重修之灭仙弑神完整版:银行减少房地产贷款将产生三大影响 ——吴其仑博客

银行减少房地产贷款将产生三大影响

2011-06-24 10:26:56|  分类： 默认分类 |  标签：房产  房价  房贷     字号：大中小 订阅

银行减少房地产贷款将产生三大影响

上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

近年来房地产市场的火爆，令房地产贷款的风险与日俱增，廖岷表示，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”

为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

一直以来，由于房价持续上涨，房市一度火爆，银行视房地产贷款为优质产品。在目前政府坚决遏制高房价的调控大氛围下，银监会首提减少房地产贷款，表明了政府本轮调控决心，与此同时，银监会此举也将对房地产市场产生诸多深远的影响。

一、减少房地产贷款将令银行逐步摆脱被开发商绑架的命运。

曾经有一个房地产开发商总结出通过搞房地产而暴富的捷径：“买通腐败的官吏，拿到便宜的土地，套上银行的钱，低价拆掉别人的房，占用建筑商的钱盖房，高价缩水卖给买房人，最后再克扣上民工的工资。”尽管这段话有杜撰的痕迹，可开发商套用银行资金快速发展却是不争的事实。

数据显示，2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿元，年末余额同比增长27.5%。其中地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%。

从上述数据可以看出，尽管政府在2010年初开始进行房地产调控，可银行向开发商投放房地产贷款的热情却丝毫未减。这样，银行在为开发商提供开发贷款获取收益的同时，也成了房地产利益链条中重要的一环，成了被开发商成功绑架的盟友。

与此同时，正是由于银行向房地产领域投放了大量的房地产贷款，令政府在进行房地产调控时一直投鼠忌器，难以痛下决心。而一旦银行大幅减少房地产贷款，则银行与开发商之间的利益关系将会在很大程度上变淡，银行将不再倚重房地产贷款。这样，银行将逐步摆脱被开发商绑架的命运。

二、减少房地产贷款将令开发商逐步抛却暴利心态。

1998年住房制度商品化以来，中国房地产市场得以迅速成长和发展。城市面貌有了很大程度的改观，居民的居住条件都得到了较为显著的改善，与此同时，房地产业也造就了很多人的财富神话。《2010中国亿万富豪调查报告》称，中国上榜的亿万富豪，涉足房地产行业的富豪567人，几占总数1/3。

房地产开发商之所以能在短时间内得以快速发展并积累巨额财富，是与开发商的资金链属性分不开的。开发商只需拿出少量的自有资金用于拍地，就可以通过资本运作进行项目运作。前几年，开发商用区区几百万的资金运作数亿甚至几十亿的项目随处可见。而在所有的资本运作中，银行贷款占据最大的份额。

由此，我们也不难发现，基于扶持房地产业快速发展的房地产贷款，在很大程度上被开发商严重误读，开发商对其依赖程度已经达到了无以复加的地步。我们可以毫不夸张地说，房地产开发贷款已经成了令开发商难以割舍的精神鸦片。可以说，若没有房地产贷款，开发商是万难快速发展的。房地产贷款令开发商以小博大、飞速发展的同时，也令开发商追逐暴利的心态变得更加膨胀。而开发商的暴利心态又是导致房价疯涨的重要原因之一。

而一旦银行减少房地产贷款，则开发商对银行的依赖程度将大为降低，在融资乏术的情况下，必将抛却暴利心态。

三、银行减少房地产贷款将令市场出现降价促销潮。

一直以来，开发商、恣意定价、日提一价、捂盘囤房等行为随处可见。之所以出现诸多令民众不满的恶行，是与政府的大力扶持是分不开的。开发商在政府的扶持下，过分地追求利益最大化，过度追求利润率，在很大程度上推高了房价。

本轮房产调控以来来，各地楼市陷入观望，成交量锐减。消费者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。按理，此番调控直指房产投机（投资），各地市场需求受到极大抑制，开发商在资金紧张的情况下，降价促销从市场拿钱是必然选择。可在新政影响下，开发商却敢于硬挺房价，究其原因就在于开发商自恃有房地产贷款支持。

银行减少房地产贷款的政策一旦得到贯彻执行，在目前的政府调控趋紧、市场观望气氛渐浓、市场成交骤降的市场态势下，开发商在资金趋紧、融资乏术的情况下，降价促销以期从市场拿钱是其必然选择。这样，市场必将出现降价促销狂潮。