随着我国房地产市场的发展，房地产企业之间的竞争正不断加剧，房地产开发的品牌竞争时代己经到来。国家政策的调整、大型房地产企业的扩张、外资企业的进入，这对于处于夹缝中生存的弱势群体中小房地产企业来说，是机遇与挑战并存。正是在这种背景之下，本文提出了中小房地产企业品牌战略，从理论上回答了中小房地产企业是否有必要和如何实施品牌战略问题，又具有应用参考价值。

全文按照提出问题、分析问题、解决问题的行文思路，采用理论分析与实证分析相结合的方法，结合有关品牌理论对中小房地产企业构建品牌战略的思路与具体做法进行研究论述。中小房地产企业进行品牌战略过程中会受到企业开发项目、企业规模、企业财力、人员素质制约因素的影响。本文首先提出了中小房地产企业划分方法，分析了目前我国中小房地产企业品牌战略实施的现状及存在的问题。然后引入SOWT分析法对中小房地产企业品牌战略进行初步构建，最后，理论联系实际，以福州JM房地产公司的案例为基础具体探讨中小房地产企业的品牌战略实施，具有重要的现实参考价值。

中小房地产企业在如今的市场竞争中，只有清楚自身的优势、劣势，详细分析市场的实际供求需要，抓住市场机遇，制定适合本企业的品牌建设策略，才能不断壮大自身。

澳门城市竞争力与房地产发展

（一）引言

澳门是一个相对独立的微型经济体，具有较高的经济发展水平。据官方统计，1982～2004年间澳门GDP由71.58亿元增至827亿元，人均GDP由28109元增至180000元，在亚洲地区仅次于日本(27万元)和香港(21.8万元)。2000~2004年间，经济增长率分别为4.6%、2.2%、10.0%、15.6%、28%。但澳门特殊的政治、文化、人文环境和区位条件，使澳门城市发展和经济运行具有鲜明的结构特征。2002~2004年间第三产业比重分别为92.69％、91.45％、91.56％，其中博彩业比重分别为31.94％、36.64％、38.75％。以第三产业为主体的经济结构，为澳门城市经济增添了活力。

随着澳门整体经济持续发展，房地产业开始走出低迷状态。根据统计及普查局的资料显示：2005年第三季新动工的楼宇共26幢，分别是住宅、商住两用、商业、工业和其他用途楼宇。在新动工楼宇中，总建筑面积共447659平方米。2005年前三个季度，新动工楼宇的建筑面积为1545766平方米，较上年同期增加222.2%。澳门整体住宅单位每平方米的平均成交价为11159元，较2004年第三季上升39.2%，亦较2005年第二季上升10.8%。由于房地产既具有使用属性，又具有资本增值属性，房地产业繁荣及房地产价值上升，对城市微观主体和宏观经济产生了积极影响。

本文研究的主要目的是揭示澳门城市竞争力与房地产业发展的关系。我们将在第二部分探讨城市经济发展对房地产业的影响，第三部分分析房地产业发展的周期性，第四部分进一步分析房地产业对城市竞争力的影响。

（二）城市经济发展对房地产业的影响

澳门现代房地产真正起步进入快速发展，始于20世纪60年代初，澳门旅游娱乐有限公司取得博彩专营权之后，澳门经济进入了一个高速发展的时期。旅游业迅速发展，来澳旅客1960年仅有70万人次，1965年达到126万人次，首次突破100万人次，1972年突破200万人次，1979年突破300万人次，1980年突破400万人次，1996年达815万人次。澳门回归后，2001年达1027.9万人次，2003年达1188万人次，2004年达1667万人次，2005年达1890万人次。随着博彩业经营权开放，澳门博彩旅游业已成为名副其实的龙头产业。20世纪80年代澳门工业进入全盛时期，制衣业和针织业形成规模，玩具、电子、人造花等工业也逐渐涌现。工业的发展带动了澳门经济的多元化。经过几十年的发展，澳门进入了旅游博彩业、出口加工业、金融保险业等多产业同步发展阶段。

澳门多个产业的快速发展，尤其是以服务业为主体的第三产业规模的扩张，对工业房地产和商业房地产需求量大幅上升。从表18-16可以看出，2005年第三季共建成及扩建18幢楼宇，分别是住宅、商住两用、商业和其他用途楼宇。在建成及扩建楼宇中，建筑面积总计为91184平方米，而单位则共有833个。在2005年前三季度，建成及扩建楼宇的建筑面积及单位数目分别为180254平方米及900个，较2004年同期增加59.3%及93.5%。这些数字说明，多个产业同步发展，是房地产业走向繁荣的主要动力。

另外，随着城市经济的发展，居民工资水平也有较大幅度提高。2005年第三季度末，制造业全职员工的薪酬方面（不包括双粮、年终赏金、花红及其他同类奖金），平均月薪为4388元（澳门元，下同），较2004年同月上升5.8%；水电及气体生产供应业平均月薪为18660元，较2004年同月上升4.2%；酒店饮食业平均月薪为5676元，升幅为2.8%；金融业平均月薪为13159元，升幅为3.0%。城市居民是房地产消费的主体之一，居民工资水平的提高会进一步刺激住宅需求，从而有利于房地产业稳定与发展。

（三）房地产业发展具有周期性

从理论上来说，来自房地产经济系统以外的干扰或外部冲击，在通过房地产经济系统的内部传导机制作用下，导致房地产经济系统发生运行趋势出现转折，或者使原来的运行趋势在运行水平或程度上发生变化，最终使房地产业出现周期波动，并由此影响宏观经济运行。近20多年来，澳门房地产业也呈现了周期性波动，并且对其他产业和宏观经济产生正向或负向的影响。

为第一个周期：（1）1967~1968年为萧条期。1966年底爆发了“一二·三”事件后，大量资金外流，整体经济遭受打击，房地产业经营陷入困境。1967年全年没有一个地盘开工。（2）1969~1972年转入发展与繁荣期。1968年房地产业同行联合要求政府贷款拯救危机中的房地产市场，政府终于贷款200万澳门元支持房地产业。1969年部分商人开始建平价楼，房地产业由此开始走向发展和繁荣期。（3）1973年春末转入衰退期。房地产业外部受香港股市及西方石油危机的影响，内部受供过于求的压力，陷入了困境。在该周期中房地产业的萧条和衰退都是外部冲击所致，而房地产业的繁荣又与城市经济政策有关，因此，城市经济活力的变化是引起房地产业周期性波动的主要原因。

