大连填海卖地收入飙升至千亿 称改写中国领土面积(2)

2011年08月12日 12:02
来源：南方网

字号:T|T

5407人参与144条评论打印转发

化整为零的审批

“去国家海洋局审批，就需要国家发改委的立项，谁能拿到？大连唯一得到国家发改委立项的长兴岛用海区划，也是拿到省里，用了省里的指标。”

填海热还延伸到了距离大连市区50公里的金州区。

走在大连金州湾海岸边的滨海公路上，随处可见各家地产商开发的填海项目。首先进入视野的是“渤海计划·东方湾”，随后是开山未填海的“万恒天籁湾”，最后经过5年前落成的金州湾大桥，就来到了“世茂御龙海湾”所在的后石村。

半年前，这里还是一片宁静的海边村落。现在，滨海公路东侧的陆地部分，已经建成售楼处和十几幢一期别墅样板房；西侧的海上部分，垒起了四五个堤坝，一辆辆的重型卡车载着从不远处的山上开采的石头，投入围堤之中。已经填满的一个围堤上，如意形状的“海上售楼处”初具雏形。山，被开采了一半，裸露出岩石；海上，尘土飞扬。

这只是一个小小的开头。根据售楼处工作人员的介绍，香港知名地产商世茂集团迄今为止最大的项目占地2000公顷。其中660公顷的陆地用来做普通别墅；340公顷的沿海推填区域用来做大型购物中心、游艇码头、室内游乐场；令人叹为观止的是1000公顷的海上人工岛，被规划成一条巨龙，用来做千万级别的私人别墅、七星级酒店。

2002年颁布的海域管理法规定，要填海，就要拿到海域使用权证，而且超过50公顷的填海项目，必须上交国家海洋局审批，但国家海洋局海域管理司司长于青松在接受南方周末记者采访时明确表示：“国家批准的围填海项目中还没有一个单纯的房地产开发项目，地方也没有批准过。”那么，“世茂御龙海湾”是如何拿到海域使用权证的呢？

在辽宁省海洋和渔业厅2010年海域使用权公告中，南方周末记者发现，“世茂嘉年华”(曾用名)在公告中出现了7次，但都带有不同的后缀，诸如世茂嘉年华商业中心配套区项目、世茂嘉年华滨海商务区项目等。而且，由5个看起来毫不相干的公司分别报批——大连志翔投资有限公司、大连嘉实投资有限公司、大连旭辉投资有限公司、大连铭鑫投资有限公司、大连伟创投资有限公司。每一个都不超过50公顷，合计157公顷填海、58公顷围海。

根据世茂股份[13.60 0.89% 股吧 研报]2010年年报，这5家公司都是世茂控股51%的下属公司。经过进一步的工商资料查询，成立时间都是2009年12月，注册资本都是1000万元，股东都是大连盛欣投资有限公司。

大连盛欣也在年报之中，该公司注册资本5000万元、世茂股份和世茂建设分别占股51%和49%。而以上六家公司的法定代表人李俊杰、陈汝侠、王蕤、许薇薇、宋垚均为世茂现任高管。

“这再正常不过了。”当南方周末记者问及“世茂御龙海湾”是否有“化整为零”审批的嫌疑时，大连市海洋局一位内部人士丝毫没有表现出惊讶。“我们做初审时，只有碰到那种愣愣地用同一家公司去报批，还写着xx一期、xx二期的，才会打回建议修改。”

在他看来，让所有超过50公顷的项目都拿到国家海洋局去审批，根本不现实，因为“去国家海洋局审批，就需要国家发改委的立项，谁能拿到？大连唯一得到国家发改委立项的长兴岛用海区划，也是拿到省里，用了省里的指标”。

经过简单的档案查询，南方周末记者发现了一个相似的案例——由大连经济技术开发区土地储备交易中心申请的三块地处小窑湾的填海项目，同样是分开报批，填海面积分别为44、48、38公顷。

在大连市国土局一位内部人士看来，世茂项目已算中规中矩，最多是打了一点擦边球，因为该区域的用海区划就是现代服务业，拿来做旅游做地产理所应当。“还有很多项目是先用产业园区甚至工业项目报批，结果填完之后配建了大量商品住房。但我们只能提前审查，不能审批，也不能事后监督。”

更有甚者，在卖地的诱惑和没地可卖的现实矛盾中，一些地方区县采用先填后报的方式，试图以既成事实获得上级的认定。今年年初被媒体曝光的大连普湾店新区即是如此，他们规划的填海面积，甚至超过了去年国家海洋局下发给辽宁省的3000公顷指标。

无法抗拒的诱惑

大连一家代理公司总经理告诉南方周末记者，为什么外地开发商愿意进大连，除了环山靠海的资源，大连的楼面价平均只有3000元，而房价均价达到了13000元。

尽管直到2009年，世茂集团才启动注册公司等第一步准备工作。但早在2007年底，金州区就专门成立了以时任区长才力为组长，区规划、国土、海洋、交通等部门为成员的“世茂嘉年华项目推进工作领导小组”。

当然，这个小组的成员也同时服务于世茂的邻居们——万恒天籁湾(最早由德国皮博项目公司投资)、大连欧美亚集团投资的金州滨海新区项目(渤海计划·东方湾)、浙江新湖集团投资的新湖海岸综合开发项目和玉兔岛国际旅游度假村等。

这些项目都位于“金渤海岸现代服务业发展区”，是辽宁沿海经济带25个政策区划中唯一一个现代服务业发展区，适合填海造地的区域接近5000公顷，而辽宁沿海经济带发展规划已于2009年7月1日上升为国家战略。这让金州区政府在招商引资中底气十足。

待到落实具体的填海项目审批时，温床早已铺好。尽管国家海洋局一再明令禁止化整为零的报批，但并没有明确规定。国家海洋局的一位内部人士甚至认为，“只要报批的不是同一家公司，就不叫化整为零。”

更大的诱惑或许隐藏在土地成本之中。有的填海造地工程是由地方政府来做，再拿出去招拍挂；有的直接由使用这片海域的公司自己来做，比如世茂项目，其申请公司就具备市政建设、土石方工程的经营范围。那么在缴纳了每亩最多2万元的海域使用金后，是否还要招拍挂？是否还要补缴一定的土地出让金？

在2010年末国土部和国家海洋局联合下发的《关于加强围填海造地有关问题的通知》中，规定属于公益性项目、符合划拨土地目录的，按划拨土地办手续；属于非公益性且依法可协议出让的项目，补交土地出让金差价；但对经营性项目，却是海洋局和国土局另行制定规定。

因为该规定尚未出台，目前各省操作不同。如果按照2005年开始实行的《辽宁省海域使用管理办法》，则可以直接凭海域使用权证换国有土地使用权证，不用再交土地出让金。

即便重走土地招拍挂程序，大连的土地对外地开发商来说依然充满诱惑。大连一家代理公司总经理告诉南方周末记者，为什么外地开发商愿意进大连，除了环山靠海的资源，大连的楼面价平均只有3000元，而房价均价达到了13000元。

香港鹰君[21.30 -0.23%]集团董事长罗嘉瑞在拍下大连东港区一块土地后接受当地记者采访，记者问他最看重大连哪一点，罗嘉瑞回答说，一是向海，二是大连现在还有一个合理的利润，上海北京几乎看不见利润。