九乡新闻网霸王龙vs甲龙图片:老年公寓可研
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 00:46:29
石家莊老年公寓可行性報告
一、我國老年人情況分析和養老床位：
據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今後較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前後，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當於現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；
全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。 \
二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：
石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。
我們考察過的老年公寓護理院，瞭解到的一些資訊：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東雲老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院瞭解情況時，老闆說，石家莊的老年公寓5年後會火起來，我們想有一定道理。
三、幾種養老形式的介紹：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。
家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理髮、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不願住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。
四、高標準的老年公寓都包括什麼：
高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體現在軟體和硬體兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，並根據老年人活動和愛好特點，規劃建設專案要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒佈的《老年人建築設計規範》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要採用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當於賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。
五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：
房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志願者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。
六、投資10000平米老年公寓的分析：
投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據《老年住宅設計規範》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣傳：
做什麼也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關係，新聞媒體聯繫密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。
八、經營思路：
一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什麼高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志願者，也體現出了這方面的意思。
九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，現在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。
十、綜合考慮：
我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊幹邊學、人性化、規範化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。
十一、提高老年公寓效益的對策思路：
理論上有經濟主體的經濟效益主要來自於兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依託共用資源比如醫院公園，共用政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重複投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務專案，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對於服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在裏面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有餘地。
十二、八面來風：
杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批准，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。
成都某老年公寓商業計畫書
引言：
《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總人口中老年人的比例越來越高。對於老齡化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數占總人口數的比例超過10%，或65歲以上的人口數占總人口數的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣資料顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總人口數的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。
我國老年社區的現狀與發展
我國自1999年以來已經進入老年型國家。新世紀開始銀髮浪潮滾滾而來，而且老年人口基數大、發展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由於歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區）是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起於北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發展、人民生活水準的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發展談談個人看法。
一、老年公寓需求的不斷增長。
1、中國人口老齡化的發展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、瀋陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛生組織的資料，一個國家的老年人口係數達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標誌著這個國家或地區進入老年型。老年人口係數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28％，即每4個人中就有一位老年人。又據預測我國65歲以上老人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3％），增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6％）（北京大學健康與家庭研究中心網站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。
2、觀念的變化。中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關係不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活品質的提高，而不願意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來願意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報