1974~1982为第二个周期：（1）1974年为萧条期。不少房地产企业为维持经营，开始参投政府工程。（2）1975~1976年为发展期。（3）1977～1980年为繁荣期。1977年澳门新售楼宇及地段的交易共2644家，总值达1.55亿元。1978年部分地皮升幅达50%~60%。1979~1980年间不少房地产交易公司纷纷开业，推动房地产业走向繁荣，此时地价更上升1～3倍。（4）1981年下半年~1982年进入衰退期，空置楼宇达3000处。由于地价是房价的主要组成部分，地价的上升必将带动房价的上升。因此，在该周期的繁荣时期土地价格大幅上涨，使房地产价格居高不下，致使房地产投资过热，导致在衰退期空置面积过大，影响了房地产投资资金的回收，最终对金融业和城市经济造成了严重影响。

1983~1993为第三个周期：（1）1983~1984年为萧条期。房地产市场持续低落，楼价逐渐跌至1977年的水平。（2）1985~1989年进入发展期。1985年5月中葡双方发表联合公报，解决了澳门回归问题，投资者信心增加，为房地产业发展创造了条件。（3）1991年下半年~1993年上半年房地产业进入历史发展高峰期。（4）1993年下半年，房地产市场供过于求的矛盾加剧，房地产业再度进入调整期。在该周期中中葡双方就澳门问题发表了联合公报，提高了投资者信心，城市各产业均得到快速发展，与此同时，企业和消费者对房地产需求也相应增加，最终使房地产业在1993年达到历史发展的高峰期。

1994年以后为第四个周期。如表18-17所示，1996年房地产业发展达到最高峰，当年完成建筑面积190.83万平方米。此后，房地产业发展速度开始下降。1999年澳门特别行政区政府成立后，延续及加强了发展房地产的措施，如于2001年修订的统一税率条例，将物业转移税改为印花税，把澳门半岛的印花税率由6%下调至3%。2003～2004年随着澳门整体经济的改善，澳门房地产业开始走出低谷，新建及扩建的楼宇单位数目分别为1566个、1108个，新动工的楼宇单位数目分别为2658个、2757个，各类楼宇的价格也有不同程度的上升。

澳门房地产业发展中出现的波动主要与政府批地批建计划的总量失控、发展商对澳门房地产市场的供需关系缺乏基本的估计及外来资金的炒作有关。房地产业频繁波动不仅不利于本产业的发展，而且会对城市相关产业发展、吸引外来投资及城市硬环境建设产生不利影响。

（四）房地产业对城市竞争力的影响

20世纪80～90年代以来澳门房地产业发展很快，与出口加工业、旅游博彩业、金融业一起构成澳门四大支柱产业。作为支柱产业的房地产业对城市竞争力的影响，主要体现在住宅交易价值增长率高于GDP增长率、房地产业GDP在经济总量中的比重高、房地产业是吸纳就业的主要产业之一等方面。

1.住宅交易价值增长率高于GDP增长率

澳门GDP与住宅、商业房地产交易价值都呈现出上升的趋势，说明房地产业发展是以城市经济发展为基础的，两者在发展中没有出现背离状况，尤其在1998~2000年间，这三个变量的变化趋势基本相同，更说明了这一点。

另外，城市经济的发展吸引了众多旅游者、投资者，扩大了对住宅、商业房屋的需求，进一步推动了房地产业发展。同时，房地产业的快速发展为市场提供了大量的高质量的房地产，也会吸引更多的消费者和投资者，从而为城市经济运行注入了活力。

从中可以看出，住宅交易价值增长率波动较大，2001和2004年增幅达到了90％以上。与此形成鲜明对比的是，GDP增长率比较平稳，没有出现大的波动。从这两个指标的变化趋势可以清晰地看出，住宅交易价值的增长率基本上高于GDP增长率，说明住宅价值的提升对促进GDP增长起了不小的作用。住宅价值的提升不仅给政府、投资者带来了丰厚的收益，同时也使居民财富迅速增加，社会总消费需求也会相应提高，并会吸引更多的投资者。根据乘数原理，住宅价值的提升将推动城市经济以更快的速度发展。因此，房地产业发展将有利于城市竞争力的提升。

2.房地产业GDP在经济总量中的比重高

由于澳门具有特殊的历史文化和区位特征，使得其第三产业发展非常迅速，为房地产业蓬勃发展创造了条件。如表18-18所示，2004年澳门第二产业在产业结构中所占的比重由2003年的12.7%下跌至2004年的11.6%，减少1.1个百分点，但建筑业的比重则上升0.5个百分点。2002~2004年间金融业、不动产及工商服务业所占比重分别为21.68％、20.23％、19.36％，而与房地产业相关的酒店业、餐饮业、仓储业等在经济中也占有相当高的比重。由此可见，建筑业、不动产业及其相关产业是经济的主要组成部分，说明房地产业是支柱产业之一，房地产业是提高城市竞争力不可忽视的因素。

由于房地产业涉及的行业众多，房地产业的繁荣将对就业产生积极影响。根据统计及普查局的资料显示，就业人口主要集中在文娱博彩及其他服务业、批发及零售业、制造业、建筑业。表18-19反映了房地产业及相关行业就业情况。从中可以看出，2004年第3季度建筑业吸纳的就业人口占总就业人口的8.2%，而2005年第3季度达到10.5%，上升了2.3个百分点；不动产、租赁业吸纳的就业人口占总就业人口的比重也较2004年同期上升了0.5个百分点。与房地产业相关的行业吸纳的就业人口也占到总就业人口的10％左右。因此，房地产业是吸纳城市就业的主要产业之一，城市竞争力的提升不能忽视房地产业的作用。

澳门房地产市道发展概况和政策建议

澳门物业市道由1990年下半年开始上升，直至1993年7月因国内实施宏观调控而结束。3年累计升幅达150％以上。自1993年下半年至去年持续调整，市况低迷，大部分地段楼价已从高峰期至今天下跌超过五成，部分地段跌幅甚至高达七成。大量资金已被困在房地产市场中。如何盘活楼市已经成为澳门特区政府重要工作之一，若能有效地从物业市场释放资金，相信对整个澳门社会经济复苏会起到重要作用。

澳门自1990年至1999年10年间建成各类楼宇单位11.0322万个，总建筑面积1200万平方米。过去几年澳门平均每年消化（销售）楼宇单位约6000个。但从1996年政府推出4厘利息补贴计划后，刺激楼宇销售量上升30％，每年销售8000多个单位。现在社会各界认同澳门空置楼宇单位仍有约3万余个。

