银行从业考试试卷:重庆房价下跌的N个不可能

    前提：政府调控的目的和主旨：防止房价过快上涨, 没有说让房价下跌，也没有说让房价不涨，只是说房价上涨速度不能高于GDP增长速度，现在出来的一系列政策，限购、营业税，目的是针对炒房族，房事在经过09.10年得裸奔之后，政府不得不暂时狠狠打压一阵子，其他不说，就光银行不放贷就限制很多人买房，但相信这只是短期的。
　　
　　一、为什么中国的房价不会大幅下跌呢？

　　1、房价大幅度下跌不同于股市，一是中国平民思想的劣根性，没有分析头脑，不理智，跟风，和股市一样，跌的时候他不买，涨的时候他去抢购，这种跟风也是推高09、10年的房价的一个因素，楼房还没开盘，就排起长队，开发商能不抬高开盘价吗？

　　2、房价大幅度下跌，会导致整个地产业萧条，开发商利润不保，谁还会干，已经囤积土地的开发商，相信会建造劣质豆腐渣工程，社会又一大隐患。房价下跌还得从源头地价下跌，建材价格下跌，政府土地出让金的消弱，会影响地方政府的市政、基础设施建设，有些工业欠发达的地区政府主要靠土地收入，这都会影响中国经济的增长，所以政府不会让房价下跌的，再者如果房价大幅度下跌，无疑会激化社会矛盾，已经在房价高的时候买房子的人一个

　　会极大的不平衡，房市市值蒸发，也会打破经济平衡，更重要得是，房价坐火箭上去再被导弹打下来，政府扮演什么角色?失职？失败？失信？

　　3、楼市的市场还很大，供需矛盾不会饱和，有人说现在楼市的购买力已经饱和，这怎么可能？目前中国城市人口的人均居住面积多少？而发达国家的人口居住面积又是多少？中国一家三代人居住一起的还很多，农村向城市转移的人口还很多，许多毕业不久的大学生还在租房。在国外，你会看到大部分夫妻2人居住在一套大房子，父母，孩子各有自己的房子，现在年轻人越来越需要独立的生活空间，所以住房空间的质量提升还很大，只能说大部分国人刚刚有所居所，需要向有品质的生活居所过度，所以楼市的刚性需求还很大，有人担心楼市崩盘，那是杞人忧天，中国，如此巨大的人口基数，在加上对“成功”的膜拜和从众。能否生活在中心城市是很多人的一种向往和追求了！有没有房子那是平民老百姓的第二生命。迪拜崩盘，那是因为迪拜建造的房子，如果外地人撤了，当地人每户可有一栋楼。

　　4、有人担心房屋的购买能力，2000年得时候，相信很多人记得，提起买房子大家都会摇头，生活都困难，哪有钱买房子，但没几年的时间还是都拥有了自己的房子，这就是发展。

　　也有人拿工资收入和房价相比，有多少人会靠自己的工资去买房子呢？孩子有父母的支持，征地拆迁补偿，生意等，相信很多家庭都会有其他收入来源。如果一个月工资2000元的人靠工资收入，几年也能买一套房子，那中国的土地上除了房子还是房子了，如果北京的房价和重庆一样高，那北京现在可能是3000万常驻人口了，城市功能也就瘫痪了，社会，是在考虑大部分的利益。
　　
　　二、谁是推高房价幕后的黑手？

　　1、谁才是推定房价无休止上涨的幕后黑手！谁才拥有在房价问题上的最终决定权？地方政府，地价，2011年6月27日...北京楼面地价再创新高 达4.3226万元/平方米，房价至少也在5-6万吧。拿重庆楼面地价建面3000元每平米，随着钢材、水泥、建材及人工成本的提高，修建高层住宅建安成本、税费，绿化每平米3000-4000元，开发商对政府人员的贿赂成本占10-20%，也就是说主城房价开发商成本在7-8000左右，房价卖10000不足为过的， 否则，光银行贷款利率就够你扛的，在银行在中国前50大房产公司产生的收入总和超过50大的利润总额，这个利益链到底是如何在搭建？大多数地块背后活动着的利益关系人，公关代表，所谓联合开发的股东代表背后到底是谁？在中国大多数地区，非超级公司，非特大盘，没有实力人物的支撑，拿地那就是做梦，目前代理人的要价几乎都在20%左右，这个代理人是谁呢？你懂的。

　　　2、有相当多的市民，其实是腾到闹，即无买房的可能，也没有换房的迫切需要，因为前几年没买到房，心里不平衡， 看到别个闹房价自己也跟到不愉快！

　　勿用调查：对于有两套房以上的人来说，希望房价上涨。对买了房子暂不想买二套房也不准备卖房的人说，涨落无所谓，反正是自居 ，对于有N套房的炒饭族，当然希望房价上涨，那些闹房价的也就是原来没买房现在要买房的少部分人。既然是少部分人，未影响大部分人的利益，那自然不是一个根本问题。在中国，房地产不完全是一个经济问题，更大意义上是个政治问题。即涉及到执政的合理性，还涉及到制度无法约束管理阶层无休止的贪婪。即涉及到不同利益群体的利益表达和诉求的机制，
　　
　　三、重庆房价肯定不会跌，还在隐形上涨中。