3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由於子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內六區的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的發展，空巢家庭的不斷增長，那麼這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。
4、現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據武漢市調查，現在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由於我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。
5、隨著老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業將有較大的發展空間。據上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發展規劃，入住人數取老年人口總數的3％的比例為宜（發達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那麼對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業的發展空間很大。
同時，隨著老年公寓的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年公寓的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。
二、中國老年公寓的特點
老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。
1、地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。
2、老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建築的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退並需要個人生活照料和監護的老人住宅；專為體力和智力都衰退並需要個人監護和護理的住宅；專為體力和智力衰退並患有疾病、受傷等的老人入住的註冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。
3、設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建築設計規範”，從住區規劃、設計到配套建築與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、諮詢的功能，這是關係老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。
4、規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。
5、老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支援以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。
三、老年公寓（老年社區）的現狀與問題
老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發展和生活水準的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建於北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建築面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環境優美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養老機構的發展，為解決老年人的養老和居住提供了很好的條件，並為總結老年公寓的發展和特點打下了良好基礎。
但是，由於我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國範圍來看還存在不少問題和需要改進之處。
1、老年公寓的建設供不應求。國外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總人口的24.9％，若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按3％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。
2、老年公寓的佈局不盡合理。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓並密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。
3、老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產導報》2001年18期）。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以後願意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
4、一些老年公寓和養老機構建築老化，設施不全。一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。
5、政府和社會對老年人的住宅建設重視和支援力度不夠。老年公寓和養老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。
索引：
一、內容概要
二、公司簡介
1、公司概況
2、發展目標
3、現有業務
4、經營理念
5、客戶概況
6、管理隊伍
三、專案市場背景與市場情況分析
1、養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析
2、養老服務社區的市場情況分析
3、主要競爭情況分析
四、SWOT分析與關鍵問題分析
1、機會
2、威脅
3、優勢
4、劣勢
5、關鍵問題
五、目標與目標可行性分析
六、行銷計畫
1、目標市場
2、產品
3、價格
4、管道
5、促銷
七、財務計畫與財務分析
八、其他
正文：
一、內容概要
1、本商業計畫書說明了四川秋實實業開發股份有限公司準備在2003年，開發“秋麗”養老服務社區專案的計畫。
2、本計畫書涉及的時間為2003年~2005年兩年。
3、開發“秋麗”養老服務社區專案，對於本公司來說，是基於目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一專案的開發將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產業鏈，完善了老年產業服務體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發展開拓市場做出貢獻。
4、本計畫書涉及的主要目標是：分為兩期建設“秋麗”養老服務社區成為我國西部第一個大型現代化的、專業化的、高檔次的老年社區。“秋麗”養老服務社區各類住房共2450套，根據精確預估，社區住房銷售的預期收入為18674萬元，社區住房銷售可獲得現金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建築的資產2025萬元。另外，社區每年的管理服務活動將為公司創造利潤153萬元。
5、實現以上銷售和利潤目標，由於銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經過專業的對本項目的投資分析，實現本計畫書的市場風險不超過3%。
6、“秋麗”養老服務社區的總建設成本15769萬元，由於社區在建設中同時銷售，故該項目先期投資為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其餘開發資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，並為股東購房提供優惠。
二、公司簡介
1、公司概況
四川秋實開發實業股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創建於1997年，是四川省民政廳批准，四川省機構編制委員會登記註冊，四川省計委立項的殯葬及殯儀綜合服務改革試點專案。2003年，報經四川省人民政府批准，公司整體變更設立名為“四川秋實開發實業股份有限公司”，由成都天仁房地產開發公司和張敏隆等25個自然人發起成立，是全國殯葬業和老年產業的第一家股份制企業。
公司現註冊資金12901.5萬元，擁有2個全資子公司和一個控股公司。此外公司嚴格按照《公司法》規範運作，實行董事會領導下的總經理負責制。公司已開發專案靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、服務專業化、管理科學化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經濟效益。使以塔位銷售為主的經營收入穩定增長。
