追书神器破解版免升级:香河地乱警示录：事发房企报料 地产商或索赔

2011年05月29日 20:20 来源： 中国房地产报 【字体：大 中 小】 网友评论

　　一年前就已显露的河北省香河县土地违法违规行为，一年后终于在媒体的持续监督下引爆。5月23日，针对国家土地督察北京局已查实的问题，河北省政府做出对9名相关责任人的处理意见。同时，为了配合对香河县大规模违法违规用地的调查，万科集团、万通地产（600246）和绿地集团等开发商位于香河县的项目均已停工。

　　消息显示，早在2010年5月到7月期间，国家土地督察北京局就接到近30次香河村民的来信来访，反映香河违法用地问题。该局也曾先后两次约谈香河县政府相关领导。

　　一直被当地民众不断反映的香河土地案，为何会在一年后才被引爆？是什么原因促动香河县政府领导在被约谈的情况下，仍然让土地违法违规行为继续存在？当前地方政府、投资企业、农民、购房者“多方皆输”的局面，究竟该如何落幕？

　　绿地项目或是导火索

　　“师傅，能去华北民用进口商品贸易区吗？”“去那儿干嘛？那可是个是非之地！”5月25日，当记者在香河文化广场附近拦住一辆摩的时，开车的师傅婉拒了记者的打车需求。

　　“那边有个国际食品城正在建设，我想去看看项目周边的投资环境。”第二辆摩的师傅同样以审慎的眼光扫视了记者2分钟后，以20元的打车价，在近20分钟后，带记者来到了位于香河县钱旺乡成子务村的绿地集团投资建设的潮东香苑小区。

　　记者看到，工地内塔吊仍然林立，数栋楼房已经建至多层。“还我耕地 讨个公道”、“坚决为4月9日涉黑 涉枪事件讨回公道”的一红一黑横幅，悬挂在项目大门外，近40个村民在项目大门外或站或坐，甚至摆起了数桌牌局。

　　而不远处的华北民用进口商品贸易区项目，也已形成一定雏形，但项目内同样是孤零零的水泥架构，未见施工人员身影。

　　据当地村民介绍，潮东香苑是钱旺乡16个村街未来安置的“新民居”。占地约560亩，涉及成自务村、钱旺村、大六王村和小六王村等村的耕地。

　　潮东香苑土地是“周转用地”。河北省在2009年曾经出台《关于农村新民居示范工程建设用地的指导意见（试行）》。意见第二条明确，对需要新占农用地的新民居建设示范工程，可采取先占后补的方法周转使用。

　　一位村民表示，2010年3月份左右，项目涉及的几个村的村民，陆续与村委会签订了土地流转协议，每亩地每年给农民1200元的补偿。但在部分村民尚未签订流转协议的情况下，2010年6月的一天深夜，已经快收割的麦地被不明身份之人夷为平地。

　　“从数月前开始，村民就对绿地项目的施工进行了封阻，天天守在大门外阻止施工人员的进出和材料的进场。”5月25日，一位香河本地人告诉记者，“绿地集团因为工期延误，向香河县政府索赔巨款。但香河县政府一直没有兑现。对于阻扰绿地集团施工的村民，也没有有效制止。”上述当地人士表示，正是通过房企的指引，媒体记者对香河的土地违法违规事件进行了报道，香河的违法违规土地案才真正浮出水面。

　　本报记者致电绿地集团京津房地产事业部总经理陈志华，对上述说法进行求证，但其一听闻记者报上身份便迅速挂机。随后记者又致电绿地集团上海总部，绿地集团办公室副主任王晓东对于索赔事件予以否认。

　　“馅饼”变“陷阱”

　　如绿地集团的项目一样，万科集团和五矿建设合作开发的香河欢庆城项目，也难逃停工命运。5月24日，欢庆城一期、二期在建工地上，施工人员已全部撤出。工地、售楼处大门均被贴上了香河县住房和城乡建设局的封条。

　　国家土地督察北京局副专员任洪昌称，欢庆城共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩。389亩土地本应用于建设回迁安置房，却变成了商品房开发。据悉，欢庆城项目一期300套房源已经全部售出。

　　万通地产开发的紫藤堡项目，也同样暂停了施工，但也已经售出了200余套房源。

　　据万科2010年9月份公告显示，其当月获取河北廊坊香河2010-35~40地块，建筑面积约42万平方米，万科为其拥有的50%权益支付了地价款1.7亿元。经过计算，该幅土地的楼面地价每平方米不是千元。而欢庆城项目一期的别墅平均售价为11000元/平方米。

