迈凯轮p1vs兰博基尼:业务学习： 房地产税种介绍1

（二）税率：分别为7%、5%、1%

三、教育费附加；100%地方税
    （一）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

（二）税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。

四、土地增值税；100%地方税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，因此，房地产开发企业是土地增值税主要的纳税主体。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
土地增值税实行四级超率累进税率，即：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

土地增值税的计税依据是以纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额（即增值额），对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，所以根据《土地增值税暂行条例实施细则》

第16条、省地税局苏地税发〔1996〕063 号文件精神，目前对房地产开发企业转让房地产主要采取预征方式征收土地增值税。[预征率]：其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。

五、五城市房地产税，100%地方税
如果企业拥有房产产权的需缴纳房产税。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
       房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

六、城镇土地使用税；100%地方税
如果企业拥有土地使用权的需缴纳城镇土地使用税，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

[减免税]
商品房占地，在商品房未出售前，可暂不征收城镇土地使用税。
中外合资、合作、外商独资企业暂不征收城镇土地使用税。

七、印花税；100%地方税
      印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。

八、契税，100%地方财政部门
征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；

九、企业所得税，中央地方共享税，中央所得税按照应纳税所得额计算，税率为30%；地方所得税，也按照应纳税所得额计算，税率为3%，二者合计为33%。
地方税是指立法权、课税权和税款的使用权归属于地方政府的一类税收。税款收入按照管理体制分别入库，分别支配，分别管理。中央税归中央政府管理和支配，地方税归地方政府管理的支配。

十、增值税（中央75%，地方25%）
十一、个人所得税15%归地方
十二、营业税80%归地方
       中央税 消费税，关税，营业税，海关代征的进口商品消费税和增值税，       中央企业所得税，外资银行、地方银行和非银行和金融企业所得税。

地方税 营业税（不包括铁道系统、各银行金融企业所得税），土地利用科，个人所得税，规定资产投资方向调节税，城市维护建设税，房产税，车船使用税，印花税，屠宰税，农牧业税，耕地占用税，契税，土地增值税，遗产税，地方企业所得税。
       中央地方共享税 增值税（中央75%，地方25%），资源税（按品种分享），证券交易税（各50%）