逗吧三人组林安竺:2004.9.20 老人公寓 火熱的朝陽市場

老人公寓  火熱的朝陽市場

2004-9-20

       目前，我國房地產業經歷宏觀調控後進入了盤整期，雖然總體上價格有所回落，但行銷又凸顯不暢，而一些功能性房產如老人公寓卻異軍突起，呈供不應求之勢。

老人公寓出現擠破門現象

　　今年剛入夏，杭州"在水一方"社區推出一家老人公寓，共有５０個床位。儘管每月的收費不菲，連床位費帶護理費每月1000至1500元，但仍被一搶而空，許多老人為住不進去而扼腕歎息。
　　記者在較早開張的古蕩老人公寓也看到同樣的情景：該公寓共有60個床位，長年處於滿員狀態，每天仍接到很多想搬進老人公寓的電話。

老人公寓的閱覽室裏寬敞明亮（金簪攝）

　　為什麼老人公寓會出現“供不應求”的現象？據記者調查主要有以下幾點原因：一是，我國老齡化社會提前來臨，各方面設施供給不足。比如，杭州現有60歲以上老人89.6萬，占全市人口13.94%。而目前杭州市城鄉各類社會福利養老機構只有２３４家，床位數８４４７張，僅占老年人口數比例的93．67張/萬人，與國家要求沿海發達城市140張/萬人的目標還差幾十張！為了滿足老齡化社會需要，到今年年底，杭州市預計新增各類養老機構１０家，增加床位數千張。但即使如此，仍遠遠趕不上社會的需求。
　　二是，人們的生活觀念發生了很大變化。中國傳統家庭主張幾代同堂，如今不同了，許多老人要尋找自己的新生活。魏奶奶今年已經89歲，但身體還很棒，現住“在水一方”老人公寓的一個雙人間裏。魏奶奶的老伴過世好多年了，以前，她一直是一個人在外地居住，去年女兒把她接到杭州一起住，可是女兒女婿都是上班族，早出晚歸，每天只有魏奶奶一個人在家，孤寂難潛。換了新環境後，魏奶奶變得快樂了許多。她最大的愛好是練字，每天都會寫上幾筆。除練字外，魏奶奶還會與其他老人一起聊天，或做些自己感興趣的事。
　　像魏奶奶這樣以“排遣內心寂寞，尋找晚年快樂”的人越來越多。今年93歲的劉仲橫老爺爺就是一個“花錢買快樂”的人，四年前他住進了古蕩老人公寓。儘管在此之前他有寬敞的住房，親屬們待他也不錯，但因為沒有玩伴，仍然感到失落與孤獨。進了老人公寓後，劉爺爺身子骨越來越硬朗了，平時除了跟其他老人一起活動外，還找一些力所能及的事情做，如給樹木修修剪剪，幫院長做做宣傳工作，經常自己寫些文章貼在公寓裏的宣傳欄上讓大家欣賞。
　　浙江大學城市學院社會學專家沈彬分析說，老人的健康與孤獨有很大關係。城市家庭獨門獨戶，人與人之間“老死不相往來”，使得老人們的孤獨感越來越重，直接影響到他們的身心健康。老人公寓讓老人們重新回到一個人與人可以交際的社會，在這裏他們有更多的同齡朋友，能夠找回快樂並開始新的生活。
　　三是，許多老人既不想成為子女的累贅，也不想為子女“打工”，成為變相的“家庭保姆”。７１歲的朱大媽最近毅然離開兒子一家，攜著７８歲的老伴一起住進“在水一方”老人公寓。朱大媽對記者說，由於與子女思想觀念的不同以及生活習慣與生活方式上的差異，經常會為一些小事發生衝突，影響家庭和睦。為了擺脫這種壓力，朱大媽與老伴選擇了搬進老人公寓，追求晚年幸福的生活方式。
　　浙江大學城市學院的沈彬教授對此分析說，現在的老人也改變了過去的傳統觀念，不再把贍養與否作為“孝”與“不孝”的衡量標準。父母子女如果天天住在一起，因為不是一代人，必然會有思維、情感、行為等方面的差異，就會產生矛盾。但是分開住後反而會互相想著對方，有空再相聚，感情就會更深。因此，精神贍養比物質贍養更重要，做子女的應該經常從精神和情感方面多給老人們以關愛。

