陈奕迅夕阳无限好歌词:中华人民共和国国家标准房地产估价规范
来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/04/30 01:35:33
中华人民共和国国家标准房地产估价规范
GB/T50291-1999
目 次
1 总则 6.4 房地产抵押价值评估
2 术语 6.5 房地产保险估价
3 估价原则 6.6 房地产课税估价
4 估价程序 6.7 征地和房屋拆迁补偿估价
5 估介方法 6.8 房地产分割、合并估价
5.1 估价方法选用 6.9 房地产纠纷估价
5.2 市场比较法 6.10 房地产拍卖底价评估
5.3 收益法 6.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价
5.4 成本法 6.12 其他目的的房地产估价
5.5 假设开发法 7 估价结果
5.6 基准地价修正法 8 估价报告
6 不同估价目的下的估价 9 职业道德
6.1 土地使用权出让价格评估 附录A 估价报告的规范格式
6.2 房地产转让价格评估 规范用词用语说明
6.3 房地产租赁价格评估 附:条文说明
1 总则
权益。
面与估价对象相同或相近的房地产。
价对象产生最高价值的使用。
价值的方法。
经营的收益。
的书面答复,关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
3 估价原则
1 合法原则;
2 最高最佳使用原则;
3 替代原则;
4 估价时点原则。
当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:
1 保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价;
2 转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价;
3 装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;
4 重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;
5 上述情形的某种组合。
4 估价程序
1 明确估价基本事项;
2 拟定估价作业方案;
3 搜集估价所需资料;
4 实地查勘估价对象;
5 选定估价方法计算;
6 确定估价结果;
7 撰写估价报告;
8 估价资料归档。
1 明确估价目的;
2 明确估价对象;
3 明确估价时点。
注:1 估价目的应由委托方提出:
2 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况;
3 估价时点应根据估价目的确定,采用公历表示,精确到日;
4 在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。
估价作业方案主要应包括下列内容:
1 拟采用的估价技术路线和估价方法;
2 拟调查搜集的资料及其来源渠道;
3 预计所需的时间、人力、经费;
4 拟定作业步骤和作业进度。
估价所需资料主要应包括下列方面:
1 对房地产价格有普遍影响的资料;
2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;
3 相关房地产交易、成本、收益实例资料;
4 反映估价对象状况的资料。
5 估价方法
5.1 估价方法选用
5.2 市场比较法
1 搜集交易实例;
2 选取可比实例;
3 建立价格可比基础;
4 进行交易情况修正;
5 进行交易日期修正;
6 进行区域因素修正;
7 进行个别因素修正;
8 求出比准价格。
搜集交易实例应包括下列内容:
1 交易双方情况及交易目的;
2 交易实例房地产状况;
3 成交价格;
4 成交日期;
5 付款方式。
选取的可比实例应符合下列要求:
1 是估价对象的类似房地产;
2 成交日期与估价时点相近,不宜超过一年;
3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
换算处理应包括下列内容:
1 统一付款方式;
2 统一采用单价;
3 统一币种和货币单位;
4 统一面积内涵和面积单位。
注:1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清;
2 不同币种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:
1 有利害关系人之间的交易;
2 急于出售或购买情况下的交易;
3 受债权债务关系影响的交易;
4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;
5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;
6 相邻房地产的合并交易;
7 特殊方式的交易;
8 交易税费非正常负担的交易;
9 其他非正常的交易。
注:1 当可选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正;
2 对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
交易日期修正宜采用类似的房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断,给予调整。
区域因素修正的内容主要应包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素。
区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象区域因素逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异,进行调整。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括:面积大小,形状,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等;
有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括:新旧程度,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建筑结构,楼层,朝向等。
个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异,进行调整。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
5.3 收益法
1 搜集有关收入和费用的资料;
2 估算潜在毛收入;
3 估算有效毛收入;
4 估算运营费用;
5 估算净收益;
6 选用适当的资本比率;
7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注:潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
1 出租型房地产,应根据租赁资料计算净收益,净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担,应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租房负担,应对四项费用中的部分项目作相应调整。
2 商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
3 生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
4 尚未使用或自用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益,或直接比较得出净收益。
有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入,运营费用或净收益,应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行适当的调整修正,使其成为正常客观的。
1 每年基本上固定不变;
2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减;
3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减;
4 其他有规则的变动情形。
1 市场提取法:应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率。