2、發展目標
四川秋實開發實業股份有限公司長期發展目標是通過全面進入老年服務市場，通過在老年服務市場抓住養老、送終服務等方面各項核心業務，成為四川乃至全國最大的從事老年服務行業市場的領先者。公司主要通過在養老服務、老年產品開發、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時的郊遊服務方面，逐漸成為以“銀髮（灰發）市場”為主體，構造出一個完整的服務產業鏈，爭取經過十年左右的發展，使公司能夠達到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大的全程服務的老年服務公司。此次公司投資“秋麗”養老服務社區專案，就是開始在殯葬業務成功以後，按照公司的長期發展目標要求，進行產業鏈的向上擴展，此專案將與公司另外一個老年服務投資專案“寶光永生堂”一起開發。這兩個項目完成後，將使公司的年營業收入從現在的3000余萬元上升到8000余萬元，並可實現公司長期發展戰略中的第二階段發展目標之要求。
3、現有業務
四川秋實開發實業股份有限公司現在從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務及（在園林觀光和休閒時的）附加服務。靈新墓葬園區地處成都市近郊新都區斑竹園鎮，占地105畝，建築面積6萬多平方米，是一座集建築、雕塑、園林於一體，融觀光、祭祀、休閒與其中的祭祖聖地和藝術殿堂。公司採用塔葬這種全新的概念，既順應了國家節約土地的殯葬改革發展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄託哀思的願望，為生命畫上圓滿的句號，顯示出它強大的生機和活力。
四川秋實開發實業股份有限公司目前已是西部地區最大的、有著完整硬體設施和配套服務的殯葬服務企業。公司下屬的靈新墓葬公司現在已經開發的主要產品是用於骨灰存放塔位。根據存放位置的差別、存放環境外觀差異，設有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏聖壇”等十餘大類上百種型號的塔位。墓位設計成藝術墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個性化要求，面向的是中、高檔消費群體，佔據了殯葬業的高端市場。
經過在殯葬服務業領域的6年經營，公司以成為這項業務領域中的絕對領先者。迄今為止，在相同業務領域，公司沒有現實的競爭對手。現在公司經過多年經營，留存利潤已有3100萬元。
4、經營理念
本公司的經營理念是——在老年服務業務領域內，以誠信經營為基本行為準則，始終將顧客利益置於首位，提供有最高顧客價值的服務產品，成為老年服務市場上顧客最為信賴的公司和品牌。
本公司的宗旨與使命是——專業性的從事老年服務業務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場中最完整的服務產業鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“後工業化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。
5、客戶概況
公司所經營的靈新墓葬項目已擁有顧客3萬余人。公司在開展業務的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養老服務要求。公司在開展殯葬服務的過程中，保持了經常性聯繫的潛在客戶有近8萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務市場以外，還存在一個需要養老服務的龐大消費市場。公司曾通過借助社會資源、並自己開發一些服務專案，進行簡單的養老服務延伸，但硬體、軟體方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養老服務，始終沒有成為公司的贏利源。
但正因為龐大的潛在市場存在，公司在這方面已經積累一定的經驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設“秋麗”養老服務社區專案，並準備通過此項投資專案，將簡單的養老延伸服務變成公司在老年服務市場上正式的核心業務，不斷完善公司在老年服務市場產業鏈的服務範圍，為公司的業務構造完整的產業鏈，也為實現公司的長期發展目標奠定業務發展基礎。
6、管理隊伍
1)、董事長兼總經理
現為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協委員、四川省客家海外聯誼會名譽會長。
1957年3月，應徵入伍，先後參加過西藏平叛及中印邊境自衛反擊戰，多次立功受獎，歷任學員、電影隊長、指導員、西藏軍區政治部群工科副科長；
1962年8月，轉業到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席；
1981年～1985年，任岷江貿易總公司總經理；
1985年4月～1992年2月，在中國華能集團成都公司任總經理；
1992年7月～1997年5月在香港偉確集團成都辦事處任首席代表；
1997年5月，“成都靈新墓葬”創立之初，被創立人推為董事長兼總經理；
2003年，公司變更設立四川秋實開發實業股份有限公司，仍任董事長兼總經理；
2001年，擔任河南葛天塔陵園的董事長。
2)、副總經理
1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；
1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務管理局副局長；
1997年4月～今，入四川秋實開發實業股份有限公司，任副總經理。
3)、副總經理
1980年～1986年，就業於綿竹市鐘錶電器公司，任分公司經理；
1986年～1996年，自己開工廠、開公司，任經理；
1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經理；
2002年，美國西北大學獲MBA學位。
4)、財務總監
會計師職稱。1954年生，從事財務工作27年，曾任四川省煤炭工業管理局審計處審計、天仁大酒店財務總監、德瑞企業發展總公司審計部經理，現任寶光銀髮實業股份有限公司財務總監，編寫過多種財務制度，培訓過多名財務人員。
三、專案市場背景與市場情況分析
1、養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析
(1)、人口老齡化趨勢
人口老齡化是世界化的發展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區60歲以上的人口達到總人口的10%以上，或者65歲以上人口達到總人口的7%以上，即為老齡化國家和地區。按照這個標準，世界上有很多發達國家已經進入老年型社會，如義大利、德國、希臘、日本等。排在首位的義大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由於特殊的國情，我國卻即將或已經成為世界上老齡化程度最快的國家。
有關資料顯示，2005年我國的總人口達到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總人口的11.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總人口的7.69%）。這表明，我國已經步入了老齡化國家的行列。同時，國內外近期人口預測發現，在2020年之後，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水準高出10個百分點。可以預見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現下降趨勢到進入老齡化社會，發達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經濟、社會高速發展，疾病控制、衛生條件及生活品質快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。
(2)、經濟發展
——國民經濟的快速發展，為社區養老奠定了日益堅實的經濟基礎
據2005年第一次全國經濟普查顯示:2004年，我國的GDP增加16.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之後，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經濟穩步增長，人民生活水準不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。全面建設小康社會目標的實現，將使我們的國家更加富強，人民生活水準不斷提高，老有所養的問題也將得到更好的解決。
(3)、政治保障
——黨和國家的重視，為社會養老提供了政策和制度保障
首先，全面建設小康社會發展戰略的實施，特別是科學發展觀的提出，以人為本，重視人的全面發展，從總體上為老有所養創造了良好的大環境。
其次，黨和政府十分重視老有所養問題。從1984年開始，我國各地進行養老保險制度改革，黨中央國務院陸續頒佈了《關於企業職工養老保險制度改革的決定》、《關於建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等檔。