　　万通地产2009年年报也显示，其2009年7月17日通过公开挂牌方式以47979万元获得的香河县4宗土地，有效出让面积共计533093.33平方米。粗略计算，楼面地价约为900元/平方米。2010年10月6日，其紫藤堡项目推出60套联排别墅，均价9100元/平方米。

　　从楼面地价和产品销售价格来看，万科集团和万通地产的上述两个项目的楼面价均不到项目售价的1/10。本是获利空间巨大的“馅饼”，如今却有可能成为投资落空的“陷阱”。

　　政策摇摆促基层政府冒进

　　5月24日，负责相关督察工作的国家土地督察北京局副专员任洪昌表示，土地例行督察组已经核查香河征转、供地、执法、登记、抵押五类卷宗11158宗，实地核查地块1160宗。就掌握的情况来看，香河县确实存在土地承包经营权流转用地改变土地用途，园区、创业基地等违法违规用地的突出问题。

　　香河县政府采取的方式是将土地流转变异为“以租代征”。待村委会与村民签订土地流转协议后，村镇两级政府自行组织“土地补偿完毕证明”等相关材料，上报县国土部门，办理国有土地权证，实现土地从耕地向国有建设用地的变更。随后，县政府指定土地一级开发商对该地块进行综合整治，时机成熟时对地块进行招拍挂。

　　“以租代征”不需经上级政府批准，可以突破建设用地指标的限制，逃避履行耕地占补平衡的法定义务。

　　“客观地说，国家土地法律法规政策的摇摆，给了基层政府一些误导。”中国政法大学副教授、社会法研究所所长赵红梅认为，诸如重庆地票政策的摇摆不定，学术界对于农村集体土地自由流转的支持，都给了地方政府一种未来农村土地可以流转入市的信号。“基层的村镇干部，觉得有大量的违法行为没有查处，认为既成事实后，政府不会轻易下手，所以存在一种违法也会有变通方法的心理。”

　　也有分析人士认为，香河的土地违法违规的严重行为，应该与河北省委、省政府提出的“一年一大步，三年大变样”的压力有关。

　　任洪昌表示，除把香河作为督察工作的重中之重，还会把河北省环大都市周边和投资热点地区，作为土地督察机构的监控重点。

　　香河案例警示政企双方

　　回想2009年的全国两会期间，河北省廊坊市长王爱民曾发出“欢迎开发商到廊坊，赔了算政府的，赚了是开发商的”豪迈口号。如今面对香河9名涉案官员被查处、投资企业项目被停工、农民被占耕地难以复耕、购房者收房的不确定性，“多方皆输”的局面谁来买单？

　　“主要责任在于香河县政府，土地征收过程是违法的。政府应该让违法违规征用的土地恢复原状，纠正当时犯下的错误。违规被占的耕地要彻底复耕。已经建房的发展商该退房的退房，该拆除的拆除。赔偿购房者损失后，企业的损失向当地政府索赔。”北京高策地产顾问机构总经理车轮对记者表示。

　　其认为，香河不能因为已开发的项目“生米煮成熟饭”，就以罚款纠责等方式草草了事，这样会形成一个恶劣先例。“如果容忍既继成事实，其他地方类似事件就无法处理。”

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，要对事件进行全面调查，拿出完整的系统解决方案，再进行处理。首先保证农民的利益，其次是购房者，然后才是发展商。“发展商不可能不知道所拿的土地存在潜在瑕疵，不能简单地认为其通过招拍挂拿地就是无辜者。建议对发展商是否知情进行调查。”

　　赵红梅也认为，开发企业应该主动审查地方政府的征地是否合法。发展商拿地时面对的是香河县一级政府，但发展商不应该忽略我国土地制度的明确规定，即香河县政府对土地不具有完整的处分权。虽然土地在香河，但审批权在国务院。

　　“地方政府有时违规，不向省级政府和中央政府办理土地征用和农用地转用的审批手续，就敢出让。发展商有法律顾问，应主动审查相关证件是否合法。发展商也是在赌，认为做生意总是要冒点风险。这也和监管部门的一贯执法不严有关。”赵红梅认为，如果香河案件进入司法程序，就要判断发展商对于地方政府的违法行为是不是认知。如果明知基层政府违规操作，发展商就要承担部分损失。

　　据了解，万科集团和万通地产均表示项目用地是通过招拍挂公开获得，各项开发手续完备。万科五矿目前正在联系国土部门和当地政府相关部门，协商妥善的解决方案。而万通地产则表示，其紫藤堡项目没有接到叫停通知。绿地方面也表示，自己的项目是主动配合调查，并未被贴封条。

【作者： 兰亚红】 （责任编辑：周迎颖）