2 安全利率加风险调整值法:以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预
测、估价对象的用途及新旧程序等确定。
3 复合投资收益率法:将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率,按下列计算:R=M?RM+(1-M)RE (
式中R--资本化率(%);
M--贷款价值比率(%),抵押贷款额占房地产价值的比率;
RM--抵押贷款资本化率(%),第一年还本息额与抵押贷款额的比率;
RE--自有资本要求的正常收益率(%)。
4 投资收益率排序插入法:找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定资本化率。
式中Ro--综合资本化率(%),适用于土地与建筑物合一的估价;
RL--土地资本化率(%),适用于土地估价;
RB--建筑物资本化率(%),适用于建筑物估价;
L--土地价值占房地产价值的比率(%);
B--建筑物价值占房地产价值的比率(%),L+B=100%。
n
V= ∑ Ai/(1+R)i (
i=l
式中V--收益价格(元,元/平方米);
Ai--未来第i年的净收益(元,元/平方米);
R--资本化率(%);
n--未来可获收益的年限(年)。
对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理:
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
当利用土地与土地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时,在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下,应采用下式:VB=Ao-VL?RL/RB (
式中Ao--土地与地上建筑物共同产生的净收益(元,元/平方米);
VL--土地价值(元,元/平方米);
VB--建筑物价值(元,元/平方米);
5.4 成本法
1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料;
2 估算重置价格或重建价格;
3 估算折旧;
4 求出积算价格。
1 土地取得费用;
2 开发成本;
3 管理费用;
4 投资利息;
5 销售税费;
6 开发利润;
注:开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
建筑物的重置价格,宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
1 直线法下的建筑物现值计算公式:V=C-(C-S)t/N (
2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式:V=C-(1-2/N)t (
3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式:V=C?q (
式中V--建筑物现值(元,元/平方米);
C--建筑物重置价格或重建价格(元,元/平方米);
S--建筑物预计净残值(元,元/平方米);
t--建筑物已使用年限(年);
N--建筑物耐用年限(年);
q--建筑物成新率(%)。
注:无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值,估价人员都应亲临估价对象现场,观察、鉴定建筑物的实际新旧程度,根据建筑物的建成时间,维护、保养、使用情况,以及地基的稳定性等,最后确定应扣除的折旧额或成新率。
1 建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;
2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限计算折旧;
3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算折旧。
4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束时,应按建筑物耐用年限计算折旧;
5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
5.5 假设开发法
1 调查待开发房地产的基本情况;
2 选择最佳的开发利用方式;
3 估计开发建设期;
4 预测开发完成后的房地产价值;
5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;
6 进行具体计算;
待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态,包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式,包括出售(含预售)、出租(含预租)和自营等。
5.6 基准地价修正法
1 搜集有关基准地价的资料;
2 确定估价对象所处地段的基准地价;
3 进行交易日期修正;
4 进行区域因素修正;
5 进行个别因素修正;
6 求出估价对象宗地价格。
交易日期修正的方法,同市场比较法中的交易日期修正的方法。
6 不同估价目的下的估价
1 土地使用权出让价格评估;
2 房地产转让价格评估;
3 房地产租赁价格评估;
4 房地产抵押价值评估;
5 房地产保险估价;
6 房地产课税估价;
7 征地和房屋拆迁补偿估价;
8 房地产分割、合并估价;
9 房地产纠纷估价;
10 房地产拍卖底价评估;
11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价;
12 其他目的的房地产估价。
6.1 土地使用权出让价格评估
进行。
6.2 房地产转让价格评估
6.3 房地产租赁价格评估
6.4 房地产抵押价值评估
首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。
2 用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
6.5 房地产保险估价
6.6 房地产课税估价
6.7 征地和房屋拆迁补偿估价
6.8 房地产分割、合并估价
6.9 房地产纠纷估价
决纠纷提供参考依据。
6.10 房地产拍卖底价评估
6.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价
则应按相应的房地产转让行为进行估价;其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法,并应根据原用途是否合法改变,按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似,若不允许改变用途,则购买者的范围受到一定限制,其估价宜低于公开市场价值。
6.12 其他目的的房地产估价
7 估价结果
1 计算过程是否有误;
2 基础数据是否准确;
3 参数选择是否合理;
4 是否符合估价原则;
5 公式选用是否恰当;
6 选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
8 估价报告
1 全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套;
2 公正性和客观性:应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出的结论应有充分的依据;
3 准确性:用语应力求准确,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。
4 概括性:应用简洁的文字对估价中涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
1 封面;
2 目录;
3 致委托方函;
4 估价师声明;
5 估价的假设和限制条件;
6 估价结果报告;
7 估价技术报告;
8 附件。
1 估价项目名称;
2 委托方名称或姓名和住所;
3 估价方(房地产估价机构)名称和住所;
4 估价对象;
5 估价目的;
6 估价时点;
7 价值定义;
8 估价依据;
9 估价原则;
10 估价技术路线、方法和测算过程;
11 估价结果及其确定的理由;
12 估价作业日期;
13 估价报告应用的有效期;
14 估价人员;
15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章;