　　1、目前有些城市，包括重庆，环比也好同比也好，从数字看价格持平或回落，但是你看到这些房子的地段没有？主城繁华区的土地已经没有存量，目前开盘的房子基本在外围，而相对于这个地段的房价，和去年相比，你去问问涨了多少？龙湖大学城的房子只卖7000，也是品牌房子，二线郊区啊。主城商业区或核心住宅区在建房子，开发商有降价的吗，反正是黄金地段，也没多少房源了，总会有消费群体来买，这个社会不同渠道的财富还是很多。

　　 2、 公租房会影响重庆的房价？答案NO。目前公租房一是地段都偏僻，二是住房质量配套设施都低于商品房，三，更重要的是居住人群，所谓公租房，是被社会分化了的一个群体，也就是弱势群体，买不起房的群体，这里面有进城务工人员，外地人员，退休无房老年人。从人员素质来讲相对要低些，也就会影响小区的生活质量，没有更可靠的保障，没有自己家的踏实。爱面子的重庆人，如果自己能买房，谁会去住这样的地方，无疑是对自己身份的一个降低。所以居住在公租房的人大部分是不准备买房的临时人员，或暂时买不起房的，而对于要买房的人来说，他不会去挤公租房的。 公租房也就对低端房源有一点小小冲击，不会影响大趋势。这是政治工程，安慰穷人的。

　　3、二手房市场在下降？ 这也是谣传，不要看某某报刊，某某记者，为了完成任务迎合时政，闭门编造的故事，那些记者一天到晚都是写一些超于现实添油加醋的垃圾。现在有多套房子想卖的人在这个时候一般都会按兵不动，很多人都很聪明的认识，以重庆现在的地位、发展趋势，重庆相对其他城市的房价，重庆房子肯定要涨的，只是某些领导要做政治工程，开发商也很配合，暂时低调一段时间。二那些急于出手二手房的人多半是急于用钱或其他原因。所以有零星的二手交易。再者，受银行紧缩调控政策，贷款放款也影响交易，这个调控基本快完成了。最重要的是大部分人的观望，盲从，梦想房价会跌，09年10年也做过同样的梦。

　　4、创模成功，重庆房价有一个大的涨势。目前重庆在热火朝天的市政改造，提升，为创造模范卫生城市努力， 现在的小区居住环境、路面、街道正在不断改观，确实比原来干净整洁多了，而且规范，10年，两江新区获批后，房价猛涨了一把。前几年的威海房价远远高于烟台，就是因为威海市人居城市，创模成功后，人居环境，改善，也会推动房价。

　　5、2、3线城市限购政策，很多人想，2、3线城市限购，也许会对房价新一轮刺激，未必。为什么呢？一线城市的限制政策，地产大鳄炒房客跑到2、3线城市，现在2、3线城市限制，开发商又会回到一线城市，高端购买人群有钱人群还是在一线城市，所以一线城市房价会回暖。
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　　其实楼主说的基本靠谱。想当年任志强说的话是多么的不中听，但恰恰听了他的话的人，都笑了。而听了牛刀等人忽悠的人，只有苦笑的份了。
　　 我的判断是今年到明年房地产市场应该有一个调整期。但重庆房价在未来10--20年整体来讲，应该是呈上升趋势。
　　 地方政府如果不能从根本上解决土地财政的问题的话，房价也就不会得到根本的解决。现在的状况是政府处于两难的境地，一方面房价过高，会引起社会问题，另一方面，如果土地卖不到钱，政府也会面临财政危机。所以政府最优选择就是稳定房价或者是房价增速放慢。 　　房价才3000一方的1998年，现在2000都卖不出去了，为啥子？因为那时的房子设计水平极差，现在的眼光来看，简直不能住人！所以，你们看见没有，就像手机换代一样，房子的设计水平一年一个样，所以随着设计水平的逐年提高，房价跌的可能不大。当然，也许你今年买的房子，到了5年后就显得土了，倒可能会亏本卖出去。  　　看的出来，楼主有一定的分析判断能力。
　　基本同意你的看法。其实道理很简单，看看现在的通货膨胀是多少。
　　猪肉都多少钱一斤了? 一件衣服现在又是多少钱？
　　房子大涨不太可能，但涨速至少能跟通货膨胀率差不多吧。  　　房价有波动很正常，但是总体是向上的。现在就是调控，开发商缺钱，为了回收资金降价销售，造成房价波动也正常。
　　但是开发成本不降房价是降不了多少的，现在大家都希望房价很降，最好2000元-3000元，当然不要钱更好了。要不就是让房价回归合理也行，问题是多少是合理？成本和利润又该是多少呢？如果开发商要亏本，就不会新建商品房，没有利润，这个行业谁又会涉足呢？这就是经济规律。
　　靠政府来倒贴建房（政府现在在做）？长期下去显然不可能（政府到是可以长期当开发商，政府有土地、税收、政策和钱贴嘛）。
　　现在房价多少是合理水平呢？上面很多人都说了，这个只有根据具体情况自己去判断。大概就差不多了，其实心态很重要，不要去想吃免费的午餐。
　　政府是在调控而不是打压房地产，想政府把房地产打压下去，那影响就大了，到时不只是中介会失业，和这个产业链有关的都要受打击。如果是这样中国房地产就真的崩了盘，中国经济也会崩盘了（政府当开发商除外），政府是不会这样做的。
　　所以该买的还是要抓住这次机会，错过o(>﹏<)o千万别后悔。