阴道口假性湿疣:张洪光文集我国住宅反向抵押贷款之路还有多远？

一、经济社会背景

  老龄化危机的迅速到来及相关的养老问题，已是摆在我国亿万城乡老人和各级政府面前的重大事项。预计到本世纪中叶，老年人口将达到4.2亿人，占到全部人口的25%以上。北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例还将高达35%之多。对众多老年人的老有所住、所养、所为等以统盘考虑、全面筹划安排，已经是非常重要。

  目前，对养老方式较多地考虑居家养老和社区养老；养老保障较多考虑养老保障基金的筹措、使用、监管，这是必要的，但却涉及面过于狭窄。且因养老金的过度缴纳、储存与积累，还会对国民经济增长、企业经济活力和居民投资消费等，造成相当阻碍。养老保障与养老方式同样需要观念与制度创新，开拓养老新思路，增加新的养老资源，加固我国脆弱的养老保障。同时，将老有所住、老有所养纳入整个经济社会资源环境统筹、城乡一体化协调发展的科学轨道，纳入到国民经济持续快速健康推进的轨道上来。既能在不过多动用财力尤其是政府财力的状况下，切实解决好老有所住、老有所养的大问题；又能借此促进而非阻碍经济社会的快速推进，实现全面整体建设小康社会的宏伟目标。

二、概念与特征

  “反向住宅抵押贷款“是一种帮助老年人清算其所拥有的房屋价值的金融工具，在美国称为Reverse Mortgage，在英法等欧洲国家类似的产品被称为Collateralized Annuity。

  “住宅反向抵押贷款“又称住宅产权反向抵押贷款，其基本定义是指：老年人(抵押人)将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，以提高老年人的消费水平。抵押人无需支付任何利息和偿还本金，直到作为借款人的房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。抵押人保留住房的土地使用期限直至其死亡。

  具有以下主要特征：

(1)反向抵押贷款的对象是拥有房屋产权的老年人，对年龄有一定规定，如在美

  国、 澳大利亚、加拿大等国家要求是62岁以上的老年人；

(2)反向抵押贷款目的是为了增加老年人的收入，提高老年人的生活水平，减轻

  国家、企业、个人养老的压力；

(3)反向抵押贷款要求抵押人居住在抵押的房屋中，一旦抵押人去世或者永久搬

  离，贷方就有权出售房屋；但即使当贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方

  也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房

  屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；

(4)反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷

  款；

(5)反向抵押贷款的支付形式多样，可以采用年金支付、期间支付、一次性总额

  支付等形式。

  据了解，“住房反向抵押贷款”的模式上世纪80年代起源于荷兰，如今在美国日趋兴旺，随后欧洲国家、新加坡等纷纷效仿，并逐步发展成熟。

  在加拿大，个性化的设计使“倒按揭”赢得了成功。金融机构根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。老年人可用这笔“倒按揭”贷到的钱给子女支付买房的首付，或旅游、装修房屋等，老年人的生活质量大大提高。

  借鉴国外成熟做法，由中房集团理事长孟晓苏先生倡导组建的、我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司——幸福人寿近期已获得相关部门批准。投保人可将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，进行销售、出租或者拍卖。

 “由于我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，‘以房养老’不啻为养老的一种替代方案和一种自我保障的选择。”一位专家表示，作为我国养老保险保障制度的一种补充，“住房反向抵押贷款”在我国存在推行的基础和潜在的市场。

三、市场需求与推行意义

1、社会人口老龄化与“以房换养”新途径

  目前，我国老年人已达1.32亿，是全世界老龄人口最多的国家，我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了短短18年左右的时间；发达国家65岁以上老龄人口达到7%时，人均GNP一般在1万美元以上，而我国进入老龄化国家行列时，人均GNP仅为800美元，带来了巨大的经济和社会压力；在区域分布上，东部人口老龄化程度高于中西部地区；人口老龄化使社会劳动年龄人口比重下降，对老人赡养比例上升；政府用于老年人的财政支出持续增加和养老负担加重；人口老龄化、高龄化改变了家庭结构和赡养功能，家庭“少子化”使家庭赡养老人的功能弱化等。急需通过多途径拓宽社会养老功能，减轻传统家庭养老方式的沉重压力和弥补现有社会养老功能的严重不足。

  “住宅反向抵押贷款”是一种有持续发展前景的老年人生活质量“自我改善”和“以房换养”新途径。以南京汤山温泉留园老年公寓为例，推出了“给我你的房子，我替你养老送终”项目，对拥有60平方米以上明晰产权房、年满60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房产权将在被养老人逝世后归养老院所有。

