钢笔尖墨太多:重发2004年秋和余刚先生对话时我准备的详细

重发2004年秋和余刚先生对话时我准备的详细对话提纲。此提纲提前发给他，对话时他带了该提纲打印件，我们逐条讨论，共用了三个多小时。谈话很愉快，余刚先生的态度也很谦虚。问题在于，有关问题多数还未解决。

lqlxyz 发表于 焦点房产网 北京业主论坛 东方太阳城住宅论坛 2005-08-30 09:10:47

标签:东方太阳城住宅 我和开发商在沟通上作过很大努力，通过这份花了几天准备的对话提纲就可以看出。我相信，我比那些批评我只搞斗争，不搞沟通，不搞合作的人在与开发商沟通、合作上做过的工作比他们多得多。

余刚先生很热情，曾愿意把它的手机号给我，由于考虑到他实在太忙，我觉得还是不要他的手机号为妥。他也邀请我共进午餐，因为当天老伴已经为我准备好午餐了，我要照顾老伴，才没有应邀。

提纲上的一些问题今天还是存在，还有一定参考价值。

===============================================================================

2004年8月与余刚先生的对话提纲

1． 正面的评价（从简）
2． 关某些指导思想的商榷
3． 居民日常生活条件亟待改善
4． 居民文化生活条件亟待改善
5． 不能再让我们对未来失望
6． 改善与业主们的沟通
7． 评《管理公约》（一份违法、违宪的公约）
8． 诚信是现代企业家的立足之本 – 1 - 2

正面的评价（从简）
1。 方向正确 - 退休社区适应正在扩大的中国老龄化社会
2。 价格档次能适应中国工薪阶层（中层及以上）
3。 总体规划好：电梯、无障碍通道、景观、会所。

有关某些指导思想的商榷

l。 作为退休者的第一居所，还是假日居所
2。 退休社区成功的标准
- 销售成功，完成利润指标
- 真正建成一个成功的退休社区，
为退休者造福。
3。 诚信为本，主动重视业主利益

作为退休者的第一/唯一居所，还是假日居所

1。 唯一居所：经济条件差的，卖掉或出租城内居所来购买新居所。太阳城各种承诺的是否兑现、是否如期兑现，对他们的退休生活影响最大。他们没有车，城里无住所，由于这里的商业和医疗条件没解决， 不得不经常进城，只得当天赶回来。疲劳，不安全。

2。 第一居所：较多时间住太阳城，为了解决生活上某些需要，如：治病、购物、文化生活。。。随时进城小住几天到几个星期（治病/住院）。开发商某些承诺不兑现，就进城解决。一般其子女有车。

3。 假日居所：主要住在城里，周末假日才住太阳城。
评：
- 如果成为退休者假日居所, 太阳城作为一个退休社区，就彻底失败了！退休社区的提法成了开发商促销的手段，有误导消费者之嫌。
- 如果成为退休者第一居所, 说明开发商在有关商业、医疗上的承诺没有兑现。也是作为退休社区的失败。
- 网上有一个帖子说：有持币待购者来太阳城看房后，遇到一位老业主，老业主的忠告是：不能以太阳城作为第一居所。当然更不能成为唯一居所了！不知开发商如何看待这样的评价？
- 花钱大量印刷词藻华丽的广告，其效果远不如口碑。

退休社区成功的标准

l。 单纯考虑销售成功，完成利润指标
- 必然出现广告宣传的虚假内容
- 业主付款后就地位改变，不再受尊重
- 有关老年社区的承诺不再兑现。

2。 真正建成一个成功的退休社区， 为退休者造福
- 业主看过销售文件的承诺才买房，所有承诺必须完全如期实现。
- 从物质条件上保证退休业主的交通、物质生活、精神生活的基
本条件。
- 二期工程完工前，充分发挥现有条件的作用，挖掘一切潜力来
最大限度满足业主们必需的、合理的需要。
- 去掉广告宣传中不实之词。

居民日常生活条件亟待改善

l。 食：一日三餐是少不了的
- 买菜是问题：去顺义买菜的业主很多，下955后提着大包回家
- 餐厅太少，而顾客也不多。人气旺不起来。

2。 行：买菜、小超市解决不了的其它采购，要乘955去顺义。浪费时间、
疲劳、不安全。

3。 眠：清晨施工扰民责任完全在开发商，赶进度不顾法律和业主利益
今天又恢复噪声了。
这些日常生活的事，不能等。应该现在就办。

4。 恶性循环：交通不好，入住率不高；入住率不高，商业搞不起来。
商业搞不起来，入住率更降低。最后，新会所的商业和收费设施也
将面临人气不旺的局面。太阳城难以兴旺。逐渐成为第二居所或假
日居所，完全不是退休社区的原意。
但是，房卖出去了，开发商的利润到手了，业主们埋怨了。

我们一家对如何对待太阳城意见分歧。但目前看来不会作为第一居所。


居民文化生活条件亟待改善

我家里决定买这里的房主要有2个原因：四层楼带电梯、销售宣传中的文化活动、和
今后二期完成后的体育文化活动条件。
l 多功能厅：目前只有一个房间(所谓多功能厅），安排了麻将、舞蹈、合唱、乒乓球。。。而且经常矛盾。业主们争抢桌子椅子，，，

2 老年大学和人文关怀，在网页上，在销售资料上，在余钢总经理的报告上都谈到老年大学教室：很多。但是，没有看见什么真正的老年大学活动，却把老年大学教室收回了，使用要经过销售批准。

3 活动场所难找：我们自己办一些比较高雅的文化活动（音乐会、英语角、英语演讲会。。。）始终为场所难找而烦恼。找物业、，找王丹（我就是不找销售，因为业主的文化活动不该由他们来管辖！）

