雅迪电动车价格表:房地产业暴利终结者

编辑怡爽文/
房地产业暴利终结者
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建立和谐社会是今年两会的核心议题。毫无疑问，经济和谐发展是建立和谐社会的基础。2004年，房地产行业由于房价的大幅上涨而普受关注。部分地区的房价增幅，一度高于居民收入增幅和物价上涨指数，成为中国经济发展中不和谐的因素。
为此，在2005年《政府工作报告》中，温家宝总理三次提到房地产业，并强调要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨，把握好公共产品和服务价格调整的时机和力度。”这是中央政府首次对上涨的房价公开表态。
房价暴升引发宏观调控
政府关于房市的表态犹在耳旁，总理调控话音甫落，有关部门迅速行动起来———3月16日傍晚，中国人民银行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理———5年期以上个人住房贷款率下限将比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点，以有效遏制市场上的炒作行为。同时，在房地产价格上涨过快地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%，以遏制短期激增的购房需求。
3月26日，国务院紧急发出《关于切实稳定住房价格的通知》，出台八条意见，要求有关各部门“高度重视房价；各级政府有责任稳定房价；调整土地供应结构；严控被动性住房需求；引导合理消费；全面监测房地产市场；贯彻调控住房供求的政策；组织对房价的监督检查。”
此后的3月29日，建设部邀请国内部分知名企业家召开“房地产市场和房价座谈会”。建设部部长汪光焘在此次会上明确提出了关于市场形势、房价、中低收入人群住房保障、拆迁补偿到空置率等涉及房地产不同方面的９大问题，旨在通过广泛调研做出相对准确的判断，找到市场症结有效治理。
中国社会科学院世界经济与政治研究所宏观政策分析小组日前发布的报告认为，从宏观政策的角度来考虑要不要干预房地产市场，只需要看房地产市场波动是否会带来宏观经济的波动———如果房地产市场造成了宏观经济的不稳定，那么不管是否存在价格泡沫，不管房地产市场的波动是否由市场自发形成，也不管从长期来看房地产价格是否还会提高，都应该对房地产市场采取宏观调控措施。
调控之剑，不得不发！
一直以来，房地产业投资保持高速增长势头。2004年，全国房地产开发投资总额13158.25亿元，同比增长28.1%。从多年数据比较，2004年房地产投资在全社会固定资产投资中所占比重持续上升，达到18.78%，为1986年以来最高。同时，2004年全国商品房价格大幅攀升，达到2714元/平米，比2003年增长355元，远大于1998～2003年年均49.3元的增长；住宅价格为2549元/平米，比1998年的1854元/平米增加695元，其中2003至2004年激增352元，占1998～2004年间住宅价格增长的50.6％。 现状是：房地产火了！开发企业赚了！交易市场热了！房价升了！老百姓越来越急了！一边是本就备受关注的事关民生的基本空间———住房，一边是关注中不断愈升的房价，逊于房价增长的居民收入增幅让越来越多的消费者望房兴叹。当“居者不能有其屋”成为社会关注的焦点时，房产市场因其自身发展带来的盲目、引发的诟病殃及百姓———百姓能不急？
价值规律是市场经济运行的基本规律，除了具有促进社会生产力的发展、进行利益分配的作用外，还具有配置资源从利润率低的行业向利润率高的行业流动，具有盲目性、自发性等缺陷。一方面，在市场自己组织调整的条件下，生产和需求可能处于局部脱节的状态。1999年后的房产市场，由于福利分房政策的停止造成的需求激增，房贷按揭业务的开展加快了潜在购房者的超前消费，拆迁改造带来的住房需求，都不同程度地导致了房地产卖方市场的形成；另一方面，价值规律对经济的调节作用不是事前的而是滞后的，也为房价未来走向添加了更多未知数。
加强宏观调控，合理利用价值规律，不仅能引导资源在各行有效利用和高效率合理流动，获得比较利益，更能有效平抑由于市场规律的盲目作用带来的负面效应。
当某行业火热上升的时候，遏制这种违背市场规律的过热行为，只有依靠外力。然而，外力的作用又是不可预测的，伤害的可能是整个行业。去年国内火热的西部水电投资热潮，终因过热声浪后宏观调控政策出台，银行惜贷，于是项目亏的亏，停的停，是为教训。覆辙不可重蹈。是该冷冷了！否则，冰火两重天的境界，一般行业受不起。
调控之议
