蔡琴 鲍比达:美国开发商寄望中国老年公寓市场

中国60岁以上人口数量不断增加，按照这个增速，有望到2050年超过美国总人口。这个重大变化引起了美国老年公寓开发商的注意，这些开发商目前正大量涌入中国市场，寻找难得的机遇(也可能是风险)。

Emeritus美国开发老年公寓的大型公司和私募股权基金开始在中国设立办事处，与中国开发商和官员举行洽谈，并向投资者大肆鼓吹亚洲地区的良机。那些考察中国市场的公司包括Emeritus Corp.、美国老年社区领先开发商Life Care Services LLC、对冲基金巨头堡垒投资集团(Fortress Investment Group LLC)以及行业先锋埃里克森(John C. Erickson)等，他所创建的经营退休社区的公司在金融危机之后倒闭。

今年1月，约有30位中国开发商到美国亚利桑那州和马里兰州考察老年社区，并出席了凤凰城美国老年住宅协会(American Seniors Housing Association)年度会议为他们举办的午餐会。

午餐会上，中国代表团向美国老年公寓运营商展示了中国一些严峻的人口发展趋势：中国目前60岁以上的人口共有1.67亿，比法国和德国的总人口还要多，而这些人中近一半过的是独居生活。据房地产咨询公司DTZ的统计，未来五年中国老年人口数量每年将增加约800万人，老年人占中国人口的比例将从2009年的12.5%升至2015年的15%。

中国工商联房地产商会会长聂梅生说，中国开发商正在寻求美国的经验和专业知识，以帮助他们达到国际一流标准。该商会是位于北京的一个行业组织，也是中国代表团此次访美的组织者。

Life Care Services美国老年社区领先开发商Life Care Services LLC管理着31个州的104个老年社区。目前，它正与中国公司就建造老年公寓的合作事宜进行商谈。分析人士和投资者说，到目前为止，试图进入中国市场的美国开发商尚未在自己的项目中找到突破点。他们遇到的问题包括不确定的监管框架、未经考验的商业模式以及延续数百年的老人与子女住在一起的中国传统等。另外，目前并不清楚有多少中国家庭会愿意或能够负担得起这种美式老年住房模式。

中国开发商眼下对美国企业的专业知识十分感兴趣，因为他们在老年住房建设方面缺乏经验。一旦他们获得了足够的知识和技巧，可能就不再需要美国企业的帮助，这也是为什么一些美国开发商希望与中国企业建立合资公司，这样就可获得项目股权，而不仅仅是赚取中国开发商的咨询费用。

中国政府曾鼓励新投资注入老年住房建设领域，因为有人担心，不断增长的老年人口将使中国照顾老年人的传统方式变得不可持续。

新的财富已经给了越来越多的中国家庭从未有过的选择。由于计划生育政策，现在许多年轻夫妇要负责照顾四位老人，社会观念也在变化。

持乐观态度的老年公寓开发公司高管说，中国老年公寓行业的新生状态让他们想到了几十年前的美国，当时在外赡养老人的需求不断上升，但在很大程度上由非盈利组织和政府机构负责。

Merrill GardensMerrill Gardens在10个州拥有56个社区，最近又在上海设立了办事处。目前，它正与潜在合作伙伴就长期在中国发展进行商谈。前摩根士丹利（Morgan Stanley）驻中国银行家阿尔伯蒂（Chris Alberti）说，中国有大量满足尽孝道义务的资金，但没有产品。他通过自己的公司Taconic Alliance LLC.为Emeritus提供建议。

美国公司将目光投向东方，而拓展的资本可能来自中国，也可能来自美国私募股权公司。堡垒投资集团上周说，曾任公司投资关系主管的多诺霍（Lilly Donohue）将来到中国，带领公司在中国发展老年公寓业务。

芝加哥房地产私募股权公司M3 Capital Partners总经理瓦莱斯（Christopher Vallace）说，M3也在评估中国市场，并寻找潜在的中国老年公寓建设合作伙伴。该公司拥有29亿美元的受托股权。

据美国老年公寓及护理业国家投资中心（National Investment Center for the Seniors Housing and Care Industry）统计，2010年，美国独立和辅助性生活设施的数量从1995年的4591处升至10,155处。

埃里克森退休社区（Erickson Retirement Communities）创始人、前首席执行长埃里克森说，他多次到访中国和印度，提供咨询服务并寻求成立合资企业，但尚未达成任何交易。2009年，埃里克森举债大举扩张后，根据美国《破产法》第十一章（Chapter 11）申请了破产保护，其大部分资产被巴尔的摩一家投资公司收购，并更名为Erickson Living。

对中国感兴趣的其他公司包括Emeritus，按管理房屋数量计，它是全美最大的老年公寓公司之一，公司说正在加入其董事长创立的一家西雅图私募股权公司，寻求在中国的发展机会。

另外，艾奥瓦州Life Care Services公司也说正在与中国的全球租赁峰会（Oursjia Rental Service Co.）协商，全球租赁峰会将在广州南沙和北京建设老年人生活住宅。Life Care首席执行长肯尼（Ed Kenny）说，看到中国市场我们会说，这就是美国20世纪60年代的状况。

对中国老年住宅的任何押注可能都会受到美国老年公寓开发公司过去在海外失败阴影的影响。20世纪90年代，独立生活设施巨头Holiday Retirement Corp.在上海郊外建了一个退休社区，但从未开业。Holiday前董事长巴迪（Dan Baty）说，这个社区后来被改造成了经济型酒店。Holiday现在归堡垒投资集团所有。

巴迪说，我们以大幅折扣卖掉了我们的权益然后回家了；当时我们来的有点早。巴迪现在是Emeritus董事长，他正再次将目光投向中国。

Anton Troianovski