  澳门是典型的微型经济地区，截至1999年底，官方发表全澳居住人数为437455人，1997年至1999年3年由内地移居澳门共9442人，今年1－4月新增人口1258人，粗略估计澳门常住人口只有30余万人。许多社会人士均认为，由于澳门人口过少以致给经济复苏造成障碍。

  1995年前澳葡政府实施投资居留法，法例规定任何投资者在澳门购买100万元不动产即可带同4位直系亲属申请在澳门居留。据统计，以各种方法获准在澳居留的人士1997年有1485人，1998年1179人，1999年有973人。这表明法例实施多年并未能收到理想效果，对房地产市场的帮助有限。

  澳门回归祖国后，特区政府大力改善投资环境及加强行政效率，例如可用中文签署屋契及组织公司，一般政府部门申请填表可使用中文或葡文，此举是充分体现主权的做法。对投资居留法亦加以修改并减免无谓条件。地产业商会深信经改善后的投资居留法定能为澳门房地产市场注入活力。在这里我谈谈对投资居留法的意见：

  1、应允许港、台同胞及海外华侨出资申请国内亲属到澳门定居（按照中央规定住澳之国内居民只可申请家人团聚），如能实行这条，如果第一年有2000人申请，就将会为市场带入200亿元购买力，政府亦可从物业转移税、契税及登记费中获得约1.6亿元收益。

  2、投资不动产金额仍可按原规定为100万元，但应容许投资者将购买物业金额减至最少50万元，其余不足之数存入政府成立之基金中，存期7年，投资者每年可获2％年息回报，7年期满时保证能取回全数。而政府之基金于吸收低息存款后，亦可以年息4％贷款给澳门有需要之中小企业，协助渡过现时困境。

  3、现行投资居留法对获批准之申请人发出1－3年期居民证，但法例规定申请人居住满7年才成为永久居民。这做法对申请人造成困难，建议将居民证发出有效期为5年，以便利申请人及加强其对澳门之归属感。

  以上是本人未成熟的建议，若能有助澳门政府为振兴经济而推动的政策，相信也会为处在困境中的澳门房地产业带来生气。

澳门房地产价格未来三年将稳中有升

中新网3月11日电 据香港中通社报道，最新发行的《澳门经济社会发展报告(2009-2010)》预测，2010年至2012年澳门房地产价格将平稳、缓慢上升。

澳门大学澳门研究中心、澳门基金会、社会科学文献出版社日前在澳门联合发行《澳门经济社会发展报告(2009-2010)》。该蓝皮书指出，2009年上半年澳门经济负增长，房地产也度过了2008年第四季度至2009年第一季度的谷底，但2009年第二季度开始转势而进入上升轨道。由于限制置业移民等因素，外来投资者占总投资者的比例由2006年的35%大幅下降至2009年的13%。

展望2010年及2011年，若无重大事故出现，占澳门本地生产总值最大份额的博彩业应可保持增长。加上旅游业畅旺，远期的横琴开发、轻轨上马及港珠澳大桥的大型基建动工，澳门经济于2010年至2011年应可保持正增长，而房地产市场及价格也会因之受惠。

蓝皮书分析，2011年至2012年澳门房地产供应量为每年2000个单位左右，比2009年至2010年的每年3000至4000个单位大幅减少，单位面积也有由大转小的趋势。澳门房地产价格于2012年前将平稳、缓慢地上升。(佑新)

澳门推行六大地产政策 收紧按揭 增大炒卖成本

澳门房地产市场:机遇与风险并存

2008-04-11 13:02

　　 澳门近几年的飞速发展遵循了一条非常简单的原则：栽下梧桐树，不愁金凤凰。不过试图在澳门房地产业大捞一笔的投资者们还需要纵观全局。 澳门这个中国南部的“拉斯维加斯”博彩收入不断创出新高，居民收入节节增长，一掷千金的赌客纷至沓来。所有这一切都在推动澳门房屋需求的增长。由于当地市场房源有限、抵押贷款利率又很低，所以澳门房价大幅上涨。 相关报导 澳门博彩业借娱乐争取全方位发展 米高梅再度押宝澳门 澳门赌业大亨捐赠国宝只为慈善？ 澳门新度假村中西合璧招揽游客 《华尔街日报》图片报导：向澳门博彩业进发 不过，这并不意味着那些收入大部分来自于澳门房地产开发的香港上市公司就一定会前途无量。 首先，不明朗的地区经济前景可能会造成广泛影响。一些分析人士认为，如果在房地产市场上尤为活跃的投机分子因大规模的经济低迷而平仓的话，澳门的房地产需求将会枯竭。其次，新的房源正在大量涌现。在附近的珠海，房价与澳门相比只是小巫见大巫；而且珠海的房屋质量也在不断提高，进而可能会对澳门的房价产生下行压力。 除此之外，因为澳门的观光客大部分来自中国大陆，所以中国国内生产总值 (GDP)的增长放缓也是一大影响因素。如果观光客减少──虽然尚无明显迹象── 则可能会抑制澳门经济的发展和房地产市场的增长。 房地产经纪公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)港澳研究主管Marcos Chan看好澳门的房地产业。他说，短期内市场上肯定会出现波动或是不确定性，不过长远来看，这还是一个非常健康的市场；澳门没有房屋供过于求的问题。他还指出，澳门利率很低、收入增加、人口增长、需求上升，所有这一切都显示出发展趋势非常乐观。 澳门是中国政府允许开展博彩业的唯一城市。该市2006年的博彩收入超过了拉斯维加斯。官方数字显示，2007年澳门的博彩收入达838亿澳门元（合106亿美元），较上年增长了46%。 摩根士丹利(Morgan Stanley)澳门业务主管罗伯?哈特(Rob Hart)说，尽管美国的经济放缓威胁到了亚洲，但澳门的增长很可能会冲破美国经济衰退的阴影，开足马力勇往直前。哈特预计，2008年澳门的博彩收入将增长23%，是去年增幅的一半，不过仍很可观。 博彩收入的增长主要归功于新建赌场的开业，赌场的增多为赌客提供了更多选择，不过却使赌场经营者的利润缩水。相反，得益于此的澳门房地产业几乎给各方都带来了好处，因为新增赌场需要大量工作人员，其中大部分来自香港、台湾和亚洲其他地区。 房地产经纪公司高力国际物业顾问有限公司(Colliers International Ltd. )澳门业务副总经理Johnny Lai说，在未来几年中，将有一大批新建酒店和赌场开业，这需要增添2万名工作人员。仲量联行的估计数字为6万名左右。 无论具体的数字是多少，劳动力需求应该都会推高房地产的需求和价格。Ma rcos Chan说，2007年高端住房价格上涨了29%，2008年前两个月房租上涨了5%。 这样的价格上涨虽然对房地产开发商来说是好消息，但也许来得太早、涨得太高了。高力的Johnny Lai说，房价已经涨得太多，以致于人们现在都在问房市还能再涨多少。 2009年和2010年，市场上将会出现一大批新房源，房价可能会因此受到影响。仲量联行表示，澳门明年将有5,704套房屋完工，较今年预期完工的2,710套多了一倍多。 花旗投资研究(Citi Investment Research)驻香港的澳门房地产分析师Geor ge Choi认为，现在股市投资者应该避开高端房地产开发商的股票。即使会有一大批人移居澳门，其中却鲜有开发商希望见到的大款。据George Choi的估计，澳门现有的8.7万多名外国人中只有约2,000人能买得起未来两年中建成的豪华公寓。此类房源都被投机商抢购了。George Choi说，投机行为约占房地产总成交量的28%，而相比之下，香港只有2%。随着投资者对区域经济前景的信心下滑，投机商们可能会抽身而退。他说，对很多澳门的居民来说，买一套豪华住房很可能意味着每赚1 美元，都要在抵押贷款上花掉0.7美元。 George Choi问道，坦白讲，这些人会有足够的钱在澳门买套公寓吗？他的小组对香港上市公司信德集团有限公司(Shun Tak Holdings Ltd.)和保利达资产控股有限公司(Polytec Asset Holdings Ltd.)的评级为“卖出”。这两家公司是澳门最负盛名的房地产开发商。 摩根士丹利的哈特与花旗的George Choi看法不谋而合，他也承认，大部分需求都来自于中低端市场，但此类市场上有实力的开发商却屈指可数。不过鉴于乐观的宏观经济形势，哈特对澳门前景的信心比George Choi要乐观得多。 哈特认为，强劲的经济增长、5%的人口增幅、18%的工资增长率和不断下调的抵押贷款利率，这种种因素都为房市保持强劲增长和开发商牟利提供了有利环境。摩根士丹利对这两家公司的评级均为“增持”。 哈特说，随着近几个月澳门相关股票跟随亚洲其他市场一路下跌，我们刚开始看到真实价值的显现。他说，尽管最近房价大幅上涨，但工资的提高和贷款利率的下调都意味着，房价上涨不会影响人们的购买力。 哈特将信德集团的12个月目标价定为14.20港元（合1.82美元）。香港交易所周三的交易中，该股下跌0.3港元，至10.40港元。J.P. Morgan Securities的Bil ly Ng将该公司的12个月目标价定为13.30港元。 信德集团周二公布了2007年收益报告，基本符合预期。该公司的资产净值有超过70%来自于房地产，主要是澳门的房地产。

