一块市中心土地闲置8年未被政府收回(组图)

　　核心提示：位于成都市中心的一块地可以历时八年之久不开发而不被政府收回，因而蕴藏了八年的炒地机会；在中央严打屯地行为数年之久的今天，该开发商如何能够做到？历时八年，相关管理部门怎会长期失察？中央督查组重拳出击全国巡查之时，这个位置抢眼的地块如何能够逃过法眼？八年来，在这块成都市市中心的地块上，上演了多少迷案、谁该对此事负责？这是近年来诡谲变幻的成都地产江湖又一出大戏。

　　四川新闻网成都5月30日讯(记者 肖秋华 尹育培) 在四川永竞投资实业有限责任公司董事长李思齐的心目中，如果一切顺利的话，九眼桥这块地开发后将与他的天紫界项目一街相望、双峰对峙，成为其从宜宾进军成都地产的一个重大标志；在“被拆迁户”冯静军等10家人的心目中，如果一切顺利的话，九眼桥这块地上的几百平方米房子将会是一次改善生活的机会、一个不错的生意；在……但是显然，这一切都不那么顺利。

　　四川新闻网记者在连续多日的调查采访中发现，九眼桥这块地(成都市一环路东五段13—87号，其实是A、B两个地块)竟历时8年纷争，涉及国内外多家公司和无数自然人。截止发稿，至少涉及数亿元诉讼3起以上。

　　随着调查的深入，四川新闻网记者发现，一个地块竟然在相关部门的眼皮下，躺了8年未开发，A、B两个地块组合打包后数次股东变幻，多年以后又涉嫌“一地两卖”……其中的种种纠葛，更是近年来诡谲变幻的成都地产江湖又一出大戏。

　　这一切都要回到8年前的5月29日。

　　1　一次拍卖， 一个关于改变城东的豪言

　　“29日的国土拍卖，一个陌生的公司———成都锦尚置业有限公司一骑绝尘，以高出起拍价300万的价钱，从众多的竞争者手中夺得了原属成都市保温瓶厂的4号地(位于一环路东五段)。就在众人猜度锦尚为何方神圣之时，在锦尚背后，一家世界500强企业浮出水面，即500强排名第175位、零售业世界排名第7位的法国欧尚。”

　　这是当年成都某媒体对此次拍卖的报道。

　　在报道里，锦尚、欧尚等各方踌躇满志，“欧尚是要建成在成都的最大卖场”。“我们构建的是欧尚锦江购物中心。”等说法无不证明了当时各方的决心。

　　但是四川新闻网发现，拍地一个月前的4月18日才组建的项目公司——成都锦尚置业有限公司的股权结构就和后来各方提供的资料相左。

　　“锦尚公司在(2003年)4月18日注册成立，是由法国欧尚(中国)香港控股有限公司和成都九眼桥电器市场股份有限公司共同出资组建的合资公司。公司注册资金5000万元，欧尚拥有51%的股份，成都九眼桥电器市场股份有限公司拥有49%的股份。”这是当时锦尚公司广告营销管理部经理黄力挥对媒体的介绍。

　　但是在成都市相关部门显示的——四川新闻网查阅到的资料却是——成都锦尚置业有限公司是经成都市锦江区商务局批准成立的中外合作企业，成立于2003年4月7日，法定代表人黄秀文，经营范围包括商业房地产开发、销售、租赁，具有四级房地产开发资质。注册资金5000万元，其中由上海坚峰出资3500万持有70%的股权，由冠昇集团出资1450万持有29%的股权，欧尚(中国)香港有限公司出资50万持有1%的股权。

　　也就说，欧尚只有1%的股份。

　　“这其实和很多卖场的做法相似。”一位业内人士告诉四川新闻网记者，欧尚占的1%股份不过是一个“排他协议”，即欧尚取得“欧尚锦江购物中心”的经营权。如果今后开发商又有另外的卖场“新欢”，那欧尚一是可以不允许其他卖场进入，即使谈崩了，欧尚也可以出售自己的1%的股权，不至于亏本。

