重生问仙路:旧楼加装电梯邻里矛盾最棘手 广州成全国典范

　　“广州旧楼加装电梯达到800多台，让国内其他城市望尘莫及。”6月29日，多省市电梯组织旧楼加装电梯经验交流会在穗召开，包括上海、南京、杭州、青岛等15个城市的电梯学会、协会组织汇聚一堂，大家对“广州经验”颇有感触。

　　“旧楼加装电梯的最大矛盾还不是费用分摊问题，而是邻里矛盾！”交流会上，专家们得出一致观点。对于这个矛盾，已经成功加装23台电梯的华南农业大学（以下简称“华农”）自有办法：“统战！”华南农业大学茶山住宅区电梯建设工程小组杜校松处长说，对于低层住户的消极情绪，“你不愿意出钱？没问题！愿意出钱的住户先垫上，电梯建好后也任你坐，5年内补交电梯款都行。实际上，一般5天内低层住户就自觉补交，为什么？好用啊！几万块钱，其实也不是多大的数，很多人是因为不看好电梯、或有抵触情绪才不肯交钱，真的让他们天天‘蹭’电梯，大家熟口熟面，也不好意思。”

　　据初步统计，迄今为止，广州市目前旧楼成功加装的电梯大约有800多台，另外，广东省电梯学会会员企业加装电梯总数为2464台（包括国内外），其中建成的包括商住楼933台，住宅楼588台，说明住宅楼加装电梯难度大于商住楼。

案例

　　学校出力、出钱，使华农茶山住宅区的36栋8层老楼中23栋成功加装电梯（右图），另外还有9栋正在报建，占全部需装电梯旧楼的89%。

　　据介绍，华农从2007年开始启动电梯加装，“设备处、后勤处、基建处等6个部门抽调干部组成工作小组，迄今为止投入人力有几百人次，负责解决加装电梯可能碰到的各种问题，帮居民跑腿。除了出力，学校还出了最关键部分的资金：在获得建设许可前，校方支付前期经费和管线迁移费。”

　　最头疼的邻里矛盾怎么解决？华农的办法是“统战”。

　　首先是做好组织动员。除了校方工作组，还要发动群众组织，包括学校离退休协会和业委会；各梯住户成立3人工作小组，方案大家一起商量一起定。碰到“钉子户”，动之以情、晓之以理，很多住户都是老同事，相互体谅一下，就比较容易说通。

　　其次是姿态要大方。杜校松说：“曾有3楼、4楼的住户不愿意出钱，高层业主说‘不出钱就不能坐电梯，我们要设置IC门禁刷卡用梯’，我不赞成，应该让所有人都有权利坐电梯，人家允许你加装都不错了！有一栋楼，初期只有6户住户同意，实际上加装时只有4户出钱！当时设定5年内能出钱的都允许得到电梯的产权，实际上建成后5天内，几乎所有的住户都补缴了加装费用。因为天天蹭电梯坐，他们也不好意思。所以，只要低层住户同意加装，大家就千万不要说难听的话。”

　　华南理工大学教授毛宗源赞成这个说法：“我那栋旧楼加装的时候，8楼住户都不参与，但我们还是为所有楼层设了电梯门，装好后谁都可以坐电梯，不歧视，每家有每家的难处吧。装了不到1年，全部都补交了电梯款，因为看到确实电梯好用。”

　　再次是费用分摊梯度拉大。和普通的旧楼加装方案按楼高递增两成的比例不同，华农费用分摊为一楼不出钱，二楼、三楼、四楼……递增往上的费用分摊基数为2、3、4……看起来高层住户吃了大亏，实际上有其合理性：一是高层住户需求迫切，其实即使是最高层的住户，费用也不过5万多元；二是满足了低层住户不愿意吃亏的心理。这种大差额的费用比例，使住户的赞成率特别高，普遍达到80%-90%，很多旧楼还达到100%。

　　但即便如此，当遇到“宿怨”时，加装电梯还是败下阵来。杜校松说到他经手的唯一一单“革命尚未成功”的案例：“一位一楼住户坚决反对，但主要是因为8楼有一个住户和他有积怨，他说‘如果是你（杜校松）住八楼，我马上签字，但是他（8楼住户）这么‘牙擦’（广州话，盛气凌人），我就是不让他舒服！’私人矛盾不解决，其他人都要陪着受罪。所以，加装电梯，根本上还是考验整栋楼的和谐关系。”

　　茶山小区的成功，带动了松山校区的6层+1层架空层住宅楼的13栋楼的报建。在一片掌声中，杜校松感叹：“我说我至少为加装电梯贴进5年的性命。真正开工的时候，垃圾噪声一大，以前同意的住户可能又有意见，要来找我。怕影响家人，我家里电话全部拔掉，只开手机，午睡的时候还要关机。做了这么多栋楼，有居民说要在小区里给我竖一个铜像，我说不必了，校长都没有铜像。”

