认为二三线一定会成长为一线，偏僻的地方一定会变成市中心。我认为现在二三线的调控给大家敲了一个警钟，大家不能只求惯性的发展，只求规模。那样一定是会出问题的。包括有些城市只限市区、不限郊区。济南量价齐跌，但是青岛量上去了，但是价格下来了。青岛就是只限市区、不限郊区。
   【主持人】：这次我们提出了中国城市化进程的悖论。限购、限价、保障房建设，保障房建设现在是占用大量资源的。而城市化进程又是我们这一轮城市发展的主题，多少个城市在扩，在爆炸性增长。最近我老家安徽的巢湖要把它一分为二，一部分给河北，因为河北要成立一个千万级的城市，不够地方。另外一个放到芜湖，芜湖属于安徽双河战略的核心。成为一个城市扩张，在城市扩张中怎么办？还是靠建房子、建商业、移民、做商业区、做新城区。如果遭遇限购的话，或者遭遇一刀切式的限购。先不问消费者怎么样，作为开发商陈总，您认为应该是什么样的？
   【陈宝存】：限购这个问题，我这几年一直在媒体上面发表了很多的观点。09年《蜗居》热播之后，我写了一篇文章，要限制80后买房。80后以他们现在的生活收入水平，如果审贷严格，是不可能买得起房的。更多的是用家长的收入，包括首付款也可能完全是亲戚借的。但是如果不是采用现贷这种脑子进水，我说的是脑子进了一太平洋的水。你要是在技术层面上有一定的限制，我觉得是可以的。审贷方面严格。　　美国次贷危机最大的问题是审贷方面和金融衍生品。贷给了不具实力的人。中国一直是惜贷的，但是对80后的群体并不是特别的严格。我也主管过销售。在做的时候，我们认为做出来的收入水平有很多是虚假的收入。当时我提了这么一个观点。当时还有一个观点就是转变居住理念的观点。现在这些政策基本是转变居住理念，转买为租，限购。跟我09年说的是两回事。　　刚才你在茅老师回答问题之前你提了廊坊的限售是怎么回事。我再廊坊呆了一年半。廊坊、燕郊、香河是焦点。怎么规避这些限购的呼声？只有限价。香河限价，廊坊要限价，让媒体一公布又给打回去了。限价是为了规避限购。河北情况比较特殊，发展环京津也是河北现在的战略目标。也是常务副师长赵勇抓的主要问题，环京津，分流京津人口。北京和天津必然往外发展，廊坊和涿州必然要发展。河北省现在廊坊房价的增长，基本上主城区，我09年刚开始去的时候，六千就已经不错了。现在都到七千、八千、九千。为什么这样？拆迁成本涨了一倍多，这是不是应该考虑进去？　　09年我到廊坊的时候，廊坊市的拍卖也是150万一亩，后来我离开，2010年10月份我离开，那个时候拍卖基本上稳定在350万一亩。原来拆迁这一户给你150一平米，现在不是这样了，现在廊坊、河北省的拆迁基本上都是按你的宅基地面积给你换平米。我们在廊坊准备搞5760多亩地，我们在具体收购的过程中，那个村一户是一亩半的土地，按照廊坊和河北省的拆迁条件，我应该给他一千平米的商品房。所以廊坊的土地成本是成倍的翻了一个大番。他的房价从四五六千，调到七八九千，这是合理的增长。　　二三线城市主要的问题就是因为拆迁成本这几年的高速成长。我这几年做一级开发，所以我这方面的研究比较多。廊坊要完全的先够下去，就会造成08年河北省的市场形势。河北省08年除了廊坊和石家庄卖了地以外，其他的九个市一块地都不让卖。他连土地收储的能力都没有。现在城市化发展和房地产发展存在一个悖论。　　城市化发展要离开房地产的发展是完全不可能的。打一个比方。去年大望京拆迁，拿出了高价地，才开始了2010年的两个调控，但是大望京收储成本是50亿给老百姓补偿，57亿一级开发成本，10亿行政部门。我们在廊坊的项目，09年士邦唯利是给我们做测算，整个项目我们要花89亿能收储完。给居民回迁22个亿，给收购土地22亿。但是我09年算帐的时候，他是09年4月份做的。我去了以后在算帐的时候，居民回迁他定的标准太低了。居民回迁22亿我调整到50亿。再加上征地的成本，征地11万一亩，加上这两个村的拆迁，加上管网配套的40多亿的成本。这让我们调整到了将近150多亿。后来我们能够出让的土地只有2000多亩地才能出让。