荔波县人民政府信息网:业务学习;关于加强房地产税管理的问题2

为一是汇（清）算时间上存在差异。

企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二是成本计算项目上存在差异。

企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发〔2006〕187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

 房产商延期交房，承诺由其关联物业公司直接减免业主若干月的物业费，物业公司直接开具发票给房地产公司，房地产公司是否可以据此税前列支，并计入土地增值税扣除项目？

　　会计核算方面，如果开发商直接支付业主交房违约金，依据违约赔偿协议和支付证明，一般处理为借记“营业外支出”。那么，这笔违约金能否税前扣除呢？

　　《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。《企业所得税法实施条例》第三十三条规定，《企业所得税法》第八条所称其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。因此，开发商依据合同约定支付的经济合同违约金作为与生产经营活动有关的、合理的支出，可以在税前扣除。

　　交房违约，开发商多是收钱痛快出钱难，往往会以自己控制的物业公司减免物业费的方式化解矛盾，减少资金支出，但此种安排应考虑存在的税务风险。

　　第一种情况：

物业公司直接减免物业费，物业公司不做收入。

　　此种方式下，开发商账面上未体现违约金，似乎与其无关，但根据企业所得税相关规定，视同其放弃权益，不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入，根据《营业税暂行条例》第七条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。所以，物业公司可以暗抵物业费，却不能不计算缴纳营业税。另外，《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，物业公司减免业主物业费，应做纳税调整处理。

　　第二种情况：

开发商直接拨款给物业公司代业主缴纳物业费，并取得物业公司出具的发票入账。

　　此种方式下，物业公司应收取的物业费由开发商代为支付，纳税正常，但其将应开具给业主的发票转开具给开发商不符合发票相关管理规定。开发商凭发票和违约金赔偿承诺作会计处理，将这笔费用计入营业外支出似乎没有问题，有问题的是开发商交房后承担的与本身业务无关的物业费支出，按照《企业所得税法》的精神，不属于与生产经营活动有关的、合理的支出，不能够在企业所得税税前扣除。另外，土地增值税扣除项目中开发成本的扣除不包括营业外支出等项目，并且房地产开发费用的扣除是按照一定比例计算的，而不是企业实际发生额，所以此部分费用同样不能抵扣土地增值税。

　　针对以上情况，建议进行合并处理，开发商支付业主违约金，业主预交物业费，物业公司发票出具给业主，各自规范核算，正常纳税。对于开发商、物业公司来说，实质并未发生资金流出，业主最终也获得了实质利益。

国税发[2009]31号文第二十七条中规定“开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费……” 请问：

　　1、文件中的“工资”是否包括统筹保险?

　　2、如开发公司只有一个开发项目，总经理、会计等公司管理人员的工资是否可以作为“开发间接费用”？

　　依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，开发间接费中的管理人员是指企业直接组织和管理开发项目的人员。管理人员个人缴纳的社会保险已包含在应发放的工资中；企业为管理人员缴纳的社会保险，在政府规定范围和标准内的部分，允许直接在税前扣除。

　　总经理和会计属于你公司管理人员，其合理的工资薪金应作为期间费用，在企业所得税前据实扣除。

　我公司是一家房地产开发企业。2008年，公司在以按揭方式销售经济适用房时为部分购房人向银行提供了贷款担保。2009年，有几个购房人不能偿还贷款，造成公司承担担保连带还款60万元责任。请问，这笔担保损失能否税前扣除？

　　答：

　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第十九条规定，企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　但是，《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发〔2009〕88号）第三条规定，企业发生的资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额。调整后计算的多缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款。由于这笔按揭贷款担保损失发生的年度为2009年，因此，这笔按揭贷款担保损失只能在2009年企业所得税前扣除。

　房地产公司售房时，也代电信企业同时办理各项业务，收取相应的初装费。但开具的是电信企业自己的发票，收款后全额交给电信企业。请问，房地产公司收取的初装费是否也认为是价外收费计算营业税及其他税费？

　　这个问题涉及到三个税种的处理：

　　1、营业税

　　《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

　　（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

　　（三）所收款项全额上缴财政。

　　根据上述规定，在营业税的处理上应区分是否由贵企业代收此款项来进行判断，如果是贵企业在售房时同时向购买人代收该初装费款项，则按照上述规定应按价外费用计算缴纳营业税，如果是由电信企业直接向购买人收取该初装费则应无需由贵企业计算缴纳该初装费的营业税。

　　2、企业所得税

　　《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　3、土地增值税

　　《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

　　（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

　　（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　根据上述规定，企业开发项目中包含普通住宅与非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　分别计算增值额是指：

　　·分开核算普通住宅和非普通住宅的收入额；

　　·分开核算普通住宅和非普通住宅的扣除项目金额：

　　·分开核算取得土地使用权所支付的金额；

　　·分开核算新建房及配套设施的成本（包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；

　　·分开核算开发土地和新建房及配套设施的费用（即：房地产开发费用）；

　　·分开核算与转让房地产有关的税金；

　　·分开核算对从事房地产开发的纳税人加计20%的扣除。

　　对属于普通住宅和非普通住宅共同的成本费用，应按可售建筑面积占总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定项目的扣除金额。

《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：……（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　根据上述规定，房地产企业销售回购房，应以全部收入减去回购房的购置原价后的余额为营业额计缴营业税。

   根据《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条规定：开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　另外，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

　　根据上述规定房地产开发商可以享受土地使用税、印花税的税收优惠