2、老年人对住宅反向抵押贷款的需求分析

(1)老年人的心理需求与反向抵押贷款

 老年人的社会交往圈子较小，一般仅限于周围邻居和一些老友，而且多不喜生活有很大变动。老年人大多患有一些老年疾病，到高龄期身体功能明显下降，生活自理能力越来越弱，对外界的依赖越来越高。反向抵押贷款可以每月支付贷款人一笔费用或者一次性支付一大笔金额，可以减少老年人对子女的经济依赖，主动改善自己的生活。而且在抵押期间，老年人拥有房屋所有权，可以继续居住在原来的住宅，不改变所熟悉的心理和生活环境。

  因此，住宅反向抵押贷款能较好适应老年人的理财心理需求。

(2)老年人的消费需求与反向抵押贷款

  老年人消费除了日常的生活饮食、起居外，还对医疗保健、文化娱乐等方面有特殊的要求。随着我国老龄化速度的加快和高龄老人不断增加，老年人在疾病的治疗、保健、护理等方面支出较大。中国目前的平均期望寿命已达到71.8岁，但是人口的健康寿命只有63岁，也就是说，平均每位老人有8年的时间是处于不健康状态，导致长期护理费用激增。我国医疗制度改革以后，相对增加了居民个人的医疗费用支出。此外，在享受医疗保障的老年人中，39.6%的人存在医疗费拖欠的问题。医疗费上涨快也严重影响着老年人看病就医，对于那些没有稳定收入来源、没有医疗保障的老年人来说，看病就医更是一种沉重的负担，陷入了疾病和贫困的恶性循环。随着我国经济水平和老年人文化水平的不断提高，老年人越来越重视改善生活质量，对精神文化生活需求增大；各种老年人大学、培训班，老年人旅游团等存在很大的市场拓展空间，促使老年人寻求更多可自行支配的经济来源。

 所以，住宅反向抵押贷款可成为促进老年人的消费需求多样化的有效手段。

(3)老年人的收入来源与反向抵押贷款

  我国城市老年人口的经济水平大体分三个层次：一是年收入在3000-5000元间的温饱消费型；二是年收入在5000-8000元间的温饱型向小康过渡消费型；三是多于8000元收入的小康消费型。据2000年调查，城市老年人年均收入达到8496元，较1992年的2053元增长3.1倍。

  老年人经济收入的主要来源是：老年人离、退休金，子女或亲属供养，劳动收入以及社会保险和救济。一般而言，离休金高于退休金，男性老年人平均工资高于女性老年人，党政机关、事业单位的离退休工资较高，其次是国有企业，再次是集体企业。城市离退休老年人的月平均水平为904元，而从未工作的老年人月平均水平仅为174元。我国的养老保障制度尚未覆盖所有的老年人，仍有26.9%不能享受退休金，基本依靠家庭养老。其中：60-79岁老年人不能享受退休金的比例为25.0%，80岁以上高龄老年人达到了50.6%。

  子女等提供的经济支持在老年人收入中占有一定比重，但许多老年人的子女下岗，有的还需要老年人给子女倒贴。我国对退休年龄的规定是企业职工男60岁，女50岁；国家机关和事业单位人员男60岁，女55岁。据资料显示，我国退休人口平均余命为男职工17年，女职工25年。对那些身体健康、有能力的老年人来说他们愿意选择继续工作，既可发挥余热，又可增加收入；但大体上讲，老年人的收入肯定比退休前低。多数老人由于身体和知识技能等原因不太可能再就业或继续参与经济活动，从而很难获得补充性收入。随着家庭小型化的加速发展，传统家庭养老功能日益衰弱，如果家庭资金补充不足，老年人很容易陷入贫困状态，成为社会弱势群体，大部分老年人认为自己的储蓄不够养老所需。

3、开展“反向抵押贷款”意义重大

  “住宅反向抵押贷款”之所以受到社会广泛关注，实际上是基于我国目前严峻的人口老龄化局势。

  数据显示，到2050年，我国老年人口预计将达到4.2亿，占总人口比重近25%，即意味着每4个人中就有1位老年人。在北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例将高达35%。到那时，中国的老龄人口数量，将比英国、法国、德国、意大利、日本这5个发达国家的总人口加起来还要多。

  浙江大学经济学院柴效武教授长期从事“以房养老”的模式研究。他认为，“以房养老”模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。

  通过“以房养老”，可有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路，同时可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，形成保险金“从养老中来，到养老中去”的新型社会保障循环机制。