还有20%是工业用地，是赔钱做的。最后能出价值的只有2000多亩地能赚钱。从来不会去算他花了多少钱。廊坊这个项目当时政府跟上海实业签的协议，就是80%的土地溢价收益返还给你们。剩下的20%返还给万庄去做保障房。地方政府在这个项目上一分钱不想要。但是他为什么要搞？新城区建设，所有的工厂建起来以后他有稳定的收入。很多地方政府在做这一块土地的时候并没有想到拿收益，就是为了把这个做出来。大量的工艺用地他还是赔钱做的。富士康想上廊坊，可以，地给你免费，你们先收购过来，给富士康这块地不要钱了。谁花这个钱？打到商业金融住宅上面去。整个说起来是几千亩地，用于商业兴开发的就是两三千亩，这个才出钱。这就是拍卖价格高涨的原因。工业用地呢？比如说廊坊，350万土地出让的时候，工业用地25万。收购这一块地得200万。这些东西一定要有一个全盘的考量。我在说这个话题的时候，有一次验盘也是完全借鉴了这个观点。　　地方政府对于房地产开发，对于金融性的用地他是想多出利益，但是他要管管网配套和建设，我们建一个公园600亩，商业用地800亩，这些都是不出钱的。这些都需要商业金融和住宅用地才能出来，包括城铁。财政部有一个数据，他只有09年有数据，土地出让净收益，1.59万亿那一年，土地出让净收益是1900多亿。他花到那去了，或者是成本高昂，我就不深究了。但是土地财政有大量的成本是用于收购土地、拆迁安置，管网配套设施，污水处理厂、变电站，这些东西一定要考虑进去。　　我们现在目前国内为什么建设发展这么快？而且是任何一个城市都发展得很快，还是得益于房地产、商业金融和住宅用地的发展。卖出来的土地高价，你才能返回来弥补地方的管网配套的支出。这方面是完全合理的。能不能改变这种形式，做梦他也别想改。我一直跟行业内的很多专家一直都是唱反调的。这些东西是改变不了的。因为你要是改变这些东西，地铁也别建了。城市管网道路也别建了。倒退十年，有多少城市能建地铁，现在又有多少城市能建？卖地又有什么不对？土地财政又有多少恶毒的？没有。几乎所有老百姓都在享受现在北京城市建设发展。　　【李国平】：他在城市建设的支出方面还有很大，国开行贷款，现在还倒不过来。　　【陈宝存】：城市要发展，尤其是初期还有那么大的空间，还有那么多的市场需要发展。现在还有三千块钱房价的。我前一段时间说中国的房地产市场还有白银三十年。    【主持人】：杨总是新进的开发商，拿地。我听说您在海南拿地，这个地方好。以三亚为首的海南诸多中国的房地产明星城市在这一轮先够里，您看它的机会在什么地方？   【杨少锋】：海南这个省原住民比较少。第二，它是旅游资源最丰富的一个区域。比如说夏威夷，你让它发展工业，可能吗？比如说海南，如果它不走旅游这条路子，他走什么？他的老百姓要靠什么来生活？你在这边建工业项目？引进大量的工厂，他的运输成本有多高？它的各种配套要做多少？所以海南作为国际旅游岛的定位，是经过二三十年的摸索给自己找的一条出路。在这样一个省份，本身原住民的经济收入相对低，又没有工业、没有其他经济收入的基础上，你把他限定于本地人，他不可能发展。
　　所以我们认为对中国的限购，现在有同样一个问题，眉毛胡子一把抓。我的政策是没有区别的。北京我认为该限，因为再不限这个城市要瘫痪了。我们现在每一天耽误在路上的时间要多少？今天我们到这里，我们几个人加起来起码花了五个小时在路上。在北京这样一个大的城市，靠着北京的张家口多少年一直在给北京供水？如果这个城市再没有节制的扩容下去，要付出沉重的代价。我们看到的是光鲜亮丽的高楼大厦，可是看今年的几场大雨。我很反对政策一刀切。李总说了，这就是维稳来看，这不是一个经济问题。所以海南我看好它的发展。因为在中国真正在赤道的就是这样一个地方。它的旅游资源，东北的你让他冬天就要猫在哈尔滨忍受零下17度？
　　【李国平】：三亚应该是全国的三亚，你不应该限购，本地居民你就让他住保障房就行了。豪华住宅你有钱就买吧。你一限整个海南就没戏了。
