房屋改建扩建所得税处理解析
刘晓伟 来源：中国税务报2011年8月8日
近日，河南省南阳市国税局接到了当地一家大型企业的咨询电话。企业反映，近年来，企业规模不断扩大，企业发生了一些对原有的房屋、建筑物进行改扩建的业务，这些改扩建有的是在原有房屋提足折旧后进行的，有的是在原有房屋没有提足折旧的情况下进行的。由于土地紧张，还发生了在原有一层生产车间的基础上又扩建一层储藏车间的业务，另外，有的生产车间用地因为政府征用，被迫改建，减少了占地面积，政府补偿了部分资金。这些业务该如何进行税务处理？
未提足折旧发生的毁损、报废应视为损失
税务人员告诉财务人员，做好房屋改扩建的税务处理，首先应当分清改扩建与房屋、建筑物毁损、报废的区别，毁损、报废是指正常使用的固定资产由于自然灾害或不可抗力发生的，不是企业主观愿意的；而改扩建是为适应新的业务需要而发生，是企业自发主动的行为。
《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）规定，对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号）规定，固定资产报废、毁损损失，为其账面净值扣除残值和责任人赔偿后的余额，应依据以下证据材料确认：（一）固定资产的计税基础相关资料；（二）企业内部有关责任认定和核销资料；（三）企业内部有关部门出具的鉴定材料；（四）涉及责任赔偿的，应当有赔偿情况的说明；（五）损失金额较大的或自然灾害等不可抗力原因造成固定资产毁损、报废的，应有专业技术鉴定意见或法定资质中介机构出具的专项报告等。如果企业发生的是毁损、报废，应依以上规定处理，向税务机关申报扣除。
推倒重置的房屋净值计入新资产计税成本
《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。
举例说明，某房屋价值1000万元，已计提并扣除折旧800万元，净值200万元。企业推倒重置在原地投资2000万元新建了一幢生产车间自行建造的固定资产，《企业所得税法实施条例》第五十八规定，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。该房屋原有净值200万元需要有相应的补偿，此项补偿可以理解为竣工结算前必须发生的支出，则该生产车间的计税成本应该是2000+200=220（万元）。
提升功能的改扩建支出并入原房屋的计税基础
如果企业由于土地紧张，发生了在原有一层生产车间的基础上又扩建一层储藏车间的业务，根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
也就是说，新扩建的一层储藏车间，由于提升了功能，增加了面积，扩建发生的支出，应并入原有生产车间的计税基础，按照税法规定的不低于20年折旧年限重新提取折旧，其原则同推倒重置相似。但是，如果有证据证明，该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限20年的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
已提足折旧房屋的改扩建支出按长期待摊费用处理
《企业所得税法》第十一条规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；（二）以经营租赁方式租入的固定资产；（三）以融资租赁方式租出的固定资产；（四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；（五）与经营活动无关的固定资产；（六）单独估价作为固定资产入账的土地；（七）其他不得计算折旧扣除的固定资产。第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
由此可见，已经提够折旧仍继续使用的固定资产不能再计提折旧，并且已足额提取折旧的固定资产的改建支出税收上作为长期待摊费用处理。并根据《企业所得税法实施条例》规定，固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出，改建支出按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。
另外，改扩建支出也应当与大修理支出区别开来。改扩建支出主要是推倒重置、增加功能、扩大面积。而大修理支出是由于固定资产不能正常运行，发生支出是为了原有功能的维持，如果不发生，原有固定资产不能正常运行，两者有本质的区别，也有着不同的税务处理方法。《企业所得税法实施条例》规定固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。大修理支出按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
政府补偿可在5年后计入应税收入
关于从政府取得的补偿资金，《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）规定，企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
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