铁龙物流股票行情:解“钱荒” 中小房企民间借贷月息5%

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解“钱荒” 中小房企民间借贷月息5% 开发商银行难贷款转向信托、合作开发融资 一季度重庆开发贷增速创2007年来新低 发布时间:2011-7-21 【 转到6版 】 阅读 28次【评论】
  


透视高压调控楼市系列之二
  年内3次加息、6次上调存款准备金率,房贷实际利率创新高,开发商融资更难了,成本也更高了;随着限购令扩至全国,调控还在加码;购房者继续观望,成交量也不景气。近日,本报记者走访市内多家开发商了解到,在重重困难下,部分开发商不得不求助信托融资等其他渠道,有的甚至不惜借月息高达5%的民间借贷,以解燃眉之急。
  月息5%还要靠关系
  “上半年有放高利贷的人来找过我,因为可靠销售回笼资金,最后我没要。”渝北区一开发商李璐(化名)告诉记者,今年5月后,银行按揭放款越来越慢,最后竟然说半年后才能到账,只好无奈地向民间借贷救急。
  李璐告诉记者,他的项目销售一直不错,银行按揭贷款回款也比较正常。意外发生在今年5月,与他合作的股份制银行突然告知,因为银行资金紧张,按揭贷款的2000万元尾款暂时到不了账,预计半年后才能回款。
  “尾款说卡就卡,我要付工程款,员工工资。”李璐说,凭实力和楼盘地段找银行贷款不现实,而且开发贷审批时间很长。因无法支付工程款,眼看就要停工了。
  无奈之下,李璐只有通过朋友穿针引线找到了一家民间借贷公司融资1000万元,月息5%,相当于年息60%。“月息5%还要靠关系,6%、7%很正常。”李璐说,现在民间借贷利率也水涨船高了。
  “银行一分钱都不肯给。”刚进房地产的开发商陈钢表示,由于没房地产二级开发资质,银行不肯放贷,他只能另外想办法融资。
  “目前,求助我们的中小开发商开始增多,八九月份估计会更多。”在重庆从事多年民间融资业务的林女士表示,目前,民间借贷月息最高已达10%,比去年5%~6%高出一大截,与现行一年期贷款基准利率6.56%相比,更翻了18倍,早超出基准利率4倍的上限。她说,中小开发商转向民间借贷的还在增多,最近几个月的环比增幅都在30%以上。
  信托融资通过率仅10%
  “原来发行信托基金,审批一般只要一个月左右,但已过了3个月还没下来。”合川一开发商张先生透露,房地产类信托的门槛大幅提高,房企想借信托融资更难了。
  市内一大型信托公司人士介绍,今年5月,银监会下发通知要求逐月检测房地产信托风险,要求信托公司在依法合规、风险可控的前提下开展房地产信托业务。
  “门槛提高主要体现在对开发商的资质审查、项目公司评级、项目所处地段和销售前景分析等综合考量上,这将部分开发企业拒之门外。”这家信托公司人士说,现在房产公司发行信托产品的通过率只有10%左右。

