金福力牌蜂胶可信吗:反暴利规定能否终结商品房暴利？

 

　　反暴利是一个非常精细的技术活，只有要对暴利与合理利润作出明确的界定，才易于操作和监督；同时，要在罚则上进行细化，不仅要有足够的惩罚力度，更要尽可能压降执法部门的自由裁量空间。而要达到这些目标，唯有立法先行，才能为调控措施取得成效打下坚实的制度基础。欲反“商品房暴利” 应先升级反暴利法规　　国家发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。记者就此采访国家发改委价格监督检查司司长许昆林时，他表示，在规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。楼市调控进入“相持阶段”，寻找新的调控点，着力将蠢蠢欲动的商品房价格牢牢控制住，引导其向合理的价位回归，已成为当务之急。>>详细　　人们总是习惯于把房地产行业称为“暴利”行业。但最新公布的房地产上市公司年报则显示，绝大多数上市房企的利润率与“暴利”两字相去甚远，甚至有个别公司的投资回报率不及银行一年期定期存款利率。>>详细 股票代码 上市房企 销售金额(人民币) 同比涨/跌幅 销售面积(平方米) 同比涨/跌幅 净利润(亿元) 同比涨/跌幅 备注 600383.SH 金地集团 37.2亿元 ↑ 82.4% 26.8万 ↑ 44.6 26.94 51.67%   03333.HK 恒大地产 198亿元 ↑35.9% 285.7万 ↑ 117.2% 80.20 616.10%   02777.HK 富力地产 59.4亿元 ↓ 20% 36.6万 ↓ 42% 44.60 53.00%   000123.HK 越秀地产 14.3亿元 ↓ 53.1% 8.87万 ↓ 55.6%       00813.HK 世茂房地产 63.4亿元 ↑ 15% 50.5万 ↑ 10%       00960.HK 龙湖地产 98.8亿元 ↑ 118.6%       000002.SZ 万科A 355.1亿元 ↑ 135% 303.8万 ↑ 145% 72.83 36.65%   03383.HK 雅居乐 94亿元 ↑ 62% 72万 ↑ 34%       00688.HK 中国海外 197.7亿港币(约166.3亿人民币) ↑ 44% 139.7万 ↑ 40.4% 107.60 65.70%   02007.HK 碧桂园 93亿元 ↑ 45% 144万 ↑ 26% 42.91 96.00%   600048.SH 保利地产 140.15亿元 ↑ 72.4% 132万 ↑ 30% 49.20 39.80%   002244.SZ 滨江集团 7.69亿元 ↑67.1%         01638.HK 佳兆业 12.1亿元 ↓ 5.0% 14.4万 ↑ 20%       开发商解释成本构成:房产暴利主要来自囤地 　　“其实从成本的几大构成部分来看，如果出现暴利，最关键的就是指土地成本。”该开发商指出，暴利主要是由囤地造成的。举个很简单的例子，开发商在2001年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上四五年，到了2011年开发时，土地价格翻番增长，而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算起来，利润率就会远大于15%。>>详细土地销售明码标价才是真的反暴利 赞成吗？　　定义暴利的最典型办法是成本收益比，比如以利润率计算。说成本一百赚一万算暴利，投资一百赚一百大约也算暴利。但在房地产开发全过程中，这样的利润率，目前未必属于开发商，而有可能属于不起眼的电器供应商，或某种品牌昂贵的家具供应商——如窗帘、门口的小挂件。甚至一处别墅里一把椅子，家具商卖出了比成本高500倍的价格也有可能。>>详细　　由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别，而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场，导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。