A股大变局调查：股市缘何难吸炒楼资金

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　　⊙见习记者 田野　○编辑 杨刚

　　■“A股大变局”调查之二

　　A股去年以14.31%的跌幅名列全球倒数第二，今年大盘在4月短暂站上3000点后，又持续两月下跌，跌幅已超过10%。

　　犹记得，2010年4月国家实施新一轮房地产调控时，不少市场人士和专家高呼“楼市调控后，数千亿炒楼资金将转战股市，股市大涨指日可待。”至今，仍有不少投资者期盼楼市回调后，股市在楼市资金助力下迎来“绝地反弹”。

　　事实果真如此吗？本报记者在采访调查中发现，将股市与楼市理解成“你跌我涨”的跷跷板关系过于简单化。相反，在较长的经济周期中，两者具有明显的正相关关系。

　　除去年10月和今年的4月“昙花一现”的短暂上涨外，A股一年多的走势本身也证明，股市并未对楼市产生“吸金”效应。更值得注意的是，两者之间，股市资金更容易流向楼市，尤其是在股市出现大牛市后。股市跌楼市未必跌，但楼市跌则很容易对股市造成伤害，美国次贷危机的过程就是明证。

　　从另一方面看，还要从A股本身找原因。只有一个能够为投资者带来持续回报的“三公”市场，才能真正吸引场外资金进场“共舞”。（相关：A股大变局调查一：股市缘何难吸炒楼资金）

　　1 楼市调控 资金必然流入股市只是“一厢情愿”

　　“只有股市才能容纳那么庞大的炒楼资金，再加上目前股市总体估值水平偏低，股市极有可能成为炒楼资金的避风港。”这是2010年4月国务院出台针对房地产市场的“新国十条”调控措施后，某券商知名分析师的判断。

　　广东社科院一位研究员还乐观地预计，这些炒楼热钱将在2~3个月时间内切换至股市，股市将逐渐感受到热钱流入带来的充沛资金供给。“由于楼市中的热钱规模庞大，在目前民间投资渠道不够充分的情况下，这些热钱很难找到合适的出口，只有股市才适合大笔资金的进出。”

　　一些券商甚至计算出了预计将流入股市的资金量。长江证券(10.09,-0.05,-0.49%)当时称，如果政策调控到位，预计流出楼市的资金不会少于3000亿。中证投资则以2009年4.4万亿的楼市销售额计算，如果其中有一成的资金转战股市，则A股当年至少可以迎来4000亿的楼市资金。

　　国泰君安当时也测算，综合房贷政策收紧、房价趋势、物业税等因素，房地产市场大概有2万亿左右的潜在卖盘。国信证券也称，“如果投资者对于房地产作为财富储存工具态度产生变化，可能将对A股流动性产生重大影响。”

　　但A股的走势却完全不“给力”，并没有在楼市调控风暴中迎来上涨，预期中的楼市资金并没有进入股市。

　　今年第一季度各项经济数据的公布让一切真相大白。

　　“楼市资金分流到股市只是投资者的一厢情愿。尽管今年1月份还出台了住房限购政策，但第一季度全国商品房销售额同比增长27.3%，并没有出现大家预期中的下跌。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立向本报记者表示。

　　在他看来，从基金的份额变化也能看到类似的结论。今年一季度基金行业管理的份额和净资产规模较2010年年底同时出现下降，其中基金份额减少356亿份，资产净值减少了1072.63亿元。

　　炒楼的资金为何不愿意择机投资股市？

　　尹中立分析认为，投资中趋势效应非常关键。所谓趋势效应是指投资品市场的价格上涨趋势或下跌趋势一旦形成就很难逆转，除非市场受到外界强大的冲击。在价格上涨的趋势逆转之前，投资者会坚定看多，牛市持续的时间越长，趋势的自我强化功能也越强。

　　“从楼市投资的角度看，房价持续上涨的时间已经超过了10年，这个超级大牛市已经深入人心，很少有人怀疑房价会下跌，即使面临强大的政策阻力，楼市的价格上涨趋势丝毫没有被破坏，趋势效应仍然在起作用。这是今年第一季度楼市限购没有动摇价格和交易量的最根本原因。”

　　股市则是另外一番情景。他说，2006年和2007年股市价格曾经出现过连续上涨的趋势，吸引了投资者“砸锅卖铁”进入股市。但2008年股市大跌使投资者相信股价持续上涨的信心荡然无存，即使在2009年股价出现大幅度上涨的情况下，投资者对股市的投资热情也没有得到恢复。

　　2 风险偏好和价值取向各不相同

　　申银万国研究所首席市场分析师桂浩明(专栏)对记者表示，那种认为有了新的房产政策以后，炒房资金会迅速转向进入股市的想法，“忽视了两者之间的差异，似乎过于天真了些。”