拿项目找人合作开发
  房企融资之路满是荆棘,部分中小开发商被迫邀人联合开发。
  “我们的客户中,就有家房企,自己有地但项目配套费都交不了,委托我们找企业共同开发。”市内一大型商业银行公司部负责人透露,这些开发商通过出售大部分股权,既解决资金问题,也可以保证未来的收益。收购方也不一定愿全部收购,让出让方保留一定股权不用担心项目有问题,达到利润最大化。
  在目前资金紧张、融资困难的情况下,大中型开发商也越来越偏重于联合开发。这位负责人透露,委托银行更容易找到中意的合作对象。
  “公司才开了会,制定的方针就是加快进度,提升销售,做好品质。”在綦江和长寿等地都有开发项目的张磊(化名)说,未来市场不容乐观,在大环境向下的趋势下,只想尽早把产品卖出去,避免未来的风险。公司刚开了新品定价会,初步方向是定价比去年同期略高,但比今年上半年有小幅下降。
  “为满足更多刚需购房者,新项目户型设计有了改变,主力户型面积缩小了10%~20%。”张磊说,去年,主力户型三室一厅面积多在100平方米左右,现在降到80~90平方米。这样做主要是资金吃紧,希望加速回笼资金。
  开发贷增速创2007年来新低
  从今年前三个月的数据看,开发贷减速已有先兆。人民银行重庆营管部的数据显示,截至2011年3月末,重庆市房地产开发贷款余额为1014.32亿元,比年初增加78.33亿元,同比少增3.96亿元,开发贷款余额同比增长12.62%,增速创2007年来同期新低。
  “房企申请贷款之前,我们要审核,有部分小开发商没进入我们名单,目前我们对总行确定的优质房企开发贷利率,也要执行基准利率。对分行确定的重点房企,贷款利率上浮不低于10%,一般客户可能最高上浮20%。此前,总行认定的优质客户开发贷利率可下浮5%左右。”一家国有商业银行人士透露。
  另一国有银行人士透露,中小开发商想要获得贷款几乎不可能。他们取消土地抵押贷款,只有在建工程抵押才能贷款。开发贷审核要综合评估,既要看具体项目,主体是否优质,还要看地块、项目、股东实力。
  多家银行二手房停贷
  不少银行二手房停贷,即使不停贷的银行也提高了门槛。这进一步将部分刚需挡在门外,开发商销售的压力无疑将随之增加。业内人士预计,将有更多银行跟进。
  停贷更多银行将跟进
  5月初,家住北碚区碚峡路的杨健看中了渝北区花卉园附近一套二手房。“申请递交了近两个月仍没回音,上周突然接到银行通知,款放不出来了。”杨健说,他和卖家已经谈妥了价格,还交了几万订金,现在只能找其他的银行。这几天,杨健一直和中介跑其他的商业银行,最终一家本土商业银行答应受理,但绝口不提放款时间,而且首付要五成。
  “分行对二手房的放贷没有统一规定,各支行可根据自身情况决定是否接单并控制放贷节奏。”拒绝给杨健放款的这家股份制银行个经部负责人证实,目前,部分支行一手房贷款都很紧张,万州、北碚、合川等地支行已不接二手房贷款单子。
  “二手房停贷是大势所趋,更多的银行在跟进。”中原地产公司人士透露,与他们合作的银行中,已有两家停贷二手房。没有停贷的银行,门槛也明显提高,地段不佳、房龄8年以上、面积过大的首付要4~5成,利率上浮20%以上,有银行还要收贷款总额1%的中间业务费。
  首套房贷利率上浮30%
  “首套房贷利率都要上浮30%,真不敢贷款买房了。”家住大坪大黄路的唐佳说,现在和爸妈住一套60多平方米的房子,唐和男友本打算买套大点的房子结婚后住,但房贷利率上浮30%,年利率将超9%,购房计划只有放一放了。
  首套房贷利率大幅上浮,在市内并非个例。昨日,记者以购房者身份走访南岸区弹子石、南岸区南滨路及九龙坡区西彭楼盘时,售楼人员均表示,首套房贷利率必须上浮20%,有些位置不是很好的非品牌楼盘甚至上浮30%。与这些楼盘合作的银行,既有国有商业银行,也有股份制商业银行。
  放款普遍4个月以上
  因额度紧张,银行放款速度明显减缓。一大型国有商业银行个贷部负责人透露,目前,首套房从申请到贷款发放可能需要3~4个月,长的甚至要5~6个月。
  “我们要求客户经理不能承诺放款时间。”一大型股份制商业银行人士透露,为避免纠纷,工作人员会主动讲明放贷要排队等。目前,等放贷普遍都要4个月以上。

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  本版稿件除署名外均由记者 梁龄 实习生 刘丽 采写