重生即新生油灯:绝对实用的房地产经验

绝对实用的房地产经验

问题一：合同签署不严谨是业主拒接房的主要诱发原因。

通过对小高层、多层130个合同样本检查发现居然有22种不同的合同版本，其情况如下：
1、同一销售负责人在任期间出现多个不同的合同版本。
2、交房标准版本众多，小高层交房标准错贴在多层商品房买卖合同之中，小高层有电梯，错贴后多层商品房的交房标准也署名有电梯。
3、交房标准和补充协议随意修改，手写文字和打印文字共存其中，看起来不规范不专业。
4、部分合同付款方式中，对所填写金额修改较多，且一排写不下提行写在第二行的情况存在。
5、交付时间离预竣工时间相符或在交房时间不能完成工程，交房标准、合同附件标注过于明确，直接导致赔付。
6、在不知情况下，随意承诺免收物管费。如：合同第14条未达到使用条件的处理方式中署名：上述设施在规定日期内未达到使用条件前，由出卖人向买受人支付相关物业管理费。

建议：

1、建立合同审核机制，在销售人员合同促成交易之后，以一天汇总或立即的形式送至销售负责人或合同审核人之处审核，发现问题立即向客户解释并更改。
2、合同资料需分户型、分类别、分物业形态进行管理，避免张冠李戴。
3、凡是合同中更改之处（不包括付款方式），必须加盖“合同章”、“校正专用章”或“业主确认之签章或手印”等。
4、对于付款方式中购房金额等不能随意更改，需无更改记录且金额大写只能写在一排上并加上“元整”字样，避免提行后还可以在前一行添加金额数目等，虽然可能不会但应该避免。
5、交房时间的计算方式不应该是：竣工时间+少量预留时间；应该是：交房时间=预测竣工时间+水、电、气安装测试时间+竣工验收、两书等手续签署时间+（2个月）预留时间。这样给开发公司足够的完成工程的时间，避免赔付导致的负面影响。
6、景观先行原则，在房屋交房时小区景观已经成型，即可给业主一个满意的视觉感官，又可以规避一些因工程上的原因导致的矛盾。
7、除了公司规定、营销政策之外，对未达到接房标准的处理意见中不允许以任何形式向业主承诺免收物管费。

问题二、销售人员流动频繁，口头承诺无据可查、书面承诺查而无效。

此种情况直接导致业主对公司的不信任，业主和物管之间有利于社区发展的工作难以展开。

建议：

1、加强对销售人员的培训，特别是对某某xxx项目的培训工作，让销售人员了解营销中心策划部的宣传主题，并从物管公司处咨询获悉产品售后服务工作。
2、特殊情况下，可以承诺，承诺必须以书面形式，需销售人员、销售负责人签字。（该负责人需相对稳定，如销售部经理、营销副总、分管开发的总经理等）
3、培养销售人员对项目的价值认同感和忠诚度。

问题三、主题宣传没有延续且无附着物支撑，位置卖点挖掘缺乏可塑性。

xxx宣扬北美风情在一期组团的推出中已经变得“余味犹存”，小区景观和媒体宣传没有逑直泵牢幕徒ㄖ绺褚约白鲆桓龈呱写笊缜恼逍蜗蟀啊?br />
建议：

1、寻找产品的重新塑造点，回归产品是如今房地产营销的归宿，只是与以前的产品以居住为目的不同的是，前者更注重产品本身的人性化及周遍配套环境给居住者带来的享受和便捷，任何行业的高速发展必定促使该行业的成熟——消费者对产品的高理性认识。
2、江景、山景、桥景、(沙夜景四景合一、人文、原生态植被造就高尚社区某某xxx。
3、周遍环境及配套设施：
a、媒体宣传可将30000亩原生态yy、古镇cccc、迂回蜿蜒的嘉陵江等实际存在的环境优势；自身景观：跌水流动水体、滨江长廊。
b、生活方面：毗邻高尔夫球场、重庆最大的水果市场——盘溪水果市场、观音桥农贸市场（远是近、近亦近）
c、交通：111111等多路公共汽车直达观音桥商圈、沙坪坝商圈，购物随心所欲。
d、教育：小学、中学、小区内小学、幼儿园等。
e、媒体logo对周遍环境配套可以加以标注。

问题四、实际工程与沙盘不符、仓促施工（赶工期）严重影响工程质量。
1、沙盘上没有b、b、b号楼的商业用房，沙盘上的护坡，其中一业主买后发现现在有商业用房无法接受。
2、多层花园洋房部分楼板不平有斜度、框架钢筋裸露。
3、小高层花槽无落水管，无空调管预留洞或太小。
4、阳台没有弧度，瓷砖没有贴平，文化石砖缝隙明显，不具美感。
5、小高层没有“无障碍通道“。
6、园林景观工程建设滞后，工程进度缓慢。
7、施工管理力度较弱，施工人员随意选场地施工现象屡有发生。

建议：

1、若因工程需要修改施工图纸，应立即公示，并告知因此而有影响的客户，避免矛盾的存留。
2、保证工期的情况下，绝对保证施工质量。
3、物管的前期介入，有效规避在施工过程中出现的不良问题，便于准客户对小区物管的咨询，即利于楼盘的销售，又利于以后社区的物业管理工作。其物业管理前期介入的重要性如下：
a、对小区的管网线路、水电设施设备性能熟练掌握，便于接管后的维护和维修；
b、对建筑工程提出合理的参考意见，使产品施工和设计更能体现人性化和实用性（实用性包括：私密性、安全性、使用性、舒适性等），比如出现花槽无落水管就是实用性问题。
c、接受业主、销售人员关于物业管理方面的咨询，促成销售成功；
d、可以提前面对业主，掌握业主的需求，以便为业主提供相应的服务；
e、对小区物业形态数据的掌握，提前与业主建立起友好交流的关系。
f、任何楼盘都需要物业管理的前期介入，确保后期的产品服务更能贴切产品的性能。
4、房屋外观直接给人以深刻印象的作用，外墙的施工更是一个形象工程。
5、部分物业形态或公共场所应该预留无障碍通道。
6、园林景观和营销中心推广楼盘的主题应该一致（或无较大出入），景观先行，在交房之前完成主体景观，交房时、后对景观进行修缮。
7、加强施工现场和人员的管理，在建管交叉的情况尽量避免二次污染（灰尘、小区道路、噪音等