金炫雅的图片:美国汉斯：47年坚守一个理想做地产业的“奔驰”

美国汉斯：47年坚守一个理想做地产业的“奔驰”——访美国汉斯公司高级副总裁杰姆斯·莫瑞森先生
http://finance.sina.com.cn 2003年07月28日 10:04 中国经营报
“房子刚有户型图、登出几版广告，大家就掏首付款供银行按揭抢着买房子，中国的消费者太善良了，中国的市场太美妙了！”于是，美国汉斯公司合着自己全球化战略的节拍不慌不忙的于8年前进入了中国市场。这8年，正是中国房地产加速发展、从计划经济体制转向市场经济体制的时期，也是人们积存已久的购买欲望与需求非理性释放、很多楼盘销售出现井喷现象的时期。然而，迄今为止，汉斯在中国只做了3个项目：目前正在推出的高档住宅“公园大道”、较早完成的“万国公寓”和收购的精品写字楼“盛世大厦”，而且这三个项目
都集中在北京一地。
是老外进京水土不服还是汉斯自有盘算？作为首个进入中国市场的美国开发公司，“勇敢的”汉斯有什么制胜法宝？面对中国如火如荼的房地产开发热，汉斯在中国的发展是否会提速？汉斯对国内企业而言，是一个怎样的对手？我们对打理中国市场的美国汉斯高级副总裁、公园大道项目开发商、富然大厦有限公司总经理杰姆斯·莫瑞森先生进行了独家专访。
房地产业的“奔驰”
“汉斯就像是房地产行业的“奔驰”公司，从来不追求建的最多，而是追求建的最好。40多年来，我们在全球的开发总量也只有2800万平方米建筑面积，700多栋楼。而在中国，某些房地产开发商一年就可以开发100万平方米，这在汉斯看来是不可思议的”，莫瑞森说。
汉斯无论在世界哪一个国家开发项目，始终坚持高标准：一是地块的位置要好。汉斯进入北京7年多来，放弃的各类项目地块不下50个，就连正在开发的“公园大道”也是经严格筛选才确定的。二是设计要求最好。汉斯即便是做住宅，都是跟世界级的设计大师合作的，也由此创造了很多不朽的建筑里程碑。汉斯的合作伙伴包括菲利普·约翰逊、西萨·佩里、贝聿铭、罗伯特·斯通等等。把大师级的设计作品用到商业物业开发上面来，汉斯可能是“第一个吃螃蟹的人”。一般的商业房地产商是不愿意花太多资金在设计上的，多数人觉得这种大师应该去设计国家博物馆、大剧院之类的公用建筑，至于住宅之类的，根本没必要花大钱请大师来设计。此外，按照汉斯的标准，对室内设计也相当苛刻。汉斯的设计原则是对大楼从里往外设计，首先是为大楼内的用户着想，不会单单为了楼的外观漂亮而让室内的设计迁就。比如说写字楼，从电梯间的墙到房间内窗户玻璃的距离不能小于10米，这样有足够的空间使用，让人觉得很舒适，但这个距离也不能无限大。汉斯所用的建筑材料，都是经过反复比较最后选定的。另外，汉斯盖的写字楼，每层的面积都不小于2000平方米，这是汉斯通过大量的实际经验得出的，因为只有这样，每层写字楼的体积和有效使用率才能达到最佳。
不讲究专业细分中国的市场还不成熟
据介绍，目前汉斯公司有三大块核心业务：第一块是房地产开发，这是一种全面的、一条龙的服务，从选项目到融资、设计、工程管理及开发、市场营销、物业管理等等；第二块是物业管理，现在汉斯管理的物业有将近800万平方米，这里面有些是汉斯自己开发的物业，有些是汉斯代为管理的第三方物业；第三块是第三方物业开发服务，汉斯在这类项目中没有产权和股权，完全是为他人做开发服务，比如美国高盛、微软、安然等全球知名企业的环球总部都是汉斯开发的。不过汉斯在这些项目上的收益是收取开发服务费。
莫瑞森先生介绍，第三方物业开发服务业务在中国几乎还没有，这也是中国房地产市场不成熟的一个典型标志。在美国，每个公司都专心干好一个行业，比如投资银行就做好上市、基金、
