金刚石石墨和c60课件:北京一业委会编物业费测算 账本细到保安刮胡子

随着《北京市物业管理办法》“36+1”(36项细则和示范文本文件)出台，小区管理有了很多新办法。例如，今后开发商不进行物业费评估不准售房。同时，根据《北京市物业管理办法》规定，众多小区开始定期“晒”物业账本。

但是，很多小区业主在物业账本的一串串数字前犯了难：物业费究竟是如何算出来的？哪些是应该“花在刀刃上的钱”，哪些费用不尽合理，如何了解和监督物业费的使用情况？

北京市品阁小区原业委会主任邵里庭根据自己多年的企业管理和小区管理经验，在研究了数百万字的物业管理资料后，编写出了一套《物业费测算手册》，开始免费培训全北京市的业主和物业服务企业。记者在调查中发现，如果物业账本精打细算，不仅物业费能够节省10%-15%，而且北京市各小区总节能率可达15%-30%。

物业成本到底多高

保安刮胡子、理发的钱

都应该算进去

在业主物业工作室里，今年70多岁的邵里庭面前摆放着一套《物业费测算手册》——这可是他花费5年心血的“研究成果”。

“不论业主，还是物业服务公司，算不清账目的都可以到我这里免费培训。”邵里庭笑着说。

算清物业费到底难不难？“小学水平就行，不需要什么高深的知识。”邵里庭列出了一个框架图——物业费的构成很简单：物业服务成本+利润(酬金)+税金。

“物业服务成本中，主要包括保洁、保安等9项开支。”为让记者听得更明白，他以“保安”这一工种来举例：

“例如秩序维护人员，就是我们通常说的保安，是小区人力资源消耗最多的一项。一般包括有门卫、巡逻、中控监控等。那如何计算保安的人工费用呢？首先需要确定每天几个班、每班几个人、每人的基本工资是多少、附加工资是多少、加班系数是多少。另外，有了人你得穿制服吧，还得刮刮胡子理理发吧，这样还有服装费、洗理费——这些都可以通过定额的方式确定。”

是否每个不同的小区都是一样的？

“并非如此，但计算方法相同。”邵里庭说，不同的小区之间因是否封闭式管理、管理级别不同而略有区别。

“以一个建筑面积10万平方米的小区为例，有两个小区出入口。每个出入口需要两名保安，实行三班倒。那么，门卫人数应为12人。如果每人每月工资标准为1200元，工资附加费54%，包括社保等占44.6%，其中养老20%、医疗10%、失业1%，工伤保险0.8%。”

这样，就可以计算出来小区每1万平方米究竟需要多少保安人员，或者每一个保安人员应该负责多少平方米。以此类推，绿化、保洁(包括楼内保洁、楼外保洁)，都可以精确计算。

而在算清相关费用后，业主就知道项目外包和自己管理哪个划算了。根据《物业费测算手册》列举的一组数字显示：根据上述假设条件，小区保安人员自雇成本为月人均费用2402.4元，外包则只需要1800元。

“其实这些测算方法在北京市物业费评估文件中都有明确规定，只不过很多业主并不了解，甚至很多物业服务企业也并不清楚。”邵里庭说。

只用一块电表引来糊涂账

业主说物业黑心贪电费，双方都不服气

算不清物业费，“后果很严重”。

记者发现，北京近期一些小区连续出现物业公司“不辞而别”的怪现象。究竟中间发生了什么？

根据记者调查，几家物业服务企业给出了相似的说法，干不下去的原因往往一是业主欠缴物业费，二是去向不明的能源费，而两者的比例为三七开。

“据我们自己的统计，一个月实际只用了三四万，却丢了七八万的电费。这是最关键的。2009年全年才交了50多万元电费，到2010年居然要交120多万元，可一年收到的物业费才200多万，整个下来根本入不敷出。”宣布撤离远洋德邑小区的华安物业公司经理王先生向记者抱怨。

高额电价为何会吓跑物业公司？“大头在电费上，根本找不到是谁偷的电。”王先生表示，公司查了很多原因，结论是肯定有人偷电。“偷电技术太高了，防不胜防。”