　　但无论如何，按照当时各方的打算，一期工程2003年8月开工，建筑面积10万平方米，而整个欧尚锦江购物中心将达到总建筑面积20万平方米，“其中2.5万平方米的面积将建成五星级公寓式酒店；二期工程还将修建购物、娱乐、休闲等一系列辅助设施，并建设美食城、快餐店等，与一期工程共同构成一个完整的娱乐购物天堂，并充分体现购物的舒适性。”

　　“东边缺少大型超市，明年(2004年)七八月份，欧尚就可开业。”

　　但8年过后，四川新闻网记者在安逸158酒店薛涛店旁这块地探访时，看到的不过是一片荒草。而四周，车声隆隆，各类高档酒店，高端住宅和写字楼将其包围着。

　　更重要的是，与各方的豪言相较，这个时候的锦尚只拿了约17亩的土地，在合同编号为5101锦(2003)出让合同上，该宗土地地价款总额81583736.13元。而不是后来的(48亩)。

　　在这个合同里，该地块只能修建容积率大于等于3.5，层高不超过40米的商业体。也就是说，整个体量无论如何也不会超过5万平方米，而高度也只有对面的龙舟大厦(约75米)的一半。

　　但在当时媒体和时任锦尚公司广告营销管理部经理黄力挥的介绍里，这已然是一个当时成都城东20万平方米的超大项目。

　　真有人能未卜先知？

　　2　一次合并，一个缠绕8年的官司

　　“锦尚公司成立后于2003年，通过拍卖500万元/亩的价格取得成都市东五段187号约17亩国有土地使用权(A地块)；锦尚公司现今名下所持有土地(B地块)，原系成都市特困国有企业成都红旗玻璃厂的划拨工业用地，2003年我公司兼并、改制红旗玻璃厂后取得上述土地使用权”。

　　“锦尚公司成立后，立项争取了四川省重点项目“锦江欧尚购物中心”，为支持该项目的开发，2003年6月我公司便按照政府要求将兼并取得的红旗玻璃厂约30亩土地(B地块)转让给锦尚公司，协议价为1.2亿元”。

　　这是北海大西南投资股份有限公司(以下简称大西南)在获悉阳光新业地产股份有限公司收购了锦尚公司部分股份后在2011年1月21日发出的《致阳光新业地产股份有限公司董事会暨全体股东的函》(以下简称《函》)。

　　在《函》中，四川新闻网记者发现，锦尚所拥有的其实一直就只有从土地市场上拍得的约17亩地(地块原属成都保温瓶厂，后为净地)，而红旗玻璃厂地块(属大西南)是一次完成了交易行为却没有完成交易程序。

　　2003年5月，锦尚购得原成都保温瓶厂地块；2003年6月，锦尚与大西南达成交易，以1.2亿元(并有拆迁等各种附设条件)取得原红旗玻璃厂地块。

　　2004年1月9日，成都市国土局[2004] 5号文件批准大西南公司的土地转让给锦尚置业有限公司，大西南公司完成了全部转让手续。

　　大西南在《函》中称，“按成都市人民政府东郊工业结构调整的政策，优惠了锦尚公司数千万元的出让金”。

　　不过8年过去了，锦尚只支付了大西南公司4500万元，尚余数千万元。

　　而且，“在B地块上现今仍然有建筑物、构筑物等属于成都红旗玻璃厂名下的资产，上述资产没有进行过任何拆迁赔偿，在成都红旗玻璃厂兼并、改制工作未终结前，上述资产仍属国有资产。B地块以外划拨土地上尚有部分红旗玻璃厂职工个人享有所有权的宿舍。按照我公司与锦尚公司2003年6月签订的土地转让协议约定，在红旗玻璃厂兼并、改制完成后，锦尚公司应当对上述资产按照1:0.8的比例进行产权置换。对职工宿舍按照国家拆迁政策进行安置赔偿。”

