还珠之护国固伦公主到:记者揭青岛二手房交易黑幕：10个买房者9个吃亏-搜狐新闻

　　买二手房中介给包办税费，购房者是省心了，但可能被中介骗了税钱，因为房子可能根本就没有那么多税；楼市低迷的情况下，购房者想少交点首付，或者少缴税费，都能搞定，套路还是高评低估，阴阳合同的方式 ；二手房一房一价很难实行，客户刚咨询了房子，回头就涨了10万元；限购后没有社保证明没法买房子，中介可以帮忙解决，花几千块找代办公司办……5月16日下午，记者成功应聘李村公园附近一家中介，当上了房地产经纪人，揭开二手房市场的种种猫腻。

　　当心税费陷阱

　　看清“包税”的真面目

　　5月16日下午，在中介店里，记者咨询店老板关于二手房税费的事情。从2009年开始，青岛二手房市场持续火热，价格也一路高涨，到今年年初房价上涨趋势才得以遏制，然而目前仍是高房价状态，购房者买房子自然把避税考虑在内。

　　避税有招，压低过户价

　　“买二手房的客户，如果想少缴税怎么给办？”

　　“能少缴税，方法也很简单。”店老板陈河说道。

　　原来，在青岛二手房买卖所需税费都得由买房者来出。包括营业税、个人所得税和契税等，其中营业税和个人所得税本应由房主来承担。根据青岛规定，契税方面，首套房90㎡ (不含90㎡ )以下的是总房款的1% ；首套房90㎡ (含90㎡ )以上且小于144(不含144㎡ )是总房款的1.5% ；144㎡以上(含144㎡ )是总房款的3%。二套房不计面积，统一为3%。

　　营业税方面，对于144㎡以下(不含144㎡ )且满五年的住房免征营业税，144㎡以上满五年的收成交价和买入价差额的5.5%，对于未满五年的住房不记面积统一收房款全额的5.5%。个人所得税方面，对个人转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，其他普通住房则需要征收总房款的2%。想成功避税，得最大限度地压低过户价格。过户价低的话，营业税可以大幅减少，差额的5.5%甚至可以忽略不计。降低总房款的话，契税也可以省下不少。“避税也有提成，等成交房子的时候，具体再跟你说 ，现在你还用不到，不用管太多。”陈河说道。

　　名为“包税”，部分被中介拿走

　　在中介打工过程中 ，记者发现，很多购房者对于税费收取标准并不了解，这给了中介可趁之机。在中介登记的房源中 ，有很多写着“包税”，帮购房者办理税费业务。购房者对税费本来就不懂，一些人对中介提供的此项服务自然乐意接受，实际上这里面有很大陷阱。

　　“包税是什么意思？”“帮客户办理税费的事情，等签合同过户的时候再说。”“这个业务能拿提成？”“这个也能挣钱。比方说营业税方面，家庭唯一住房，满五年过户没有营业税。到时候跟客户说不是唯一住房，得交营业税，这部分钱就出来了。”“那房主如果跟客户说了怎么办？”“这个没事，提前跟房主说一声就没事了，房子顺利成交，房主一般不会说什么。”

　　在中介出售的房源中，过五年的房子还是很多的，税费可以少缴很多。购房者在买房之前如果不了解其中的详细收费情况，很可能被中介给忽悠了。单是个人所得税这一项，总房款的2%也得有上万元，忽悠成功的话，中介就赚到了上万块。

　　税费方面有“油水”，房价方面呢？能不能赚房价的差价？对于这个问题，陈河告诉记者，赚差价基本上是不可能了。“现在的购房者聪明了，房价都是透明的，你家有这套房子，别的中介也有，要价高了很难卖。”“以前的时候能弄点差价？比方说房主要100万元，105万元给他卖了，跟房主分提成。”“前几年的时候可以，现在不行了。”

　　而根据《房地产经纪人管理办法》，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。

　　搞阴阳合同，易留纠纷隐患

　　“买房子的如果想少付点首付能不能行？”“高评低估。”“这是什么意思？”“很简单，举个例子。你这套房子成交价可能是80万元，到时候得交首付办贷款，高评，找评估师，最后价格可能是100万元，这样你就能少交首付了。如果想避税，就低估，过户的时候低价过户，就能省税了。”