（作者: 出处:华尔街日报）

关于中小房地产企业发展道路的方向研究

一、引言

　　我们所在的世界正在以一种坚定的步伐迈入新经济时代，而我国则因为金融市场的相对稳定和资本市场的逐步成熟，使得国内房地产行业正在逐渐向规模化、制度化、品牌化等方向发展，其中大型房地产企业在这个过程中能占优势，但对没有形成规模和品牌的中小企业却很不利。加上近年来我国政府通过紧缩地根、紧缩银根、增收房地产及土地税收等方式，提高了房地产商品的开发成本和风险，威胁着实力不雄厚，竞争力不强的中小房地产企业的发展。同时，伴随着我国市场的开放程度不断提高和外国公司准入制度的不断放宽，房地产业内的竞争加大更加剧烈，进一步压缩了中小房地产企业的生存空间，给它们带来了更巨大的生存压力。

　　根据《中小企业标准暂行规定》，我国至少有９０％以上的房地产开发企业属于中小企业。这些企业将如何扬长避短，选择适当的发展战略，提升自己的竞争力，对当前形势下我国中小房地产企业的生存和持续发展有着重要的现实意义。本文将在对中小房地产企业优势、劣势分析的基础上，提出可供这些企业选择的发展战略。

　　二、房地产中小企业竞争优势

　　1．更容易适应房地产市场需求的多元化

　　中国社会已经出现了不同阶层的分化，不同阶层的消费品位和行为存在明显差异，这意味着不同水平的购房需求在房地产市场中并存。因此对于房地产企业来说，提供差异化的房地产产品已是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业由于资金少，产品开发规模不大，在产品上更容易针对某种细分的消费者提供产品，体现个性化、差异化的特色，满足特定消费者的需求。

　　2．能够填补房地产市场的剩余空间

　　一方面，大型房地产企业更热衷于在一线城市进行开发，很少涉足中小城镇，中小房地产企业可以填补中小城镇的房地产市场；另一方面，即使在同一城市，大型房地产企凭借自身的雄厚实力，往往把目标放在写字楼、豪华住宅等高档物业上以追求高利润，而中小房地产企业可以填补回报较低的中低档房地产市场。

　　特别是这两年政府越来越重视经济适用房和廉租房的建设，并在土地、税收方面给予了很多优惠政策，这些项目的利润通常不高，往往使许多大企业敬而远之，给中小房地产企业留下了一定的市场机会。

　　3．管理层次少，成本低

　　中小房地产开发企业的管理人员人数少、层次简单，信息的传递速度快，便于及时发现问题，也便于决策的传递和执行。另外，中小房地产企业人数少、日常开支小，因此在管理成本上也具有相对优势。

　　4．贴近市场，了解顾客

　　由于房地产中小开发企业人员较少，机构简单，企业决策者往往要亲自参与具体的房地产项目的决策和设计，对市场和消费者的了解更加直观，对市场变化的反应更快。

　　三、房地产中小企业竞争劣势

　　1．融资困难

　　信贷融资困难是中小房地产企业所面临的最大的问题，这是由其实力弱、信誉差、知名度不高、融资渠道单一等诸多原因造成的。特别是近几年国家多次进行宏观调控，使得贷款的门槛升高，很多房地产企业都面临着资金的问题，而对没有足够的资金实力和品牌的中小房地产企业更是雪上加霜。房地产业是典型的资本密集型产业，中小房地产企业本身的资金就少，因此是否能够融资关系到企业的生存和发展。

