韩东君金晨分手:有多少泡沫面临着破裂的风险

　　                                        有多少泡沫面临着破裂的风险
　　个人认为，中国此轮房价上升周期是一系列因素叠加的结果，其中包括：计划经济时期留给中国家庭的人均居住面积较低，居民购买力经过改革开放以来几十年的积累到了集中释放阶段，长辈动用长期积蓄为子女买房，大量人口从农村向城市迁移，以及中国人骨髓里面钟爱房产等.房价之所以上涨到远远脱离普通居民购买力的地步，一是因为投资性购房潮的推动，二是因为购房行为得到几十年家庭积蓄的支撑.
    在一线城市实行限购之前，人们对此已有比较明确的预期，这种预期刺激一线城市的房价上演了＂最后＂的疯狂.表面看，一线城市房价降温是限购的结果，其实，导致一线城市房价降温的根本原因是这些地方的投资性购房需求已经得到彻底释放.限购政策推出前的限购预期刺激了这个释放过程的速度和强度.如今，即便对一线城市取消限购，其房价也未必能再度显著上涨.由于美国和加拿大等国房价远低于北京和上海，中国高端的房产投资客已经战略性转向海外，对国内一线城市采取的是战略性撤退或战略性观望.尤其重要的是，中国富有阶层的资产配置中，房产已经处于严重超配状态，增持房产的意愿和能力都已显著降低.
　　像股市上常有板块轮动一样，在国内一线城市房市开始降温的同时，二三线城市有所升温.个人判断，二三线城市升温的主要原因是，限购预期刺激原本犹豫的房产投资客和刚性需求者赶快买房.只要能拼凑出房款或其首付，即便很吃力也要赶紧动手，这是＂刚需者＂的普遍心态和选择.因此，二三线城市限购政策推出之时，这些地方购房能量也将显著下降，从而产生＂政策顶＂和＂市场顶＂的重合.个人认为，一线城市也出现了这种重合.
　　基于上述，个人认为，在世界经济史上堪称＂奇迹＂的中国房市泡沫，已经非常接近于破裂.若欧债危机等因素导致外部形势恶化，中国房市泡沫的破裂会更快到来.
　　世界经济史上，从未有过不破的泡沫，尽管在每一个泡沫破裂之前绝大多数人都是信心满怀.从美国，日本，台湾，香港等经济体的历史经验来看，房市破裂延续的时间一般比较长，房价下跌的幅度一般也比较大（下跌50%并不罕见）.
　　对中国房市泡沫问题，不可有＂白马非马＂之见.尽管中国房市是一匹罕见的＂大白马＂，但它依然是＂马＂，体力透支过度之后它必须躺下休息.
　　今天，中国无房的人远远少于有房的人.因此，房价泡沫破裂是不符合绝大多数人的愿望.即便对于尚未买房的低收入者，房价下跌也未必是好事，因为房价下跌对宏观经济的冲击可能导致不少人失去就业机会.然而，经济规律不以任何人的主观愿望为转移，政府所能做的顶多只是尽可能降低房价泡沫破裂带来的不利影响.
　　当然，中国经济存在的问题远不止房价泡沫.地方融资平台，民间融资，以及高铁，乃至于保障房，在某种程度上也是泡沫.
　　地方融资平台即将进入还本高峰，这显然是一个难题.在不少地方，即便土地出让金收入不下降，也远不够融资平台偿还债务本金.地方融资平台是在中央政府号召刺激经济要＂既快又狠＂的背景下膨胀起来的，因此，地方政府从内心不愿意独自承担相关责任.
　　银行给地方融资平台贷款时，地方政府财政部门往往出具＂XXX承诺函＂为融资平台增信.这些承诺函没有法律效力.所以，严格说来，在很多地方融资平台偿还贷款问题上，地方政府没有法律责任.
　　个人认为，最终必须靠中央政府掏钱（实际上是中央银行印钞），否则，地方政府融资平台拖欠债务将是难以避免的.在此问题解决之前，银行体系对于地方融资平台的债权，实际上就是不良贷款；银行净资产也就面临着大幅度缩水的风险.
　　高利贷泡沫的资金源头包括两块：一是百姓手中的积蓄，二是银行体系.此泡沫带有很浓的＂击鼓传花＂色彩，一旦破裂，也将给大部分参与者带来较大惨重.当然，它的破裂也将对银行体系产生冲击.
　　在实际运行中已经暴露的严重安全隐患，并非把＂高铁＂看作泡沫的唯一理由.在学术上，先大升后大跌的东西都可视为泡沫.几年来，中国高铁建设规模经历了一个快速膨胀过程.由于摊子铺得已经非常大，未来几年，此领域固定资产投资规模虽有可能继续保持较大规模，但增长幅度很可能呈下降趋势.高铁领域固定资产投资规模增长速度的下降趋势，将和其他多种因素叠加在一起，给中国经济的未来增速带来较大的下降压力.
　　关于保障房，从新闻报道揭露的质量问题，分配问题来看，它是一个泡沫.从住房供求关系的全局和长远态势看，它更是一个泡沫.从人口结构看，以结婚购房为代表的刚性需求不久将从顶峰回落，而且很多家庭为其远不到法定结婚年龄的子女提前购置了房产，从而透支了未来的＂刚需＂.投资者囤积的房产，加上建成待售的房产以及在建的商业性开放房产，再加上正准备大干一场的保障房，汇集起来的总量很可能远大于未来新的购房需求.因此，无论从民生角度，还是资源有效利用角度，政府都应当运用适当的手段打压房产囤积行为，将此类房产尽快逼回市场（必然伴随价格的下跌）.大搞保障房只能加剧未来的房产过剩，从而使房价泡沫破裂的过程更加惨痛.
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