中国居民收入与住房消费的关系

居民收入水平与住房消费量之间的关系似乎十分简单。几乎所有的人都知道，在住房市场化的条件下，居民收入高，则住房消费量则高，而居民收入低，则住房消费量则低。

虽然人们对居民收入水平与住房消费量之间呈正相关现象的认识并无分歧，但是对这种现象背后的内在经济学机理，则存在两种不同的见解。一是认为，要根据居民的房价收入比来判断房地产市场的真正购买力；二是认为，居民住房消费能力对收入的高敏感、高弹性，才是判断房地产市场发展前景的最重要经济学依据。二者孰是孰非？中国指数研究院认为，它们都具有一定的合理性；但是由于考察问题视角的不同，二者又都带有一定的片面性和局限性。

首先来看房价收入比。所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算口径，是以每套住宅价格的中值，除以家庭年收入的中值。

用房价收入比这个指标来衡量一个地区的房地产市场化的购买力，显然有其合理之处。因为这个比例能够真实地反映居民住房消费的收入基础。如果这个比例过低，则说明房地产市场处于萧条状态，反之则说明房产市场处于繁荣状态。一般说来，当房价收入比高于10时，居民的收入水平难以负担高水平的房价，住房市场蕴含了不可持续发展的因素。因而，世界银行认为，该比例在3～6的范围内才是合理的。

但是，实际情况却较为复杂。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的分布很不集中，离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果显示，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4，这无疑反映了房价收入比衡量居民住房购买力的局限性。事实上，房价收入比的合理性与各个国家的特殊国情高度相关。相关资料显示，房价收入比较低、达到2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典等）；而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚等）。这说明在反映居民住房购买能力时，除了房价收入比制约之外，还会受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策以及国情民俗的影响。可见，在居民的购房行为中，收入只是一个因素，它虽重要，但非全部。

同时，抛开灰色收入的说法，中国六十年代的消费者多半拥有政府低价转让的福利房，这些需要计算为收入，也即现在需要新购买房的价格减去福利房的目前销售价格，再除以收入，似乎表现得更为合理些，我们称为差价收入比，它就变现的泡沫成分就没那么厉害了。

推荐阅读

中国房地产六大难解问题

• 中国姑娘很实惠
• 美国快餐店进军俄罗斯
• 中国会更注重控制房价
• 中国二三线城市房价上涨背后
• 中国一线城市房价下降？
• 中国出现“集体涨价潮”的原因
• 限购能否降低中国房价？
• 中国高房价正在扭曲年轻人
• 中国个税改革不能崇洋媚外
• 英国零售销售指数降至一年来的最低水平

为什么在一定的收入区间内，收入增加会引起ε值增大呢？经济学理论认为，收入增加会引起边际消费倾向（Marginal propensity to consume，即增加的1单位的收入中用于增加的消费部分的比率，用公式表示就是：MPC=ΔC/ΔY=dC/dY）的递减，同时边际储蓄倾向（Marginal propensity to saving，即增加的1单位的收入中用于增加的储蓄部分的比率，MPS=ΔS/ΔY= dS/dY）会增加，这两者之间此消彼长的关系由是MPC+MPS=1（0

这就解释了为什么大城市房价这么贵，还是有人买得起的原因，原来收入增长比房价增长要慢使得承受高房价的压力增加，但是储蓄的增长也很快，那些不需要靠储蓄储备来进行个人社会保障的一部分人，通过转移储蓄的一部分到购买房产的行为，就使得高价房被消化。

如何用居民住房消费能力对收入的弹性ε来衡量居民对住房的购买力？从以上的分析不难发现，在ε值较大，即弹性高的时候，住房消费增长速度的主要因素应该是居民收入的增长速度。于是，考察一个国家或地区中收入增长速度较高的群体就成为研究住房需求的关键之点。有专家认为，年龄在28-40岁的群体其收入水平、个人财富累积增长的速度是相对于其他年龄段群体而言是最快的，因而这个群体的住房消费能力对收入很高敏感，具有高弹性，于是也顺理成章地成为房地产市场发展的希望所在。

以上海为例。根据第六次人口普查的资料，全市常住人口中， 15-64岁的人口为18703674人，占81.25%（而全国15-59岁人口为939616410人，占70.14%。）。假设该段人口的年龄呈均匀分布，则上海常住人口中，28-40岁的人口约占20%，高于全国平均水平。此外，上海市10年来常住人口共增加628.14万人，增长37.53%，而外省市来沪常住人口10年来增加551.21万人，增长159.08%，且外来者是以劳动年龄的人为主。由此可以推断，上海市的人口按年龄不会出现均匀分布的情况，28-40岁的人口比例肯定会超过20%。按照这个思路，超过五分之一的人口成为住房消费能力对收入具有高弹性的群体，上海的房地产市场发展前景当然是美好的。

但是，这样的分析也存在着明显的不足。一是没有考虑到这个群体当中已有住房的比例；二是没有考虑到外在的因素如限购、征税等抑制因素；三是没有考虑到这个群体当中两个端点（经济实力雄厚和基础薄弱）附近的人数（他们的ε值很小甚至为零）；四是没有说明这个群体的购买力究竟是主要来源于刚性需求还是来源于高弹性。

综上所述，两种分析方法各有优劣，难分仲伯。究竟采用何种方法来衡量住房市场的购买力，仁者见仁，智者见智。但是不同的方法却往往意味着不同的立场，而立场的背后是利益。但中国特色的分析方法将会对拥有中国特色的房地产市场的分析理解有所帮助。

责任编辑：Leo Wei