铁龙物流股票行情:解“钱荒” 中小房企民间借贷月息5%

解“钱荒” 中小房企民间借贷月息5% 开发商银行难贷款转向信托、合作开发融资 一季度重庆开发贷增速创2007年来新低 发布时间：2011-7-21 【 转到6版 】 阅读 28次【评论】

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透视高压调控楼市系列之二
　　年内3次加息、6次上调存款准备金率，房贷实际利率创新高，开发商融资更难了，成本也更高了；随着限购令扩至全国，调控还在加码；购房者继续观望，成交量也不景气。近日，本报记者走访市内多家开发商了解到，在重重困难下，部分开发商不得不求助信托融资等其他渠道，有的甚至不惜借月息高达5%的民间借贷，以解燃眉之急。
　　月息5%还要靠关系
　　“上半年有放高利贷的人来找过我，因为可靠销售回笼资金，最后我没要。”渝北区一开发商李璐（化名）告诉记者，今年5月后，银行按揭放款越来越慢，最后竟然说半年后才能到账，只好无奈地向民间借贷救急。
　　李璐告诉记者，他的项目销售一直不错，银行按揭贷款回款也比较正常。意外发生在今年5月，与他合作的股份制银行突然告知，因为银行资金紧张，按揭贷款的2000万元尾款暂时到不了账，预计半年后才能回款。
　　“尾款说卡就卡，我要付工程款，员工工资。”李璐说，凭实力和楼盘地段找银行贷款不现实，而且开发贷审批时间很长。因无法支付工程款，眼看就要停工了。
　　无奈之下，李璐只有通过朋友穿针引线找到了一家民间借贷公司融资1000万元，月息5%，相当于年息60%。“月息5%还要靠关系，6%、7%很正常。”李璐说，现在民间借贷利率也水涨船高了。
　　“银行一分钱都不肯给。”刚进房地产的开发商陈钢表示，由于没房地产二级开发资质，银行不肯放贷，他只能另外想办法融资。
　　“目前，求助我们的中小开发商开始增多，八九月份估计会更多。”在重庆从事多年民间融资业务的林女士表示，目前，民间借贷月息最高已达10%，比去年5%~6%高出一大截，与现行一年期贷款基准利率6.56%相比，更翻了18倍，早超出基准利率4倍的上限。她说，中小开发商转向民间借贷的还在增多，最近几个月的环比增幅都在30%以上。
　　信托融资通过率仅10%
　　“原来发行信托基金，审批一般只要一个月左右，但已过了3个月还没下来。”合川一开发商张先生透露，房地产类信托的门槛大幅提高，房企想借信托融资更难了。
　　市内一大型信托公司人士介绍，今年5月，银监会下发通知要求逐月检测房地产信托风险，要求信托公司在依法合规、风险可控的前提下开展房地产信托业务。
　　“门槛提高主要体现在对开发商的资质审查、项目公司评级、项目所处地段和销售前景分析等综合考量上，这将部分开发企业拒之门外。”这家信托公司人士说，现在房产公司发行信托产品的通过率只有10%左右。