　　在打工中，记者发现，这样操作下来，就必然产生阴阳合同。就是一套房子，房主、中介、买家，三方先私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，再向税务等政府部门提交一份阳合同，这个价格往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。房主为了成交，也不损害个人利益，自然会同意；买房子的少缴税，肯定会选择。这样一来，阴阳合同就产生了。双方不发生纠纷自然没事，但一旦有了纠纷，合同就难以保障个人权利了。购房者本身逃税，是违法行为。另外，实际上避税空间以后会更小，去搞阴阳合同，购房者实在是得不偿失。

　　今年年初，青岛市地税局、财政局、国土资源和房屋管理局联合下发了《关于应用房地产评估技术加强存量住房交易计税价格工作的通知》，在市内四区启用存量房交易计税价格评估系统。根据新的评估系统，市内四区最低价的提高幅度是30% ～50% 。以后，二手房过户缴税都要通过这个系统。

　　应聘成功

　　这家小中介没底薪，提成50%

　　5月16日，记者登录青岛某招聘信息网站，单是招聘二手房经纪人的信息就有100多条 ，很多中介都在招聘，中介连锁店、小型夫妻店等等都有。“今年形势不好，其实本来这个行业流动性就很大。房子不好卖，走的经纪人很多，中介就不得不招聘培养新的经纪人。”太平洋房屋相关负责人告诉记者。

　　记者从各家招聘信息介绍中发现，招聘的房地产经纪人大多不要求有从业经验，而且标榜的工资很高，月收入3000元～5000元。记者随机找了一家李村公园附近的中介，该中介也在招聘经纪人，根据老板留的联系方式，记者打了过去。

　　“咱们招聘经纪人？有条件吗？我没经验。”

　　“没经验没事，你今天下午能过来吗？先过来看看吧。”

　　下午4点，记者来到了李村公园附近的这家中介，店老板叫陈河(化名)，店里还有一名经纪人。

　　“你之前是从事什么工作的，了解这个行业吗？”

　　“做过装修，了解房地产行业。”

　　“你得做好心理准备，这段时间形势不好，各家中介都不太好。”

　　“没事，先学点经验。”

　　“那行，咱们现在就是在店里等着，也不用到处跑，这个活倒是不累。”

　　“工资方面是怎么算？”

　　“咱们是小店，没有基本工资，不过提成很高，提成50%。现在中介费是总房款的2%，提成50% 也很高。大的中介给经纪人的提成没这么高，咱们算是最高的了。”

　　也就是说，一个月下来，如果一套房子没有成交，经纪人的收入将是零。

　　“工作怎么开展？”

　　“这工作简单，工作就是上网，发房源，等客户。你明天拿个笔记本电脑过来，可以上网，发房源。等过几天，带你去周边小区贴点条，熟悉一下各小区。”

　　1. 一房一价难，一次提价10万

　　5月19日的时候，店里终于有了笔大生意，店老板陈河很高兴，说能做成这两个月的成本都回来了。事很简单，就是有个客户打电话咨询一套房子，面积 130多平方米，有地下一层 ，总价是 138万元 。陈河说这个价格是最低价。这套房源是店里的独家房源，所以老板不担心房子卖不出去。“只要这套房子卖出去，就得通过咱们店。”陈河说道。

　　打电话的客户表示要看房子。陈河连忙给房主打电话，然而房主在电话里调了价格，说是 150万元，这下陈河着急了。价格一下提了10多万元，房主说还有别人要买这套房子。其他中介标的这套房源价格是 142万元，价格都不统一。在店里，记者看到50套出售房源价格确实都很透明，总价标清楚了，但其他中介的同样房源价格可能就不一样了。同一套房源在不同店里的价格有出入。而且房主随时都会调整价格。按照店老板的说法，成交价多少得由房主和买房子的共同商量，都接受才行。

　　而就在5月17日，山东省物价局公布《山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》，对国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》加以细化。山东省各市已按照国家发改委的部署展开商品房销售明码标价执行情况专项检查，违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套将处5000元罚款。根据国家规定，中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售商品房，应当实行明码标价。

　　2. 没社保证明，花钱代办

　　根据青岛市楼市调控政策，外地人在青岛买房子需要提供一年以上社保证明纳税证明，否则不能买房子。“外地人没社保证明，如果买房，能过户吗？”“没社保证明可以办假的，有代办公司。不过得花几千块钱，能办出来 ，可以买房子。”陈河说道。

