土地入冬

　　北京官方明确提出了对包括“靠高价卖地增收、靠高房价和多卖房增税”在内的发展模式的怀疑，这一重大转变，无疑给了土地市场“最坏”的预期

　　文 | 康正

　　西南边陲昆明的土地一级市场，因为几宗标志性地块接连流拍而被搞得有点烦之际，东部浙江的土地似乎也有入冬之感。

　　7月18日，“住在杭州网”的一位见习工作人员，通过此前对浙江省各地市及县市国土资源局网站、公共资源交易中心网站、招投标网以及浙江省国土资源厅、中国土地市场网等官方网站公开的海量土地信息进行提取整理后，当天发布长达11个页面的统计数据：

　　“2011年上半年，浙江省流拍土地共计121宗，流拍土地总面积约合4893亩。其中，温州共有30宗土地流拍，总面积达1096亩，位居全省流拍榜首。”

　　这一号称“土地头条”的新闻，经国内媒体确认后被飞速引用、转述，而突然置于聚光灯下的浙江土地一级市场，其状况让人颇感惊诧。

　　流了再拍，拍了再流

　　从2011年1月到6月，温州土地流拍竟成一本月月有记录的流水账。

　　据披露，1月，“新国八条”出台后，月底温州一共推出了11宗地块，全部流拍。“住在杭州网”注意到，“这种情况在土地供给一直紧张的温州实属罕见”。

　　一季度结束后，温州市土地市场的流拍行情已见端倪，温州房管局副局长余跃彬随后对媒体表示：“房产商拿地热情明显降低。”

　　上半年，温州共有30宗土地遭遇流拍，流拍土地总面积共计约合1096亩。流拍地块的一个重要特征是，“其位置大多处于城市中心或者重点发展的新区，起拍价格均不菲”。

　　宁波居浙江流拍榜第二位置，半年流拍18宗地。其中，辖区鄞州区投资创业中心II-3-C地块在4月21日流拍，则有象征意义。

　　据“住在杭州网”披露，2010年7月拍卖出让鄞州投资创业中心II-3-E地块时，浙江雅戈尔、荣安、坤和、和协、银亿等一批本地实力房企激烈角逐，“经过186轮鏖战，荣安地产以8600元/平米的价格一举拿下，成为2010年鄞州土地出让楼面价最高的地块。”

　　而与这块热地十分接近的II-3-C地块，到2011年4月被推向市场时，几遭无人问津的窘境，最后“终因竞买人数不足而取消拍卖，这是今年鄞州出现的第三宗流拍地块。”

　　7月24日，“住在杭州网”继续发布长达7页统计数据，披露“不少地是流了再拍的地块，而更有不少是拍了再流的地块”。统计显示，这一数量达35宗，占上半年浙江省11地市土地流拍总数约29%。

　　挣扎在“流拍、再拍”泥淖中的浙江，不得不突破“宁流拍不降价”的生死线。前述鄞州投资创业中心II-3-C地块重新挂牌时，出让起拍楼面价由原来的8000元/平米降至7410元/平米，降价幅度7%。

　　然而，开发商仍不买账，到7月7日上午10点报名截止时，没有一位开发商前往报名竞拍，致使该地块遭遇降价后再流拍的境地。

　　此外，浙江舟山等地亦有降价再拍现象，虽然最终成交，但几无溢价效应。

　　“最坏”的市场预期

　　浙江“土地头条”曝光第二天，7月19日，中国指数研究院发布监测数据：2011年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%。

　　京、沪土地市场自去年年中即率先出现小范围价格松动迹象。媒体披露，去年，因无人报价，北京朝阳区金盏乡、 房山区长阳站和丰台区花乡等4宗地块集体流标，在此前后，受到关注的顺义区马坡镇新城9号地西侧地块，也以流标形式收场。

　　上海公开成交信息显示，去年松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比，价格跌幅达19%。这一案例旋即被解读为“上海土地市场近一年以来，地价首次出现下调趋势。”

　　但这些零星个案对京沪两地土地市场基本面并未形成今天这样的冲击，其中，2010年北京土地总收入达到1641亿元，居全国第一。

　　转眼跨入2011年，北京的流拍行情开始逐渐明朗。北京一季度统计显示，全市土地市场成交面积、出让金总额、平均楼面价，均大幅下降。

　　据《21世纪经济报道》，2011年4月13日，北京市朝阳区大望京村2号地块再次招标，3家企业给出的最高报价为30.4亿元，仅比底价高出1.72亿元。20日北京又有3住宅用地招标入市。从投标情况来看，顺义2地块流标，密云地块报价刚刚超过底价。

　　上周，公开披露的北京市“十二五”GDP年均增长目标确定为8%，由此成为全国31个省区市中“最低”。

　　北京市官方对此做出一连串表态，其中明确提出了对包括“靠高价卖地增收、靠高房价和多卖房增税”在内的发展模式的怀疑，下决心“摆脱GDP崇拜”。

　　北京这一重大转变，无疑给了土地市场“最坏”的预期。

　　土地寒潮会否移压股市

　　“这项国资证券化和以前很不同，放入的都是优质资产，而非垃圾资产。而且房地产没有放进去。”

　　《望东方周刊》记者李蔚  | 上海报道

　　上海申虹投资的现状被视作城投公司的普遍缩影。

　　知情人士称，2009年，作为世博配套工程的虹桥枢纽建设迅速加快，申虹投资对资金的需求猛增，遂通过流动贷款、短期委托贷款等形式筹集了大量资金，也因此形成了近200亿元的短期贷款。到了2010年，由于监管层对流动贷款管理从严，导致申虹投资不得不调整负债结构，在这一年的调整期限内，有10亿元左右的贷款没有在还款期限内得到解决，因此出现了“拖债”现象。