拿项目找人合作开发
　　房企融资之路满是荆棘，部分中小开发商被迫邀人联合开发。
　　“我们的客户中,就有家房企，自己有地但项目配套费都交不了，委托我们找企业共同开发。”市内一大型商业银行公司部负责人透露，这些开发商通过出售大部分股权，既解决资金问题，也可以保证未来的收益。收购方也不一定愿全部收购，让出让方保留一定股权不用担心项目有问题，达到利润最大化。
　　在目前资金紧张、融资困难的情况下，大中型开发商也越来越偏重于联合开发。这位负责人透露，委托银行更容易找到中意的合作对象。
　　“公司才开了会，制定的方针就是加快进度，提升销售，做好品质。”在綦江和长寿等地都有开发项目的张磊（化名）说，未来市场不容乐观，在大环境向下的趋势下，只想尽早把产品卖出去，避免未来的风险。公司刚开了新品定价会，初步方向是定价比去年同期略高，但比今年上半年有小幅下降。
　　“为满足更多刚需购房者，新项目户型设计有了改变，主力户型面积缩小了10%~20%。”张磊说，去年，主力户型三室一厅面积多在100平方米左右，现在降到80~90平方米。这样做主要是资金吃紧，希望加速回笼资金。
　　开发贷增速创2007年来新低
　　从今年前三个月的数据看，开发贷减速已有先兆。人民银行重庆营管部的数据显示，截至2011年3月末，重庆市房地产开发贷款余额为1014.32亿元，比年初增加78.33亿元，同比少增3.96亿元，开发贷款余额同比增长12.62%，增速创2007年来同期新低。
　　“房企申请贷款之前，我们要审核，有部分小开发商没进入我们名单，目前我们对总行确定的优质房企开发贷利率，也要执行基准利率。对分行确定的重点房企，贷款利率上浮不低于10%，一般客户可能最高上浮20%。此前，总行认定的优质客户开发贷利率可下浮5%左右。”一家国有商业银行人士透露。
　　另一国有银行人士透露，中小开发商想要获得贷款几乎不可能。他们取消土地抵押贷款，只有在建工程抵押才能贷款。开发贷审核要综合评估，既要看具体项目，主体是否优质，还要看地块、项目、股东实力。
　　多家银行二手房停贷
　　不少银行二手房停贷，即使不停贷的银行也提高了门槛。这进一步将部分刚需挡在门外，开发商销售的压力无疑将随之增加。业内人士预计，将有更多银行跟进。
　　停贷更多银行将跟进
　　5月初，家住北碚区碚峡路的杨健看中了渝北区花卉园附近一套二手房。“申请递交了近两个月仍没回音，上周突然接到银行通知，款放不出来了。”杨健说，他和卖家已经谈妥了价格，还交了几万订金，现在只能找其他的银行。这几天，杨健一直和中介跑其他的商业银行，最终一家本土商业银行答应受理，但绝口不提放款时间，而且首付要五成。
　　“分行对二手房的放贷没有统一规定，各支行可根据自身情况决定是否接单并控制放贷节奏。”拒绝给杨健放款的这家股份制银行个经部负责人证实，目前，部分支行一手房贷款都很紧张，万州、北碚、合川等地支行已不接二手房贷款单子。
　　“二手房停贷是大势所趋，更多的银行在跟进。”中原地产公司人士透露，与他们合作的银行中，已有两家停贷二手房。没有停贷的银行，门槛也明显提高，地段不佳、房龄8年以上、面积过大的首付要4~5成，利率上浮20%以上，有银行还要收贷款总额1%的中间业务费。
　　首套房贷利率上浮30%
　　“首套房贷利率都要上浮30%，真不敢贷款买房了。”家住大坪大黄路的唐佳说，现在和爸妈住一套60多平方米的房子，唐和男友本打算买套大点的房子结婚后住，但房贷利率上浮30%，年利率将超9%，购房计划只有放一放了。
　　首套房贷利率大幅上浮，在市内并非个例。昨日，记者以购房者身份走访南岸区弹子石、南岸区南滨路及九龙坡区西彭楼盘时，售楼人员均表示，首套房贷利率必须上浮20%，有些位置不是很好的非品牌楼盘甚至上浮30%。与这些楼盘合作的银行，既有国有商业银行，也有股份制商业银行。
　　放款普遍4个月以上
　　因额度紧张，银行放款速度明显减缓。一大型国有商业银行个贷部负责人透露，目前，首套房从申请到贷款发放可能需要3~4个月，长的甚至要5~6个月。
　　“我们要求客户经理不能承诺放款时间。”一大型股份制商业银行人士透露，为避免纠纷，工作人员会主动讲明放贷要排队等。目前，等放贷普遍都要4个月以上。

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　　一线城市土地出让金骤降
　　据京华时报消息 前天，中囯指数研究院发布数据，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%；而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市。
　　根据《2011年1~6月全国130个城市土地市场交易情报》显示，1~6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，同比增加24%；其中住宅类用地成交面积16179万平方米，同比减少6%。
　　链家地产首席分析师张月认为，一线城市上半年土地出让金大幅减少，体现了房地产政策调控的效果，开发商拿地更谨慎。
　　31家上市房企中报“报警”
　　据第一财经日报　房地产调控加压导致开发商业绩更加难言乐观，目前已发布中期业绩预告的58家上市房企，其中31家出现亏损、预减、续亏或首亏，占54%，较去年上升7个百分点。
　　尽管上半年销售业绩仍有不同幅度增长，但多数开发商销售目标完成率不足一半，意味着房企下半年必须推盘或者以价换量压力较大。多家开发商被迫大举融资，以稳定资金来源。自2011年1月起，多家大型房企纷纷启动海外融资。目前总融资规模超过1000亿元人民币，而去年仅560亿元。
　　世联地产根据对全国30多个城市购房者的问卷调查显示，2011年二季度购房者信心指数为54.7，较一季度下降0.6。购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加。
　　世联地产对全国40个重点城市房地产市场供应量进行研究发现，全国下半年商品住宅供应将迅速放量，供销差（供大于求的指标）到2012年一季度达到顶峰。
　　而受新房入市增加和销售放缓的影响，商品住房可售存量将有所上升，下半年市场竞争更趋激烈。从历史规律看，一二线城市存量达到顶峰后3个月内价格迎来底部。
　　本版稿件除署名外均由记者 梁龄 实习生 刘丽 采写