2000 年8 月， 中共中央、國務院發出《關於加強老齡工作的決定》，號召全黨全社會從改革、發展、穩定的大局出發， 高度重視和切實加強老齡工作， 發展老齡事業， 大力營造全社會敬老養老助老風氣。該決定還明確指出， 要加強社區建設，依託社區發展老年服務業， 進一步完善社區為老年人服務的功能， 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。
2005年黨的十六屆五中全會《關於制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》中指出：要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經濟和社會發展第十一個五年規劃中把老有所養問題放到了十分突出的位置，並指明了發展的方向。
(4)、理論與實踐
——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區的社會養老提供了發展的理論和實踐依據
從理論上看，專家學者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發展思路。他們普遍認同，鑒於我國目前的經濟政治文化發展水準，家庭養老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養老機構無法替代的。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現老有所養問題的研究指出，養老仍應以家庭為主，機構養老不宜為首選方向。這對於實行家庭+社區的社會養老提供了有價值的理論支撐。
從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養老”的做法，由政府購買養老服務、加大社區養老設施建設，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養老服務，既降低了養老成本，還為一些下崗工人提供了就業空間，寧波市的這種做法值得其他地區學習借鑒和推廣。
(5)、人文環境
——休閒成都 要做全國最佳養老地
四川線上-華西都市報消息，都正成為不少外地人退休後養老首選地，未來5年將有上億民資進入成都養老業。
165.32萬，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數，占成都市戶籍人口總數的15.28%。15年前，這個數字是91.78萬，占總人口的比例不到10％。
成都市民政局一位官員預測，在未來20年至30年內，每4個成都人中將有1個老人。依託傳統家庭養老的人將越來越少，而居家養老、社區養老、機構養老將成為養老模式的主流。而成都因為氣候宜人、經濟較發達且養老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養老地之一。
成都養老院吸引眾多外地人
“這兒的生活多好的，環境、氣候我都很適應。”昨日，在成都郫縣紅光鎮附近的晚霞生態村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現在的生活狀況。
阮婆婆是上海人，去年9月同三個兒子多次考察、商議後，最終選擇到生活閒適、氣候宜人的成都來養老。“成都養老院好，生活方便，價格也適中。在上海最便宜的養老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊。”現在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每週和兒子、孫女通通電話，報個平安。
生態村的負責人告訴記者，外地人來成都養老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高。“我們這兒住了200多位老人，不僅有省內各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人。”
都江堰一個老年公寓的負責人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市。“他們基本上都是在這裏常住，逢年過節才回去，每個月五六百元，老人自身的養老金就完全可以解決。”
據記者調查，現在很多老人喜歡找個適合自己的地方養老，而地點的選擇並不限於自己的常住地或家鄉，考慮更多的要素是生活環境、地域氣候、管理設施和醫療設施。而成都作為一座“來了就不想走”的古蜀文化城市，現正吸引著大批的老年人來此養老。
買房在成都外地人瞄準養老
蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閒活動、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城東二環外買了一套
據最新的《成都五城區住房狀況及需求調查報告》顯示，成都市商品房市場中，外地人購房比重從2003年到2005年依次為21.83%、29.15%、38.67%，呈逐年增長態勢。記者通過房產仲介公司瞭解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內二級城市的老人居多。
2、養老服務社區的市場情況分析
(1)、房地產需求旺盛
2006 年5 月，第一財經與零點研究諮詢集團聯合發佈了《零點宜居指數———中國公眾城市宜居指數
2006年報告》，對國內20個城市進行了宜居性分析，並給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經濟發展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名
更加顯現了成都這個城市宜居指數的均衡性特徵。
從國內外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備“三大環境”基本特質，即怡人的自然環境、豐富的人文環境和良好的經濟環境。優質的“三大環境”可以解決人們在城市宜居性上從物質層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態資源。其次，應考慮城市的人文環境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。第三，要看城市的經濟環境，是否有穩步發展的經濟，是否能給人們充足的創業機遇。之所以認為成都具備創建“ 宜居之城”的條件，正是憑藉著“ 三大環境”的相對比較優勢。
隨著城市化進程加快，近年成都的西部經濟、政治、文化中心地位的進一步凸現，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產的價值，對成都經濟的持續發展也將產生積極的深遠的影響。首次和多次置業者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產市場仍然看好，發展空間仍然較大。
今後幾年成都市國民經濟將保持穩健的運行，房地產需求總量不僅不會下降，而且仍呈現旺盛的需求局面。第一，西部大開發使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。第二，城鄉居民收入持續快速增長，購房能力進一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產需求主流。第三，隨著工業化的進程和城市化發展，在中央各項惠農政策支持下，城鎮化建設步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產市場帶來一定的積極發展空間。第四，投資投機性需求仍很旺盛。
(2)、養老服務需求迫切
隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。據預測，再過5年，我國老年人口將達到1.4億;再過10年，將達到1.63億;再過20年，將達到2.3億;再過50年，將達到4.2億，屆時，總人口中的27.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區養老服務工作提出了嚴肅的課題。
十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現
四川新聞網-成都商報訊 （記者張睿）《成都市“十一五”人口和計劃生育事業發展規劃》日前出臺。《規劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水準繼續保持穩定，5年期間全市累計出生人口為35.5萬人，目前全市人口總規模達1082萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數占總人口比例將超過10%，人口老齡化壓力開始顯現，並將隨著老齡化的發展而不斷加重。
來自成都市老齡委的資料：2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現並不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發展和社會保障帶來嚴峻挑戰。從我國的實際國情出發，如何解決老年人的養老問題，成為社會各界廣泛關注的問題。
