重庆渣滓洞的图片:高房价下，我们怎么做?

高房价下，我们怎么做？
 
    针对当前的高房价，来自于各个阶层的分析者都发表过自己的意见，他们的分析我不想一一复制下来。但细究这些文章，无论是唱空者还是唱多者，大多出于种种的考虑而在分析中带有很强的感情色彩。虽然也有很高水平的人士，其水平之高，是我望尘莫及的，但是，由于种种原因，他们言不能尽。mee，too. 所以，有些问题的分析和解决问题的方法，我也不打算涉及，起码不打算公开。我只是个草民，但写文章、看文章不喜欢带主观意志，对于关心房价问题的读者来说，看看一篇不带有感情色彩的实惠型文章，不是坏事，同时也是休闲娱乐的方式之一。
    
      在唱多者中，最吸引眼球的就是任志强。为了证明他的说法正确，任先生不惜动用了“从经济学上说……”等这样的词汇。说来说去，无非就是一个论点：房地产商只是生意人，而不是慈善家，没有理由为民生计而放弃超额利润不要。这，似乎很站得住脚。从现今资本原始积累阶段的道德标准看，也很是应该。起码从表面上看，他的说法就像《蜗居》中的海藻的行为一样，很多“内行”和“外行”都会表示理解。由此，“内行”做起“事”来会更加理直气壮，“外行”也蠢蠢欲动，想方设法的成为“内行”。我的说法是，“理解真的万岁”。只是，理解不等于房价应该高涨下去，理解不等于房价就只能涨而不能跌，理解不等于我愿意让自己的女友去当二奶。     让人不可思议的是，任总裁志强先生在数篇博客文章中，都在不断的暗示消费者，应该将谴责的矛头指向政府，其险恶用心可见一斑。为了获取高额利润，而不愿承担企业应有的社会责任，这是当代中国企业与美国内战结束后那批暴发户的最突出区别。我们的政府和老百姓没有要求商人白拿钱出来建设中国自己的哈佛大学、普林斯顿大学，但你也不能一边拿着暴利，一边挑唆政府和群众的关系。      如果真的有一天，我们的社会因为高房价问题引发大规模社会问题，任志强先生可以很高兴的看到在青史上留下自己不可抹杀的一笔，不然，不管他有多少财富，都没有资格名留青史，虽然，在这样的一个假设的历史中，他只是微末小人。即使没有出现大规模社会问题，任志强先生也该掂量掂量自己的命运，因为，其心可诛。        再说唱空的人，很多人来自草根阶层、无房一族。当然，也有相当一部分人表示自己是有房一族，只是出于忧国忧民，出来振臂一呼，呐喊一声。可惜，无论他们拿出多少数据、多少事实，房价见涨不见跌，白白被多方嘲笑了一年又一年。其实，他们的分析是不错的，写的文章也表明了，他们很有头脑，很有思维能力。可以肯定的说，即使相当一部分人没有接受过经济学教育，其水平可以免试直接获得现在的经济学硕士学位。如果以官员博士的水平论，他们也有希望获得博士学位。    不过，我要指出的是，这类文章看过无数，发现是几个问题导致了最后的结论变为泡影。其一、采用的数据往往都是对空方有利的数据，而不利的数据没有纳入分析范围；其二、政策、数据列出来很多，时间、空间上都带有跳跃性，连续性不足，这也是中国的政府、企业在制定政策、管理、经营上一直存在的问题；其三、列出几个主要影响因素和相关数据后，没有分析这几个因素发生变化时，会对最终的结果产生怎样的影响，而是直接得出结论。    这第二点，就是所有研究人员的共识，在中国这样一个国情下，想通过真正的分析得出有效的结论有多难；这第三点我认为是能力不足；可第一点，我只能认为是因为存在感情因素，心里已经做了有偏向性的决定，从而在数据取舍上有意为之。    由于这些文字存在这些感情因素，我不愿意采用分析性的写作来说明问题。那么，写这样一篇文章，我究竟想对朋友们说什么呢？对于众多的企业和百姓来说，分析会占据他们有限的精力和时间，思考和探索问题也不是一个普及性的工作。所以，我不做过多的分析，告诉大家实际情况究竟是怎样的，我们应该做些什么就够了。     首先，短期内房价涨还是跌？