房地产开发商在制定房地产价格时，一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用，如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外，房地产开发商也探索出一些独特的价格策略，即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。∑ 房价 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等。楼盘价格定位原则：一.项目自身价值要素分析，包括1、舒适要素（户型 、配套 ）2、便利要素（出行与停车方便、生活方便）3、健康卫生要素（A、无有害气体、烟尘、噪音污染； B、有完善的供水、供电、煤气系统； C、日照充足、通风良好）4、品牌要素5、物业管理要素二.周边因素三.其他因素，包括政策、经济等各种其他因素。韩世同：反暴利不如严格土地增值清算　　一般而言，土地空置时间越长的项目，往往地价很低，如果其在楼市高潮卖楼，必然获取高额的暴利；越是地王，地价越贵，成本就越高，获取暴利的可能性就要小很多。>>详细罗竖一：信心是制止房地产暴利的关键　　由于某些地方政府在诸如拆迁等方面失信于民的客观存在等原因，加之有关人士或者个别媒体等群体的“误导”，众多普通民众对政府的调控根本不抱希望，甚至失去信心。>>详细易宪容：反房地产暴利要从源头上入手　　反对房地产暴利，并非仅是从住房价格定价方式入手。这只是反对房地产的暴利一种方式，也只是一种较为弱的方式。而制止房地产暴利就得要从住房市场暴利的源头入手。>>详细“反房地产暴利” 首先要“反”的是什么？ 　　如若基础性的价格问题没有解决，即便我们将房地产商的利润有效控制了，整个房价要想大幅下降的可能性也值得怀疑。房价畸高，最主要的恐怕不是房地产开发建设这个环节，而是土地供应这个环节。当然，如何规定“暴利”的标准确定至为关键，而暴利标准的确定首先需要对“合理房价”的确定。目前我们对什么叫“合理房价”缺少标准，那么暴利标准的确定将有失依据。如若这些基础性的价格问题没有解决，即便我们将房地产商的利润有效控制了，整个房价要想大幅下降的可能性也值得怀疑。从这样的分析其实也可以看出，房价畸高，最主要的恐怕不是房地产开发建设这个环节，而是土地供应这个环节。因为，房地产开发建设并不是一个严格禁入、专营的市场，而是一个相对竞争的市场，只要是竞争的市场，就很难形成暴利，即便是在竞争中形成垄断带来了暴利，也是相对脆弱的。>>详细 终结“房产企业暴利” 关乎新一轮调控成败 　　国家发展改革委有关人士近日表示，正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，使房价能保持在合理水平。虽然不乏开发商“喊冤”，但房地产业多年来存在的暴利确是不争的事实。能否终结房企暴利，实际上是衡量新一轮调控成效的一个标杆。房企暴利从何而来？首先，来自于“房”。房价的飙升使开发商的利润扶摇直上。近十年来，不少热点城市的房价仅在金融危机肆虐的2008年出现过“微跌”，其余年份均保持上涨，且涨幅大多在两位数以上。仅在2009年，很多楼盘价格就疯涨一倍以上，甚至出现了“开发商不知如何定价”等令人匪夷所思的现象。期间，不少房企“捂盘待涨”，一套房没卖，其“产品”估值却已飙升。其次，来自于“地”。有银行人士说，看看房地产业的暴利，才知道什么叫“土地是财富之母”。有开发商抱怨，这2年地价过高严重压缩了利润空间，甚至称企业在给地方政府打工？>>详细触动“既得利益” 才能让高房价“低头”！ 　　征收房产税属于长效机制，与立竿见影的“限购令”不同，需要较长时间才能体现出调控效果。因此，不能因为房产税征收了三个月房价仍然坚挺，就彻底否认房产税的作用。而且，上海版与重庆版房产税的一个共同点是，征税范围很窄，税负很轻，这必然对房价产生不了多大影响。只能说这两个城市比其他城市多了一种调控工具而已。当然，房产税不能让房价“低头”也有主观因素，即征税范围窄、税负轻也是有意为之。2010年，全国国有土地出让收入2.9万亿元，约为全年财政收入8.3万亿元的35%。可见各级政府对土地收入是多么依赖。无疑，上海与重庆同样也离不开土地收入，在制定房产税和其他调控政策时，首先就会考虑调控政策对财政收入影响多大。众所周知，上海版与重庆版房产税都是地方政府自己操刀制定，既没有经人大审议，也没有征求民意，必然是按照地方政府的意愿制定。>>详细