　　2．项目管理经营能力差

　　经营能力差具体表现在：在项目小组的组织上往往采用粗放式管理，权责不明确，往往造成资源浪费；在项目的产品上，缺乏详细的客户分析，项目定位不科学，过分注重短期利益，产品缺乏创新；在营销推广上，营销能力不足，过分依赖广告等销售手段，没有建立相应的品牌。

　　3．吸收和留住人才能力低

　　人才匮乏，人员素质较低是我国房地产业面临的又一大问题。而行业内为数不多的优秀人才又大部分集中在大型房地产企业；即使是在中小房地产企业成长起来的人才，也往往因为薪金、管理等各方面原因离开这些企业，人才流失严重。人才问题削弱了中小房地产企业的凝聚力和创新能力，使得他们在于大企业竞争更加处于劣势。

　　通过分析可见，我国的中小房地产企业存在不少优势，也有很多不足。虽然面临着来自国内外大企业的威胁，但在经济快速发展，城镇化加快，人民生活水平提高，民众投资意识加强的今天，社会对各类房地产的需求不断增加，这给中小房地产企业存在和发展提供了很好的契机。再加上目前的房地产业内尚未形成垄断，中小企业在这个零散的房地产市场内仍有很大的发展机会，可以借助政府大力发展经济适用房和廉租房的机会，在房地产市场上找到属于自己的一席之地。

四、中小房地产企业应对竞争的战略

　　1．“缝隙经营”战略

　　选择“缝隙经营”战略，就是要中小型房地产企业thldl.org.cn在选择经营方向时，尽量选择大企业容易忽略而又有一定经济效益的“缝隙”产品，充分发挥中小企业灵活性和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的空缺。尤其是近年政府不断加大经济适用房和廉租房的建设，这些项目的利润不高，许多热衷于高利润的大企业对此不感兴趣，却给中小房地产企业发展的留下一定的市场机会。

　　选择经营差异化战略应注意以下几点：第一，要注重市场调研，善于挖掘和把握房地产市场的缝隙。第二，把自己有限的资源与能力集中在某个细分市场上，力争成为这一类细分市场中的强者，形成自己的特色。第三，主动占领对大企业来说规模较小或者利润不高的产品市场，这样可以避免与大集团公司的正面竞争，不断扩展其生存和经营空间。

　　2．精品战略

　　随着人们生活质量的提高，越来越多人在购买房子的时候，不仅考察房子的规划设计、交通配套和质量，还进一步要求房地产产品要有一定的产品文化和居住文化。我国的房地产市场在经过政策的洗礼后，房地产各种成本开始飙升，竞争加剧，中小房地产企业开发规模小，很难在成本上取得优势。产品附加值决定企业利润。中小房地产开发企业可以通过走精品战略之路，通过设计理念创新、引领生活方式、挖掘服务内涵，使得产品更富个性化色彩，以此来增加产品的附加值，满足购买者对品质的要求，提升产品和企业的竞争力。

　　3．区域差异战略

　　目前，实力雄厚、资金充裕的大型房地产企业主要集中在珠三角、长三角等经济发达地区，使得这些地区的房地产市场竞争非常激烈。在这种情况下，中小型房地产企业可以选择转战中小城市。

　　走二、三线城市道路的最大好处就是可以避免与大开发商直接竞争，寻求一个新的发展空间；另外，二、三线城市的地价、房价相对较低，升值空间较大，再加上中小城市多数没有相应的居住文化，中小房地产企业可以很方便地把一些在大城市开发的理念、生活方式带到那里，形成相应的文化优势，获得较高的投资回报率。

　　4．专业化经营战略

　　房地产开发价值链上有众多环节，专业化经营战略是指中小房地产开发商缩小经营范围，把有限的资源集中到自己最擅长的业务，逐步构建自身的核心竞争力。这就意味着中小房地产企业要选择自己最擅长或最能创造价值的一两个方面作为核心业务，将非核心业务剥离出去，交由专业的公司去操作；也可以承接其他房地产企业的外放的那些自己擅长的业务，实现从房地产开发企业到专业公司的转变。以此减少成本，提高运作效率。

　　5．联盟发展战略

　　所谓房地产企业战略联盟是指两个或以上的房地产企业为实现某些市场的目标或企业的经营目标，采取一种长期联合与合作的经营方式。它不仅局限于房地产开发企业之间的合作，还可以与设计单位、物业公司等上下游企业，乃至家电等房地产相关生产行业及科研机构保持长期的合作关系。

　　中小房地产开发企业普遍存在着规模小、资源有限，融资困难等问题。实施战略联盟能够弥补中小房地产企业在这些方面的缺陷。另外，各企业之间也可以取长补短，增强联盟整体的融资能力和竞争力，共同发展壮大。实施战略联盟是通过相互合作扩大企业规模，最终提高联盟整体效益的有效手段之一。我国加入WTO后，外来房地产企业将大量进驻我国特别是沿海发达地区的房地产市场。采用战略联盟的策略，是中小房地产企业应对外来大企业竞争的有效方式之一，有利于我国中小房地产企业的长期发展。

　　6．人才战略

　　人才缺乏是现今中小房地产企业发展的主要制约因素。中小房地产企业当务之急是制定一系列吸引人才、培养人才、留住人才的政策，做到人尽其才，充分发挥其创造力和活力。要做到这点，中小房地产企业在引进人才的时候就要注意对员工进行培训，宣扬企业的价值观和理念；做到因才适用，为每一个员工提供展现自己一技之长的地方；另外还要制定有效的激励机制，做到赏罚分明，还要提高薪酬，尽可能的留住人才。实施人才战略是当今房地产中小企业必须要采用的战略之一。

　　五、总结

　　通过分析可见，大企业有大企业的优势，小企业有小企业的特点，无论社会怎样发展，中小企业都以其多样性、灵活性和互补性，造就了市场经济丰富多彩的“生态平衡”。在房地产行业中，中小房地产企业也有存在的必要，也有发展的空间。目前房地产业规模化、产业化、专业化已是大势所趋。面对着国内外知名房地产企业和集团的威胁和国家土地、金融、税收政策等诸多不利条件，中小房地产企业要夹缝中求得生存和发展，必须从实际出发，充分认识和发挥自身优势，正确定位和细分市场，选择和确定符合自身特点的发展战略，不断创新，打造自己的品牌，才能抓住机遇，在未来的房地产市场中占有一席之地。

