孙建生：日本移民1000万人计划

http://house.hexun.com/2008-08-25/108343904.html

　　和讯房产消息　2008年7月15日，在日本担任过青木桧建设株式会社技术部部长、领导过填海工程、大型隧道工程、以及大型建筑抗震工程的孙建生老师与中日地产考察团的开发商们就日本在地震等方面的经验和教训，以及目前东京地产的现状和未来日本1000万人的移民计划展开了研讨，以下是孙建生老师对日本移民1000万人计划的发言实录：

　　G8高峰会议胡锦涛主席来日本以后，日本对中国的看法发生了很多变化。近年来日本人口减少，最近日本关于1000万移民计划话题比较多，实现移民计划要在很大程度上依靠中国。1000万移民到底能不能实现呢。

　　我们来看一下留学生的统计数据，1983年，日本政府推出了接受十万人留学生的计划，20多年来，从中国来了100多万留学生。我开始在日本这家公司工作的时候，外国人一般不能在日本公司就职，但是现在可以看到很多中国人活跃在日本的各大公司。随着日本的国际化，已经实现了每年接受留学生10万人的计划。现在日本政府正在温酿的1000万人移民计划，应该也是可以实现的。

　　在有段时间统计数据上留学生人数有所下降，这是因为在日语学校学习日语的就学生的人数没有统计到，实际上应该说十年前就达到了接受留学生十万人的计划。不用说，留学生的主要生源是来自中国。

　　到去年底，不包括加入日本国籍，持有中国国籍的在日中国人已经超过了一百万，这是在日本的外国人中，中国人第一次超过韩国（包括北朝鲜）人。由于历史的原因，日本有很多韩国人和朝鲜人，他们的第一，二代，甚至第三代不愿意加入日本国籍，作为特别永住者居住在日本。目前东京都每100个人中就有1个人是中国人，就是说有约12万中国人住在东京。首都圈大概有30－40万中国人，最近中国企业也开始进入日本。百度，中讯，小肥羊，小尾羊这些IT,饮食企业都进入到东京来了。现在日本对IT人员和投资移民放松条件，很容易就可以拿到日本国籍或者3年有效签证。

　　据最新统计，在东京，2007年结婚的夫妇中，12%的是和外国人结婚，大多数是和亚洲人、最多的是和中国人。大阪是10%。所以说，日本已经不像原来那样排斥外国人了。我们在日本公司能够工作到现在，也是和这些变化有关系。

　　下面给大家介绍一个新事物，一个松散型的东京中华街计划，以新华侨为中心在池袋附近形成了一个中国城，大概有200多个中国人经营的企业，主要是饮食，中国物产贩卖，旅游，通讯，按摩等小企业。东京山手线有六大车站，池袋、上野、东京、新宿、品川，涉谷等。池袋站每天有270万人在这里上下车，是东京的所有车站中人流量第二位的大站，由于池袋站北口房价比较便宜，许多创业的新华侨在这个地方发展比较快，开出了有特色的中国东北料理，四川料理，烤鸭店，所以就吸引了很多居住在日本的中国人和对中国文化有理解的日本人，自然形成了一个以车站为中心500米范围内的松散的中国城。

　　在日参观，留学可以感受到日本的气氛，但是就职可以学到日本的企业和精神，创业可以领悟到日本社会的精髓。所以欢迎大家来日本投资，移民。

　　我一直在国外工作，所以也希望今天讲的这些杂七杂八的知识，对大家能够有一点参考。

孙建生：日本目前地价恢复到泡沫期前的水平http://house.hexun.com/2008-08-25/108343868.html

　　和讯房产消息　2008年7月15日，在日本担任过青木桧建设株式会社技术部部长、领导过填海工程、大型隧道工程、以及大型建筑抗震工程的孙建生老师与中日地产考察团的开发商们就日本在地震等方面的经验和教训，以及目前东京地产的现状和未来日本1000万人的移民计划展开了研讨，以下是孙建生老师对日本东京的不动产基本情况的发言实录：

　　中国目前经济状况和日本经济的比较

　　因为在座的大家是做不动产的，我们来看看日本公司是怎么做不动产分析的。首先我们把日本和中国的人均GDP发展情况做一个比较，我在这里加上了广州市的人均GDP，大家可以看到，这有很多相像的地方。日本60年代高速成长期大学学费上升以后学生罢课，闹学潮，所以东大就有一年没有学生毕业，学生们全部都罢课。我国在近年也有一些暴动和社会不安定的现象。所以我们通过这个图上的中日经济发展比较，可以看到我国目前的经济情况和日本1971、72年差不多，现在大家讲拐点，可能和下面我要讲的景气上升后退的周期性内容有连系。第二个把我们把奥运前后的中国经济和日本经济比较一下，人均GDP的变化有惊人的相似之处，日元高升和人民币升值的时期也很相像。从这个图来分析，我们现在是相当于日本的1970-1973年。像广东、北京这些先进地区可能快一些，因为中国的城乡，贫富差距大，历来日本城乡，贫富差别比较小。

　　日本2010年小康居住目标因何设定

　　再看看中国和日本的人均住房面积比较，和日本70年代初相比，中国就有点高，看起来和日本的80年比较接近，当然这里面有日本是抗震国家，造价高，土地狭窄的原因。 还有，日本是按照拄子中间线来计算面积，中国的住宅面积要乘上0.7-0.75就差不多等于日本的住宅面积。