远洋德邑的例子说明了什么？业主和物业究竟能否算清账目，查清其中的症结？

“小区用电包括很多方面：电梯、照明、灌溉、锅炉等等，不同的电，价格不同。民用电0.488元，照明电0.62元，商业电1.08元，但多数物业采用包干制，整个能耗最后是个统一数字，究竟电耗在哪里，并不清楚。”邵里庭分析说。

邵里庭以海淀区首家自主管理的小区——品阁小区作为对照。

小区原先只有一块总电表，业主自管之后根据不同的用电项目又安装了11块电表。原来1块电表，根本算不出来电究竟是怎么消耗的，装了11块电表后，什么地方超标，什么地方是用电大户，什么地方能节省，一目了然。”他说，小区从原先的每月1万元电费，降到了后来7000元电费，节省了30%。

“现实情况是，多数社区只有一笔看似清楚实则糊涂的总账。浪费的地方不知道在哪里浪费的，能节约的也节约不了。”邵里庭强调，这是问题的根本所在。

记者在采访中也发现，不少新建小区长期使用临电，统一按照一种能源电价格计算，结果业主算不清，物业也算不清，双方口舌不断。“说物业公司黑了心，贪了电费，双方都很不服气。”

他通过多年物业管理经验发现，一方面，业主不懂得如何对小区进行创新管理、科学管理；另一方面，物业服务公司对于业主的抱怨，自己也不知道从哪里着手解决。“算清账目，应用计量管理，不仅能解决业主与物业的矛盾，还能开源节流，但这一前提是实施酬金制。”据他介绍，目前北京部分小区开始与节能公司合作，作为业主一方，是“零投入”，而对于小区来说，能耗可减少15%。

根据业主物业工作室初步测算，北京3000余个住宅小区如果均实施计量管理，不仅物业费能够节省10%-15%，而且北京市各小区总节能率可达15%-30%。

物业喊涨业主喊降

按真实发生的物业费缴，

才是解决问题的思路

对于业主与物业之间的长期矛盾，邵里庭深有感触。“很多业主以为物业服务公司就是看个门、扫扫地、收费，不清楚还有那么多需要花钱的地方。所以经常出现物业公司觉得不交物业费耍赖皮，业主却觉得自己为什么要花那么多钱。”

物业公司抱怨最多的是：什么都涨价了，为什么物业费不涨？业主的回应是：服务还达不到标准，凭什么涨物业费？应该降价！一个要涨，一个要降，物业公司与业主之间缺少契合点的“交集”，怎么解决？

“酬金制。”邵里庭给出自己的建议：公开透明把所有费用，计算标准一致，最后算出真实的物业费，按照实际发生去支付，谁也不吃亏、谁也不占便宜。最终双方看似不可调和的矛盾才有望妥善解决。

他的逻辑是：交物业费问题是小区现实中最大的矛盾。“但首先是把账算清楚，明明白白公示，业主知道把每一笔钱花在哪里，缴费自觉性才会提高。”

在率先实施业主自管的品阁小区，每一位业主都可以查阅自己小区每个月的账目明细。物业费的收缴率从原先的三成上升到九成，还有一成与开发商直接相关。

“酬金制是对物业服务以报酬的形式支付所购买的服务。酬金制不仅要比较精确的计算各种费用，更重要的是提出小区业主需要什么样的标准。——依据不同等级的服务标准，业主缴纳不同的物业费。”邵里庭认为，这将是北京所有小区未来物业收费的主流形式。

算清了物业费，能不能享受到相应等级的服务标准？记者了解到，目前北京市已下发了一系列的第三方服务质量评估监理的文件。“用专业的人帮业主办专业的事”，目前部分小区如建外SOHO西区已经开始实践，基本上获得业主、物业、评估者三方的认可并开始产生效益。

“这是破解社区矛盾的一把钥匙。”邵里庭说。“社区的和谐、可持续发展的破题之法正在于此。而解决了业主与物业的矛盾，在很大程度上就解决了小区的维稳问题。”J145

名词解释

物业服务成本

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。 (记者 丁文亚)