　　【杨少锋】：现在我们回过来想限购的目的是什么？限购的目的就是一条，叫以时间换空间。他的目的是为了限购完之后，他的市场处于沸点的市场，我先给你降温，降温之后我政府赶紧建保障房。保障房上市的时候，限购放松，这个时候政府就会说，老百姓可以买保障房，你不用挤到商品房市场。这是政府的初衷。但是现在变味了。变成了他的目的就是限购降房价。我认为降不了房价。因为很多开发商他敢降吗？
　　【李国平】：有降的了。润峰50%，但是他原来报价报得很高。
　　【陈宝存】：去年京贸就是这样干的。
　　【杨少锋】：前不久通州降价的东方玫瑰，他很尴尬。如果他这个楼房在两年前开盘，价格卖得比现在高。他以为会有很大的成绩，但是结果不是这个成绩。
　　【李国平】：润峰两万八开盘的时候只买了一两套，如果卖了二三十套，你退还是不退？
　　【杨少锋】：很多开发商降价了就没有人买。首先，老百姓买得起吗？现在老百姓买的资格都没有了，怎么买房？第二，我们是不是一定要以牺牲销量为主？因为你一旦牺牲销量就必然面临一大堆的问题。比如说土地财政问题，比如说地方政府税收问题、关联产业的问题。我前两天在一个论坛上跟网友交流，有一部分说，有一些媒体说中国房价应该跌50%。我说跌50%是什么结果？中国可能90%的开发商破产。中国所有的银行马上评级降到最低。我们有70%的民工失业，这些是我们应该看到的吗？我觉得理想的调控结果应该是价格下来了，成交量上去了。所有想买房子的人买得到房子。
　　我前不久在福建浙江走了一趟，那里很多的企业老板，他们贷款根本不是用在放在自己的企业经营。我问过一个做出口的企业，他出口的产品是机电设备，他出口的毛利4%。加上出口退税7%的利润。他说现在我的人员成本在急剧上升，招不到民工。电不够，材料成本上升，我今年要开工肯定赔钱。但是他照样在运转。这个钱干吗？这边从银行贷出来的款，那边以3分的利息贷给房地产公司。现在浙江福建，包括江苏广东有大量制造企业以制造企业的名义向银行贷款，贷款完了以后去做高利贷。哪一个做老板的脑子进水了？一千万的钱投在公司，可能赔钱，我只要把这个钱从我的口袋里面掏出来给李总，每个月可以拿5、6倍的利润，我干吗要那么辛苦去生产？所以现在我们调控的政策又造成了另外一个恶果，实际上使得房地产业出现巨大的资金缺口。现在我们融资的成本，银行给开发商贷款都是15%，基金现在的融资成本没有低于20%的。金融机构贷给开发商的钱都是25%的利息了。谁会去做只有低利润的生产？这就造成了另外一个很可怕的现象。
   【李国平】：刚才陈宝存讲的是土地成本推高房价，你讲的是资金成本也在推高房价。   【杨少锋】：房地产以前是因为发展太快了，成为吸血的，现在它缺血，也来吸血了。这个如果不改变，整个制造企业会拖垮。这里面还带着第三个很可怕的问题，我这次出了一本书，我描述了一个很重要的，很多人现在从05年开始到现在，我们看到很多制造企业的资产都在5倍、10倍的增长。销售额翻一倍。利润，五年时间利润上涨了不到10%。原来这个企业资产在10个亿的时候，你的利润是一个亿。现在资产翻了10倍，变成100亿，可是你的资产只翻了一倍，是两个亿。大量企业资产的增长不是来自于他的销售收入，不是来自于他的生产规模，来自于他的土地。所以，这种土地价格的上涨评估完之后，当这一百个亿评估完抵押给银行，他就可以融到更多资金。这些资金投在原有行业里面不可能产生这么大的，他不需要那么多钱。这个钱又回归到房地产。这是中国经济最可怕的问题。
　　这十年时间，房地产的发展带来一个变化，我们整个社会，资产规模在不断发展，利润没有提升，意味着单位效率降低了。意味着资金回报率低了，资金自然而然会去寻求高回报的。又回到房地产业，所以最后的结果是整个经济失衡了。不是房地产的问题。茅老师说的，不是房地产的病，你的药吃错了。现在社会效率低，整个资金的价值低。这才是我们真正中国经济的问题。所以我觉得调控，我们的目的是为什么？我们限购令再扩大到三四线城市，结果一定是房地产的贫血和灭亡。我可以给开发商贷款，我把基本利率翻一倍，一定会有很多开发商愿意找银行借钱，他绝对不愿意借高利贷。