民營企業紛紛介入“銀髮地產”

　　老人公寓供不應求，給出了一個市場信號：開發“銀髮”產業大有潛力。
　　近來，浙江省民政廳社會福利處的電話特別多，內容也都比較集中：許多民營企業紛紛前來打聽相關政策，表示想出資興建老人公寓。對他們來說，老齡事業雖是“夕陽”事業，卻是“朝陽”產業。
　　溫州是我國最早出現社會福利機構民營化模式的地區，民間資金的注入，改變了溫州養老機構由國家單一投資的狀況，使溫州出現了一批規模和設施都上檔次的准賓館式的老人公寓。幾年間，溫州養老福利機構從過去的68家發展到現在的378家，除去農村的敬老所、托老所以及公辦的14家養老福利機構，市區的民營老人公寓已達125家。
　　在杭州，目前已經通過民政部門審批，準備在近期籌辦新建的專案共有１０家，其中只有一家是政府主辦，其他都是民間投資。
　　民營企業與以往公辦的養老機構因陋就簡有所不同，往往出手不凡，建設的差不多都是大規模、高檔次、賓館式的老人公寓。浙江銀髮實業發展有限公司就是其中的一家。今年年初，該公司與浙江省馬寅初人口福利基金會合作，聯合開發“金色年華”——中國·杭州金家嶺退休生活社區。“金色年華”總投資２．６億，占地面積280畝，總建築面積約10萬平方米，綠化率達60%。園區規劃中包括公寓式、排屋別墅式的住宅區、休閒區和醫療康復區，以及一個國際交流中心，是一個集居住、療養、休閒、度假為一體，專門為退休人士建設的多功能園林式生活社區。

同是民營老人公寓為何杭州、溫州一冷一熱

　　“銀髮”世界雖然商機無限，利益空間頗豐，但錢也不是好賺的。記者通過調查發現一個奇特現象：在溫州市，凡是民營的老人公寓，個個床位爆滿，生意興隆；而在杭州等地，卻正好相反，公辦的老人公寓或其他養老機構，床位都爆滿，想擠都擠不進去，而民辦的老人公寓則門庭相對冷落，空床率比較高。
　　據瞭解，在杭州申辦老人公寓的民營企業雖然很多，但通過審批的卻不多，而真正開工建設的更寥寥無幾，到目前已經開業的只有7家，許多還在觀望之中。這開業的７家大多也是收支不平衡，難於生計。
　　“松齡苑”老人公寓是杭州較早開業的一家民營老人公寓。公寓建築面積約４６００平方米，擁有標準單人房、雙人房、三人房共７５套，床位１４３張，房內配備電視、空調、電話、獨立衛生間、陽臺等生活設施，是杭州市內檔次較高的老年公寓，周圍環境優雅，與近萬平方米的公園接壤，是一所園林化格局的“老年生活健康館”。但是從２００３年開業到現在，平均入住率不到25%。目前只住了４３位老人。據瞭解，其他６家民營老人公寓的情況與“松齡苑”大致相當，入住率不到20%。