　　他认为，楼市与股市是两个差别很大市场，两个市场的投资者在投资的风险偏好、价值取向、心里预期上都存在明显差异。

　　“股市流动性强，周期比较短，涨跌频繁，这是很多炒房者所难以适应的。楼市尽管流动性不如股市，但就炒作而言，管理成本低，而且由于处于一个长周期中，盈利性更突出，并且还能够运用金融杠杆，对较大规模的资金来说更为合适。”

　　在他看来，正是由于投资方式、盈利模式以及操作理念上的差异，决定了大量民间资金在投资方向上更愿意选择楼市。

　　记者采访的多位资深市场人士表示，政府遏制楼价疯涨决心坚决，调控下住宅作为满足住房需求的商品而非投资品的本来面目会逐渐显现，参与楼市投资的资金的确面临改变投资方向的选择。

　　要弄清楼市资金流向了哪里，必须将楼市资金进行细分和区分才能看清楚问题。记者调查中发现，楼市资金大致可以分为以下三类：

　　第一类是风险偏好高、逐利性强的炒楼资金，这部分资金将楼市作为投资甚至投机品，利用杠杆，操作生猛，快进快出。

　　第二类是购房满足居住需求的资金，这部分资金不管是已经购房还是持币待购，都是厌恶风险，不容手上的资金有任何闪失。

　　第三类是楼市中沉淀的存量资金，尤其是已无房贷、购房后涨幅可观、可以从楼市套现流出的资金。

　　对于第一类投机资金，正如银河证券首席经济学家左小蕾(微博 专栏)在接受记者采访时所称，这部分资金逐利性非常强，从楼市撤离后，不是进入了股市，而是去炒黄金、炒白银、炒翡翠、炒书画。还有的转战炒大蒜、炒棉花这样的农产品(16.15,-0.25,-1.52%)，还有的去炒矿山、炒资源品。还有的辗转流出去国外炒楼市，或者坐地成为资金掮客，为资金“饥渴”的中小企业放高利贷。

　　第二类资金风险偏好低，银行理财产品成为其首选投资选项。央行公布统计数据显示，4月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元；同时各家银行4月居民储蓄存款锐减，其中储户存款的净减少额就达到了4678亿元之多。在楼市因为调控预期不明后，这部分资金主要流向了银行的理财产品市场。

　　国泰君安首席经济学家李迅雷(微博 专栏)向记者表示，当前银行理财产品的市场规模已经达到7万亿，且今年各大商业银行的理财产品销量均有大幅增长，银行风险较低各类理财产品已成为老百姓的投资首选。

　　“另外，基金市场规模目前有2.3万亿，黄金、古玩、艺术品、珠宝玉器等市场1万亿。实际上，在这些投资者心目中目前的股市处于边缘化状态。”

　　第三类资金由于楼市预期没有根本扭转，加上楼市买卖交易成本高、市场流动性差等原因，即使要从炒房到炒股，完成这个转变需要时间，而且也不是都很顺利。

　　“这部分资金有可能流向股市，但前提条件是股市走出低迷，出现明显的赚钱效应。”桂浩明认为。

　　中信证券(12.69,-0.05,-0.39%)高级策略分析师刘津则提到，即使有楼市资金进行股市投资，直接进入二级市场的量比较小。“从去年的二季度开始，我们看到VC和PE募集的资金量达到一个阶段性的高峰。特别是VC的募集量，从去年开始逐级增多，而且这个增多主要还是人民币资金。也就是说，这些资金有可能进入一级市场。”

　　“在我看来，往往是股市涨了，场外的钱进来。但很难说是场外的钱进来了，导致股市涨了。”他说。

　　3 是正相关而非跷跷板

　　既然楼市、股市“跷跷板”现象并不明显，那么两者之间是否是“一荣俱荣，一损皆损”呢？从实际情况看，股市与楼市在跟随经济基本面上，呈现出比较明显的正相关关系。

　　英大证券研究所所长李大霄(微博 专栏)认为，一般而言两个市场关联度很大，而不是相互替代的跷跷板关系。

　　“ 2007年楼市的火爆很大程度上得益于股市的高涨，股市大幅下跌将造成财富缩水，也会对楼市造成致命打击。” 国信证券分析师林松立表示。

　　多位经济学家表示，股市是经济的晴雨表，房地产走势与股市是正相关关系。房价的调控非但不会给股市带来增量资金，相反只会让包括股市在内的货币供应更加紧张。

　　中国社会科学院金融研究所研究员尹中立认为，股市与楼市都具有“信用创造”的特点，这在一定程度上可以解释两者的相关性。

　　“楼市资金的增加与增值，并非是实体企业的财富创造，而是银行通过按揭贷款创造了天量的市场信用。而股市如果上涨趋势形成后，股民账面价值的持续增加也是一种信用创造。一千亿的增量资金往往能创造几千亿的股市市值。”