　　现在政府是在鼓励房地产。鼓励所有的不劳而获。买房子的人也是，五年之前我来北京，我这个时候有一百万，我拿去买房子，跟投在实业上，现在一定是买房子的人挣得多，而且是几倍。造成了大量干活的人没有挣钱，投机的买一个房子的人挣钱了。所以房地产该不该治？该治，因为不治它可能把我们的经济拖垮。但是绝对不是这样治的，眉毛胡子一把抓。限购的目的应该是成交量大，价格下来。但是现在价格没有下来，成交量萎缩。关联的产业受到非常大的影响，开发商资金缺口，催生了高利贷，高利贷导致实体经济被抽走，实体经济的问题又暴露了。一团糟。所以我觉得对于限购政策的扩容，我本身持反对意见。
　　【李国平】：问题是怎么处理它，简单的压，就像某一个应该学家讲，火山上盖石头，你盖得越多最后爆发的越厉害。如果火山天天小喷发，就不会有大喷发。
　　【杨少锋】：去年周小川提出来，中国现在庞大的流动性，要筑池子，你要把那么多货币融到这个池子，必须有两个前提，第一，池子够大，装得下两万亿。第二，一定是老百姓人人可以参与，而不是少数人玩的游戏。高铁，是政府投资的，跟老百姓没有关系。所以我们自然而然选择了楼市，这是真正根源的问题。现在中国所有挣钱的行业基本上都被国家垄断，庞大的民间资本没有出路。银行的资金都是倾向于给这些政府，民营企业都是贷款难的。他自然而然造成了社会上的资金没有地方其。
　　中国要治房地产，最根本的是挖河道，而不是筑池子。应该给其他行业一些支持，放开，让民间资本可以进入，现在民间资本进入不了，哪一个老板手上如果有三千万的资金，你拿去做什么？你没有地方投。你是开工厂？你开什么工厂？开什么店？只能投房地产，只能炒股。你这两个池子再怎么筑，也不可能让老百姓把所有钱都投进去。现在最核心的应该是调整经济结构、开放民间资本，让民间资本可以进去。
　　【主持人】：杨总刚才说到了资金的效率。以前金研石老师提过，他算过中国的钞票效率，一美元和中国亿美元的钞票效率，大概相当于美国一美元效率的40%。同样这么多钱，我们资本的效率不好。
　　【李国平】：但是美国效率太高了。
　　【主持人】：我们去年的GDP不到美国的40%。但是我们GDP拿什么换来的？我们使用了全世界40%的钢，46%的煤炭，还有水泥也是46%。人家国际上为什么对中国有很大的意见？我们本身经济增长模式，就是一种非常粗放，我们是在大量能源、大量资源的消费基础上。
　　【李国平】：人家设计一个衣服就有很多GDP了，我们要耗电、耗能源。
　　【陈宝存】：这需要一个过程，你不可能一下子达到美国那种条件。

　　【主持人】：现在有一个词比较热，债务危机。房地产地方政府和中央政府的关系问题。现在地方政府可能陷入债务危机了。
　　【杨少锋】：现在最危险的云南，云南现在几条高速公路已经说了，我还不了钱了，我只能还利息。

　　【主持人】：楼市限购是否将地方政府债务危机的阴影扩大？好象所有地方政府在面临房地产进程的时候都在喊缺钱，喊得更厉害，举了很多的例子。在所有的债务危机下，在欧洲可以有国家破产，美国有债务危机。我们是不是地方政府有这种可能性？是不是有可能也会波及到我们老百姓的日常生活？
　　【茅于轼】：我对任何一种限购都不赞成，不管你是一线、二三线城市，是城市中心还是郊区，还是多少年龄段，还是多少收入。任何一种原因只要他限购，我都怀疑。因为你都看到一个问题，你提出一个解决问题的办法。但是没有想到这个问题解决之后引起更多别的问题。为什么我们说要相信市场呢？就是这个原因。为什么我们搞计划经济搞了三十多年，全世界搞了七八十年呢？就是这个原因。市场有没有毛病？肯定是有毛病的。但是他能自我纠正。
