九乡新闻网通知函模板:陶冬：别在香港买楼了
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陶冬：别在香港买楼了
2011年06月03日07:26 来源：国际财经时报 作者：陶冬 欢迎发表评论0 字号:
瑞信董事总经理 陶冬（资料图）
当汇丰银行将按揭利率上调至H+2％,笔者便意识到香港楼市在本周期的分水岭已隐然若现。这不代表今后房价再无升值空间,不过风险回报比的天秤已经向另一方向倾斜。
笔者自2009年起,便大声呼吁买楼,因为香港的银行体系并未受到金融海啸的重创,却沾了联储量化宽松政策之光。中国经济亮丽,流动性过剩。今天笔者则认为除非需要结婚,投资性买楼的安全窗口已大致关闭。
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你可曾知道,香港的外币贷款正以60％以上的速度增长着？中国实施宏观调控,流动性骤紧,加上人民币升值预期,令内地企业在港申请外币贷款个案大幅上升。这些贷款的主体和使用地与香港无关,一般港人亦感受不到,却直接影响着香港金融体系内的流动性和银行的存贷比。由于贷款渠道多了,银行便无需在本土按揭这条华容道上拼死减价抢客,于是HIBOR按揭的折扣便迅速缩减,实际利率上升。
简单而言,在贷款需求上,香港与美国出现了分歧。其结果是在政策利率不变的情况下,香港的商业贷款利率自行上涨。当HIBOR按揭升至加2%时,HIBOR按揭与Prime按揭的借贷成本大致看齐,银行会逐步减少同业拆息下的新造贷款,鼓励以优惠利率作为按揭的基础。在此之后,笔者甚至不排除P-ｘ％中的ｘ％折扣也会下降。其背后折射着中国中小企业、开发商资金短缺、香港银行愿意借钱这一事实。
从租金成本与按揭成本的比较看,目前买楼仍然比较划算。不过供楼是长期的财务承诺,如果按揭利率在现有的基础上再升150-200基点,租楼便显得更便宜、更安全。与1997年时相比,香港整体社会在物业上的杠杆比率并不高,供楼负担不过44-46%,这就决定了当年跳水式房价暴跌重现的可能性不高。而且,按揭成本上涨了,储蓄利率并未上调。在通货膨胀节节上升之时,还会有银行储蓄进入楼市(相信速度已经放缓),也使目前的房地产市场仍有上升的冲动。
然而,全球范围内流动性回收已经启动,利率上升只会有力度之争,方向是肯定的。对于香港楼市,重要的不是联储何时加息,而是市场的加息预期何时升温。加上中国经济通胀高烧不退,增长风险隐现,资金流出香港的风险已不容低估。流动性见顶、利率见底,这个大趋势是无庸置疑的(除非美国经济再次探底)。
在政策退出之外,笔者还担心市场上爆出“黑天鹅”事件。欧洲债务危机、美国地方债困境、新兴市场泡沫、中国房价下跌、美元转向等均存在着重大的风险,在今后12个月内其中一至两项爆煲并非小概率事件,由此随时可能触发突然而强烈的资金去杠杆。
支持香港楼价的一大利好因素,是北水南下源源不断,中国资金买房意欲旺盛。在经济环境、劳工环境变化后,中国已经出现第三次移民潮,而且是资金主导的移民潮。香港的法治社会、基础设施与相近的人文环境,令本港始终是内地资金转移的首选。内地房市限购令,也将热钱挤向香港寻求投机机会。