  建设部住宅与房地产业司有关负责人表示，引入反向抵押贷款的“以房养老”模式除了健全社会保障体系之外，还有两方面的积极意义。

  首先，引入反向抵押贷款后，老人可以在继续享有住房使用权的情况下，将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。这就大大拓展了房产的原有功能，增强了居民买房的吸引力，有利于促进房地产一级市场的发展；另一方面，老人去世后，保险公司收回住房的使用权，必然要将住房出售或出租，可以增加“二手房”供应量，有利于促进我国还不发达的“二手房”市场和住房租赁市场的发展。

  其次，引入反向抵押贷款也有利于保险业的发展。我国人口基数大，社会养老保险保障不足，商业养老市场十分巨大，反向抵押贷款针对拥有自己住房的老人，解决其养老问题，市场潜力可观，有望成为商业保险的一个新增长点，还有益于拓宽保险资金运用渠道，提高保险公司风险管理水平。

四、“反向抵押贷款”模式任重道远

  然而“反向抵押贷款”以房养老模式短期内在我国还很难全面实施。在实际工作中，将面临四大难题需要我们解决：

  首先是产权问题

  在中国买房子不像在美国，买过来的房子就是私有产权，基于我国目前的地权制度，我们的房子产权只是不完全产权，对住宅的使用权只有70年。根据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回。目前我国对房屋使用权到期后土地出让金的收取还没有制定具体规则。房屋到期后到底收取多少土地出让金？一栋楼的居民有续交的和不续交的怎样处置？都存在很大的不确定性。年轻时买的房子倒了60岁退休之后，使用权就剩30年左右了，到老人过世，房屋的使用权也快到期了，到时候银行该如何收回贷款？所以，首要的是解决房屋产权问题，这样才能使反向住房抵押贷款具有可行性。

  其次是银行问题

  住房反向抵押贷款即“倒按揭”并不是新名词，据了解早在十多年前，银行界就有过关于该品种的考虑，但是因操作风险太大、时机不成熟放弃了。目前来讲，这种风险依然存在：一是政策风险，即国家未来的住宅政策的变化；二是利率风险，即利率的预期变动状况；三是预期寿命风险，即实际存活寿命超出预期存活寿命；四是房价波动的风险，即未来房地产交易市场的变化，房价走势的升跌；五是城市规划风险，即规划设计变更，住宅拆迁等；六是信用道德风险，即由于信息不完全、不对称，造成逆选择、败德行为的出现。七是变现风险，即到期收回房产的市场变现，价值能否回收并有利可图。

  以上风险中，如政策风险、房价波动的风险银行控制的难度很大。银行经营的业务要求稳妥、保险。而且银行的业绩、利润考核指标是按年度进行，反向抵押贷款业务利润的最终获得，却需要经过10多年甚至几十年，到结算时期，才能最终确定这个项目是否真正盈利。银行经营部门的这一考核指标需要重新设计。而怎样使这些指标能体现业务经营部门的真实业绩和效益，显然是比较难的。

  “以房养老”模式的倡导者之一、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏表示，“反向抵押贷款”的寿险服务使产权住房成为一种“养老储蓄”，这种金融产品一直面临重重困难。其中最大的阻力，不是来自市场，而是金融机构的犹豫。孟晓苏认为，房价下跌的风险正是金融机构最为担心的因素。

  第三是观念障碍

  开展反向住房抵押贷款业务，需要与之配合的人文土壤。虽然现在中国人的家庭观念在不断受到西方观念的冲击，但是，数千年的文化还是根深蒂固，短期内不会有所突破。按照东方人的生活习惯，子女赡养老人的居家养老方式更容易被老人自己和社会舆论所认可，更多的老人还是期盼能一家团圆，安享天伦之乐。在得到子女赡养的同时，将自己的住房在百年之后留给后代也被看作是天经地义的事情。与此同时，与国外子女成年后就独立生活相比，国内的年轻人更依赖自己的父母，很多父母会为子女打理家务、照顾孩子，更有甚者一些年轻人竟然变成典型的“啃老族”，为了照顾子女的情绪，很多老年人很难选择反向住房抵押贷款业务，只有特殊情况的家庭才可能选择这种模式，比如孤寡家庭、突发事件家庭等。

  所以，反向住房抵押贷款业务的开展亟需传统观念的转变。首先子女要独立自强，不依赖遗产谋生，减轻老人负担。其次，老人要加强自我保障，减轻儿女的养老负担，逐渐将两代人之间的过度依赖改为相对自立。只有随着人们观念的转变和发展，这项制度才能为更多的老人所接受，在解决老龄化问题上发挥更重要的作用。