　　一般来讲，买房子的问题不是政府干预的问题。房子上出了很多的问题，问题不在房地产本身。别的问题不解决，让房地产解决，他解决不了。而且你解决一个问题，引起了很多的问题。不管是政府，是房地产的主管部门还是开发商，都要有一个清楚的思考，你提出一个想法，是不是会有其他的不同，最有用的其是市场本身。有一个例外，就是投机，造成市场巨大的误区。你让他随便买，两三年房价涨一倍，干什么活能赚那么多钱？大家都去买房子，房地产的泡沫就起来了。这个时候市场是有问题的，怎么解决，也不是限购。你赚得了超额的利润，这是合理的。限购是不合理的，我的钞票应该是任何东西都可以买的，除了毒品不能买，商品应该自由买卖的。所以不能限购。而是要限制他的超额利润。因为这部分利润他没有做出贡献。他对社会没有贡献，我们要区别投机和投资。投机买了卖就是投机。投资是买了之后从每年得到收入，比如说我把它出租，比如说我把它做仓库，每年得到回报，这就是投资，投资买房要去支持，投机买房要去限制。
　　土地财政的问题，我对这个问题没有研究。我不敢说得很对。但是我有一点比较有把握的。政府变成现在唯一的土地供给者，农民有土地不能供给，他要卖给政府才能提供给开发商。这就造成了市场的扭曲。市场是供给需求双方的竞争，供给的很多，需求的很多，大家在价格上竞争，形成一个好的价格。他有很强烈的经济目标，一个政府有这样的目标，他是唯一的供给者，一定会扭曲土地价格，所以土地价格太高了。他的原因不是一个市场，他是一个政府，一个强势的机构，他有自己的利益动机，又有垄断的地位，一定造成土地价格抬高。我们说拍卖只是一种市场行为，这没有什么不可以的。但是问题在于，你可以招标，拍卖能把价格提上去，招标能把价格压下来。开发商应该可以招标。几个开发商联合起来，我们需要什么样的土地，大家提供，你出的钱最低我买你的。
　　所有的大宗商品，黄金、石油、粮食都是拍卖招标决定价格。只有拍卖没有招标价格肯定上来了。从经济学的道理来讲，现在我们土地的价格是非常扭曲的。因为他不是一个真正的市场。政府管土地，他一定要按照市场的原则来定土地的价格。里面详细的情况，我不是做土地制度研究的，我又没有开发商的经验，这里面的问题我知道很多，但是具体怎么回事我说不清楚。

　　【主持人】：虽然我们今天讲限购，但是保障房在这几年里面永远是房地产的关健词。保障房该不该建，怎么建，现在目前纷纷频出的保障房质量问题，开裂、社区矛盾。保障房暴露出来的社会问题也很严重。还包括准入准出机制，怎么评估、怎么管理，后期怎么持有。这问题也是很庞杂。借此机会请茅老师给我们讲一讲保障房出路在哪？   【茅于轼】：为什么要有保障房？因为低收入人的住房条件比较差。但是还回到我最初讲的，我们还是要相信市场，不是市场配置的各种方式都会造成巨大问题。漏水问题、位置不合适、上下班不方便，模式未必符合大家的需要。都是这样，两口人也住这，五口人也住这。还要回到原来那句话，让市场起作用。保障房完全取消，让开发商自己去盖低标准的房。怎么解决收入问题？给他钱。你拿盖保障房的钱，收入低的给你五百块钱一个月，你自己再出五百，加起来一千租房子去。我收入高一点，我加七百，变成一千二，租好一点的房子。开发商一定会把保障房建得非常好，他要动脑筋想，要不然将来房子租不出去。他要合适的地段、合适的户型。政府盖房子不想这些事。
　　现在全世界越来越倾向于给住房补贴，你本来就要盖房，拿这个钱给住房补贴。花不了多少钱，效率大大提高了，而且还有一个重大好处，现在这么多的保障房，差不多占了房子的一半了。这对商品房是巨大的冲击，这对商品房是非常不利的。应该知道商品房是解决住房的最终一条路，过去十几年搞的商品房，大家居住条件从十几平米增加到三十平米，这是商品房搞起来的。二十年前谁想起买房了？现在大家都在买房。只要经济效率提高，更深的市场化，效率提高。美国效率高，他投入的劳动资本那么高。我们效率低，你收入提高两三倍完全有可能的，那个时候大家都买得起房了。住房的问题最后还得靠市场，而不是靠行政。
   【主持人】：刚才您提到了保障房应该建在什么地方的问题。现在在城市郊区的我们住的小产权房，通县自己盖的楼房，二十层、十层，房子价格大概，比如说大产权房卖一万二，他们卖七八千。
