邪器封面高清大图:律师带你解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

来源：百度文库编辑：九乡新闻网时间：2024/05/16 01:28:11

律师带你解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

来源：作者：时间：2011/01/11 我国最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释的公布实施，提高了我国房地产纠纷判案的透明度，买房人如果能够认真研读，有利于做好自我防范，避免无谓浪费金钱和精力去打“赢不了”的官司。笔者希望能用通俗

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【提示】商品房买卖可以请求双倍的情况，但并不意味一定能够获得双倍赔偿。返还已付利息是指什么利息，目前仍有不同解释，贷款买房的买房人最好在合同上明确为“贷款利息”。

【原文】第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
【提示】买房人要特别注意“故意隐瞒”四个字，如果要主张该条所说的权利，需要提供足够证据证明房地产商“故意隐瞒”，并能说服主审法官认定“故意隐瞒”。

【原文】第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
【提示】买房人要能提供“恶意”的证据。

【原文】第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【提示】买房人要不想以房地产商单方面的“交房通知”作为房屋的交付标准，一定要在合同中具体约定房屋的交付条件。

【原文】第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【提示】买房人如果收了房，只有取得“房屋主体结构质量不合格”的证明，才有可能解除合同和退房，如果合同没有约定房地产商取得【房屋竣工备案表】为房屋交付的必要条件，买房人要证明房地产商交付的房屋“不能交付使用”，需证明“房屋主体结构质量不合格”。

【原文】第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
【提示】买房人须证明并说服主审法官接受“严重影响”。

【原文】第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【提示】买房人要注意合同约定的是以什么面积误差作为处理面积问题的标准。