青花瓷古筝教学视频:置產出租 精打細算

麻州牛頓鎮的理財師蘇姍．卡普蘭說﹕「統計數字是關鍵。買主必須拿到類似房產閑置時間的數據、房客租住的時間長短、當地的租價和市場需求。一個地區的租金降低，會使房屋的價格下跌。」

透過數字分析收益

假如，買主見到一棟保養好的房屋掛牌求售，通過上網調查和親臨當地的房東協會考察，發現該地區與之大致相當的房屋租金是每月1500 元，你便考慮按這樣的市價收取房租。

加州拉古納丘 (Laguna Hills)一家財富管理公司的負責人喬丹說﹕「如果月租至少是購買價的1%，便可指望租金收入滾滾而來。」月租為1500元，你可用15萬元買下，而且是入大於出。如果屋主索價14萬元，那就值得仔細考察該棟房屋。

買主若是為盡可能地加快資金流轉，而且流動資產也充裕，便希望用現金買房。如果買房款是14萬元，年租收入是1萬8000元，投資回報率便接近13%。即使是加上地稅、保險、園景和維修等費用，淨收入也能占到一半，投資回報率仍可達6%。

如果不能用現金買下，而是需要貸款，在計算上就要複雜些。假如信用紀錄良好，銀行評估師也認可房屋的報價，那麼在今天的借貸環境中，你可能至少需交35%的首付，最多借65%的房貸。Bankrate.com的金融分析師麥布萊德說﹕「購買房地產若是為了投資，房貸利率就可能比自住房屋的平均利率高出2%。」因此，30年貸款的固定利率便可能是6.7%。

14萬元的房屋若按35%交首付，便是4萬9000元，再向銀行借9萬1000 元。利率按6.7%計，每年的房貸本金與利息就是7050元。加上其他各種費用，一年按9000元計，每年便需支付1萬6050元。在1萬8000元的一年房租收入中，剩下的1950元是純利，在4萬9000元的首付款中，回報率約為4%。

如果這樣的交易划算，那麼用23萬元購買同樣的房屋，支付近15萬元房貸的6.7%利率，便是出大於入。你也可能面臨虧損，譬如在付出16萬或17萬元後，卻發現地稅、保險費或維修費用升高。因此，要對收入與支出有正確的估計，以確定購買出租房產是否物有所值。

房屋的購買與出租

在今天的房市中，與賣主談妥公平的價格只是交易的開始。如今有許多交易都是短售交易，意味著買價低於未付清的房貸。假如賣主沒有補上缺口，短售房屋就必須獲得放貸銀行的同意，從而拉長成交時間，可能導致買房被拒。

也有的房屋銷售是法拍屋，即銀行擁有的房屋(REO)。REO房屋可能價格低，但也可能數月乃至數年沒人住。在決定購買前，自行聘請檢驗師檢查房屋非常重要，可以大致暸解準備出租的房屋會發生哪些費用。

房屋一旦準備出租，就應仔細找到好的房客。因為房客如果麻煩，便很難將其趕出。因此，要徵求前任房東和雇主的意見，也要全面檢查房客，用他們的社安號檢查信用史。

「房東指南」一書作者波特曼認為，應找更早的房東徵求意見，因為現在的房東讚揚房客，可能是出於要趕走他們的目的。

如果不想自己找房客，或是害怕半夜被房客的電話吵醒抱怨浴室漏水了，可以聘請房地產管理公司全權處理。但他們可能收費，約占房租收入的6%至10%，還要加上找房客的費用。

出租房屋如果真能做到自己管理，獲利的機會當然比較大。

早在2006年，昆市市府就成立特別小組，專門針對被檢報的房屋，進行安全檢查。報告顯示，此類非法租屋的房東通常是移民，尤以華人移民為主。很多房東不但出租房間，甚至把餐廳、客廳、前後陽台、閣樓、地下室也改裝出租。

華裔房東將自己的地下室改裝出租，並不是一個新鮮事件。即便2009年火災發生後，也有大量出租者。

亞裔房東協會的負責人潘樹仁表示，很多亞裔房東不清楚法律，為了將自家房產的每一吋都增值，違法出租。很多房東覺得自己鄰居、朋友這樣出租，沒有問題，也跟著做。這種做法害人害己。他提到，最近在摩頓市有一個三家庭房，違法分割成為六家庭房，後被租者狀告，使得房東沒有辦法繼續出租；由租金短缺，無法償還銀行貸款，後被銀行收購。他還表示非法出租地下室除昆市外，摩頓、多徹斯特、劍橋等市都有出現。他提醒亞裔房東如果想多獲得租金，可以通過改善房內設施。

有鑑於此，建議大家先別急著去找合適的房源，行動之前要記住下面一些常見的誤區並且做一番功課。

誤區一：把低房價交易當作好交易。

誠然，你能以極低的價格買到一些房子，不過這並不意味著你就能把這些房子租出去。偏僻地區的住宅不但對買房者毫無吸引力，大溫哥華租客們同樣對這類房子不感興趣。這個道理適用於那些不受青睞的房產或是位於不太好的學區的房子。

誤區二：忽略了關鍵出租成本。

單單知道了可能獲得的租金回報還不夠。買房前，你還要考慮到房地產稅金和維護房子的花銷以及你持有房產的各項成本(房屋稅、管理費..)。然後算上你期望獲得的回報（如果將來想要變賣，還要加上更多的交易費用）。只有這樣你才能算出你能投資什麼樣的房子。

誤區三：忘記了時間就是金錢。

在大溫哥華房地產投資上，時間是你最大的敵人。一位專門投資南本拿比，出租用房地產的朋友，他的座右銘是 "如果房子空置沒有人住，不管這時候你是在粉刷房子還是在等待招新租客，你就是在虧錢"。如果你在秋季買下一套房子卻等到春季才裝修完，那麼你也在虧錢。從經濟上來看，接受較低的租金比等一個願意付高價的租客或許更划算。

誤區四：以為能坐等租金自己飛進口袋來。

其實一旦你做了房東先生或者是房東小姐，你就成了一個正職的房租催討者。就像買房子的人可能付不起貸款一樣，租房子的人也可能丟掉工作然後無法付房租。在加拿大，請房客搬家可能需要幾週時間，有些租客還會因為心懷不滿而破壞房子，雖然房東手上有半個月押金，但是，有時根本不夠付粉刷牆面的費用。你務必需要仔細甄選租客，千萬不可大意。

誤區五：低估加拿大維修房屋的人工成本。

跟所有擁有溫哥華住宅的人一樣，身為房東的你將面臨大量的房屋維修工作。在你換新那個舊冰箱之後，可能會發現後面牆角已經腐爛或是發霉了。出租房屋的地毯通常每5~7年就必須更換一次，而且每次更換租客時，你可能都必須重新刷一遍房子。建議留出6個月的租金以備需要重大維修時使用。

以上幾點建議，只是對投資出租房地產有興趣的朋友心得分享與提醒。當然也曾聽聞非常友好的房東與房客的關係，例如住在UBC的房東陳小姐說，租房即將畢業的國際學生搬家前不僅把家裡打掃得一塵不染，搬遷後還送房東陳小姐一束花，讓人覺得十分貼心。總而言之, 畢竟買房地產是一輩子最重要的投資，大家還是小心謹慎, 不怕一萬,只怕萬一為宜.