　　日本的小康居住目标是怎么决定的呢，第一个是根据目前的平均居住情况。第二个是根据今后的经济发展，全国,城市的人口,收入变化。第三个是对环境带来的影响，电力、建材、建设、运输的供应能力。第四就是人文，居住科学的研究成果和社会形势的变化。第五就是参照欧美等先进国家的标准。

　　日本经济的持续停滞 影响小康居住目标的实现

　　看看2004年底的日本各地的住房和小康居住目标值的比较，小康目标在城市里几乎没有达到，但是在乡下的达成率比较高，越是大城市达成率越低。没有达成的原因大家知道，九十年代以来非常不景气，经济停滞。第二个是多地震国家，建筑成本比较高，而且这些年地震抗震标准是越来越高。第三个就是小家庭，结婚不要孩子，或者是结婚了孩子比较少。日本的四季比较分明，热就是热，冷就是冷，这时候用电就要考虑节约。另外很重要的一个原因，就是爱清洁，尤其是厕所和洗澡间，每天都要擦，这对主妇来说是一个负担。

　　还有一个就是对住房的社会观念变化和价值观念变化。日本已经退休的60、70岁的男人，穿西服大概都是买5-10万日元的，他们喜欢高消费，喜欢高级车，喜欢到饭店去用餐。但是30、40岁以下的年轻人，喜欢简单、便宜，对消费的追求不一样，所以这也是将来大家在计划房地产的时候要考虑的问题，特别是社会成熟了以后。

　　中国这么多房地产专家来了，我也不好意思拿日本和中国比，国内房地产受香港影响比较大，香港受英国影响比较大，所以我想把日本和英国做一个比较。可以用一句话说「旧而豪华的英国家和便利而贫穷的日本家」。第一，大家就会觉得日本房产比较杂乱，中国街道比较整齐。其次，可以比较一下储藏室，日本家里储藏室很多，所以只有很少的家俱。比如说日本一家四口人，要在门口做一个放80-100双鞋的鞋柜，国内可能就没有。第二，日本追求是小巧，使用方便，实用。像英国，在英国住过的人会觉得英国的房子会漏水，而且噪声比较大，没有用的空间多。但是日本的房间噪声和防水绝对好，每一个空间都发挥其功能，洗澡间和厕所分开，洗澡间和厕所每天都要擦的干干净净。还有厨房，小而功能齐全，日中西餐食具样样俱全。日本几乎所有的家庭都不会雇保姆，所以保持这个家庭清洁的主妇负担很大。

　　日本目前地价已经恢复到泡沫经济前的水平

　　下面我们看看东京等首都圈六个县的公寓的变化，东京因为季节风是从东南方向吹来，加上横滨港开放的比较早，比较开化，所以东京东南方向的土地就比较贵一些，北部因为季风经过城市加温的影响，夏热冬冷，所以便宜一些。我们看看日本高速成长期到现在的公寓德建设销售是怎样变化的。这是到2004年底的数据。东京房地产有过这么七个高峰，中国目前在哪一个范围我说不清楚。可能相当于日本的第三个高峰期，日本的泡沫经济期的90年代初期是房地产的第五个高峰期、现在日本的第七个高峰期已经结束了，最近公寓销售停滞。在90年代初泡的沫经济期间独门独院的别墅型比较人气，泡沫经济完了以后，公寓住宅的数量又重新上升了。在东京圈，第三个高峰期是每年销售四万户公寓，第四个高峰期是五万户，泡沫经济的时候东京圈每年才有4.5万公寓销售，第6次高峰期的95，95年是8.5万户，第7次高峰期2003，2004年有9万户售出。过去因为东京房价很贵，大家都跑到郊区去住，现在又开始回归东京。

　　星期天美国发布了一个消息，美国政府对两大住宅公司进行支援，这个实际是和日本学来的。日本开头是政府不出钱，后来就让那一些企业破产了，影响很大。后来国家采取很多措施，比如说国家住宅金融公库降低贷款利息。这些内容是经济学家张教授的专长，我就不在这里班门弄斧了。

　　现在大家看看公寓房价的变化，地价经过泡沫期后降了很多，但是房子的价格一直没有降下来，还是比较高的。这是因为日本在泡沫经济以后到现在，国家的总收入，国民财富增长了2.5倍，美国在同一期间增长了2.8倍，增加的这么多财富，这么多钱还是在社会上。这些剩余的钱，国内大家叫热钱，用来投资，引起了中国的泡沫经济，还有其他国家的高通胀，但也为日本带来了投资利润，也导致了日本的房价安定。

　　这张图是每户面积的变化。可以看到每户面积50平方米的房子增加了，同时100平方米以上的房子也增加了，两级分化，这就是因为小泉改革以后造成了贫富差距的扩大，有钱人更有钱了，没钱人更没钱了。这是一个经济和社会的问题。

　　东京的高层建筑不是很高的，只有港区这一带比较高，但是现在大家可以看到，20层以上公寓也增加了。泡沫经济的时候大家都到郊外住，现在大家又回到城中心来了。就盖起了很多比较高的公寓。东京10-20米地下有一个叫东京砾层的坚硬地层，可以作中高层建筑的支持层，所以中高层建筑不需要很复杂的基础。加上法律的规制，所以总的来说高层建筑不是很多。

　　看看日本房地产公司的利润构成，土地价格占35%，建设费用占40%，宣传贩卖管理费用占10-15%，还有一个近邻对策费用，就是和居民搞好关系，尤其是房地产公司一定要和建设地点附近居民保持良好的关系，房地产公司的人一般经验不足，这个时候就是建设公司出面居民打交道。一般来说房地产公司的利润一般会在10-15%左右。