并购的事情，它不会去做房地产。但在中国就不一样了，中国一些银行办公楼的建设靠的是基建处来做开发和工程管理，肥水不流外人田，本公司的一帮人就盖起了十几万甚至二十几万平方米的大楼了。如此进行环节众多的房地产开发，没有特别专业的开发团队加入，怎么能开发出好的物业？这就像一个乐队一样，虽然请了世界上最好的乐手，但如果没有一个好的指挥家，是演奏不出华彩乐章的。
莫瑞森说，汉斯的开发、物业管理、第三方服务这三块业务是互相交融、贯通的，比如摩根士丹利总部大楼在纽约，汉斯做的是第三方服务，但是摩根士丹利在大厦完成后因为对汉斯的开发服务非常满意，就把物业管理也交给了汉斯。在美国，汉斯的水和电的节能工作是做得最好的，其设计和物业管理追求精益求精，能源比较节省，所以每年都会荣获美国房产协会颁发的“大楼能源节约奖”。在美国，房地产是一个很精细的行业，所以在一个成熟的市场，大家拼的就是这些东西。
坚持全球统一标准才能获得超强抗风险能力
具体到汉斯在中国开发的项目，莫瑞森先生认为，汉斯面临的最大挑战就是坚持全球统一的标准和品质。汉斯不会因为中国是个第三世界国家、中国的建筑工程师和建筑工人对汉斯的技术不够熟悉和了解而在标准上打折扣。就像中国的麦当劳和美国的麦当劳没有两样一样，他的设计标准、管理标准、建造标准应该都一样。
记者问及为什么要坚持这种统一的标准而不是因地制宜，莫瑞森先生的回答耐人寻味。他说，汉斯要得到的是长期稳定的回报，要在每一个进入的市场站稳脚跟。因为房地产是个周期性很强的行业，必然会有过热和萧条的情形出现，所以适应市场是关键。汉斯适应市场的法宝就是要比别人“超前一步”。在基建及设备上采用高超技术是一个方面，它能保证产品的高质量；销售价格将随行就市，因此就可以保证在萧条时期消费者买或租同等价位的房子首选的会是汉斯的产品，因为汉斯的房子性价比最优。一个企业尤其是房地产企业能否做强、做久，抗风险的能力非常重要。所以，汉斯不管在市场冷热时期都老老实实按照自己的标准建房子，不搞投机行为。
莫瑞森先生告诉记者，公园大道这个项目，汉斯本可以按3米一层盖33层，但为了保证2.98米的净高，每栋楼牺牲了2层约3000平方米建筑面积，等于放弃了3000多万销售收入。汉斯认为，足够的层高，才能保证房子的舒适度。
“正是出于对消费者负责，对自己的声誉负责，对历史负责，汉斯经过几十年实践逐步建立起各种类型建筑标准的”，莫瑞森如是说。公司治理：减法更重要
做减法而不是做加法，这对开发商的魄力是个很大的考验”，莫瑞森先生说。他认为，40多年排除各种诱惑坚持做一个纯粹的房地产公司，是汉斯取得今天的辉煌业绩的主要原因。
虽然作为企业，追逐最大利益是其目标，但国际大企业都知道要学会做减法才能做加法。但国内很多公司在不断地做加法，尤其改革开放使中国的经济出现了高速增长，创造了无数投资机会，但盲目做加法的结果就是让城市多了几处烂尾楼。汉斯进中国：发力的时机到了
尽管莫瑞森感觉，来中国开发房地产挑战大于机遇，两种文化、两种制度和法律体系以及财务体系的冲突很明显，汉斯想拿一手地很难(目前做的三个项目都是与中方企业合作开发的，但汉斯都是绝对的控股方)，但他也承认近年来中国政府规范市场的力度确实在加大。莫瑞森说：“中国现在已经到了注重性价比的时代，到了一个消费者开始维护自己权利的时代，这样的时代是汉斯发力、显示自身优势的时候了。我们期待着汉斯能够在中国市场上有更大作为，为中国居民奉献更多精品房产”。据悉，目前汉斯只是在北京有项目，上海市场在准备进入，对广东、大连、青岛等城市也有考虑，无论在哪里做，汉斯的目标都是做一个市场里面的精品，不会做一般的产品，不会盲目追求“大”和“多”。到目前为止，汉斯在中国的发展策略是稳步而行，不会加速度前进。
这个实力雄厚的汉斯一旦发力，会给国内房地产企业带来多大的挑战呢？