4 阅览室的状况太糟糕了！

5 《来访中心》， 上报规划局审批时，是为业主们使用的呢，还是明确了就是销售中心？请查阅档案后回答。如果用作销售，今后房卖完了，还干什么用呢？

6。 可否考虑：
- 老年大学教室立即仍归物业管理；
- 将销售部门用房尽量压缩，拨出一些来供业主活动用。
《权为民所用、情为民所系、利为民所谋》《群众利益无小事》， 请三思。


不能再让我们对未来失望

l。 每当我们对文化活动没有场地表示不满时，回答总是：等到二期会所完成后，一切都会好转。

2。 我们要求开发商说清楚：
- 今后的会所是否再也不会有拨出一部分来搞销售的事了？
- 今后的会所是否再也不会拨出一部分来归销售管理了？
- 今后的会所哪些是免费使用的，哪些是收费使用的？
- 今后的会所是否会按钱包的大小来分区，那些部分由别墅与四合院
的大款/大腕们使用、剩下的归公寓的平民百姓们使用？
- 会所是空房间，还是有必需的现代化设施？

对太阳城的“人文关怀”、“老年大学”,“农贸市场“等等，我们已经很失望了。
但愿二期会所完成后，不会出现意想不到的各种框框，再使我们失望。

如果到时候又出现什么新花招，我只得：
- 出售太阳城房产；
- 或寻求法律支援，起诉，说到做到，因为我受到误导，有销售文字
资料作证据。


改善与业主们的沟通

l。 业主们提出的建议应该及时研究、答复、解释。
- 湖水污染事，开了会，业主们谅解了，但是，解决方案和进度
计划至今未向业主公布。是否不了了之了？
- 班车的事，呼吁了一年之久，究竟有什么解决不了的困难？
- 清晨施工扰民，政府不出面， 就对业主意见置之不理。

2。 建议，凡能及时解决的，应该及时解决。
- 买菜困难（农贸市场是书面承诺的）

3。 业主们自办、并由物业协办的活动应该大力支持
- 音乐会：一台小小的钢琴的使用居然引起风波，不应该。
- 英语角：物业一直拿不出地方，最后餐厅老板慨然允诺，用其室外桌椅（我们提出后，经过物业协调的）。
- 英语演讲会：场所尚未落实。
- 辅导一个穷人孩子学习，用椅子受限制，用麻将桌受驱赶，最后仍然是使用餐厅。
在我看来，餐厅老板虽然没有宣布什么“人文关怀”、什么“老年大学”，
其实际行动却远比希格玛公司更加支持太阳城的文化活动！

诚信和深入现场是现代企业家成功之本
1。 现代企业的兴衰，与诚信二字密切相关。海尔的崛起，主要是它对消费者高度的责任感， 也就是诚信。为利润而利润， 失去诚信，高高在上，不深入实际， 不深入现场，很难把企业引向成功。

2。 我一生从事技术工作，仅在深圳蛇口与北方电信谈判合资生产通讯设备过程中担任过一个电子部的部属企业的领导。后来也担任过一个国际会议的组委会主席。 我每天工作14 – 16小时， 重要事情必须亲自过问。 不懂的就请教职工中的专家们。 特别是法律文件， 厚厚的英语Proposal， 必须逐行逐字审阅，我发现对方法律专家起草的文件在内容和文字上问题成堆，他们不得不作了彻底的修改。太阳城的那个《公约》是一个错误百出、违法、违宪的文件， 居然大量印刷， 让业主们签字。 想来余先生没有看过。不能说没有责任。

3。 东方太阳城的诚信已经受到质疑。
- 承诺不兑现。
- 宣传内容严重失实，特别是老年大学和农贸市场。
- 余刚先生有关《五个创新》的报告严重脱离太阳城的现实。
我曾经写专文批评。公民有对国家领导人批评建议权，业主
也有对开发商的批评建议权,特别是对公开发表的报告。
- 寄希望于余刚先生，话已经说出来了，也刊登出来了，要维护自己诚信的形象，维护太阳城和希格玛公司的形象，唯一的办法就是：把你说的《五个创新》都变成现实，

我们拭目以待。

评《。。。管理公约》

1。 第二章：各主体基本情况 一。产权人
1。 中文语法不通：“。。。使用权、法人”应该为“。。。使用权的法人”
2。 有意歪曲法律，剥夺我们业主的法律权利：产权人必须是“法人和其他组织”，我们这些购买房屋的自然人呢？我们的产权到哪里去了？律师有意搞了个新名词：购房人。

2。 第四章：物业管理服务费与公共维修基金
“。。。需向购房人明示物业管理收费标准”，整本公约中，我们这些购房的人，所谓购房人，唯一的权利就是交费！！！
3。 第五章：产权人的权利与义务
整本文章看不到一个关于业主的定义、业主的权利和义务，而代之以“产权人”。在太阳城律师的笔下，自然人被剥夺了成为产权人的权利！
1） 如果按定义，购房人不是产权人，则此章完全可以撤销。
2） 什么叫“产权人代表大会”？法律只规定了业主代表大会！
3） 自然人不能成为产权人，只能成为购房人，只能交物业费。购房而无产权，违反宪法！
4） 购房人不是产权人，就无权按照国家规定，召开业主代表大会。

后来增加了一种解释： 公约漏掉了“公民”二字。 希格玛公司明明有学法律的人，为什么让不懂法律的人来闹些法律笑话？什么是公民？ 那个国家的公民？ 非公民不能买房吗？太阳城有几户外国人，不是中国公民。中国人也有不是公民的，不能买房吗？
5） 什么叫“组织”？有法律定义吗？为什么不说“法人和自然人？”

由于此公约问题成堆，应予全部收回。（注：此公约后来已经修改）