目前我國社區中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務；保健指導，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到服務；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務；應急服務，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務。在最早進入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達238 萬，占全市人口的18 % 。
以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀髮市場”，該市場對於社區養老服務存在著巨大的需求，而現有的養老院、老年公寓、社區服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然存在對於社區養老服務的需求，那麼開發養老服務社區也必然會有巨大的市場潛力。
(3)、支付能力保障
隨著經濟持續發展，成都市城市居民家庭收支呈現出平穩增長態勢，市民生活品質得到進一步改善。2005年最新統計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統計局公佈的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。
調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低於可支配收入增長速度3.1個百分點。
而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發放，居民人均轉移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。
成都：退休人員養老金上漲 48萬人每月多領30%
——摘自2006年10月《華西都市報》
成都市48萬名退休人員養老金漲了！新增養老金10月到賬。昨天來自成都市勞動和社會保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養老金待遇的統一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養老金，並計畫明年進一步上調。據悉，2005年起，全省將在三年內連續提高退休人員養老金待遇，這次成都市基本養老金調整為今年和2005年兩個年度連續調整。據悉，本次調整後，成都市退休職工每月的養老金至少將上調100—300餘元不等，平均每月增加175元，上調幅度為30％左右，而本次未納入調整的，將在明年進行調整。
《市場結論》
通過以上分析，我們可以看出，成都對於養老服務社區存在著龐大的市場需求，在成都市現有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人願意入住養老服務社區怡養天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規模的養老服務社區，才能基本滿足需求。因此，開發建設和經營養老服務社區是“秋麗”未來發展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場的服務經驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，並有該市場經營管理的專業人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會在老年產業上創造奇跡。
3、主要競爭情況分析
（1）、養老服務市場的競爭分析
經過詳細的市場調查，我們發現目前的成都市場尚無專門的養老服務社區，也就是說，對於即將開發的“秋麗養老服務社區”而言，成都市場基本並不存在行業競爭者和品牌競爭者。可以說，“秋麗”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對於“秋麗”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。
但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊地區有一些能夠提供一定養老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養院、晚霞生態村——養老托老、省六醫院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區內少量的片區提供的社區養老服務試點。不過，相較於專業的養老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務品質等方面都無法滿足成都“銀髮市場”的需求，這預示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。
社區養老的優勢：1.及時解決老年人生活中遇到的各種實際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動負擔；3.維護老人與子女雙方的自尊心，增強雙方的安全感；4.緩解社會養老的壓力，減輕政府的負擔；5.開闢就業途徑，為社會提供就業空間；
當然，面對如此大的商機，不可能只有“秋麗”獨具慧眼，各方發現機遇的投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了成都市民對五朵金花環境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經有200多個老人來諮詢登記。
“隨著老齡化的加快，養老方式將更加多元化。以居家養老為基礎，社區養老、機構養老為補充，政府為部分人群購買服務是養老業的一種趨勢。”成都市民政局社會福利處處長李斌認為，老年產業也是朝陽產業，未來幾年時間內，可能會有上億民間資金進入養老業。
據瞭解，在10年前，成都全市不過七八家社會養老福利機構，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養老福利機構正不斷湧現，服務物件也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養老機構就達到20多家，這還不包括社區托老所之類的社區養老服務機構和一些以老年公寓等形式存在的機構。
據成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現有老年人口165.3萬人，但各類養老機構總床位數僅為1.22萬張，不到老年人口的0.74％，興辦養老機構是必然趨勢。
面對機會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領域掘金。成華區就採取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養老福利院進行升級。民營企業家謝春明投資1000萬元，將400平方米的保和福利院升級成了建築面積10000平方米的老年公寓，可以同時為400多個老人提供服務；而投入民間資金2000萬元的“霞齡居”老年公寓也正在建設中。同時，各種依託街道、社區的養老服務機構也不斷出現。
（2）、房地產市場的競爭分析
據統計，2001年～2003年成都房地產開發投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%，而同期商品房銷售額和銷售面積平均增幅分別為37.33%、30.62%。近幾年，成都房地產開發投資增長率2002年為19.1%，2003年為20.7%，2004年1～4月為19.2%。統計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產開發投資的增幅在20%左右。
成都的經濟狀況高速增長，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方米，同比增長7.71%，銷售金額達到507.79億元，同比增長21.88%；2005年成都市五城區商品房成交量為848.30萬平方米，五城區新增商品房供應量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2005年全市商品房交易均價3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價2875元/平方米，同比增長18.96%。其中五城區商品房交易均價為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價為3770元/平方米，同比增長16.32%。
2005年，成都市共完成房地產開發投資450.54億元，同比增長54.6%。在所有的投資中，土地購置費135.61億元，增長47.5%。商品房施工面積3328.19萬平方米，同比增長13.3%；新開工項目446個，增長49.2%；新開工面積1569.15萬平方米，增長32.4%；銷售面積1213.57萬平方米，增長7.5%；商品房竣工面積647.84萬平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬平方米，下降19.4%。