　　5月13日，锦尚、大西南双方对簿公堂。

　　“这只是双方多年来无数次诉讼往来中的一起。”据参加庭审的人士介绍，双方仍纠缠不清，各执一词。

　　但这也只是5月里和锦尚有关的诉讼中几起案件开庭中的一起。

　　在其他几起开庭中，还有成都阳光上东置业有限公司(阳光新业和锦尚组成的新公司)诉冯静军等10户“非法侵占”案、四川永竞诉锦尚“合同诈骗案”。另外，还涉及多起诉讼和数次土地查封。

　　所有这一切都指向一家公司和它的实际控制人——锦尚和黄国平。

　　锦尚是谁？黄国平是谁？能在这8年里以1个多亿元的实际付出，不断腾挪，把一块(实质是两块)2亿元的土地翻转到了今天高达10亿元以上的价值？而问题的关键是，8年未开发，竟然未被相关政府部门收回？

　　3　一些谜团，一个神秘的控制人 

　　“我们怀疑他们故意隐瞒与协议签订及履行相关的重要事实，具有合同诈骗之嫌。”

　　“黄国平及其两个女儿以锦尚公司股权反复转让名义，实际上是倒卖、炒作土地，将原价值2个亿的土地炒作至10个亿，并且见利忘义一女二嫁，还有诚信可言吗？”

　　这分别是四川永竞和大西南对锦尚和黄国平的评价，在他们的描述中，黄国平就是一个“骗子”，而其控制的锦尚，也不过是黄国平用来诈骗的一家“骗子公司”。

　　四川新闻网记者在调查中发现，生于1951年的黄国平在这8年里，就九眼桥这块地而言，确实做了不少“事情”。

　　“买下保温瓶厂地块，又让大西南公司把红旗玻璃厂地块转让给他，还被确立为政府当时的重点项目，这不是一般人能做到的。”据接近过黄国平的人介绍，黄其实给人的感觉是一个“务实”、也能做事的人。

　　不过这个能做事的人在成都却遇到了麻烦。

　　成都市国土局[2004] 5号文件就批准的大西南公司转让给锦尚的原红旗玻璃厂地块直到2006年7月才拿到土地使用权证(土地使用权证号分别为成(2007)第866号，成国用(2007)第867号、成国用(2007)第868号)；而又在2007年2月，取得该地块的建设用地规划许可证(成规用地[2007]79号)。

　　其后，在拆迁和安置中，委托其拆迁公司成都蓉建业房屋拆迁有限公司向四川博海建设工程有限公司购买了位于武侯区簇桥乡顺江八组“兴元丽园”的37套安置房，并支付给四川博海建设工程有限公司预付款1200万元，但截至发稿四川新闻网记者尚未调查清楚的是——这些安置房在青羊区房管的合同中明确载明“该房屋只能由四川博海建设工程有限公司用于万和灯笼街项目之拆迁安置”，所以武侯区簇桥乡顺江八组“兴元丽园”的37套安置房不能办理房屋产权证，成都锦尚置业有限公司已于2008年9月3日向成都市公安局报了案。

　　“这个麻烦基本上让这个项目彻底搁置下来了。”熟知本项目人士向四川新闻网记者介绍说，“拆迁不畅，安置不好，黄国平很难动弹。”

　　从2008年起，黄国平除了之前和大西南的诉讼外，又多了博海公司、成都蓉建业公司等几起官司。

　　除了官司之外其实黄国平这些年里并没有闲着。

　　在公开的资料里，2007年黄国平在安徽芜湖把和上海宝钢公司组建的芜湖万丰置业有限公司卖给了名流置业集团(000667)，以收购位于芜湖吉和地块项目。不过让四川新闻网记者再次生疑的是，在《名流置业集团股份有限公司关于收购芜湖万丰置业有限公司股权获得芜湖吉和地块项目的公告》中，仅土地出让金总金额就为4.51亿元(不包括契税)的地块却被黄国平和上海宝钢以不到3.2亿元卖了出去。