  第四是技术难题

  从表面上看，反向住房抵押贷款很简单。但在操作办法上，却存在着诸多难题。这种模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算，涉及巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的抉择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。比如：

1、住宅资产的价值确定方法（房产价值的评估、产权确认、评估的有关思想技

  术与方法）；

2、预期寿命的确定，尚可存活年限的确认，确定的方法及依据；

3、房款即养老金的发放办法，每期应支付房屋价款的计算；

4、反向住房抵押贷款盈亏指标分析；

5、关于合同违约问题及协调处理机制的制定等可能出现的特殊事项，都需要做

  好充分的技术准备，只有操作层面的技术难题解决了，反向住房抵押贷款才

  具有可执行性。

  广州媒体曾做过的一次调查显示：八成老人不接受“以房养老”，认为这种“用放弃亲情和关爱来换取养老金”的方式并不可取。在这种现实背景下，老年人是否能绕过根深蒂固的传统伦理观念而接轨“国际通常采用的做法”是一个未知数。因此，有专家曾预言，在中国可能只有孤寡老人才会有“以房养老”的需求。

  民政部副部长窦玉沛表示，“以房养老”问题在西方已经有多年历史，现在在国内也开始有了。但如果进行推广，还需要一个探索实践的过程，同时还需要一些相关的制度和办法进行配套，这样才能够保障广大老年人合法权益。

  具体地来说，不确定因素主要表现在三个方面：

  第一，年龄预测方面的不确定因素。时代发展的今天，一般来说预测一国普通民众的预期平均寿命已不是件困难的事情。住房反向抵押贷款中碰到的年龄预测障碍主要来自两方面，一是借款人的道德风险，也就是说预期自己会长寿的健康老人会有一种较之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押贷款的现象。这就使得贷款人依据普通人寿保险公司生命表预测的老人寿命会偏低。二是住房反向抵押贷款时间过长，医学科学的发展在这期间很可能出现巨大突破，从而大大延缓人类寿命，造成贷款人支付增加，回收推延，造成巨大损失。

  第二，利率预测方面的不确定因素。中国是一个发展中国家，历史证明发展中国家在发展过程中通货膨胀很容易发生，从而引起银行利率的相应大幅增加。虽然目前我国的通货膨胀不严重，贷款利率不算高，但我们很难保证未来几十年内这种情况不发生变化，并且以往的低利率很容易引起未来低利率的预期，这反倒增加了贷款人的风险利率。

  第三，未来房价预测方面的不确定因素。这是三大不确定因素中不确定性最高的一个，之所以这样说是因为如果按照理论界一般的观点认为房价水平应该有由收入决定的话，未来收入增长预测准确极为困难。另外中国土地使用权70年的规定也使得临近使用权期限的住房价值很难把握。

  由于住房反向抵押贷款中也存在以上三大不确定因素，再加上它对我国商业银行来说又完全是一个新生事物，因此应该以积极、慎重的态度开拓住房反向抵押贷款这一新的信贷领域。

  早在2003年，中房集团理事长孟晓苏先生就提出通过“住房反向抵押贷款”实现“以房养老”。在经过了4年的等待以及数月的组建运筹之后，孟晓苏任职董事长的幸福人寿保险公司正在紧锣密鼓的筹备开业，该公司已经召开了创立大会，中房集团、山西大同煤业公司以及信达属下子公司为幸福人寿主要股东，其注册资金达十几亿元。

  保险业内人士指出随着幸福人寿的落地，孟晓苏辗转酝酿良久的“反向住房抵押贷款”模式将有一个可以尝试的平台，通过“反向住房抵押贷款”的方式，将老年人的房屋资产通过配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。但由于目前金融业混业经营的政策气候和操作条件还不完全具备，对于房产如何处置也没有可以借鉴的成功模式，“反向住房抵押贷款”真正实行还需要探索。

  虽然“反向住宅抵押贷款”在中国的推行还存在着诸多阻力，但在国内毕竟已经存在了其推行的土壤，毕竟有一大批像孟晓苏先生这样的专业人士在探索、在实践，建设部相关负责人也表示将配合有关部门抓紧研究、试点，争取早日推出适合我国实际的“以房养老”模式。

  “鲲鹏展翅九万里”，我们衷心的祝愿孟晓苏先生的“住房反向抵押贷款”之路越走越远、越走越宽！