七、澳门：
　　1、中国面积最小人口最少人均GDP最高的省级行政区，未来的发展趋势不应该确定为东方的拉斯维加斯，因为我曾经去过拉城，觉得它的后天先天条件绝对不如澳门。
　　
　　2、横琴岛的开发还是太慢，珠海和澳门的统筹协调工作的效率也亟待改进。不解决土地面积过于狭小的问题，澳门未来的发展瓶颈就无法突破。三乡坦洲这边还要直接修建经过横琴到澳门的通道。珠海口岸通关的速度还是太低，和珠海特区的发展速度一样低。
　　
　　3、个人认为澳门的定位应该是东方的卢森堡或摩纳哥。光搞黄赌毒肯定不是长久之计。除了赌博和性产业，澳门应该发展成中国与葡语世界连接的中心。当今世界除了葡萄牙，还有巴西和非洲几个国家使用葡语，但是CCTV有英语法语西班牙语频道的同时却没有葡萄牙语频道，澳门应该争取CCTV将葡语频道设在澳门；澳门还可以发展为中国的葡语培训中心，澳门机场可以成为中国对葡语世界进行人口和劳务输出的基地。
　　

【韩世同】近五年房地产调控政策存在的问题及效应

　　各位领导、各位嘉宾，大家早上好！

　　我对国家的房地产政策比较关注，我在2005年5月曾写过“对宏观调控政策的反思和质疑”的长篇文章，探讨经济过热、经济增长速度、通胀与通缩、利率与货币政策以及土地政策等，涉及面很宽。今天我们看2004年的宏观调控有没有必要，其实也是值得反思的，可能不是全面的过热，可能是部分过热，还有一部分可能不是那么过热，我们对政策其实也应该有所反思。

　　中房协的顾云昌会长举了一个例子，他说我们国家的宏观调控政策就像是扭秧歌一样，“少了少了多了多”，也就是少了就拉多，多了就拉少，永无宁日。我认为，对整体经济发展态势应当有个基本判断，在合理的范围内其实是完全没有必要调控的，应当无为而治。对宏观经济的调控应当这样，对房地产的调控也应当是这样。在绿色的通道、在绿色的区间，其实不需要做任何的动作。

　　一、近5年有关房地产的调控政策

　　下面我们先一起来回顾一下近5年有关房地产的调控政策，主要是宏观国家层面的，没有到广东省、广州市这个层面，因为我关注的角度可能不太一样。我研究这个问题有一点比较好的地方，就是我不是吃皇粮的，我不怕摘帽子也不怕扣工资，也不怕批评，可能也有一点班门弄斧，但是希望通过不同的视角给大家一个不同的观点，我也是希望尽一点自己的微薄之力。

　　2003年6月5日，中国人民银行率先发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），“加强房地产开发贷款管理、严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途”。当时可能对房地产的影响和约束是比较大的，当时广州的房地产已经到了很低迷的状态，甚至我记得那时有人提出房地产的冬天到了，的确是冬天，是对开发商的冬天，当时开发商要往外跑，国土房管部提出不要北上了，留在本地搞开发吧。这时银行反而出台了比较强的信贷政策，当然这个信贷政策可能是针对过去对房地产业过于倾斜、投放过大这样的情况造成的。

　　2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），将房地产业定位为“拉动国家经济发展的支柱产业之一”，明确提出要保持"房地产业持续健康发展"。

　　2004年3月国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（监察部国土资发[2004]71号），规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让，即业内所谓的“8•31大限”。3月发文，到8月份所有的土地都要实行招拍挂，这个政策的效应情况，我后面会进行分析。

　　2004年4月26日，国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（ 国发[2004]13号 ），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。

　　2005年3月26日，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）。文件清晰传达了政府对房价上涨过快的忧虑，“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，提出了八点稳定房价意见。

　　2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，分析当前房地产市场形势，指出房地产市场的主要问题是"房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱"，并提出八项措施引导和调控房地产市场（新国八条）。

　　2005年5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台《关于加强房地产税收管理的通知》，规定自2005年6月1日起，个人购买不足2年的住房再销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　2006年5月17日，国务院总理温家宝在主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。调控就从原则性进入到了实质性的阶段了，最主要就是90/70户型政策，这个政策还在不断的落实中，有关它的效应我们下面还会进行评价。

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），对“国六条”进一步细化。九部委意见的突出特点是，在土地供给无法大增的情况下，试图从调整住房供应结构入手，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作量化规定。其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70％以上；对二手房营业税新政策规定6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　2007年1月16日国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并表示本次下发的通知是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。

　　2007年8月7日国务院下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号文），一是表明住房问题是重要的民生问题；二是明确提出了解决低收入家庭住房困难指导思想、总体要求和基本原则；三是提出要进一步建立健全城市廉租住房制度；四是提出要改进和规范经济适用住房制度；五是提出要完善配套政策和工作机制。

　　2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。央行和银监会12月5日联合下发补充通知，此次补充通知要求，商业银行第二套房贷标准以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。各商业银行应制定具体实施细则，并向央行、银监会报备。

　　以上是近几年来国家在土地、税收、信贷和住房制度等方面出台的主要调控政策。

　　此外，还有一系列提高利率和存款准备金的举措，这也是宏观调控政策里很重要的构成部分。2004年以来一共10次加息，到2008年就基本上没有采用过加息手段了，显然有一点投鼠忌器方面的考量。把主要的调控作用都放在存款准备金方面，央行今年以来没有继续加息，而是不断上调存款准备金率，最大的一次是一次上调了1%。去年已经连续10次上调存款准备金，达到14.5%；而今年又连续五次上调存款准备金率，最大的一次也是上调了1%。

　　二、调控效应

　　前面我们对与房地产有关的一些主要的宏观调控政策进行了回顾和梳理，是按时间顺序来叙述的。我们可以看到这些宏观调控政策主要集中在土地、金融、税收和住房制度这几方面，现在我们再从这四个方面论述一下这些政策所形成的调控效应。

　　（一）土地政策

　　土地调控的政策主要是8.31大限，从协议用地制度转变为政府统一管理的招牌挂制度。

　　正效应：加强了政府对土地供应的监管，并在一定程度上限制和杜绝了土地寻租现象，增加了政府土地出让金收入。

　　负效应：政府既担当土地供应商又担当土地管理者，形成严重角色冲突；加上利益驱动和管理能力跟不上，在一定程度上妨碍和限制了正常的土地供应。

　　8.31以来，即便我们的愿望很好，但是在现实操作过中也有问题连续出现，比如说广东连续三年土地供应很少，如果政府在这个方面投入过大，又变成了土地的二道贩子，土地又做土地管理者又做土地运营者，双重身份导致了地方政府在这个问题上很难两全其美，有这样的一个问题存在。