很显然，房地产价格持续走高，投资增长过快是一个重要原因。作为宏观调控手段之一———央行出台一个政策不能解决根本问题。提高房地产投资资金的使用成本，对开发企业和个人投资有一定抑制作用。但此政策管住的是中资金融机构资金，而去年四大商业银行个贷业务市场份额有明显下降，同时去年由信托渠道进入房地产的资金就有130多亿元，外资也在大量流入这个领域。房地产市场资金越来越多样化，整个市场资金流动不是央行能完全掌控的。在这种情况下，期望通过信贷政策调控市场的作用很有限。
中国社科院经济研究所汪利娜研究员建议，在房地产市场总量和结构调整中，政府的税收政策、房地产企业经营许可证发放等方面都可发挥作用。如上海已经出台政策，要求房屋买卖要缴纳房屋经营税、所得税等。近日，提高购房首付、建立廉租房机制，开征不动产税等方式不时见诸报端，各方均在为稳定房价建言献策。
“要使房价降下来，首先，地方政府可以对当地房价进行价格管制。其次，政府应对土地和住宅开发许可证进行拍卖。同时，政府在拍卖时，应尽可能将大项目拆分成许多小项目，减小企业间距，在同一区域或相邻区域营造相互竞争的氛围。最后，为了促进竞争，政府应增加住宅供给，以削弱开发商的垄断力量。”中国社会科学院城市与房地产经济研究室况伟大博士的观点虽然在众多的声音中独树一帜，但实施起来恐怕困难不小。 　即便如此，有责任的企业还是会从优化行业秩序出发，维护长远利益，配合政府部门政策。3月17日央行房贷新政一公布，国内房企龙头万科在其《央行信号明确有利行业发展》的声明中回应，因为房地产市场的现状不是需求不足，“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”的局面，对房地产业正常发展不是好事情。“面对经济增长和城市化带来的旺盛需求，房地产行业并不需要额外呵护，个别本属多余的‘利好’的消失，毫无疑问对行业有利，对行业内优秀企业有利。”
问责制：终结暴利？
房地产业为何与暴利结缘？究其因，可以用公式来表示：自有资本利润率＝平均利润率/自有资金率×100％。2004年４月宏观调控力度加大后，央行将房地产开发企业申请银行贷款时自有资金占开发项目总投资的比例上升至35％。按照业内人士透露的公开数据，房地产业的利润率在30％左右，所以自有资本的利润率达100％。倘35％的自有资金率尚有“变通”之嫌，则实际利润率超乎一般人的想象。风光无限的房地产市场，换个角度看其实风险重重。
就行业领导部门角度来看，市场的作用就不是万能。国家宏观调控一是要及时、准确地预测市场需求。在这个方面，政府职能的缺位和不作为都可能使国内经济蒙受损失。二是要加强政府对市场供求关系的调整。政府应采取税收政策、财政政策等杠杆工具，分步骤有计划加大土地供给，加强空置房的有效管理，打破业内种种可能存在的“价格合谋”，创造更多竞争，同时设置一定壁垒抑制需求，以达到供需持平，借助政府的“看得见的手”来弥补“看不见的手”缺陷。
宏观调控的出发点是合理的，但效果如何尚需市场检验：因为夹杂了太多地方、集团利益，房地产市场调控难度可能远大于管理层预期。业界人士透露，政府将密切关注这次宏观调控的政策效果，不排除进一步提高住房贷款利率的可能。换句话说，如果这次政策效果不明显，力度更大的政策肯定会陆续出台。政府对“控制过热、稳定房价”的决心可以从国务院的八条“铁规”再次读出：“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任”。
国八点的出台是领导问责制，再次动用行政威慑力量，也是管理层面对市场顽强“对峙”不得已而为之。此举表明了政府调控房市的铁定态度，因此一定能挤出房地产市场的水分。
期望通过各种宏观调控政策的共同作用，政府、房地产从业者、百姓能够平和地坐在一起，同在一个阵营，朝着健康人居方向而努力，共造社会之和谐。
不过这种和谐现象，经济学上解释不通，至少房地产从业者与百姓利益历来相左———双方处于利益的两极，一方付出多了，另外一方利益自然就多了。但这种矛盾并不是永远存在，作为链条的重要一环———政府通过各种金融财政工具发挥的职能就有很好的熨平作用。
可以预见，通过国家的宏观调控，房地产市场将趋于平衡，房价将走向稳定，房地产业的利润也将趋于其他各行平均利润。社会平均利润是能被百姓所认可的———当百姓认可和尊重的平均利润为房地产业开发商获得，也就意味着暴利的终结。
完全调控不对，完全市场也不全对。调控的力量在任何社会都是为了市场更加有序，与国家制度无关，与经济体制无关。暴利终结在宏观调控政策下，换句话说，在宏观调控政策下，暴利正在终结。从长远来看，中国房地产市场正在孕育一种新的平衡。