边防检查站何时能改制:合同问题

房产中介骗差价 法院判决双倍还
南国早报   2007-11-16
新华社北京11月15日电 北京中大恒基房地产经纪有限公司被一购房人起诉：隐瞒房屋真实成交价，擅自转委托，并把房价一再加价，使购房人受到经济损失。购房人诉至法院，要求退还差价款２.５万元，并赔偿２.５万元。
北京市通州区人民法院新近认定，北京中大恒基房地产经纪有限公司在居间服务的过程中未遵守诚实信用的原则，存在欺诈行为，损害委托人的利益，应承担违约责任。一审判决：被告给付原告韩某４.５万元。
审理法官吴连启在接受采访时说，随着房地产市场价格不断攀升，近年来北京出现了大量房屋买卖合同纠纷案件，其中有不少属于房主一房两卖案件，而此案是一起少见的房地产经纪公司居间骗取差价案件，这种新出现的中介公司骗取差价案件，应引起人们的警觉。
此案经法院审理查明：２００６年９月，马先生与北京兴天置地房地产经纪有限公司签订房屋出售委托协议，将马先生的一处房屋以４８万元出售。之后，兴天置地又找到中大恒基寻找买主，中大恒基把原房屋价格提高到５０.５万元介绍给原告韩某。双方在合同签字时，原告看到卖房人是郑某代马先生，便询问被告，被告说郑某是业主的亲戚代替他签合同，实际上郑某是兴天置地公司的工作人员。
通州法院审理后认为，被告在居间服务的过程中，隐瞒事实，把不是业主的代理人说成是业主的代理人，把自己定下的房屋价格说成是业主出售的房屋价格，应认定被告在居间服务的过程存在欺诈行为。同时，被告在居间服务的过程中和兴天置地公司一起确有“吃差价”行为，所以其应当按照允诺的内容，对原告进行赔偿。
在采访中，审理法官告诉记者，审理此案还有一个重要依据是“适用单方允诺原则”，即：２００６年１１月１０日包括中大恒基在内的２２０家房产中介公司为响应北京市房产中介协会发出的《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》，承诺如有赚取差价行为，将按照消费者权益保护法规定双倍退赔差价。此允诺系中大恒基对服务者作出的单方允诺，现出现允诺中“吃差价”问题，所以中大恒基应向服务者履行允诺，承担“双倍退赔差价”责任。
《房地产经济管理办法》全文
《房地产经济管理办法》全文如下：
《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。
住房和城乡建设部部长　姜伟新
国家发展改革委主任　张　平
人力资源社会保障部部长　尹蔚民
二〇一一年一月二十日
第二十五条　房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
(一)捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;
(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;
(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易;
(四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益;
(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;
(六)改变房屋内部结构分割出租;
(七)侵占、挪用房地产交易资金;
(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;
(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;
(十)法律、法规禁止的其他行为。
第四章　监督管理
第二十八条　建设(房地产)主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。
被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。
第三十四条　违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第(一)项、第(二)项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款;情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
2007-10-09 13:53:09 　　来源: 南方都市报
案例1中的王小姐遇到的就是明吃差价的行为,而大部分委托交易都是由中介公司或相关经纪人暗中赚取差价。
