九乡新闻网赢在中国 钱俊冬:终结房企暴利关乎调控成败
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 16:48:23
2011年04月28日 16:04:18 来源： 新华网 【字号大小】【收藏】【打印】【关闭】
西安南郊一处新建楼盘（3月29日摄）。国家统计局18日发布的报告显示，全国70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。新华社记者 李一博 摄
新华网上海４月２８日电（记者叶锋、魏宗凯）国家发展改革委有关人士近日表示，正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，使房价能保持在合理水平。虽然不乏开发商“喊冤”，但房地产业多年来存在的暴利确是不争的事实。能否终结房企暴利，实际上是衡量新一轮调控成效的一个标杆。
房企暴利从何而来？首先，来自于“房”。房价的飙升使开发商的利润扶摇直上。近十年来，不少热点城市的房价仅在金融危机肆虐的２００８年出现过“微跌”，其余年份均保持上涨，且涨幅大多在两位数以上。仅在２００９年，很多楼盘价格就疯涨一倍以上，甚至出现了“开发商不知如何定价”等令人匪夷所思的现象。期间，不少房企“捂盘待涨”，一套房没卖，其“产品”估值却已飙升。
其次，来自于“地”。有银行人士说，看看房地产业的暴利，才知道什么叫“土地是财富之母”。有开发商抱怨，这两年地价过高严重压缩了利润空间，甚至称“企业在给地方政府打工”；有人更是宣称“高地价导致高房价”。但实际上这是站不住脚的。一是因为相当一部分在售房源的地块，是２００４年实施招拍挂之前通过协议转让甚至打“擦边球”等不规范方式取得的。一些专家指出，这类土地价格只占开发总成本的两三成左右，甚至更低。有些每平方米单价超过１０万元的天价豪宅，房价甚至达到地价的２０多倍，其中的暴利何等惊人！二是因为一些开发商通过囤地“坐地生财”。统计数据显示，截止到２００９年底，全国约有一万公顷闲置土地。在一些城市，闲置房地产用地的数量几乎相当于一年的新增供应量。随着地价的快速上涨、“地王”的不断带动，开发商不费吹灰之力便坐享丰厚增值。比如，新华社去年１０月的报道披露，泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的４块土地闲置６年，期间５次调整建设规划。据估算，在这６年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过２００亿元。
再次，来自于“钱”。静态地看，在高地价背景下，商品房项目除去土地、各种税费、建安、财务等各种成本之后似乎利润不多，但别忘了：房地产项目开发过程中的高杠杆率，足以使开发商“四两拨千斤”。在开发环节，开发商满足土地权证、建筑规划许可证等“四证齐全”、资本金达到一定比例（２００４年规定为３５％，２００９年曾下调至２０％），便可向银行申请开发贷款；建安成本由建筑承包商带资垫付；在销售环节，商品房预售制度实施已有１０多年，一度开发商靠卖“楼花”便可提前回收成本，目前根据规定，开发项目取得相关证照、主体结构施工因层数而异达到一定进度便可申请预售。
楼市"暴利时代"或将终结 如何有效反暴利引关注
一向被看成是暴利行业的房地产业很可能即将告别“暴利时代”。４月２６日，国家发展改革委价格监督检查司司长许昆林表示，发展改革委正在研究对商品住房领域实施反暴利的规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。[详细]
“反房地产暴利”首先要“反”什么
如若基础性的价格问题没有解决，即便我们将房地产商的利润有效控制了，整个房价要想大幅下降的可能性也值得怀疑。房价畸高，最主要的恐怕不是房地产开发建设这个环节，而是土地供应这个环节。[详细]
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中国房地产调控再次加码，不仅商品房销售明码标价规定即将实施，发改委同时亦在研究对商品住房领域实施反暴利规定，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。消息一出，众多房地产界人士纷纷在微博喊冤，称开发商并未获取暴利。这条消息在短短时间内迅速引发了网友热议，网民纷纷剑指开发商：空手套白狼的生意，你们不暴利谁暴利？！[详细]
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新华网上海４月２８日电（记者叶锋、魏宗凯）国家发展改革委有关人士近日表示，正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，使房价能保持在合理水平。虽然不乏开发商“喊冤”，但房地产业多年来存在的暴利确是不争的事实。能否终结房企暴利，实际上是衡量新一轮调控成效的一个标杆。
房企暴利从何而来？首先，来自于“房”。房价的飙升使开发商的利润扶摇直上。近十年来，不少热点城市的房价仅在金融危机肆虐的２００８年出现过“微跌”，其余年份均保持上涨，且涨幅大多在两位数以上。仅在２００９年，很多楼盘价格就疯涨一倍以上，甚至出现了“开发商不知如何定价”等令人匪夷所思的现象。期间，不少房企“捂盘待涨”，一套房没卖，其“产品”估值却已飙升。
其次，来自于“地”。有银行人士说，看看房地产业的暴利，才知道什么叫“土地是财富之母”。有开发商抱怨，这两年地价过高严重压缩了利润空间，甚至称“企业在给地方政府打工”；有人更是宣称“高地价导致高房价”。但实际上这是站不住脚的。一是因为相当一部分在售房源的地块，是２００４年实施招拍挂之前通过协议转让甚至打“擦边球”等不规范方式取得的。一些专家指出，这类土地价格只占开发总成本的两三成左右，甚至更低。有些每平方米单价超过１０万元的天价豪宅，房价甚至达到地价的２０多倍，其中的暴利何等惊人！二是因为一些开发商通过囤地“坐地生财”。统计数据显示，截止到２００９年底，全国约有一万公顷闲置土地。在一些城市，闲置房地产用地的数量几乎相当于一年的新增供应量。随着地价的快速上涨、“地王”的不断带动，开发商不费吹灰之力便坐享丰厚增值。比如，新华社去年１０月的报道披露，泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的４块土地闲置６年，期间５次调整建设规划。据估算，在这６年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过２００亿元。
再次，来自于“钱”。静态地看，在高地价背景下，商品房项目除去土地、各种税费、建安、财务等各种成本之后似乎利润不多，但别忘了：房地产项目开发过程中的高杠杆率，足以使开发商“四两拨千斤”。在开发环节，开发商满足土地权证、建筑规划许可证等“四证齐全”、资本金达到一定比例（２００４年规定为３５％，２００９年曾下调至２０％），便可向银行申请开发贷款；建安成本由建筑承包商带资垫付；在销售环节，商品房预售制度实施已有１０多年，一度开发商靠卖“楼花”便可提前回收成本，目前根据规定，开发项目取得相关证照、主体结构施工因层数而异达到一定进度便可申请预售。
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