2006年1－8月，成都市國民經濟呈現出平穩快速增長搜狐網的態勢。固定資產投資在基本設施和房地產開發投資的推動下，實現投資總額1118.43億元，同比增長34.7％；其中房地產開發投資365.17億元，同比增長31.5％。在房地產開發投資增幅繼續增長的同時，房地產新開工面積、竣工面積持續增加，分別為3，008.89萬平米、443.06萬平米，同比增長33.7％、43.5％，為市場供應提供了足夠的保障；另一方面，市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩步增長，銷售面積達849.24萬平米，同比增長20.8％。
以上資料表明，成都的房地產業是一個有著較強吸引力的市場，這樣的領域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳的藍光集團、遠大房產、華信大足、朝樣房產、成房置業、大行宏業、元亨房產、潮蓉實業、誠裕房產、世家機構、現代房產、川喜實業、禾瑞行銷、中房成都公司等，無一不是該行業中的精英。
四、SWOT分析與關鍵問題分析
1、機會
（1）、巨大的“銀色市場”
隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。據預測，再過5年，我國老年人口將達到1.4億;再過10年，將達到1.63億;再過20年，將達到2.3億;再過50年，將達到4.2億，屆時，總人口中的27.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11%，這給城市社區養老服務工作提出了嚴肅的課題。
目前我國社區中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務；保健指導，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人到服務；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務；應急服務，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務。
成都以及周邊地區有一些能夠提供一定養老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養院、晚霞生態村——養老托老、省六醫院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區內少量的片區提供的社區養老服務試點。不過，相較於專業的養老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務品質等方面都無法滿足成都“銀色市場”的需求，這預示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。
來自成都市老齡委的資料：2006年成都老年人已突破165萬。在這成都市現有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人願意入住養老服務社區怡養天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規模的養老服務社區，才能基本滿足需求。因此，開發建設和經營養老服務社區是秋實未來發展的重頭戲。
（2）、政府的關注與支持
隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現並不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發展和社會保障帶來嚴峻挑戰。從我國的實際國情出發，如何解決老年人的養老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。“秋麗”養老服務社區專案致力於解決社會的養老問題，必將得到政府的大力關注與支持。
（3）、GDP的保障
隨著經濟持續發展，成都市城市居民家庭收支呈現出平穩增長態勢，市民生活品質得到進一步改善。2005年最新統計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統計局公佈的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。
調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低於可支配收入增長速度3.1個百分點。
而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發放，居民人均轉移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。
有了經濟的保障，才能保證服務的實現，這也正是秋實此次開發該專案實現利潤的重要條件之一。換言之，隨著經濟的發展，人民生活水準的提升，顧客更能享受得起我們的服務，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內“多贏”的最佳局面。
（4）、成都——養老勝地
在美國，有很多老人退休後選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那裏陽光充足，風景優美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養老市”。
20年後，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養老地？一位投資養老公寓的業內人士認為，隨著我國老齡化進程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閒養老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有5大優勢：第一，成都的氣候、自然環境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅遊資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經濟比較發達，生活便利；第四、成都物產豐富，養老成本不高；第五，成都未來退休人員較多，養老機構將不斷興起。
不可否認成都的經濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養老休養地的優勢，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養老產業的市場商機日漸明朗。
2、威脅
（1）、觀念落後，意識不足
雖然各級政府對於老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由於我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門和社區管理與服務部門對開展和加強社區養老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水準和提高人民生活品質、保持社會穩定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對於社區養老的負面心理影響，對於養老服務社區的開發產生一些阻力。
（2）、競爭者帶來的壓力
有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至遝來，這對於該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。“秋麗”在不久之後，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這裏為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋裏分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，並做好充分的準備，迎接挑戰。
3、優勢
（1）、對於目標市場較為瞭解
四川秋實開發實業股份有限公司現在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務及（在園林觀光和休閒時的）附加服務。經過在殯葬服務業領域的6年經營，公司以成為這項業務領域中的絕對領先者。迄今為止，在相同業務領域，公司沒有現實的競爭對手。另外，公司曾通過借助社會資源、並自己開發一些服務專案，進行簡單的養老服務延伸，雖然由於硬體、軟體方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養老服務，始終沒有成為公司的贏利源。但是，公司在這方面已經積累大量的市場經驗和顧客資源。
簡而言之，長期從事老年產業，使得公司對於“銀色市場”的特殊目標顧客有著較為清晰和深刻的瞭解，這些市場訊息對於“秋麗”專案的開發將有著極大的指導意義。
（2）、專業化的服務隊伍
長期的老年市場服務經驗，無疑也為秋實公司培養鍛煉出了一支具備專業素質的老年服務隊伍，他們瞭解市場行情、熟知顧客需求、具備專業素養、提供優質服務、深受顧客信賴。“秋麗”專案的開發，無疑將為這些人才提供一個更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。
（3）、經驗豐富的管理團隊