　　链接

　　旧楼加装电梯流程

　　说法

　　据统计，广州市有过百万60岁以上老人住在高楼，约5万栋旧楼需要加装电梯。但迄今为止，广州加装案例不过800多宗，而上海还不足广州的一半，南京、温州等地甚至被“剃光头”。上海电梯行业协会办公室主任秦炯说，加装电梯是个老问题，随着大城市进入老龄社会，矛盾正越来越突出。现在不是企业没有产品，无论是价格、品种还是客户具体的要求，甚至10万元的电梯都有，但是政策上、居民心理还没有准备好。

　　除了业主反对，广东省电梯学会有关负责人还总结了两个加装难点。

　　首先是政策含糊。由于《物权法》没有明确既有住宅增设电梯的性质，导致反对方和赞成方各自按照自己的理解来解释物权法第76条，有反对方还认为增设电梯使自己利益受到损害，要求赔偿，使加装电梯陷入僵局。

　　如果加装电梯属于“改建”，只需要经过2/3以上业主同意，如果属于“新建”，则需要100%业主同意。据了解，在广州市5月18日公布的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》中，倡导“改建”说法，即2/3同意即可，但收到不少反对意见。

　　秦炯也讲了一个上海的例子：“我知道一栋楼，业主都全体同意加装电梯，反而是物业公司有想法，就把2/3的概念扩大，说‘管道迁改要动到地面绿化，所以要让整个小区的居民都同意’。还有一楼居民说设置井道虽然不挡住光线，但‘坏了我家的风水’，如果需要100%同意，加装电梯就没谱了。”

　　其次是业主“抓瞎”。加装电梯是个技术活，业主们一无技术、二无人脉，根本不知道如何下手。对此，学会负责人呼吁政府基层组织比如居委会、房改房原单位、原开发商要积极介入，帮助牵头协调，电梯建成后，物业公司也应帮助业主管理电梯。

　　记者了解到，一些电梯企业承担了帮业主加装电梯跑腿的工作。快意电梯常务副总经理辛全忠介绍，他们已经为广州的60栋旧楼加装电梯，另外还有30栋正在报建。“手续我们帮业主办，不另外收钱，目的是创口碑、打市场。”据了解，目前安装电梯井道的时间约3个月，安装电梯需2个月，最花时间的是获得规划建设许可证的审批流程，短则3个月，长甚至3年。电梯建设成本也比较明晰，一般电梯为18-20万元，井道为20-30万元。

　　羊城晚报讯记者张薇、蒋铮报道：本版6月9日《老教授力解旧楼装电梯难题》的报道引发了读者热烈的反响，不少读者致电表示关注，甚至有读者表示愿意资助该教授的研究。那么，华南师范大学退休副教授张向阳发明的这种采用组合式井架替代井道壁的技术，究竟能否真正解决困扰多年的“旧楼加装电梯”的技术难题呢？为此，记者带着张向阳的设计图咨询了广东省电梯技术学会相关专家。

　　省电梯技术学会相关专家认为，张向阳的设计系个人设计，不具备国家资质，若想把设计变为应用，首先要获得国家承认的资质。专家们给张向阳支招，建议他与具有国家核准设计资质的相关设计院合作，经过大量试验确保技术安全，才可制定生产方案，且生产方案也要得到电梯厂家的认可。通过这些层层审核关卡，该设计才有投入实际标准化生产的可能。

　　专家们还就张向阳的设计提出了意见：张向阳的设计主要在井道的材质上下工夫，但现实生产中不同的井道所适用的电梯也是完全不同的，所以还需综合考量。此外，从设计方案上来看，仍有很多不严谨的地方，比如，方案中没有严格的荷载计算。这些都还要经过更严格的研究试验去完善设计。

　　专家们还提出，一般业界的普遍观念是钢筋架构的井道不合适实际生产中采用，而张向阳的设计的重点则是，将组合式井架采用角钢或管钢焊接而成的金属构架，使之可在工厂标准化生产。专家们解释说，由于钢筋构架的井道容易生锈，所以寿命比较短。现在传统采用的还是混凝土井道壁。而且，钢筋构架的井架在风吹雨淋下，温度一高很容易使电梯停运，无形中也降低了电梯的使用寿命。

　　听完专家们的分析，张向阳表示会好好研究，不断改善。他表示，如果有相关的有资质电梯厂家和设计公司对他的设计感兴趣，谈成合作后，只要能推进自己的设计真正达到生产，让更多旧楼住户尤其是老年住户早日受惠，他会将自己的专利转让出去。他还透露说，目前两家有资质的厂家已经对他的设计表示出兴趣，并肯定了他的设计思路是对的，接下来就是要经过申请，立项试验。