房地产调控要分成三个层次目标

http://book.sina.com.cn  2008年08月26日 16:40  　　目前房地产市场的问题成了整个社会经济生活中最为引人关注的大问题。无论是中央政府还是广大民众，对房地产市场发展的关注都十分密切。比如说，在今年总理的政府报告中，就把房地产市场调整问题作为今年政府工作的主要任务来要求。

　　由于房地产市场盘根错节的利益关系，由于房地产市场的复杂性，也迫使政府对房地产市场一年又一年出台政策，而且可以说，这些政策目标都是不错的。但是，几年来为什么政府出台的房地产市场政策这样多、这样频繁，但效果尚并不明显？这里估计有市场的原因，也可能与房地产政策调控之目标没有显现其层次性有关。因为房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及有操作性。

　　比如说，就目前国内的房地产市场来说，房地产宏观调控政策不要只是说如何来建设住房保障体系、如何来调整房地产市场结构、如何来遏制房价快速上涨、如何来调整房地产市场秩序等等，而是应该有针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标，并通过目标的分解来对症下药，这样才容易找到房地产市场问题的化解之道。

　　首先，从短期目标来看，目前国内的房地产市场为什么会出现越是宏观调控房地产投资越大，银行的资金流入房地产市场越多？最大的问题是房地产市场价格快速上涨。试想，如果房地产市场价格快速上涨，企业投资岂不大量涌入这个市场、资本岂不逐利而来？

　　那么，国内房地产市场的价格快速上涨原因何在？是不是由于市场的供求关系，是不是市场供不应求，是不是有人所说的房地产市场的刚性需求所致，其实这些都不是问题。问题在于房地产市场是投资与消费的两栖市场。当房地产市场完全是一个投资品市场时，加上这个市场的价格有政府作隐性担保，那么这个房地产市场的价格肯定是只涨不跌。在这样的情况下，进入这个房地产市场的投资是零风险，这必然会促使市场的投资者大量涌入。再加上可利用银行这个金融杠杆，作为投资的房地产市场的价格要推高就十分容易了。特别是房价上涨，银行觉得进入这个市场也是无风险业务，因此推出一系列便利进入房地产市场的按揭产品，如加按揭或转按揭等。在房地产企业、银行及投资者一起合力下，国内房地产市场的价格推高也就十分容易了。

　　因此，就短期的房地产市场宏观目标来看，政府应该做的就是要对国内房地产市场有个清楚定位，在目前中国人多、地少、土地资源十分缺乏的情况下，应把国内房地产市场严格界定为消费品市场，严格遏制房地产市场投资。如果不从这里入手，就如目前这样的房地产市场投资大量涌现，那么政府对房地产市场许多政策就不免大打折扣了。

　　而从界定房地产市场为消费品市场入手，政府目前要做的事情就是对全国住房进行全面普查，并在此基础上制定每一户居民一房政策，对于那些房地产市场投资者、超过一户一房的居民住房，就得采取税收及利率政策来调整。特别是对于目前推动许多地方房价上涨两大动因，政府要采取严厉的政策。一是银行的转按揭或加按揭要立即停止或采取高利率政策，二是对于外国投资者进入国内房地产市场，无论是居民或非居民都得采取全面限制与管制的原则，坚决不能让中国房地产市场成为外国投资者牟取暴利的市场。还有，利率是房地产市场发展的核心，政府应该频繁地通过利率变动的方式来改变房地产市场投资者的预期，并让房地产市场的投资者真正明白利率对其投资的巨大影响。

　　其次，房地产宏观调控的中期目标。房地产宏观调控的中期目标，有以下几个方面要密切关注。一是房地产物业税制定与出台。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税，那么对房地产市场利益关系能够起到很大的主导作用。因为，通过房地产物业税可以让房子多的房子好的房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整问题。住房结构的调整能够改变目前市场产品结构，也能够改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。政府在“国六条”细则有详细的规定，但要落实下来得有一个过程。三是住房保障体系的建立。建立住房保障体系并不仅是建立廉租屋，而是一个体系，是一个包含各层次收入居民的体系。只不过，在这个住房保障体系中，不同收入层次的居民所获得的保障不同。

　　再次，就是房地产市场的长期目标，就是将中国房地产市场发展的宗旨用法律的形式固定下来。比如，在美国，其《房地产法》就明确规定，房地产市场发展的基本宗旨就是要生产居民居住舒适安全、绝大多数居民有支付能力的住房。中国作为社会主义国家，特别是我们政府是一个心系民生的政府，我们政府房地产政策更是应把国家的房地产市场用法律形式落实到国内绝大多数居民居住权上来，并通过这种居住权的落实让国内每一个民众来分享中国社会主义市场经济发展的成果。因此，从这个意义上来说，中国的房地产市场发展长期目标就得围绕着上述宗旨来进行。如果这样，那么对建立中国的和谐社会将起到重要作用。

　　总之，政府对房地产市场宏观调控，应该让其目标多层次性，比如针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标。让房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及具有操作性。（本文定稿于2007年3月28日）