　　（二）金融政策

　　1、信贷

　　开发型贷款提高了要求和比例，一定程度上降低了房贷风险的危险性，但由于我们98年以来，全面实行了按揭贷款，这在上一轮调控的时候在整个金融体系里不存在按揭，现在不仅仅有开发性贷款的风险和压力，我们也有很大一块个人购房风险的压力，这个压力直接干扰和影响了央行对加息这个调控工具的运用。美国的调控很简单，使用加息、降息等做法，但是我们好像不是太敢，2003年我们的CPI从负3到正5，加息本来不应该是专门针对房地产的工具，应该是针对整体宏观经济的工具。到今年以来，我们有变成了过于依靠存款准备金的调整了，把所有的调整方式都放在这个工具上，最后也会出现问题，不知道是偶然还是巧合，最后的一个百分点加上去的时候股市是大跌，股市大跌是不是跟它有必然的联系我们不能这么说，但是肯定也是有联系，也就是累计效应是很大的，你逐渐把银行的手脚绑起来，最后没有几个人能打仗、没有几颗子弹了，导致最后正常房地产信贷也受到了影响，导致本来不应该烂尾的楼有可能烂尾，现在就存在这样清。

　　个人房贷主要是二次房贷的限制，收到明显调控效果。二次房贷的新政我一直认为是压垮骆驼的最后一根稻草，四大行的做法和其他的商业银行、外资行的要求做法不太一致，后来可能内部矛盾很大，银行金融界的争论很大，最后干脆一刀切，全部都是一个方式，都是落实到户，原来有一些小行是落实到个人的，有一些是还清了钱的贷款就不算二次房贷，后面统一规定，只要是二次购房都是这样，可能压垮骆驼的最后一根稻草太粗了。这也是目前业界很多要求，是不是能够把这个政策适当的调整，略微的放松一些，就是对改善型住房，使用过银行贷款购买过住房，但是现在想换房了，这样是不是也可以视为优惠政策。业界现在比较多的意见是集中在这一点，但是很容易被人扩大化，就是借这个理由把二次房贷新政的政策否决掉，我觉得这是不对的，但是我们的政策过宽、过严、过钢、过强，这的确容易使大起的房地产市场一下子进入大跌的状况，这对整体经济也是不利的。

　　2、利率

　　2004年到2007年陆续上调了10次，收到一定的调控效果；但2008年以来却停止采用，而是一味上调存款准备金率，导致实际负利率的状况严重，银行运营和盈利能力下降。

　　3、存款准备金

　　近年来不断上调，去年连续上调10次，今年又上调5次，使得该比率达到17.5%；尤其是最近这次一下上调1个百分点，构成股市大跌的原因之一。

　　我觉得我们对利率这个工具使用的比较少，对存款准备金这个工具使用的比较多。

　　（三）税收政策

　　1、营业税

　　对2-5年内出售的二手交易征收营业税，起到一定遏制投机炒楼行为的作用，但也在一定程度上限制了二手市场的发展。很多人购买了房子可能不是太满意，或者买了之后就想转手，但是这个政策就造成了影响，应该配合物业税等等方面来统一的平衡和考量，就是使得既要打击投机倒把，又不要导致该鼓励、该发展的这个行业和市场也受到同样的打击。当然可能这个政策利大于弊，但是我们能不能找到一个利弊方面平衡更好的政策性手段，这是需要进一步研究和探讨的。

　　2、土地增值税清算

　　这一政策目前好像并没有得到落实和执行，但该政策出台时对行业带来的冲击和影响则很大；现在看来从限制暴利的角度来看，的确应当完善和实施这一税收政策，但实施时机和方法应当把握好。

　　土地增值税是94年已经定的，而一直没有执行的政策，有个别的企业可能有预缴，预缴的数额很少，据说万科整个企业预缴了3个亿左右，但是如果这个税收征收了，我原来测算过，如果按照利率按照一定的比例，就是比较高的利润，这个企业完全有可能就相当于企业所得税从原来的33%调整到50%左右，这是针对尊章守法纳税的企业而言，但是对偷税漏税的企业无效。大的企业基本上都是托拉斯的，从产业的上游到下游全部通杀，利润可以人为的安排在流程里的各个环节，不要说你这个税征不到，就连企业所得税都无法征到，让主环节少盈利，其他各个环节都滚流，而且这个政策又是由国家税务总局下一个通知就开始恢复运行，其实现在看起来这个政策是没有办法执行的，到目前已经公布了一年多快两年了，一直没有得到很好的贯彻和落实，到现在为止没有听到对企业有多大的严格，但是其实也有意义，就是相当于暴力税，真的获利过高的企业，可以把原来国家在土地收益上没有得到的收益，通过这个平衡拿来一部分，但是这个税收要执行的话，采取的时间、步骤、协调、方法上要互相的研究和配合。这是一个方面。

　　（四）住房制度

　　1、90/70政策

　　这一政策对房地产行业带来的影响特别大，因为过去并没有住房户型面积的限制；这一限制性政策本来是十分必要的，但由于决策过于仓促，限制的比例、时间和户型过死，反而导致有些欲速则不达；不过，尽管有许多不合理之处，但现在已经收到明显的市场效果。

　　我觉得这一块政府是有必要干预的，但是原来房地产市场认为不必要，否则的话大户型就变成市场的百分之百，而中小户型、中低档次的房子基本不存在。我们的住房保障体系现在开始构建，这期间大家如何解决中低收入、中小户型需求者的住房呢？政府是有必要干预的。但是问题在于我们制订的政策、确定的这些数据、流程，采取落实的时间和办法是不是很恰当，现在大家问90怎么定的等等问题，最后就变成就是我定的就行了，甚至对套内建筑面积的看法，可能是不懂、概念错误造成的，没有必要定，要不就是套内面积、要不就是建筑面积就行了，套内建筑面积是什么呢？现在我们更多是强制性的手段，如果转化为疏导、激励、鼓励的政策，可能会更有效。

　　2、住房保障制度

　　经济适用房政策1998年已经出台，但一直没有得到很好的执行和落实，广州搞的安居房、解困房是在这个政策出台之前，实际上这两个政策是不一样的，一个是国家政策，一个是本地政策，方式方法、优惠程度完全不一样，当时广州的房价很低，广州以前的安居房几乎当时都不太好销售了，在当时不执行社会的舆论、社会的矛盾也不会那么激烈，因为当时广州的房价是很多平民老百姓都可以买得起的。等到房价出现大幅度变化时，国家开始重视这个政策，去年国务院24号文我觉得很有意义，真正奠定了我国住房保障系统的架构和制度，对今后房地产的发展具有深远的指导意义。