据了解,“笋盘”出现后,经纪人以其亲戚或好友的名义作为买受方与业主协商交易条件,在交易条件基本一致后,经纪人在买卖双方签订房屋买卖合同时,要求增加买受人,通常的借口是增加的买受人与原买受人存在亲属关系,买受人希望以后的产权证上出现双方的名字。由于房款及付款时间等其他合同条款都没有改变,增加买受人对业主几乎没有影响,业主方往往都会同意。但往往增加的买受人才是真正的买受人,这样不良经纪人就有了“吃差价”的机会,为了方便表述,我们将原买受人称为A,增加的买受人称为B。
不良经纪人在以A的名义与业主协商买房合同条款的同时,也以A的名义与真正的买受人B协商卖房合同条款。显然,这两份合同除了房款存在差额外,其他条款都会一致,这样,不良经纪人则可以A的名义“吃差价”。在两边的合同条款协商一致后,不良经纪人以上述“加名”的方法将业主和真正的买受人B联系起来,以便将房屋过户给B。房屋买卖合同加名后,唯一的问题是如何在房屋交易登记时不要出现A的名字,办法是由A写一个声明,表明该房地产只过户到B名下,然后,经纪人在代办房屋过户时,在交易所填写格式交易合同时,将交易双方换成原业主和B,这样房屋得以最终过户给B。由于房屋买卖合同的购买人是A与B,原业主不能认为经纪人将房屋过户给B是违反其意思,而B在取得房地产权证之后,其权利已得到保障,很少会怀疑该房屋是不是从A那里购买来的。
当然,房屋买卖合同增加买受人,很多情况也是原买受人与增加的买受人之间存在亲属关系,因此,一律拒绝增加买受人的要求也是不合理的。防范不良经纪人以增加买受人的方法“吃差价”,最好还是业主直接与原买受人和增加的买受人见面,或由原买受人提供与增加的买受人之间的关系证明。
差价有明暗两种吃法
广州市国土房管局表示,房地产中介服务目前法律界定为居间行为,这个法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费,而不能在交易服务中“吃差价”。
据介绍,“吃差价”的基本模式有明暗两种:明“吃差价”是指买卖双方中的一方知道中介公司抬高或压低了交易价,愿意为其支付一定报酬；暗“吃差价”是房地产中介公司避免交易双方见面,而由中介公司分别与交易双方约定交易条件,在交易条件存在差价后,通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同,从而赚取差价。
工商总局就《合同违法行为监督处理办法》答问
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遵循公平诚信原则 防范三类违法行为
——工商总局有关负责人就《合同违法行为监督处理办法》答记者问
新华网北京10月20日电国家工商行政管理总局有关负责人日前就刚刚出台的《合同违法行为监督处理办法》回答提问时表示，办法遵循公平诚信原则，旨在防范合同欺诈等三类突出违法行为，从而保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益。
问：制定该办法的依据及必要性是什么？
答：合同法第一百二十七条规定：“工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内，依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理。”国务院关于《国家工商行政管理总局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：工商行政管理部门“依法实施合同行政监督管理，依法查处合同欺诈等违法行为”。上述法律法规都明确规定了工商行政管理部门应当依法对合同违法行为进行监督处理。
在2008年之前，工商行政管理部门对合同违法行为的监管，主要依据《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》。2008年，上述规定被废止，因而现形成了工商行政管理部门对合同违法行为的监督处理既无法律法规级的规范，也无规章进行规范的状态。
在现实的经济生活中，交易无所不在，与交易相伴的合同行为无所不在。在签订、履行合同的过程中，当事人利用合同实施欺诈；采用恶意串通、贿赂等手段签订合同；经营者利用合同格式条款排除消费者的权利、加重消费者的责任等危害国家利益、社会公共利益的违法行为时有发生。对此，工商行政管理部门必须依法履行职责，依据立法法、行政许可法等法律法规制定相应的规章，并通过规章的实施，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为依法予以处理。
问：办法调整的范围是什么？
