房市绑架银行，银行绑架股市

房市绑架银行，银行绑架股市——房地产“绑架”中国实体经济武汉科技大学金融证券研究所所长董登新（教授）笔者按：近日，中国人民银行再次作出重大决定，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前，央行分别于1月12日和2月12日宣布上调准备金率0.5个百分点。本次上调后，存款准备金率将达17%，距离历史最高记录17.5%，仅为一步之遥。在此，我们不禁要问：央行为何不敢直接选择加息，而是反复调高存款准备金率？笔者答曰：房市绑架银行，银行绑架股市！加息将害苦银行和按揭购房者！你还敢相信“房市跌、股市涨”的传说吗？
 2009年4月初，当中国股市已经展开声势浩大的第一轮反弹行情时，房市却仍在谷底徘徊。当时，笔者曾发表了题为《股市涨则房市必涨的三大理由》的博文，文章历数4万亿中央投资计划、快速跟进的天量信贷、2008年央行的连续5次大降息，以及房贷利率7折优惠等重磅“救市政策”，重点分析了“泡沫市”必将重构社会信心，而信心既属于股市，更属于房市。在廉价的货币政策与流动性严重过剩的环境下，股市涨，则房市必涨。后来发生的事实更是验证了我的预测，2009年下半年，中国房市演绎了更加疯狂的泡沫市，疯狂程度远超2007年的巅狂。
 为此，2010年1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），俗称“国十一条”，通知最显眼的量化标准是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
 然而，在“国十一条”出台后，中国房市似乎毫不理会，而且更加变本加厉，各地房市不断上演连夜排队、摇号抢购狂潮，地价与房价相互攀比飙涨，为此，针对备受指责的国企拿地热潮，3月18日，国资委召开发布会称，按照国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
 正当人们还在质疑78家央企能否舍得真正退出房地产市场时，4月17日，国务院办公厅再次发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国办发【2010】10号），俗称“楼市新政”。很显然，楼市新政是国办发〔2010〕4号文的升级版，政策威力之大超过以往历次楼市新政。其中，最有可比性的量化标准是：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”
 楼市新政出台不到两周时间，各地房市成交量大减，但房价尚未明显下调。然而，在楼市新政出台后的整整十个交易日，股市从3181点连续下跌至2820点，累计下跌达11%。有人说，打压房市，股市必涨，因为房市出来的钱只能选择进入股市。但笔者则持完全相反的观点：房市跌，则股市必跌。主要理由有如下三个：
 （1）房市绑架银行，银行与房地产开发商“有难同当”。
 2008年央行连续5次大降息，2009年房贷利率7折优惠，如此降息折价，再加上近10万亿的天量新增贷款，无意之中“纵容”了“投资短、见效快”的房地产开发项目，以及无力购房人的按揭贷款，这是地价与房价比赛上涨的重要推手。究竟是房地产绑架了银行，还是银行绑架了房地产？
 2009年上市公司年报显示，12家上市银行（不包括北京银行与中信银行）累计贷款总额高达21.77万亿元，其中，涉房贷款总额达5.28万亿元，包括两个部分：对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元，个人住房抵押贷款为3.62万亿元。2009年，12家上市银行房贷占银行贷款总额的24.27%，这意味着银行贷款收入的1/4基本上来自房地产行业及房地产市场。
 另据央行发布的《2010年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示：今年第一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社，房地产人民币贷款新增8457亿元，占各项贷款新增额的34.4%。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。