　　当然，黄国平也在继续着成都九眼桥地块的动作。2008年，黄国平成立了上海坚峰投资发展公司，其女儿黄秀文为大股东并出任董事长，其另外一女儿季秀红任另外一股东。两个女儿100%控制上海坚峰；而在这之前的2007年11月15日，冠昇集团在英属维京群岛注册，法定代表人黄秀文。股东黄秀文和季秀红持有冠昇集团100%股份。

　　与此同时，锦尚70%的股权被卖给上海坚峰，29%的股权被卖给冠昇集团。锦尚成为一个彻底的“项目公司”，黄国平也成为九眼桥地块的实际控制人。

　　虽然，这个时候锦尚公司还是四川上海商会的理事单位，在第三届上海市“慈善之星”活动中，黄国平还以锦尚置业有限公司董事长的名义捐款500万元。在常人眼里，黄国平是实业家、慈善家，肯定不是大西南或者后来的四川永竞眼里的骗子。

　　但是，后来的故事更让人看不懂。

　　4　一女两嫁？一年里的喜泪故事

　　“我们当时是通过民生银行结识了上海坚峰这个公司。”2011年5月17日，永竞公司人事行政部部长刘杰在对四川新闻网记者介绍说，由于四川永竞和上海坚峰都与民生银行有合作关系，因此由民生银行牵线搭桥，四川永竞和上海坚峰迅速展开“热恋”。

　　“动作确实很快，应该在不到一个月就签订了协议。”刘杰回忆说，在黄国平和李思齐的成都、上海几次往来之后，2010年3月25日，四川永竞与黄秀文、季秀红签订了《上海坚峰投资发展有限公司及冠昇集团有限公司股权转让协议》。

　　协议约定永竞分别购买黄秀文持有的上海坚峰30%的股权以及冠昇集团50%的股权，从而实现四川永竞公司持有成都锦尚99%股权的目的，并对锦尚置业所持有的成都市一环路东五段13—87号国有土地使用权进行房地产开发。

　　“永竞公司按照协议约定，于协议签订当日就将保证金人民币2000万元汇入对方指定的公司账户，截止2010年5月14日，永竞公司共向黄秀文等人指定的账户汇款共计人民币1.43亿元。”刘杰说。

　　不过事情很快起了变化。

　　“我们怀疑他们故意隐瞒了与协议签订及履行相关的重要事实，具有合同诈骗之嫌。” 刘杰说，他们很快发现了一些问题。

　　“问题之一是，2010年5月14日，永竞在对一环路东五段87号房屋拆迁的过程中发现，除去坚峰已经告知的被拆迁人员49户以外，又出现了冯静军等共计十人持有面积938平方米办公用房都产权证，需要进行补偿安置，拆迁工作也因此被迫终止。

　　问题之二是，转让协议签订时，上海坚峰明确承诺涉及该地块享有开发权的是原红旗玻璃厂、保温瓶厂等地块，其实际状况是拆迁手续根本尚未完善。经到成都市房管局查证核实，尚有11694平方米都房产由其他单位持有。

　　问题之三是，在履行合同的过程中他们发现，锦尚置业尚拖欠成都市红旗玻璃厂员工安置费600余万元。

　　问题之四是，永竞公司发现上海坚峰尚拖欠锦尚置业原股东北海大西南公司股权转让款近亿元，若收购完成，该款项必由永竞公司承担”。

　　刘杰介绍说，发现这些问题后，他们立即立即停止了付款，“此时我们已付款共计1.43亿元，其中9700万元在双方共管账户中，上海坚峰在无法拿走的情况下，不得已于2010年9月21日将该笔款项解除共管，永竞公司才得以取回，但是汇入对方账户的4600万元已无法取回”。

　　但另外一方显然不这么看。

　　黄秀文认为，因四川永竞投资实业有限责任公司至今未能付清第一笔交易价款，其与季秀红有权单方解除该协议。“根据黄秀文口头披露，其与季秀红已于2010年11月5日向四川永竞投资实业有限责任公司发出书面解除函”。其在另外一家上市公司的公告里如此描述此次交易。