答：通过对合同活动的调查和研究，我们认识到，当事人利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为概括起来主要有以下三类较为突出：首先，利用合同，以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法骗取财物，即合同欺诈；第二，利用合同，采用贿赂、胁迫、恶意串通等方法，牟取非法利益；第三，经营者利用合同格式条款，免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利。
据此，办法调整的范围及主要内容也相应分成以上三个基本部分，并根据每类合同违法行为的具体表现形式，作出了具体规定。
问：制定办法的基本原则是什么？
答：我国现实的市场交易活动中，合同当事人的法律地位常常有不平等现象，一方时常将自己的意志强加给另一方；当事人之间不能遵循公平原则确定各方的权利义务，行使权利、履行义务时不遵循诚实信用原则的情况也时有发生。这样的合同活动不仅危害国家利益、社会公共利益，而且严重影响市场交易的安全和效率，干扰正常的经济秩序。
据此，在制定办法过程中，我们确定并遵循以保护国家利益、社会公共利益为核心；以保障交易安全、维护经济秩序为基本原则。
问：合同法规定，工商行政管理部门负责监督处理的合同违法行为，应是指利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为。请问，在办法中是如何体现既保护民事主体的意思自治，又有效保护国家利益、社会公共利益的？
答：在我国现实的合同活动中，私权的滥用、甚至被恶意使用的情况比较突出，这种状况干扰合同意思自治、侵犯合同自由、破坏合同公平，不仅导致合同纠纷频繁发生，而且危害国家利益、社会公共利益，对经济秩序也造成恶劣影响。
工商行政管理部门作为国务院专司合同行为监管的行政机关，一方面要在当事人自主决定是否接受和采纳的前提下，根据合同当事人的利益要求，对合同活动给予行政指导；另一方面，要依法对危害国家利益、社会公共利益的具体的合同违法行为给予监督处理。工商行政管理机关对合同行为实施的行政指导及行政处罚都需要针对具体的合同民事活动。这种对合同民事活动的介入是为了促进和保障合同自由、合同意思自治及合同公平，是为了保护交易的公平和安全，是为了充分保护合同当事人的利益。这既是工商行政管理部门的法定职责，也是社会公众对工商行政管理部门的要求。
鉴于此，办法针对当事人利用合同实施危害国家利益、社会公共利益的违法行为做出了给予行政处罚的规定；另一方面还做出了“推行行政指导”的规定。
问：针对有关单位与个人，为合同违法行为提供便利条件的行为，办法是如何规定的？
答：由于在合同中实施的欺诈、贿赂、恶意串通等违法行为社会危害性较大，任何单位和个人在知道或者应当知道的情况下，为他人的上述合同违法行为提供便利条件的行为，其性质也是恶劣的，应该被禁止。
因此，在办法中规定，禁止任何单位和个人从事此类行为，从事此类行为也应承担相应的行政责任。
(新华网)
合同欺诈罪与民事欺诈行为的界限
本罪也往往同民事欺诈行为交织在一起，但是二者也有明显的区别，主要表现在以下两个方面:
(1)主观目的不同。民事欺诈是为了用于经营，借以创造履行能力而为欺诈行为以诱使对方陷入认识错误并与其订立合同，不具有非法占有公私财物的目的，只希望通过实施欺诈行为获取对方的一定经济利益，而合同诈骗罪是以签订经济合同为名，达到非法占有公私财物的目的。
(2)欺诈的内容与手段不同。民事欺诈有民事内容的存在，即欺诈方通过商品交换，完成工作或提供劳务等经济劳动取得一定的经济利益。而合同诈骗罪根本不准备履行合同，或根本没有履行合同的实际能力或担保。合同的民事欺诈一般无需假冒身份，而是以合同条款或内容为主，如隐瞒有瑕疵的合同标的物，或对合同标的物质量作虚假的说明和介绍等；而合同诈骗罪的行为人是为了达到利用合同骗取财物的目的，总是千方百计地冒充合法身份，如利用虚假的姓名、身份证明、授权委托书等骗取受欺诈方的信任。
(3)欺诈财物的数额不同。
(4)欺诈侵犯的客体不同。民事欺诈的客体是双方当事人在合同中约定的权利义务关系，如欺诈方骗来的合同定金、预付款等，都是合同之债的表现物；而合同诈骗罪侵犯的客体是公私财物的所有权，作为犯罪对象的公私财物始终是物权的体现者。
(5)欺诈的法律后果不同。民事欺诈是无效的民事行为，当事人可使之无效。若当事人之间发生争议，引起诉讼，则由民事欺诈方对其欺诈行为的后果承担返还财产、赔偿损失的民事责任，而合同诈骗罪是严重触犯刑律，应受刑罚处罚的行为，行为人对合同诈骗罪的法律后果要负担双重的法律责任，不但要负刑事责任，若给对方造成损失，还要负担民事责任。
(6)欺诈适用法律不同。民事欺诈虽在客观上表现为虚构事实或隐瞒真相，但其欺诈行为仍处在一定的限度内，故仍由民法规范调整；而合同诈骗罪是以非法占有他人公私财物为目的，触犯刑律，应受到刑罚处罚，故由刑法规范调整。