2011年，房地产行业能否涛声依旧

上一篇 / 下一篇  2011-05-06 14:15:46

   改革开放30余年，民众的经济收入和生活水平得到了大幅的提升，但如果把现在的民众收入和买房比起来，那就立刻变得小巫见大巫。我们的资产在哪里？我们90%以上的资产其实都来源于房产。房产不稳定，后果很严重。进入2011年，我们看到国家和各级政府借鉴了类似新加坡和香港的经验，计划大量进行公房的建设，我们称之为保障房。我们欣然而见的同时，也出现了一个让我看不太懂的政策：限购令。

    限购令是最直接有效的干预市场政策，完全区别于以往的调控手段。那么，限购令究竟会不会起到调控市场的作用？又会起到什么样的用作恐怕是大众、媒体、开发商最为关注的。从个人的从业经历和市场研究角度分析，笔者对限购令的影响作了一下简单的梳理。

    从房地产行业里的流动性过剩中我们看到，限购令就好比把一个关键的阀门拧死了。我的一个朋友说：这是一个好的举措，限制了房地产行业里的快速流通。但我却说他只说对了一半，因为我有另外一个比喻：这就好比男厕所里的小便器堵了，所以我们要求来这里的男士都先套上一个皮筋，这样才能缓解小便器的压力。个人观点：我们对行业进行节流没有错，但问题在于我们还没做好开源。

    抑制消费、抑制市场释放不能从本质上解决问题，时间过长还容易引起市场畸形发展。比如以家庭为单位和购房政策容易催升离婚率的增长、推动了倒卖购房条件（如拆迁证）的不法人员。限制了房地产的交易和买卖，那么社会上的流动性过剩、通货膨胀、人民币升值所产生的国内压力降如何缓解成了难题。从购房人的角度分析，资金除了投向房地产，还有其他更好的渠道可以涉入吗？从中国目前的经济结构和产业结构上看，社会流动资金基本上是无路可去的。加上中国人买房意识居世界第一，资金必然会形成一个外逃局势。

    截止3月初，据统计国内已经有33个城市出台了限购令政策，那么全国化的限购令就成为了资金外逃的催化剂。这不得不引起我们有关部门的重点关注。因此，个人认为限购令只能是一个过渡时期的临时产品，过长时间执行房产限购政策会导致难以预测的社会现象。

    对于开发企业来讲，政府对房地产行业的密集调控形成了对购房人较为严重的危机意识和不确定性，这种危机意识将从现实层面逐渐转化到开发企业身上。因为有危机意识，势必会造成开发企业囤聚大量资金而停滞扩张。那么结果就会造成未来2-3年以后，市场上供应的商品房数量剧减，形成供小于求的局面，甚至可能会造成新一轮的房价上涨。那么，开发企业在目前的市场环境下如何确定企业的方向，保持长期稳定的发展是企业管理层面的一道重要课题。

    从个人理解来判断，房地产企业的资金量过于庞大，从国家层面一定要对房企的资金给予高度的关注。这些房企的资金，一旦脱离的房地产行业本身，打到哪个行业哪个行业就是泡沫。理由很简单，因为其他的行业根本没有容量吃下房企资金这块大肥肉。虽然行业本身存在许多问题，但毕竟只有房地产行业能够吃得下房地产资金。因此，房地产企业还是应该要在房地产行业里寻找企业的发展方向。

    其实，很多的开发企业早在几年前就已经开始了企业转型的道路，而且是多种多样的。只是由于房地产价格因素过于敏感，被很多人忽略了。笔者总结了几点开发企业的转型出路：

    战略转型

    某些知名的房地产集团，已经转型到与政府合作，参与大型的区域土地综合整理工作中来。发展自己对区域规划、产业定位方面的研究，对政府提出实施可行的市场化建议、参与土地的一级整理和市政配套设施方面的建设。从而确定自身未来几年，甚至是十几年的战略转型和企业发展方向。

    方向转型

    在很多企业全国化、产品系列化战略发展的同时，也有一部分企业，将目光瞄准了3、4线的地级城市，在这些区域发现了更多的市场机会。这些企业运用自身的开发经验和产品特点，在一些欠发达城市进行房地产开发。在提升了当的城市形象，提高了区域的房地产开发水平。也给企业获得的了稳定回报，面对现在的中国房地产市场，这样的机遇仍然是大量存在的。

    技术转型

    随着哥本哈根气候大会的结束，以及中新天津生态城的建设，越来越多的社会目光和企业目光聚集到了低碳的绿色建筑中，从而且确定了中国未来地产行业的重要发展方向。低碳地产、低碳建筑、生态技术的开发与应用成为了许多企业的战略目标。人、自然、科技、建筑完美的结合，成为了很多地方政府和企业的追求目标。在这样的领域和区域有着先进开发经验的企业在未来将会更多的赢得市场和政府尊重，从而获得更广阔的发展空间。

    产品转型

    房地产问题的核心矛盾在商品住宅。这些年来，商品住宅得到了快速发展，产品升级、价格也一路攀升。虽然各级政府也高度重视商业及写字楼市场的发展，但很多区域的成效显然没有住宅产品来的明显。目前，国家宏观调控的直指方向也是商品住宅，对商业地产、公建地产、产业地产并没有过多的干预，甚至给予优惠政策。许多开发企业在近年的拿地过程中也逐步感受到政府对商业配套和产业配套的重视，因此很多企业已经尝试在商业地产、产业地产领域进行开发转型。在这一类的佼佼者中，显然已经获得了更多的市场尊重和政府重视，在业内可谓叱咤风云。而且从另一个层面上讲，国家的限购令政策很可能给商业地产、写字楼、产业地产的发展带来新的契机。

    保障房建设

    保障房建设是国家未来几年中坚定不移实施的一条惠民政策，而吃惯了巨额利润率的开发商许多还对保障房建设没有引起足够重视。当然，建设保障房投入大、收益小只是其中一个方面，许多开发商也考虑保障房的建设更多的是工程建筑方面的要求，从产品升级、规划设计、营销策划、市场研究、管理整合等方面得不到广泛的应用，限制了企业的未来核心竞争力，因此可以参与保障房建设，但却不以保障房建设作为战略转型。

    房地产行业的明天依然明亮，因为从更高的层面看，中国的城市化进程是一个不可逆转的趋势，而我们刚刚踏上这条道路。只是限购令不是万能解药，而是止疼片。控制资金密集型行业的资金流向、提供更多的投资营商渠道，才会收获更美好的未来。