　　花钱办假社保证明的途径也很简单，就是找挂靠公司，补缴一年的社保。看起来很简单，但实际操作起来，购房者的风险很大。限购下，购房者需要到市房地产交易中心申请购房资格证明。而购房者通过提供虚假材料骗得了购房资格证明，随后顺利买上了房子。买房的最后一步是网上过户，过户一旦被发现就前功尽弃了，而且银行也会自动停止放贷，购房者得背上信用污点，得不偿失。

　　另外，根据青岛市规定，协助购房者骗取购房资格证明也得付出代价，一方面暂停网签资格，情节严重的可能还得承担法律责任。

　　3. 更名房也能卖，有中介费就行

　　在中介代理的房子中，除了普通二手房，还有没有下达房产证的更名房。记者打工的中介中就有一套独家更名房。“这套房子得跟开发商贷款，让开发商把合同名改了就行。到时候照样办理房产证。”“更名房不是不能卖吗？网签了没法退啊！”“可以交易，在网签之前，有一个时间差。”

　　事实情况是 ，青岛去年年底便下达了《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》，明确指出，房地产开发企业签订虚假合同而后又申请撤销备案变相捂盘、炒作、套取贷款等或明知购房人投机炒房、与购房人编造虚假材料骗取撤销、注销登记的，房屋交易登记管理部门应责令限期整改，拒不整改的，暂停其商品房网上签约，同时记入房地产信用档案并予以曝光，构成违法犯罪的，依法追究法律责任。

　　5月19日的时候，店里的客户竟然跟开发商联系上了，绕过中介直接跟房主进行洽谈，房源是更名房，价格要便宜一些，低于普通商品房价格。这下陈河着急了，连忙给房主打电话，“你们慢慢谈吧，谈成了别忘了中介这边。”陈河心里也没谱，担心中介被甩下来，最后连点中介费也没有。

　　4. 没资质，花钱找人过户

　　在打工中，记者发现这家中介连房地产经纪人从业资格证书都没有。“过户成交的话，咱怎么办？”“租其他中介经纪人的资格证，这样能过户，花几百块钱就行。”“有资格证的多不多？”“不多，99% 的中介跟咱们一样，都没有经纪人资格证，这个得考，条件还很高。”

　　青岛市去年年底刚下达了整治二手房市场的规定。根据《青岛市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，房地产经纪机构具备下列条件的可以申办存量房网上用户认证手续：已取得营业执照；已在青岛市国土资源和房屋管理局备案；具有独立法人资格。需要有房地产经纪人身份证明及执业资格证书，显然很多中介都不符合条件，记者打工的中介就没有过户资格。

　　这方面店老板陈河心知肚明，“根据规定，每个中介得有2名有资格证书的房地产经纪人员，这个很难达到。大中介有资格证书的要多一些，但他们工资也不高。过户多的时候，一个月能有2000～3000元，还是拿提成挣得多一些。”

　　爆料

　　有的中介一房多卖赚差价

　　“最近有几家中介老板被抓了，好像是违法分户，拆迁房。”“不是分户，他们是故意找事 。是一房多卖了，挣钱挣疯了。比方说，一套房子，面积100平方米，有一个房产证。他隔成三个小房间，办三个集体证，然后卖，一套 30多平方米，单价就上去了。而卖大房子的话，单价要低一些，这样可以多卖10多万元 ，这可是不允许的。”店老板陈河说道。

　　5月19日，店老板陈河接到了一个电话 ，是一家房地产网站寻求合作。“这家网站想让咱们提供出售出租房源信息，还给一些广告。房源被客户发现后，给他们网站打电话 ，他们带着看房子。咱们的房源都留网站的电话。这样房子成交后网站拿40%的中介费，咱拿60%。”

　　二手房市场不好的情况下，出现了新的营销方式，房地产网站也要分一杯羹。“这是一个趋势，他们逐渐就把房源给垄断了。”陈河说道。

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　　全市上周新房卖了1954套

　　5月23日，记者从市房地产交易中心了解到，5月楼市第三周(5月16日～5月22日)岛城新房总成交1954套。整体来看，郊区五市新房成交再现火爆，全市七区因限购因素新房成交依然不见起色。