（定义：本文的短期为1年，中期为2-3年，长期为5-10年）     用最简单的话来表述价格炒作规律，那就是，有价值的倒数第二亩地成为炒作对象时，这个价格炒作就到头了。因为只有这样，价值最低的那一亩地才有卖出去的可能，前面炒作才能带来真正的利润。当然，这最后一亩地不一定必须卖出去，因为这一亩地不重要，重要的是前面这些地买个好价是硬道理。1、铁七铜八时的爆炒，导致了金九银十的低迷，当高价房、新房很快就没有了炒作余地，这是因为我们炒作的对象，也就是房价，它的起点太高了。于是，从11月份开始，二手房成为炒作对象。显然，这里我们可以知道一点，再炒高价房和新房，价格的高度已经足以把足够多的需求者和投资者从市场上排除出去，利润可能还有，但与风险不成正比，于是，炒作对象发生转移；2、然而，这种炒作是有作用的，作用就是必须让人产生会持续高涨的预期，即使后期涨幅不大，也必须使人产生持续高外的预期；只有这样，即使在过高甚至超高房价下，房子才能卖出去；3、此外，北京、上海浦东等各地的空置率普遍达到50%或60%以上，在这批房子中的相当一部分没卖出去之前，卖出去的大部分没有得到真正的使用使用之前，房价不会跌；否则，拉动内需，拉动经济，拉动相关产业发展就不可能，鸡的屁没出来之前，花多少钱也必须支撑下去，尤其是现在这个时候，后文进一步说明。    其次，看看现在的房价给各方带来的问题：     一、政府现在面对最核心问题的是：1、不能让房价再涨，起码不能多涨，因为泡沫过度而破裂会引发崩盘（为什么不能涨，崩盘的原因和机制不谈）；2、不能让房价下降，最多小幅调整，而且必须很小，否则会引发中国内生的金融危机而崩盘；    二、房地产企业现在面对最核心问题的是：1、资产价格倒是涨了，想变成真金白银还差一哆嗦；2、看似日进斗金，但资金链仍然面临2008底的情况，随时可能断裂；     三、老百姓面对的问题是：1、买房将会使两、三代人的资金全部消耗殆尽，并且月供将占据收入的五成到六成；2、不买房会导致无法结婚，没有家的感觉会让自己和家人心里极不踏实，万一房价再涨怎么办？     最后，不做分析，直接说怎么办：     一、政府
1、经济形势如此，走到这一步已经没法回头了，政府必须保证资产价格的高位，以持续“适度”宽裕的资本来供给房地产商，以保证资金链，否则就是更大的迪拜危机；2、仅靠政府的钱是远远不够的，所以政府资金供给的一部分必须通过财政、银行等手段补贴给百姓，这样才能保证有人接盘，保证资金链的完整，这样也就保证了资产价格的高位运行；3、操作的关键问题是，可以通过资金的回流和抽取不断调整资金的宽裕程度，控制房价过度膨胀，但切忌轻易采用刚性手段，如资本金比例的提高，准入门槛的调整。     二、企业1、该炒的时候捂盘，该放的时候来点小恩小惠找人接盘；2、利好时回笼的资金用于小恩小惠和再投入，此时可以再捂盘就是找死，这会导致没人接盘，别说企业本身体内循环需要进一步的回笼资金，政府也不能放过你；3、部分资金切忌轻易放出，这主要针对政府采取刚性手段，企业生存下去才有发展和赚更多钱的机会；     三、个人
1、短期内不用预期房价跌了，房价也不能跌，房价跌了，对很多老百姓并不利，买过房的不好过，大多数没买房的也好不到哪儿去；2、短期内必须买房的，就在对房地产商来说是利好的时候等，利空的时候出手，价格差别并不大，只是在既有条件下增加讨价还价的能力，少付1、2万也是个现实问题，当然也可以不等，还价还了2万，房价也涨了2万，还不是一样；3、要买房，尽量买小房不买大房，能买便宜的别买贵的；这样，如果市场出现高涨和暴跌时，你都不会太麻烦；房价涨对你影响不大，房价跌的时候你就更有余地；同时，在房价高涨到一定程度，开发商会给个人一些优惠，理由上面有；在房价跌的时候，政府会通过一些方式补贴，理由上面也有；进一步说，房价跌了，少陪也是赚，谁让你买了呢？4、个人不要做投资性购房，全额付清的还好，贷款的可就麻烦了，一旦出现波动，死的很难看。