為什麼杭州民營老人公寓會出現如此多的床位空閒呢？

　　“松嶺苑”老人公寓的副院長任鐘麟分析說，主要有三方面原因：第一，觀念。在人們心目中，公辦的老人公寓是政府投資的，比較放心，而民辦的老人公寓是個人投資，還帶有贏利性質，因此老人們寧願選擇條件簡陋一點的福利機構也不願意住到條件優越的民營老人公寓。第二，價位。公辦老人公寓的土地是由政府免費提供的，而且每年政府都會提供一定的補貼，公寓只要自負盈虧就行。而民辦老人公寓雖說在稅收和管理費上得到了政府一定的優惠，但同時每年還要向政府上繳土地使用、房屋租賃等費用，因此民辦老人公寓的成本要比公辦的高，平均每月的床位費要貴２００-５００元，價格的差異使很多老人對民營老人公寓望而卻步。第三，政策。到現在為止，在民營養老機構上國家還沒有一套完整的與之配套的優惠政策，尤其是老人公寓究竟屬於福利機構還是贏利性機構還不明確。政策上的不明確阻礙了民營養老機構的發展。以上幾個原因使杭州民營老人公寓處於左右為難的尷尬境地。
　　記者在採訪中除發現杭州民營老人公寓賠錢外，也在探詢溫州民營老人公寓之所以火爆的原因。
　　杭州市民政局社會福利處副處長王克遠告訴記者，這主要是因為杭州和溫州兩地的社會背景不同。第一，溫州有200多萬人在世界各地經商辦企業。子女常年在外忙於工作，家中年邁父母的生活問題就成了最大的後顧之憂。因此，辦好老人公寓不僅是大多數人的願望和需求，也是一個成熟的有利可圖的市場；第二，溫州老人的觀念比較超前，喜歡享受，也很會算經濟賬。他們將城市中心的房子出租，而自己則入住老人公寓，這樣，不僅可以過上快樂幸福的群體生活，還有一定的賺頭；第三，由於溫州社會辦養老機構起步較早，相關的政策配套比較成熟和齊全，也十分優惠。截止到到去年底，溫州的民辦養老機構居全國各大城市之首。王克遠認為，除了各個民營老人公寓自己不同的經營因素外，成熟的社會環境與政策環境是老人公寓健康發展的關鍵。

民營老人公寓啟盼更寬鬆的政策環境

　　目前，各級民政部門在興辦養老福利機構時，准入門檻定得很高，將老人公寓定性為福利機構而非贏利性機構，對民營養老機構實行最高定價標準限制，沒有按市場需求浮動價格。這樣一來，造成了一方面公有養老機構因每年能獲得一定數量的財政補貼，而處於不計成本的運營狀況；另一方面，民營老人公寓因不平等的政策導致不公平的競爭，致使大量投入成本無法收回，處於收支不平衡，難以為繼窘境。浙江銀髮實業發展有限公司的企劃總監余先鋒先生說：“我們投資‘金色年華’共2.6億元，每年要付2000多萬元的利息，這個巨大的成本是不可能靠經營老人公寓收回的。現在我們之所以投入這麼大成本是為了樹立品牌形象。”
　　“夕陽無限好，只是近黃昏”，由於准入門檻較高，開放度不夠，加上政策環境不公平，造成了杭州市眾多民企對投資民營養老機構持觀望態度，許多遊閑資金進不來，形成了一方面國家對養老機構投入不足，現有設施適應不了老齡化社會需求；另一方面，大量遊資閒置在外，不能為老齡社會作貢獻的怪圈。
　　浙江銀髮實業發展有限公司的企劃總監余先鋒指出：“隨著社會老齡化的加快，完全依靠國家來解決養老問題是不可能的。興辦社會福利事業，資金是第一位，巨大的資金需求光靠政府撥款是行不通的。只有在加大政府對福利事業投入的同時，充分利用民間資金，發動社會力量，創辦多種所有制形式的福利機構和福利事業，才能較好的解決社會福利事業的發展問題。”他建議，可以像醫院管理那樣把養老機構分成贏利性和非贏利性兩種，分別實行不同的政策。非贏利性福利機構主要由政府來舉辦，主要是滿足"三無"老人的生存問題；而贏利性養老機構，完全可以放開市場，充分讓民間投資介入，實行市場化操作。他同時告誡同行，介入老人公寓要慎重，要有冷靜的思考，實施理性的投資。

老人公寓猶如標準間，設施齊備還可自由發揮（金簪 攝）