四川秋實開發實業股份有限公司董事長兼總經理張敏隆先生，長期身居重要的管理領導崗位，職業經歷豐富，戰略分析和決策能力突出，已從事老年產業多年，行業經驗豐富，在本行業享有盛譽；公司副總經理劉可先生長期擔任領導職務，具有敏銳的戰略眼光和極強的協調能力；公司副總經理白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，並具有全球視野；財務總監甘雲碧女士，長期從事財務，培訓過多名財務人員，理論實踐經驗均較為豐富。以這樣一批優秀領導者為核心的公司管理隊伍，既擁有豐富的市場經驗，又具備深厚的知識基礎。在“秋麗”專案的開發中，我們有理由相信，公司的管理團隊將會以自身的獨特優勢，使“秋麗”養老服務社區贏得市場與消費者的青睞。
（4）、先入為主
眾所周知，中國的殯葬業長期以來由政府設立的專門壟斷機構，這類機構通過進行相應的改革走向市場化道路，“秋麗”公司創業之初率先進入這樣的行業，獲得了極為重要的兩個先機：
一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業務上面長期得到了如稅收優惠、項目建設的征地用地的優惠等；
二是原來由政府壟斷經營的行業或業務，在政府主動試行改革之時，先進入者就沒有什麼競爭者，經營風險極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進入良性迴圈的狀態，公司在殯葬業務方面提供的高品質的服務，不僅贏得了一批忠誠的消費者，在潛在客戶中獲得了較高的美譽度，而且還多次得到地方政府的表彰和獎勵，並使政府加大在政策上的支持，公司將申報公開上市的難度較小。
公司準備投資建設和開發的“秋麗”養老服務社區專案，也是看准中國政府準備改革原來由政府承擔的對孤寡老人的福利性養老方式的意願和決心，並利用這樣的機會，將公司從“送終”延伸到“養老”服務領域，構造一個更為完整的老年服務市場的產業鏈，這也是公司再次看准一個由政府作為財政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務的業務領域。
上述兩個絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設“秋麗”個人養老服務專案，提供外人很難瞭解和發現的好處及贏利機會。
（5）、與房地產的不解之緣
2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設立名為“四川秋實開發實業股份有限公司”，由成都天仁房地產開發公司和張敏隆等25個自然人發起成立，是全國殯葬業和老年產業的第一家股份制企業。審視秋實公司的歷史進程，我們不難發現，公司創立者之一正是成都天仁房地產開發公司這樣一個房地產行業的精英，那麼秋實公司在房地產行業的資訊獲取、經營管理經驗等方面，自然具有其他競爭者所不具備的先天優勢。從某種意義講，公司開發“秋麗”養老服務社區這一專案可以說正是發揮自己之長。
4、劣勢
由成都眾多知名房地產商開發的錦繡華都、鷺島國際社、天府江南、香頌島、美茵河谷、凱麗濱江、米蘭香洲、上東陽光、科華天城、東籬居等一系列熱銷樓盤，將會與公司即將開發的“秋麗”養老服務社區激烈地爭奪顧客群。
“秋麗”由於提供專業化的、健全的、優質的養老服務，並配有專門的硬體設施，“秋麗”社區的房產銷售價格必然將在一定程度上高於其他樓盤，如果單單從價格一個指標衡量，“秋麗”的價格競爭優勢將相對較弱。
5、關鍵問題分析
“秋麗”作為專業化的養老服務社區，以優質高價、高檔專業的形象進入市場，是否能如預期的那樣得到目標顧客的認可與接受？
成都養老服務市場上存在一定數量可以提供類似服務的機構，它們提供的養老服務必然會對人們是否選擇“秋麗”這種專業化的養老社區產生一定影響。
另外，資料分析表明，成都的房地產業是一個有著較強吸引力的市場，這一領域中存在著藍光集團、遠大房產、華信大足、朝樣房產、成房置業、大行宏業、元亨房產、潮蓉實業、誠裕房產、世家機構、現代房產、川喜實業、禾瑞行銷、中房成都公司等眾多的競爭者，這對於“秋麗”的開發造成一定的壓力。
然而，畢竟有競爭才有發展，雖然競爭者不在少數，但是“秋麗”多年從事老年產業的專業優勢、房地產業的先天優勢、充足的人財物的資源優勢，以及搶先進入養老服務市場的先機的獲得，使得“秋麗”的養老服務社區專案在起點已經領先對手，只要有足夠的實力與耐力，我們有充分的理由相信“秋麗”可以一路領先、一往無前。
五、目標與目標可行性分析
截止2004年底，成都市60歲以上老年人口達152.7萬人，占全市總人口的14.6%；2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數為165.32萬，占成都市戶籍人口總數的15.28%；目前成都全市人口總規模達1082萬；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數占總人口比例將超過10%。而此次秋實公司開發的“秋麗”養老服務社區總戶數為2450，只占2004年成都市老年人口數的0.16%，可見“秋麗”社區僅在成都就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的湧入成都的外地購房者。簡言之，“秋麗”養老服務社區的銷售將會有著大好的前景。
根據財務計畫提供的資料，“秋麗”養老服務社區的總建築成本與銷售費用的合計，預估為16299萬元；整個社區的各類住房共2450戶，銷售預估收入為18674萬元，計算可知社區住房銷售可獲得現金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建築的資產2025萬元。
另外，社區每年的管理服務活動還將為秋實公司創造一定的利潤。管理服務活動的總費用支出約為610萬元，這些活動帶來的收入約為763萬元，公司每年將從中獲得利潤153萬元。
綜上分析，我們可以得出結論，秋實開發實業股份有限公司進軍老年產業開發“秋麗”養老服務社區將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產業鏈，完善了老年產業服務體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發展開拓市場做出貢獻。
六、行銷計畫
1、目標市場
“秋麗”養老服務社區主要面向三類目標顧客群體：
其一，本身文化程度、收入水準較高的企事業單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質，決定了他們對於老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經濟基礎豐厚，可以獨立負擔起在專業養老社區購房的經濟開支，一般不需要子女的經濟支援，故他們在購買上具有更大的自主決定權。
其二，經濟收入、文化素質較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關心父母的老年生活於身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環境中安度晚年。這類目標顧客群既有購買專業養老服務社區住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心區的喧囂生活環境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入並不豐厚，但他們對於養老生活有著自己的追求，“秋麗”養老服務社區中開發的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。
2、產品
“秋麗”養老服務社區是由四川秋實開發實業股份有限公司開發的我國西部第一個大型現代化老年社區，秋實公司在開發“秋麗”養老服務社區的構想提出之初，就將“秋麗”定位為中高檔的專業化的養老服務社區。
“秋麗”養老服務社區總占地面積350畝，其中建築用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態停車場占地15畝，社區容積率0．67，綠化率超過50%，提供了非常適於養老休閒居住的環境。該社區建設分為兩期，第一期建設面積7．8萬平方米，第二期建設面積7．7萬平方米，整個社區2003年10月開工，2004年7月竣工。社區居住建築分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨院士民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標顧客群的需求。除此之外，社區內還設有幼稚園、茶園茶館、食堂餐廳、交通車等公共設施，以及日用百貨、美容美髮、音響出租、花店、洗衣房等商業設施滿足老年人日常生活需求。
社區不僅僅向老年人提供最佳居住環境，而且根據老年人生活特徵，為他們提供全方位的養老服務。完善配套的醫療保健設施和文化娛樂設施是這裏的顯著特色，人車分離設計、無障礙通道、四層院落式電梯設計、雙扶手、梯級低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統一應俱全。這裏有常年的寄宿式老年大學，是專為老年人設計的“老有所居，老有所養，老有所醫，老有所為，老有所樂”的生態園。社區物業根據老年人的生活實際，有針對性地提供老年文化娛樂、交通、安全保衛、家政、老年營養餐飲服務。充分體現了對老人周到齊全、無微不至的關愛。
《“秋麗”養老服務社區養老服務的三大主張》
主張一：老年生活 張揚個性