16 估价的假设和限制条件;
17 附件,应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片,估价对象的产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明。
1 对土地的描述说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况。
2 对建筑物的描述说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维修、保养、使用情况,地基的稳定性,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。
1 估价报告中估价人员陈述的事实,是真实的和准确的。
2 估价报告中的分析、意见和结构,是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3 估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。
4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写估价报告。
5 估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘,并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。
6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外,应说明提供重要专业帮助者的姓名)。
7 其他需要声明的事项。
9 职业道德
附录A 估价报告的规范格式
(标题:)房地产估价报告
估价项目名称:(说明本估价项目的全称)
委托方:(说明本估价项目的委托单位的全称,个人委托的为个人的姓名)
估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称)
估价人员:(说明参加本估价项目的估价人员的姓名)
估价作业日期:(说明本次估价的起止年月日,即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)
估价报告编号:(说明本估价报告在本估价机构内的编号)
(标题:)目录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
(一)
(二)……
五、估价技术报告(可不提供给委托方,供估价机构在存档和有关管理部门查阅等)
(一)
(二)……
六、附件
(一)
(二)……
(标题:)致委托方函
致函对象(为委托方的全称)
致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果)
致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名、盖章)
致函日期(为致函的年月日)
我们郑重声明:
1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3 我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。
4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5 我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘,哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘)。
6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助(若有例外,应说明提供重要专业帮助者的姓名)。
7 (其他需要声明的事项)。
参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(至少有一名)。
(标题:)估价的假设和限制条件
(说明本次估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响,本估价报告使用的限制条件)
(标题:)房地产估价结果报告
(一)委托方(说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人的姓名和住所)
(二)估价方(说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级)
(三)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况。其中,对土地的说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况、规划限制条件,利用现状,权属状况;对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况)
(四)估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)
(五)估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)
(六)价值定义(说明本次估价采用的价值标准和价值内涵)
(七)估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)
(八)估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)
(九)估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)
(十)估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)
(十一)估价人员(列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格职称,并由本人签名、盖章)
(十二)估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)
(十三)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年)
(标题:)房地产估价技术报告
(一)个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素)
(二)区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素)
(三)市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来)
(四)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象的最高最佳使用)
(五)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)
(六)估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)
(七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)
(标题:)附件
估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明等。
估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。
规范用词用语说明
1 为便于在执行本规范条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:
(1)表示很严格,非这样做不可的用词:正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”;
(2)表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”;
(3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的用词:正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”;表示有选择,有一定条件下可以这样做的,采用“可”。
2 规范中指定应按其他有关标准、规范执行时,写法为:“应符合……的规定”或“应按……执行”。