　　从上周岛城各市区住宅交易情况来看，各区市成交量中成交量环比上升区域有7个，分别是：市南区、崂山区、城阳区、即墨市、胶州市、胶南市、莱西市；周成交量环比下降区域有4个，分别是：市北区、四方区、李沧区、黄岛区；平度市成交量与前一周持平。

　　其中胶州市一周累计成交量涨幅最大，共成交了368套 ，环比上升220%；市北区一周累计成交量跌幅最大，共成交了93套 ，环比下降32%。城阳区一周累计成交375套 ，周成交量环比上升10%，继续位居一周成交排行榜第一位。即墨市一周累计成交296套 ，周成交量环比上升了43%，位居一周成交排行榜第三位，名次比前一周下降1位。莱西市一周累计成交217套 ，周成交量环比上升了40%，连续三周位居周成交排行榜第四位。市内四区新房一周累计成交314套 ，周成交量环比下降了13%。

　　“大中介的经纪人日子不好过 。一个月要有带看量，得签字才行，还得开发房源。开发房源好开发，现在房源多，但带客户看房就难了，形势不好，任务很难完成。完不成任务就得倒扣基本工资了。基本工资800元，扣完以后能开300多元。”店老板陈河说，“你可以看看大中介的情况，多参考几家也行。”

　　5月17日上午，陈河教记者如何在网上发房源广告。去年的时候，记者也曾卧底二手房中介，当时中介还忙着寻找独家房源，虽然当时是楼市观望期，但中介还都挺有信心。如今情况发生了改变。“贴条找房源没意思了，独家房源咱有，现在不缺房源，用不着出去跑了，如果你想出去也行，复印点条就是了。”

　　“一天你发10条房源信息，第一天发7条出租信息，发3条出售信息。信息里面要详细介绍房源情况，比如所在区域、所处商圈、所在道路，都得有。这样客户不管是搜索区域还是商圈、道路都能搜到你的信息。”陈河说。

　　几天下来，出租信息加上出售信息，记者一共发了30多条，并进行了修改和刷新。每条信息都留有电话等联系方式，然而4天时间过去了，记者一个咨询电话都没接到。即使是店老板发的信息回复也很少。

　　陈河自称从事这个行业有一段时间了，这个店是两个月前才成立的，之前他在沧口附近做。18日的时候，店老板接到了两个电话，一个是咨询阁楼的，另一个是租房子的。租房的一听是中介就挂了电话，而买阁楼的则要讲价。

　　2. 中介一条街，已有3家店关门了

　　这家店位于李村公园夏庄路和南崂路附近，周边有很多家中介，称得上是中介一条街。店里另一名经纪人李红(化名)每天也在网上发房源信息。“这条街以前都是干中介的，现在有几家不干了，还有的干了别的。”

　　记者挨店逛了一圈，有两家店已经成了服装店和话费充值店，另外还有一家中介已经关门。街道的东头还有一家中介在支撑着，门口放着房源牌子。

　　陈河告诉记者，李村公园、东李中介几百家都有，光QQ群就有好多个，大家一块资源共享。“别人家的房子咱也能卖，到时候一块分成，这样房源就多了，也好卖房子。”

　　在店里，记者看到，只要有价格合适的房源，李红都会收藏下来登记。“李村这边的中介都分享房源，只有最大的中介不分享，他们有自己的内部系统。”陈河说。

　　17日一天下来，上门咨询房源的客户是零，一个客户都没有。一天的时间，记者和店老板就呆在店里发房源广告。去年的这个时候，中介则是忙活着寻找房源，当时房源不足，中介担心没有房子可卖。现在，单是记者打工的中介店里就有50套房源等待销售。另外，出租信息也有很多。现在的情况是：客户想买房子，哪个小区的房源都能找得到；想租房子，可以随时找到合适的房源，出租价格还不高。

　　3. 超低价房源？中介用来钓客户的

　　“东南新苑59平方米一楼带门头商住两用，价格72万元可议”、“百通馨苑93平方米，12000元一平方米，精装、地暖”、“永馨苑73平方米、价格74万、精装双气全明户型无税”、“夏庄路106平方米103万元可议，5楼中档装修”、“馨苑小区82平方米80万元精装”……

　　虽然二手房市场不好，但房主的要价却依然坚挺。记者查看店里的50条出售信息发现，李村公园周边小区二手房单价到了1万元，大户型房源单价在1万元以下，而小户型房源的则高于1万元。

