那里能买五彩金刚鹦鹉:卖房业务

专业知识

一、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题，挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？
答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。
2、签购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户声明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。
二、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？
答：关键在于我们能否按客户需要，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求，因为只有这样，才能使交易圆满完成。否则，只有依约而行。
三、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？
答：1、如果我公司按行业规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确认，至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。
2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返还差额。
四、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱怎么办？
答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家电等的，如果交房时交房现状和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们也有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除非业主将物业恢复所签合约时之状态。
2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人出面与卖方协调解决并承担相应责任。
五、此房风水是否不好？
答：1、房产经纪人必须熟悉房屋结构，朝向，通风，采光等要素，用专业术语，比如座南向北，后山前水等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。
   2、只要你说的能让客户开心，信服，这里的风水就是好的。
六、如何防范客户不去银行签署按揭合同，怎么办？
答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同，对症下药。若不签可以直接告诉客户，欠银行巨款，银行将知会你处理意见。
2、拿合约来制约他，用法律来警告他；用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱买个产权又有何用；晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。
七、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？
答：1、了解出售动机，确定跟进方案。
2、加强与业主的多方面沟通，与媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。
  3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处
八、转定以后，业主要求收到全款后方付钥匙，如何处理？
答：1、分两种情况：①一次性付款可以；②如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的帐上，消除业主的防范心理。
   2、同客户协商，在业主收到全款后交房。
九、业主要求高额定金，怎么办？
答1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然抵押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售他人。
  2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。
3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付5000元，总金额高的物业最多不得超过1万元。         
十、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？
答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价售出，中介公司也无法保证客户的利益。
   2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。
十一、非房产证上权利人来收定，怎么办？答；1、绝对不可以，因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款，除非持有公正的授权委托书。2．如果证明是夫妻关系的，可持户口本，结婚证原件等，最多可以支付5000元。3、如果房子正在按揭中，则不可以收取现金，只在合同备注中注明由中介公司代管。
十二、业主收订时没有带房产证或房产证抵押尚为“买卖合同”的情况，怎么办？答：原则上这种情况是不可以付定金的，但有时应视当时的情况灵活的处理。1、 陪业主去取或可以先签好合同，然后派人上门去取，验实无误，证、钱同时交接。2、 房产证质押时涉及到赎楼的问题。若业主赎楼则留下“按揭合同”、“保险费单”等有价有效文件，资料，付定金5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订“借款合同”和“借款借据”，承担1.5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、 若为“买卖合同”付给业主适当定金，并将“买卖合同”,付清房款证明、发票, 抵押合同等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关公证手续，直至出房产证，同时提醒业主承担一手房产证税费。
十三、业主没有定时“查档”如何处理？ 1、 业务员提前用房产证复印件核实产权。2、 通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。
十四、签约时，业主不愿预留水，电押金，怎么办？答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交接前的费用。必须预留这是公司的规定。    2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄的指数相符。
十五、业主不能按如期交房，怎么办？答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任，如果还是不行，公司则按约定扣除当期的租金及赔偿金补给客户。
十六、业主不同意按揭，怎么办？答：1、讲按揭流程给客户听幷解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、按揭与一次性付款在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、 说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，不同意的话可能会失去很多客户，对业主不利。
十七、客户，业主要求佣金打折，怎么办？答：1、佣金打折是对我们所提供的服务打折，如果觉得我服务不好，请跟我说，给我一次机会，我会尽力改进，不然我在公司会挨批评的。2、关键是成交，如果能够成交，我将尽我所能向上级申请。3、经营成本的角度来讲也不能打折。（比如广告费、员工工资、办公室租金等）4、您看，要不我把价格再谈低一点。
十八、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承诺客户我们会尽力督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担法律和经济责任。
十九、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。
二十、收到客户定金后，业主涨价，不肯收定，不签委托，不签合同，怎么办？答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个“结”，找到这个“结”，就可以找出解开这个“结”的方法。   2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。