 由此可见，楼市的火爆与房价的暴涨，银行功不可没！如果说，楼市新政就是为了打压房市，那么，首当其冲受损的是房地产开发商，然后就是银行。因为房市受压，房地产业规模必将萎缩，银行业务及利润就会收缩；然而，更危险的是：如果楼市新政导致房价暴跌，则给银行带来的后果是不堪设想的。当房价跌幅超过一定程度时，尤其是当加息到一定程度时，房产可能成为按揭借款人的一项“负资产”，当大批20年按揭或30年按揭的买房人被迫放弃“月供”时，中国版的“次贷危机”就有可能上演。
 （2）银行绑架股市，银行股与房地产股是左右股价指数的大盘权重股。
 目前沪深两市共有14家上市银行，其中，8家银行的流通市值超过千亿元，这是左右两市股价指数的第一大权重股板块，它的影响力没有第二大行业可以比拟。另外，在100多家房地产上市公司中，共有15家房地产公司流通市值超过百亿元，这也是股价指数的重要样本股组成部分，甚至具有十足的风向标作用。
 更为要命的是，当房地产股和银行股一边对股市走势构成“打压”之势，另一边却还要向股市巨额再融资——“大抽血”。比方，目前证监会正在审核的房地产融资申请有59家，其中再融资48家，余下11家为IPO申请。与此同时，银行股的再融资更是如火如荼，每家动辄推出数百亿再融资计划，例如，建设银行最近拟定再融资计划高达750亿元。
 其实，银行绑架股市，还有另外一层含义：不仅因为银行贷款的1/4来自房地产行业，而且还因为在我国许多地方，房地产业已成为真正的“支柱产业”，它在当地GDP中所在比重已高达10——14%，而且对GDP增长的贡献率已超过2个百分点。如果GDP增长要“保八”或是“保政绩”，没有银行和房地产的巨大贡献是十分困难的。
 因此，从大盘权重股来讲，银行股与房地产股的走向直接影响着股市的走向；从宏观经济基本面来看，房地产已经“绑架”中国实体经济，银行业与房地产业受损，则势必影响经济增长，进而影响就业。说到底，“保就业”就是最大的“保民生”。这正是宏观经济与微观经济的内在逻辑关系。
 （3）房市与股市具有相同的宏观基本面，投资者信心来自彼此的示范效应。
 有人误以为，房市跌，则房市资金必然流入股市。很显然，这种看法不是太天真，而是一厢情愿。试想，房市套现的资金，刚从险关夺路而出，它们何以敢轻易再入“虎口”，何以证明股市不是“虎口”？房市紧缩，意味着宏观基本面的改变，在宏观趋紧的前提下，股市何以能独善其身、一枝独秀。
 君不见？2006——2007年，中国房市与股市双双开展了泡沫化比赛，两者奋力向上，相互激励、相互追赶；2008年，却又是中国股市与房市双双展开了大调整、大熊市比赛；2009年，中国股市与房市再次双双联手反攻，股市涨幅超过100%，房市泡沫也直超2007年。这就是现实中的真实景象！不难理解，股市与房市一样同样需要信心和勇气，它们具有几乎完全相同的宏观经济基本面，更多的时候甚至是你中有我、我中有你。
 房地产，既是消费品，又是投资品。一方面，我们要引导消费，刺激消费，扩大消费，但另一方面，我们也不能关闭投资选择，完全褪除房地产的“投资品”属性。
 其实，商品房购买者因动机不同，至少可以区分为三个不同的层次：第一类是购房自住者，他们的购房目的是纯粹性消费。第二类是不动产储值者，他们担心通货膨胀、货币贬值，于是，他们选择以房产作为财富储备形式，一般长期持有，比方20年或30年，甚至更长。第三类是炒房者，他们是纯粹的投机者，通过短炒，搏取差价。
 笔者认为，楼市新政应该重点打击“炒房者”，而打击炒房者的最有效办法，就是开征“炒房所得税”（即资本利得税），按“持有期”长短分别征收高低不同的税率。比方，凡是持有期10年以上的按买卖差价的20%缴纳所得税；凡是持有期不足10年但在5年以上的，按买卖差价的30%缴纳所得税；凡是持有期不足3年的，按买卖差价的50%缴纳所得税。总之，我们不必理会房价涨跌，也不要管银行放贷及利率高低，只要设准相应税制，就不怕炒房者不老实就范。
 如果“炒房所得税”仍无效，则可以进一步考虑对两套以上的住房开征“房产保有税”，但税率不宜过重，这能够让不动产储值者主动分散投资风险，适度减少房产持有量。
 最后结论：炒房所得税要远比单一控制房价上涨来得更有政策威力和效果，按“持有期”长短开征“炒房所得税”，一定会事半功倍，省心、省力、保民生。买房是市场行为，放贷也是市场行为，买房由买者自负，放贷由银行自负。当然，必要前提是“允许银行破产”。还有特别重要的一点：为城市穷人提供足量的保障性住房，政府绝对不能缺位！