　　而这家上市公司就是阳光新业(000608)。

　　2010年12月3日，上海坚峰与阳光新业签订了《股权转让框架协议》，该协议随后在深圳证券交易所进行公告，并于2010年12月27日在阳光新业股东大会上通过该决议。根据协议阳光新业将收购黄秀文、季秀红女士所持有的坚峰公司72.2%股权，从而间接取得成都锦尚 50.54%的股权。

　　阳光新业在发现大西南公司和四川永竞与上海坚峰进行的诉讼后，也采取了措施。

　　“根据《项目合作框架合同书》约定，(1)如因转让方黄秀文女士、季秀红女士曾与其他公司签订相关合作协议或股权转让协议，并就上述协议解除事宜导致的任何责任及损失均由转让方自行承担，与本公司无关。(2)如因转让方原因导致坚峰公司、成都锦尚股权被查封、冻结的，本公司或本公司安排的其他方有权暂不支付后续交易价款，直至上述股权的查封、冻结解除之日。据此，对于尚未付的 17080 万元后续交易价款，本公司已暂停支付。”近日，阳光新业发布的《重大诉讼公告》称。

　　不过，阳光新业并未停止“前进”的步伐，年初轰轰烈烈的剪彩之后，3月27日下午，强制拆迁(阳光新业称拆除)了冯静军等共计10人持有面积938平方米办公用房，并一纸诉状将冯静军等告上法庭，理由是“恶意购买”。

　　大西南告上海坚峰(已于5月13日开庭)、四川永竞告黄秀文、季秀红等(已于1月16日裁定)、阳光新业告冯静军(已于5月20日开庭)……历经8年之后，九眼桥地块仍然是一地鸡毛，更留下一大堆疑问。

　　5　一堆疑问，一个开发商的腾挪闪躲

　　“在国家三令五申下，一块地竟然可以8年不开发，这是如何做到的，确实不可想象。”一位业内人士听闻九眼桥地块的“前世今生”后，不由连发慨叹。

　　国发〔2008〕3号文件《国务院关于促进节约集约用地的通知》中第六条明确指出：严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　“根据这个要求，至少原成都保温瓶厂地块早就应该被收回了。”这位业内人士认为，保温瓶厂近17亩地为成都锦尚从成都市国土资源局2003年购得，土地证、规划证早就办理，也早就应该根据规划要求施工。“但也许锦尚方钻的是相邻地块一起开发的空子，不过这应是一码归一码。”

　　但无论如何，8年过去之后，成都土地市场发生了剧烈的变化。

　　“单就原保温瓶厂17亩地现在价值就应超过4个亿，如果两个地块近50亩加起来算，至少在10亿元以上。”业内人士以附近的郎基地产开发的望今缘项目地块、东大街10-3号地块等作了分析比较。据四川新闻网记者了解，望今缘项目地块2009年12月拍卖的价格是1940万元/亩。

　　然而当初锦尚只付了8000多万元和4500万元，总付出金额不到1.4亿。8年时间，土地价值增长5倍以上。“如果黄国平真是有心囤地的话，他真的是赚了。”业内人士如是评价。

　　但是，现在大西南公司的诉讼请求是收回当初成交价值1.2亿元的土地(红旗玻璃厂地块)；四川永竞的诉讼请求是赔偿其6500万元。“如此一来，黄国平一方恐怕就所剩无几了”。

　　更重要的是，“锦尚公司取得A地块土地使用权至今已长达八年未开发，实际取得B地块也近八年，至今尚未进入开发状态，在上述问题以及地面资产拆迁未完成情况下，该地块不可能进行开发建设。按照土地管理法律、法规相关规定，面临被府收回的风险”。大西南公司在《函》里如此劝告阳光新业。

　　更多的疑问是，一家上市公司，一家地产老江湖竟然在几个月先后掉进锦尚的“甜蜜陷阱”里，这又是为何？假如相关管理部门不以够快的速度收回该地块，不知是否还会有更多的公司栽进去？