　　上海市银监局新闻处工作人员温浩向《望东方周刊》证实，部分城投公司确实存在将流动资金转为固定贷款的现象：“对流动资金贷款的监管现在更严格了。”

　　中国三星经济研究院的报告显示，地方融资平台“同房地产行业紧密结合，同其他产业愈走愈远，一定意义上已经脱离了融资为地方经济服务的初衷”。

　　根据中国社科院的调研，全国数千家地方融资平台公司中仅有 10%左右以项目现金流作为第一还款来源，大部分依靠的是配套土地的出让收入来归还银行利息。

　　上海市发改委相关人士对《望东方周刊》表示：“这轮调控感觉非常厉害，财政收入下滑明显，政府的一些项目已经进行不下去了。城投债的审批也变得更严格。感觉地方政府融资基本都停掉了。”

　　从3月份起，中央为清理地方融资平台不断放出消息。有心人士发现，这一压力迅速传导至资本市场。有迹象显示，股市或成地方融资还债的“救命稻草”。

　　财经评论员叶檀认为：“从长期来看，股市圈钱的最大闸门已经开启，国资的证券化可能会是典型标志。银行业再融资尚未结束，国资证券化已登堂入室。”

　　“房地产没放进去”

　　3月，沪深两市股票大宗交易总额陡增。2月份成交额还是61.7亿元，3月突然发力突破140亿元。直到7月份审计署公布全国地方融资平台债务额度，这期间，大宗交易每个月都过百亿元。

　　统计数据表明，A股市场上，实际控制人为地方国资委或地方政府的上市公司共有622家，市值达到约2.7万亿。截至7月中旬，这622家拥有地方政府和地方国资委背景的上市公司中，有111家进行大宗交易成交金额达到94.46亿元。

　　中投证券根据上市公司减持公告测算表明，仅5月份，国有股东减持占当月减持总量的55.4%，创出近3年来的新高。此次减持是全方位的，地域广大，涉及行业众多。

　　就个股而言，北京市国资委控股的昊华能源大宗交易金额最多，达94763.42万元，其后依次为中泰化学、大连国际、华泰证券、格力电器、湘电股份、桂林旅游、洋河股份、江淮汽车、陕鼓动力。

　　另一方面，上海、河南、黑龙江、浙江、安徽、江西、重庆、云南、山西、山东、广东、陕西等省市都明确发布了通过资本市场整合地方国资的具体文件，内容基本围绕调整国有经济布局、推进国企重组、鼓励国企上市融资、提高资产证券化率等。

　　这被叶檀等评论人士称为“地方政府套现”的另一个法宝。

　　上海国有资本运营研究院秘书长罗新宇对《望东方周刊》表示：“这次国资证券化和以前很不同，放入的都是优质资产，而非垃圾资产。而且房地产没放进去。”

　　罗新宇说，因为楼市调控的原因，包括上汽等大型国企的上市资产均未包括房产业务资产：“包括上汽、上医、上建工、上海交运等，对上海股民的整体回报是较好的。”对于“圈钱”的说法，他表示：“上海是通过定向增发，没圈钱。”

　　罗新宇认为，提高国资资产证券化率主要是为了解决上市公司的治理、激励问题，但筹资还款也是推动因素之一：“上海的地方融资平台总体来说是比较好的，一个是政府实行了平衡机制，久事等资金平台既有公益性投入，也配有金融股权，‘肥瘦肉搭着卖’；另外上海有特殊性，土地较为稀缺。”

　　正略钧策管理咨询公司顾问陈和午对《望东方周刊》表示，是否有经营性收入的保证，关系着地方债的偿债风险：“目前地方政府的资产包中公益性资产多，可用于经营性的，能保证持续现金流的资产少。”

　　他还指出，地方债评级存在猫腻：“比如满足3A的才能发债，有些是通过会计处理才达标的。”

　　A股下行压力

　　陈和午认为，尽管短期内地方或许还将靠土地财政维持运作，但再继续指望土地财政恐怕难以为继。他说：“要解决地方债问题将是个长期的过程，短期没问题，但长期来看是个隐忧。国资证券化、打包上市是个解决方向、出路，完全靠政府财力很难消化地方债。关键取决于市场是否埋单。”

　　国泰君安证券李迅雷认为，地方债导致的政府减持股份对股市可能造成负面影响，因为减持的股票大部分属于股权剔除，增加了市场资金面压力。

　　五矿证券何志琨的看法是，地方政府为减轻债务而抛售股票，对股市影响较大。因为目前A股股价整体处于高位，选择在此时出手的意向较高，地方政府的大额减持容易带来市场恐慌情绪引发抛售。而现在银行也到了回收贷款的时候，不少企业会在此时选择减持套现。

　　对于地方政府融资平台的风险解决问题，央行公布的《2010中国区域金融运行报告》指出，将认真研究论证地方政府发行市政债券的筹资方式，改变地方政府融资平台以银行贷款为主的融资格局。

　　也有人建议，中央政府出手帮助清理部分可能违约的地方政府债务。具体做法是将部分债务转入新成立的公司，减轻地方政府的债务负担。

　　这一做法类似于上世纪90年代末通过财政部发起成立的信达、华融、长城、东方四大资产管理公司剥离因为地方融资平台所产生的银行不良资产。四大商业银行及国家开发银行近1.4万亿元不良资产被剥离。到了2004年和2005年，四大资产管理公司再度剥离了工、中、建等银行的巨额不良资产。