　　“现在李村公园的房源单价都在1万元左右，没有降价的吗？”“价格可议，能便宜几万元，但不多，成交不了就放在那里，房东急用钱价格可能便宜些，但这样的房源很快就成交了。”

　　18日上班的时候，记者发现了一套价格超级便宜的房源，李村公园附近，带阁楼，不是顶层，60平方米，阁楼也是60平方米，价格才60万元。

　　“这套房子很好啊，带阁楼，价格很便宜了。”“这套房子是虚假房源，根本不存在。中介发的，骗客户的。客户一看这么便宜的房子，打电话咨询，中介就会说房子卖出去了，然后给推荐其他的房源。”陈河说。

　　“从今年年初到现在，有没有挂了好几个月没有卖出去的房源？”“很多。沧口有个很牛的房东，价格从56万元挂到了70万元，两年了，一直没卖，价格一直在涨。中间有人看好了房子想买，他立刻提价，到现在没成交，很多中介都知道这套房子，出名了。”陈河说。

　　4. 4天零成交，仅有俩客户上门咨询

　　17日、18日，上门咨询房源的客户一个没有。

　　5月19日的时候，终于来了一个咨询套一房子的客户。一问，是中介。店老板找了一下，有这样的房源，但房源不是独家，是另一家中介的。也就是说，如果想成交，得三个中介一块合作，中介费一块分。中介客户要了张名片，一会便离开了，说有什么事会打电话联系。

　　之前16日下午的时候，曾有一位大叔到店里咨询租房信息，想租一套套二房子，但要求是二楼，老人上下楼不方便。而中介店里只有三楼的房源，最后大叔也没留联系方式，更没看房子，走了。说是先考虑二楼的，最后实在不行再看三楼的。4天的时间，中间虽有几个电话咨询房源，但最终并没有成交一套二手房。店老板还时不时给之前的客户打电话推荐房源，而客户不在青岛，出差了。

　　4月份的二手房成交数据也反映了市场的低迷。市房地产交易中心的统计数据显示，今年4月份，市内四区二手房交易量为1158套，和3月份相比减少了139套。但和去年4月份相比，今年4月份二手房签约量减少了2298套，跌幅达66%。

　　从统计数据来看，全市七区的二手房市场除了市南区和城阳区有了微幅增加外，包括市北区、四方区、李沧区、崂山区和黄岛区在内的5个区域成交量均大幅减少。其中市南区成交239套，比3月份增加3套；市北区成交414套 ，比3月份减少76套 ；四方区成交272套，比3月份减少32套；李沧区成交233套，比3月份减少34套 ；黄岛区成交83套 ，比3月份减少61套；崂山区成交85套 ，比3月份减少24套；城阳区成交178套，比3月份增加20套。

　　记者手记

　　以前房主是爷，现在客户是爷了

　　去年也是这个时候，记者在市北区一家中介卧底打工。

　　当时是4月份出台的调控政策，楼市陷入观望期。当时中介应对方式是收集独家房源，等待楼市复苏。果不其然，下半年开始，二手房市场逐渐回暖，中介缓过气来了。

　　一个轮回，调控来得早了一些，而且更严厉了 。限购令、房贷收紧 、首付提高、利率优惠取消等，这些对买房者来说都不是好消息，购房成本增加，需要的本钱更多了。而去年的时候，国家还有利率优惠，这对购房者是个诱惑。去年的时候，倒闭的二手房中介很少。今年不同了，从3月份开始就有中介关门歇业，到5月份情况更为恶劣，中介日子很难熬。在打工的这几天时间里，记者所在的中介没有做成一笔生意。当然也可以这么理解，一个月做成一单成交生意中介就回本挣钱，但这一单生意很难做成。

　　要知道，整个李沧区，4月份一共成交了233套二手房，这里面还包括赠与等情况，真正由二手房中介代理的肯定要小于这个数。而整个李沧区中介要有上千家，加上大中介和小中介，夫妻店等，有一多半中介上个月都是挂零没成交量的。

　　早在今年年初的时候，太平洋房屋山东区域总经理林宪周就表示，今年二手房市场会经历洗盘的痛苦，不少中介会关门出局。如今调控四个月了，楼市一点好转的迹象都没有，二手房市场的洗盘时刻或将到来了 。（文/图 本报记者）