   【李国平】：小产权现在是卖，按道理来讲，农村集体也可以作为集体的产业。我长租，小产权是卖给你，也是一种租。我就是按年租，收租金集体来经营。刚才茅老讲得非常好的一块，我们现在保障房很多，合理化不仅要数量合理化、分配合理化。形态，我们现在有些地方政府保障房指标不够了，他也收购，也从以前老的工房和民居里面收购一些房子。最终你要保障他居住，不代表保障他房子。
　　我们现在建保障房是静态的。我现在是符合标准的，有了保障房。过几年这个人去世了呢？这个房子归谁？过几年他发财了呢？我现在不需要保障，过两年我需要保障呢？我已经不具备保障条件，但是我还拥有保障房的资源。这种效率都是很低的，或者是不公平、不合理。国外是每年申请，我是需要保障的，我住进保障房。我的保障是半补还是全补。等到哪天我需要办补，我贴一点钱，我在市区近一点，以空间换。我也反对另外一种情况，以前广渠路15号地，明明这么好的地方，政府硬要搭配多少廉租房和保障房。在CBD找到工作的人还具备保障房的条件吗？让社会自己去调节，在这种情况下，如果补人头，肯定是要补砖头要合理、更有效率。这应该是一个方向。
　　【杨少锋】：现在还有一个很尴尬的现象，3600万套保障房，一套按十万成本。你收储、配套、其他，你把价格压下来了，别的行业需要为它增加的资源呢？就是36万亿。五年之内拿36万亿来盖保障房，不可能。
　　【陈宝存】：从去年10月份开始我没有干别的，我三分之一的时间都是在批保障房，我也搞清楚了保障房包含了什么概念，400万套是棚户区旧城改造回迁，这是充数的。200万套左右的经济适用房，现在有职工集资建房，用国有划拨土地充进去的。有200万套的公租房是跟老百姓有关系的。现在的名义叫保障性安居工程。
　　【杨少锋】：我们换一个角度来看，不管他喊多少，3600万套数字在这儿，成本36万亿也在这儿。哪怕都是商品房，也得有一个成本。
　　【陈宝存】：给你凑出来这么多数，实际上没有对市场有任何形式的改变，但是你把这个任务全压给社会资金、地方政府了。去，你配建。北京去年大兴那边有一个项目72%的保障性安居工程。地方政府在这些事上比中央政府聪明极了。03年我们做的经济适用房，所有的都是我们自己征地。原来除了征地款之外，40%是政府的土地出让金，政府把土地出让金给减了。政府从来没有想过投资，但是政府少收点钱就不错了。我们一直说中央政府要投钱，今年中央政府拿出来1700亿，还借了很多公积金，公积金又不属于财政，又不属于国家，完全是借款。现在大量的借款，先把钱投进去，但是这些借款你得还，政府并不想投钱。年初的时候我开玩笑。保障房大跃进，政府先拿出来钱来，地方政府拿一万，地方政府哪有这积极性？地方政府尤其是县级财政。
　　【李国平】：北京今后我们的保障房70%要做公租房，保本微利，我亏不起。
　　【杨少锋】：天津又出来另外一个问题，公租房开始实验了，现在物业费没有人交了。你说我没交，他不交我干吗交？管理将来又成了一个巨大的问题。连物业费都收不起来，将来谁来维护？将来很有可能形成巴西那种贫民窟。
　　【李国平】：现在美国是这样的，救济款不直接给你，直接给你的房东。管理费也可以在救济款里面支付了。他不过钱。
　　【陈宝存】：去年茅老提出来保障房不建单独厕所，就建公共厕所，就搞筒子楼也许是对的。
　　【杨少锋】：我认为是对的。
　　【陈宝存】：原来住建部说公租房60平米。现在老百姓的感情是绝对应该伤，让他改变观念。

　　【主持人】：前两天我在西安参加一个会，西安也是保障房的试点城市。当地一个区域龙头振振有辞的说，我是区龙头，我这有很多地，我每个房子都配建保障房，而且我积极参与保障房，而且我一定保证我的保障房的建设都是赔本的。一个商人如果长期赔本做一个东西，他为什么这样做？
　　【陈宝存】：配建那部分肯定没本，商品房这部分赚钱。
　　【主持人】：后来他的房子在下半年就出了很多问题。我们今天的论坛大家讨论得很激烈，意犹未尽。
　　【李国平】：意见高度一致，在茅老师的指导下。

　　【主持人】：我们把房企生死问题放在下一个论坛。再次感谢各位。