中小房企也退房 房地产开打洗牌战

　　记者日前获悉，5月中旬以来，在上市房地产公司中就有弘业股份(600128)、建发股份(600153)、宏达股份(600331)和金发科技(600143)等一些中小房企也加入了“退房”行列。这是我国实施房地产市场调控和继非主业房地产央企退出房地产市场后出现的新现象。

　　“随着调控的深入及其效应的产生，房地产市场"洗牌战"在所难免，相应地，在股票市场上也将有所反应。”有业内资深人士分析认为。

　　争相“甩买”房地产股权

　　5月18日，弘业股份发布公告称，公司拟通过江苏省产权交易所挂牌转让所持南京爱涛置地有限公司12%的股权，以该股权的评估值1014.20万元为挂牌价，公司关联方江苏爱涛置业有限公司拟受让该股权。转让目的是“整合优化内部资源、重点推进主营业务经营目标”。

　　5月13日，宏达股份及其控股子公司四川华宏国际经济技术投资有限公司与关联企业四川宏达世纪房地产有限公司控股子公司签订了《股权转让协议》，公司、华宏国际分别拟将持有的成都宏达置成房地产开发有限公司93.1%、4.9%股权转让给世纪房产，按置成房产经评估后的净资产价值1:1的比例作价，上述股权转让价格分别为近11.33亿元、近6000万元。

　　另悉，金发科技已经将持有的长沙高鑫房地产公司75%股权转让给广州诚信投资管理有限公司，价格为5.54亿元；建发股份转让上海长进置业公司100%股权。

　　当然，在房地产行业中已经上市的公司并不多，因此，仅仅以上市房地产公司对房地产资产的转让还不能反应整个行业的动态。那么，目前整个行业的动态究竟是怎样的？

　　有知情人士透露，目前，央企非主业房地产开发企业退出房地产资产也正在进行之中。进入5月份以来，仅以北京产权交易所挂牌项目为例，就有中国恒天集团公司、南方工业资产管理有限责任公司、中机十院国际工程有限公司三家央企或者下属企业甩卖地产股权。其中，中机十院国际工程公司在北京产权交易所将其持有的十院金鑫(洛阳)置业公司35%股权挂单出售，底价是人民币1157.42万元。

　　北京产权交易所发布的第一季度交易数据显示，今年一季度北交所房地产行业共成交标的14宗，总额25.81亿，其中受让方七成为非国有企业。 记者根据北京产权交易所、上海联合产权交易所等交易平台以及上市公司转让地产股权的公开数据进行粗略统计，今年截至5月18日就已经有92.1亿元资金抽离房地产行业。

　　资金是最大的“瓶颈”

　　“现在我们才真正感到了调控政策带来的压力，其中资金方面的压力最大。”成都某中小房企老总向记者坦言，到今年三季度如果还没有更多融资渠道，那他们肯定就扛不住了。他估计到那个时候才真正是地产股权转让的高峰时段。

　　那么，现在房地产企业的融资渠道究竟还有多少？从传统的而且也是主要的融资渠道银行贷款来看，现在监管层盯得最紧的也就是这一块贷款。“总行已经打过多次招呼了，要求对中小房企的贷款从严控制，在一般情况下基本上不会放出去，出了事，哪个负得起这个责任？”成都一家银行的客户经理这样告诉记者。

　　对于目前比较流行的房地产信托融资，对中小房企来说，同样可望而不可及。“融资成本比银行贷款高不说，而且融资门槛更高，许多中小房企并不具备相应抵押、担保物。”上述房企老总说，他们曾经找过几家信托公司，得到的回答都差不多需要没有任何瑕疵的抵押、担保物，而且这些抵押、担保物基本上只限于房产或者土地使用权，其他的东西一般不会考虑。

　　记者在采访中获悉，由于持续不断的房地产调控，信托机构越来越担心房产价格大幅下跌，因此，对抵押、担保物的折扣打得很“凶”，最多有可能按照现在的评估值打对折(即折价50%)。

　　“事实上，除了上述原因外，目前对房地产信托的监管风险也在升级。”信托专家，中国资本市场有限公司首席经济学家孙飞说，银监会加强房地产信托业务监管并非今日始，也非明日终。早在今年1月20日中国银监会就下发了通知，要求各商业银行需在2011年年底前将银信理财合作业务表外资产转入表内，要求各信托公司对商业银行未转入表内的银信合作信托贷款，按照10.5%的比例计提风险资本。

　　“目前房地产信托存在风险隐患，也是促使管理层再下重手调控的原因之一。”孙飞说，尤其是“限购令”的出台打乱了房地产企业的销售业绩预期，很可能因此出现还款资金不能按期到位的情况。这表明目前房地产信托存在风险隐患，随着房地产调控持续加强，真正的房地产冬天会到来，资金链脆弱的中小开发商会首当其冲。

　　房地产股机会有分歧

　　“目前我们对地产股持暂时回避的态度。”成都秉健投资管理有限公司总经理刘杰说，去年以来的地产股一路坎坷，目前地产股确实很便宜，希望地产股“时来运转”的心情可以理解，但还得面对现实：一个现实是虽然各地的“限购令”出台了，但正在上海、重庆试点的房产税是肯定要在全国普遍实施的，而一旦普遍实施，对房地产行业的打击不可低估。

　　对地产股同样不感兴趣的还有上海汇利资产管理有限公司总经理何震。“赚钱才是硬道理，虽然目前的地产股估值便宜，但赚不到钱，这于投资又有何益？”何震反问记者。

　　不过，目前市场人士对地产股的态度也并非“一边倒”。海通证券(600837)研究报告指出，截至5月16日，房地产板块动态PE在20.68倍，5月后国内房地产行业有望出现“价跌量升”的良性局面，行业后期将有望出现较大估值修复行情。

　　国金证券(600109,股吧)监测的数据显示，4月全国商品房开发投资额4494亿元，同比增长34.6%，投资增速略超预期。4月份34.6%的同比增速较3月的33.2%略有上升，高于去年全年33.2%的增速，从2002年以来的历史来看，目前超过34%的投资增速也在高位，这说明了当前房地产开发商对未来一段时间的房地产市场依然持有一定的乐观预期，这也有望给A股市场的地产股带来一定的投资机会。

　　在此背景下，国金证券推荐三类公司：一是抗风险能力较强的一线龙头，包括保利地产(600048)、万科、金地集团(600383)、招商地产(000024)；二是实力较强的区域龙头，推荐南通科技(600862)和宁波富达(600724)；三是具有优质项目的重估折价率较高的华业地产(600240)和冠城大通(600067)。

　　“房价不降，调控不止”正是当下房地产行业的写照。“这对投资者来说，反而可能出现政策帮助打压地产股，提供买入机会的局面，但应该进行细分，而抓大放小是一条基本的原则。”有分析师认为。