主張二：陽光院壩 鄰里如親
主張三：子孝孫賢 盡享天倫
《“秋麗”養老服務社區養老服務的八項服務》
“秋麗”養老服務社區，將老年人在家中接受的幫助和關懷的各種家庭照顧,作為提供社區養老服務的參照標準，以宣導老年健康生活為己任，公益性服務為核心，實行綜合配套、多元經營，以提高社區的生活品質。凡租住、購買“秋麗”養老服務社區的老年朋友皆可享受以下八項服務：
醫療保健與康復療養：按會員制設立每位元會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養諮詢；免費參加有關的保健講座；開辦小型的老年病醫院，設置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫藥上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急症及時救，慢病可療養，事事可咨”。
心理諮詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區將組織心理醫生為大家進行心理諮詢與治療。
交通服務：開設大巴專線往返于成都與園區之間，園區內手推車供免費使用，並準備一定數量的輪椅供出租使用。當地的三輪車與老年車可以進入園區，並可以代客戶租用各種用車。
安全保衛：每戶都設置緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班；園區內設置三重安全保衛措施：紅外監視、門衛值班、保安24小時巡邏。
家政護理：為客戶提供經過培訓之後持證上崗的養老護理員以不同方式（如全天、白天、鐘點、出行等）為老年人服務；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。
購物：園區設有老年用品和日常用品商店並接受各種代購服務；園區內設有便民商店並接受各種電話購物、免費送物上門。
報刊服務：代訂各種報刊，報刊投送到家。
音像製品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業務。
幼兒入託：幼稚園可以全天入託，也可以臨時代管。
園藝：為了滿足部分老年人對於園藝與種植的愛好，園區將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
旅遊：園區與大型旅行社合作，經常組織夕陽紅專項旅遊；還將與北京、大連、廣州等地的老年社區合作，舉行異地交換居住療養的業務，盡可能為客戶降低費用。
房屋置換：為了方便部分在成都城內有房而又希望到園區居住的客戶，公司可以代為辦理城內房屋的出售或出租事宜。
法律顧問：園區與有關的律師事務所合作，為客戶提供法律顧問與諮詢服務。
老有所為服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是說要盡可能地為還能夠服務社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學中開辦自創中心讓老年人進行各種手工製作；如果有的老人能夠寫作詩文或能夠撰寫回憶錄，園區將代為推薦、聯繫出版與發表。
秋實公司始終堅信，社區的房屋銷售只完成了“秋麗”專案開發的第一步，完善的養老服務才是最終贏得顧客信賴的依託和保障，是公司在廣闊的老年產業市場中進一步發展的真正基石。
3、價格
“秋麗”養老服務社區戶型分檔銷售價格
院落式住宅樓
（元/平方米）
1080
1180
1280
1380
酒店式公寓樓
（元/平方米）
1180
1280
1380
1480
獨居式民居
（萬元/院）
39
銷售安排：
2003年10月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無獨院），按第一檔最低價出售。收全款。
2003年11月中旬，為了照顧本公司多年來的老客戶，向老客戶限售第一期100套住房（無獨院），按第二檔優惠價出售。預收80%。
2004年2月，住宅建築已經斷水，向公司所有股東和客戶出售第一期各種住房，按第三檔價出售。收全款。同時開始出售獨院。
2004年4月，第一期已經建成，公開向全社會出售第一期現房，按第四檔價出售。
2004年4月，園區完全可以參觀，第二期也已動工，向全社會出售第二期期房，按第四檔價出售。根據具體情況，可以考慮臨時確定某種優惠政策。
社區提供的各項養老服務價格按照市場價格計算。
“秋麗”養老服務社區將主要目標定位于中高端市場，提供宜人的居住環境與完善的養老服務，社區房屋的銷售價格自然比一般樓盤略高，但從性價比的角度衡量，購買“秋麗”絕對會帶給消費者物超所值的收穫。
4、管道
“秋麗”養老服務社區的銷售，將在使用直接銷售和委託代理的傳統模式的基礎上，同時開闢網路行銷模式的新型銷售模式：
（1）、對於銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司採取直接銷售的模式，因為公司對於這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯繫，故採用直銷模式，,銷售過程中發生的費用也完全可由開發商來控制，高效從嚴支出可以大大降低物業銷售的費用。而且從管道控制的角度，由開發商自己組建的銷售團隊和部門相對委託代理方式更容易管理和控制。
（2）、隨著消費者消費行為的理性和成熟，房地產開發企業一方面要擴大規模追求規模經濟；另一方面又要走專業化道路，細分產業市場，企業為了發揮專業開發優勢，經常將銷售工作委託給更具專業優勢的銷售代理商來完成。因此，對於面向社會銷售的住房的80%，秋實公司決定委託給專門的房地產銷售代理商執行。這種銷售模式的優勢在於：①它簡化了商品市場的交易活動，節約開發商和顧客共同的時間和精力，緩解了開發商人力、物力和力的不足,提高企業運作的效率和效益；②相對於直銷模式，委託代理分散了企業開發房地產的風險；③由於專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業務員和更廣泛的客戶關係；④企業在推廣新產品的時候，它更快的將產品推向了市場並為顧客瞭解，實現房地產商品的銷售。
（3）、21世紀是資訊化的世紀，互聯網席捲中國大地的時候，也正是中國住宅與房地產業飛速發展的時候。房地產與互聯網的結合必將引發房地產產業的行銷革命。網路行銷實質是營造網上經營環境，包括網站本身、顧客、網路服務商、合作夥伴、供應商、銷售商相關行業的網路環境。在這種環境下，房地產企業可以對開發項目進行網上宣傳對客戶進行專案產品的網上調研，接受意見回饋或通過商品房網上競拍給專案造勢，提升項目人氣。作為傳統的行銷方式的補充和發展，網路行銷能更有效地促成消費者與企業或企業與企業之間交易活動的實現。
我們已經清楚地意識到，網路行銷必然是未來房地產銷售的重要趨勢，秋實公司需要儘快適應這一潮流，並盡可能的佔據有利地位，所以秋實公司的房地產網路行銷勢在必行。此次，“秋麗”養老服務社區的銷售就是秋實公司進入這一模式的大好時機，公司將投入一定的人力、物力和財力，建設起網路銷售的平臺。公司將拿出面向社會銷售的住房中的20%，作為網路銷售的物件，嘗試網路銷售，為將來公司的銷售積累經驗、奠定基礎。
5、促銷
此次的“秋麗”養老服務社區的促銷將採用廣告、銷售促進、公共關係、人員推銷和直接行銷並用的模式：
（1）、廣告
由於銷售主要針對成都地區進行，故“秋麗”養老服務社區的廣告將主要當地報刊、專門針對老年人和中年高收入群體的雜誌刊登紙質媒體廣告，同時在市區內老年人常出入的醫療、健身等場所附近設立形象看板、燈箱廣告、公交月臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。
（2）、銷售促進、公共關係與人員推銷
選擇節假日，在市區內選擇場所為老年人提供免費的健康諮詢、簡單體檢等服務，以吸引目標消費者的注意、調動其參與性；
在同一場所可同時進行“秋麗”養老服務社區模型的展覽會，在當場派發公司印製的“秋麗”社區的宣傳資料，並有公司專門安排的諮詢人員進行現場諮詢與推銷展示陳說；
（3）、直接行銷
從專業的老年醫療、健身等機構尋找特定目標顧客的聯繫方式，採用郵寄銷售目錄的方式進行促銷
七、財務計畫與財務分析
（鑒於資源限制，這裏只提供了簡單的現金流量表）
現金流量表
項 目
金 額（萬元）
一、房屋銷售產生的現金流量
銷售獨居式民居收到的現金（按銷售額的90%）
1404
銷售院落式住宅樓收到的現金（按銷售額的90%）
11117
銷售酒店式公寓樓收到的現金（按銷售額的90%）
4347
銷售可出售格樓收到的現金（按銷售額的90%）
806
銷售剩餘房屋收到的現金（銷售額其餘的10%）
1000
現金流入小計：
18674
建設總支出現金
15769
作為銷售費用支出的現金
530
現金流出小計：
16299
房屋銷售產生的現金流量淨額：
2375
二、管理服務活動產生的現金流量（每年）
利用公共服務設施收到的現金
302
銷售會員卡收到的現金
109
老年大學學費收到的現金
18
幼稚園等服務收到的現金
12
茶園茶館服務收到的現金
30
食堂餐廳服務收到的現金
60
交通車服務收到的現金
12
利用商業設施收到的現金
50
代戶出租服務收到的現金
30
家政等服務收到的現金
30
醫藥等服務收到的現金
120
現金流入小計：
763
作為人員工資支付的現金
420
水電費用支出的現金
100
園林養護支出的現金
20
設備維修支出的現金
20
其他開支
50
現金流出小計：
610
管理服務活動產生的現金流量淨額：
153
八、其他