理由是，房地产市场出现问题时，利益集团购房赔的多，但风险小，一方面他们虽然船大，但更灵敏，高科技的说，另一方面，政府会保护。比如，就当前而言，利率涨不涨是个很大的问题，涨也不能涨多，涨多了就是牵一发而动全身，很麻烦（其实有些个人投资客，这两年神经会绷得很紧张，有些人已经达到一旦被触动就歇斯底里的程度，网上这样的人太多了）；5、不是必须买房的，就能拖一年算一年；毕竟，这两年接盘的风险太大，反正房价已经超高，只要买就得把老本全搭上，还得背20年、30年的债，多背1、2年甚至3、5年区别不大；但是，资产价格的高涨必定会带来诸多问题，什么问题这儿不分析，只要明白一点，房价的高涨所需要的支持资金并不都是老百姓的，没有那么多钱去支持这个市场，结果是不降都不行，你能等，就等三年之后的价格平抑和5年之后的明显调整。6、谈恋爱的，男士一定要有志气，积极提高能力多赚钱，不能只为自己而啃老，老人有了问题还得你负责，赚到钱就现金为王，经济低迷的时候再花，经济繁荣的时候一定要节省，理由很简单，一条真理，经济萧条时不宜节俭，虽然很多人不明白为什么，我也不解释，知道照着做就行。更何况，年经轻轻就当房奴，把自己这辈子都毁了，然后把希望都寄托在孩子身上，那就更不必了，这是中国人一大弊病，不根除也别在你身上发扬光大了，这种投资永远是得不偿失。同时，好好跟女朋友聊聊，光风花雪月可不行，这年头因为房子人财两空的太多了；女生和女生的家庭最好也要与时俱进，最好不要把希望都寄托在男方身上，否则即使不当二奶也并不舒服。7、有一定能力可以投资股市，如果没有基础不要急着投资，现金为王，股市本文不做过多涉及，只说一小段：即使有迪拜危机，短期看多，中短期看空，中长期才能谨慎看多，这一点和很多机构的分析不太一样；此外，看准大盘时，个股选择更重要，有些板块会在中短期低迷时逆市上扬，中长期大涨。  做个结束语：      去年经济危机的时候，我很高兴，因为中国迎来了一次契机，把握住这次契机，针对以往的问题做出调整，做好这三年，再用下一届政府的头五年将工作做的更彻底，中国将迎来未来20年甚至30年的光辉前景。换句股市常用的套话，是用时间赢取空间。这个过程中要做什么，如何做，一环扣一环的分析、实施，并根据动态做出调整，是复杂的。我也和一些朋友做出过详尽分析，从而对中国的股市大盘走势、楼市及一些产业做出过准确的分析。但要想写出来并让人信服的全文是不可能的，一方面，往少了说，几十万字都不够用；另一方面，我还有自己的事业要做，我还要赚钱，时间不允许。只能写点小短文，供大家讨论。      而从目前对周末政府经济工作会议的泛泛报道来看，政府也在思考和探索解决问题的方法，政策制定的基本逻辑没有变，但可以肯定，政府已经开始准备对高房价动手了，等的只是时机。然而，要想比较准确的分析必须花费很大的精力，而我会做却不会去写出来，一方面，我不是给企业打工的，另一方面，一般老百姓也没有必要看分析的过程。只说个还比较浅显的大方向的内容，那就是，中国和世界经济还比较低迷的时候，房价不会降；中国和世界的实体经济都真正复苏的时候，国家就会开始逐步动手解决；中国和世界经济都时候，房价就该降了（注：这个“降”有两层含义，一是房价名义价格的下降，二是收入增长，但房价不涨反跌）。然而，不管未来会有怎样的政策，最令人担心倒是执行力问题。     问题或者说弊端的产生往往来自于源头，而不是过程，现在再说这不对那不对，原来应该怎么做是假的，真正的该做的是从现在开始脑子要清楚，政府、企业和个人都是这样。政府、企业还好说，毕竟算是精英荟萃。而我们个人不做出调整，跟风要跟到哪一代人才算是个头。学着去调整，往近了说，对你自己有好处，往远了说，这才是真正为你自己的下一代人做了有效的投资。这个槛，我们迟早得过。     注：本文所有内容，不构成对政府、企业和个人的建议，本人不负任何责任。
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