　　耶鲁大学商学院知名教授罗伯特·席勒(Robert Shiller)曾做过大量股票市场和房地产市场的比较研究。他认为，这两个市场都不可避免地会发生泡沫，从其市场本质上就很难抑制泡沫。并且两个市场上的泡沫往往是交替出现，很少同时发生，虽然也有重叠的时候。

　　他认为，股市与楼市的走势从长的经济周期来说是正相关的，但是各自的波谷——波峰——波谷的周期是不一样的。这是因为虽然都受基本经济周期作用，但同时也受不同的经济因素和政策调整的影响，一般是不会同步的。

　　“美国次贷危机对美国经济和股市的影响也证明了股市和楼市并不是跷跷板的关系。” 武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，2007年，美国的房地产次贷危机爆发，造成宏观经济发展放缓，股市全面下跌。从目前来看，美国次贷危机对美国实体经济和股市造成的伤害还远未结束。

　　上海一位著名私募人士则表示，在股市里赚了钱的人当中，肯定会有人去买房，这并不奇怪。就像每年年终发放奖金后，有人会想着买车，有人会盘算买房，有人会计划旅游一样。钱包鼓了，如果能买一套属于自己的房子，或者改善一下住房面积和居住环境，当在情理之中。

　　“如果把这种购房行为看成和买卖股票一样的投资行为，就会以为将引发楼市升温。其实，有自住需求的人只要资金允许，就会买房，而不会去看股市的脸色。”因此，在他看来，股市与楼市也难言跷跷板。

　　4 提防楼市硬着陆

　　国泰君安首席经济学家李迅雷认为，不但不能期待楼市下跌为股市带来增量资金，更要看到，如果房地产市场因为持续调控与货币紧缩而大幅下滑后硬着陆，其对股市的影响“将是灾难性的，到时股市可能不是跌几百点的问题。”

　　他说，尽管诸多银行宣称房价下跌30%甚至50%都不会对银行资产质量造成实质影响，但这种测试本身过于简单。没有考虑到楼市大幅下跌对中国整体经济的影响。楼市下跌必然影响钢铁、建材、水泥等十几个相关行业，楼市下跌还会导致地方政府土地卖不出去，这又会导致地方政府收支出现问题，进而影响到庞大的地方政府债务的偿付，这部分债务又大多数是银行贷款。

　　“我国的经济基础大部分建立在房地产之上，特别是可持续的增量大部分都在房地产行业上，房地产行业的增长可保证GDP的有效增长。但如果把长期增长放到房地产之上是极端危险的，一旦房地产不能提供有效的持续的增长，经济增长因素即告枯竭。”

　　显然，房价如果硬着陆只会使中国经济同样面临硬着陆风险。“经济如出现下滑，股市还可能涨吗？” 李迅雷说。

　　英大证券研究所所长李大霄认为，多重因素导致股市的连续调整，但目前来看影响最大的因素是对房地产的调控。因为这一轮经济的复苏和股市的复苏，房地产的拉动起到了非常重要的作用，而目前市场对于房地产调控的底线和最终目标还不能准确把握。地产相关产业链市值占比很大，调控也会影响到人们对钢铁、水泥、银行等相关行业的判断。

　　尹中立也认为，假如楼市资金真的分流到股市，则楼市价格泡沫将会破灭，该结果对股市的打击将是致命的。因为预期对股市有至关重要的作用，当楼市价格走低，股市的预期将变得灰暗，资金将纷纷从股市撤出，还没有看到哪个国家的楼市价格下跌而股市价格上涨。

　　“对于股市投资者而言，不仅要看到楼市限购政策导致的资金分流作用，更要关注楼市泡沫可能破灭所导致的股灾，股市与楼市是有机的整体，不可分割开来看问题。” 尹中立表示。

　　摩根大通中国区全球市场业务主席李晶(专栏)则表示，不能完全否认楼市调控后部分资金流向股市的可能性。

　　“现在有一些资金慢慢向股市转移，但趋势还不是很明显，就是因为投资者的风险意识还是比较高。如果通货膨胀在未来数月见顶以后，大量的资金会慢慢涌向股市。从总体来看，股市现在的价值是有的，因为投资价格已经比较明显了，现在整个A股市场的PE在11倍、12倍左右，处于历史比较低的水平。A股下半年表现会比上半年好。”