　　三、 存在问题

　　在过去几年房地产调控政策不断出台，但房价却越调越高。为什么会这样？最近中央召开特别工作会议，强调要继续深入贯彻落实科学发展观，加强和改善宏观调控，增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，把握好宏观调控的重点、节奏、力度。我觉得这恰好是针对了过去我们在宏观调控方面的一些不足。

　　我们可以从预见性、针对性和灵活性三个方面以及其他方面来分析目前宏观调控政策存在的问题。

　　（一）预见性方面

　　纵观我国的宏观调控政策，具有具见性的政策是很少的，基本上都是头痛医头，脚痛医脚。不仅不具预见性，而且还经常带有很大的盲目性。

　　比如：2004年初的宏观调控目标是投资过热和控制物价，现在看来显然有些操之过急；去年宏观调控的目标又是防止经济由过快转为过热，现在看来只看到经济过热的一面，却看不到经济过冷的一面；房地产市场方面还比较好，目前是既要防止房价大涨也要防止房价大跌。

　　再比如，央行去年调控的手段是利率、汇率、存款准备金并举，虽然不能说十分得当，但没有出现过于依赖单一手段的现象。今年以来利率和汇率的调整都明显放缓和停止，而主要靠上调存款准备金率的做法，这一策略效应现慢、但累积效应也不能低估，这次股市大跌也有一定关联。

　　还有，对土地供应和管理制度的改变，也未能做好应变措施和准备，从放任不管到集中垄断，缺乏必要的过渡和适应，在一定程度上助长了房价和地价。因为土地供应的减少正好成为开发商提高房价的理由。现在争论很大，就是政府要不要救市，我是认为广州市政府实际上已经采取一些政策，不说救市吧，叫稳定房价、防范金融风险，应该是做了一些工作的，比如说减少土地供应，但是这样的减少对于今年已经压缩到很少的土地供应计划都是有难度的。

　　90/70的政策在一定程度上也属于缺乏预见性，该政策的调控方向是对的，但方法、措施和步骤却不太得当。如果事先有一个公开的评审程序，或许可以避免许多失误，也不至于导致各地新项目规划的审批暂停长达4-6个月之久。

　　（二）针对性和灵活性

　　宏观调控的针对性不强并不是指制定政策的目的性不明确，比较典型的现象是2005年上海地区房价飙升比较厉害和严重，但调控政策却是面向全国，形成“上海生病，全国吃药”的现象；显然并不适当，后来政策一放松，上海房价又重新止跌反弹。

　　针对性不强还体现在土地增值税清算这一政策的实施上，如果这一政策的重新启动，目标是针对房地产出现的暴利现象，而不仅仅是为了增加财税收入，在实施过程中就比较容易把握和执行，而现在好像又再一次被搁置。

　　对二手房的调控政策针对性虽然比较强，但注意到打击和限制投机倒把，却与鼓励和发展二手交易市场形成较大冲突，缺乏一定的灵活性和调节手段。造成一方面对投机行为形成了限制和制约，但另一方面也对正常的二手房市场造成一定的影响，本来是要防止炒楼稳定房价，反而在一定程度上推高了房价。

　　二次房贷的政策也是比较仓促出台，开始时是没有一刀切的，四大行与其他行政策执行的标准尺度并不一致，四大行是要求限制到户、到家庭，而且只要是第二次购房就要限制。而其他商业银行包括外资银行则不用限制到户，而是限制到个人；而且还清首次贷款后，还可以享受优惠利率和首付条件。后来政策又变成一刀切，统一按户执行，而且只要地二次购房都要限制，除非未达到当地平均住房面积可以放宽。二次房贷政策出台对行业和市场的确产生了较大影响，其中有政策的效应，也有市场规律的作用，但也是目前行业要求适当调整呼声最大的一项政策。主要是希望对第二次购房的自住型或改善型换房的买家，在还清第一次银行贷款的前提下，允许享受优惠贷款利率和首付。这样的建议无论是对开发商、对购房者还是对银行都是有利的，对房地产市场发展也是有利的。我觉得，政府尤其是央行接受这样建议的可能性是很大的，因为这样的措施实际上只是在对二次房贷限制过严过宽的一刀切作法进行纠偏而已。

　　（三）缺乏系统性和全面性考虑

　　我认为，对房地产宏观调控的政策除了前面提到的三性：预见性、针对性和灵活性外，还应当加强政策的系统性和全面性考虑。

　　比如，对土地增值税清算的政策就应当与国土资源和住宅建设部门进行协调，对政策实施的预后要进行评估。当时，这一政策的出台很轻率，只是税务总局发文就开始清算。如果这项政策真的严格实施可能很多企业难以应对，但现在这样无疾而终，则既没有起到政策应有的效应又未能维持政策的严肃性。

　　对土地招牌挂的政策实施，也缺乏对执行能力和政策预后的评估，一旦出现地方政府在利益驱动下抬高地价的行为，就难以制止和防范。现在地方政府利用这一政策垄断土地供应形成土地财政来源，地价只能升却不能降，招牌挂三种形式中最热衷于采用价高者得的拍卖形式，而较少采用招标的形式。

　　对小产权土地出让和规划管理也缺乏研究和治理，造成一方面城市用地紧缺，一方面却对小产权土地放任自流。比如，广州的城中村改造一直成为城市发展的诟病，其中很大原因就是政府对宅基地的规划和管理基本处于无权监管的状态，原村民可以任意违规建造大量出租房，却无人可以制止和监管。

　　还比如物业税的征收已经提出几年了，但到现在连名称、范围、方法都没有形成统一的认识和看法，一直无法试行。对物业税的理解五花八门，有称之为不动产税、房地产税和保有税等等；也有说要讲土地出让金用物业税来替代，分期来征收；也有认为二套房或大户型才应该征收；也有认为按人均居住面积超出部分才要征收等等。

　　（四）限制性政策多激励性政策少

　　还有一点值得注意的问题是，目前的政策基本上都是限制性的，缺乏鼓励性和疏导型的政策与措施。比如，对中小户型住宅采取的是强制性的限制手法，虽然发展商不满也不敢公开对抗，但上有政策下有对策，还是会减弱和化解政策应有的效应。如果采取的是鼓励和激励的政策，可能效果会完全不同，比如开发中小户型的项目可以减少一定税收或提供比较低价的土地作为鼓励和政策倾斜，效果可能会完全不同。

　　因此时间的关系，我就讲到这里。以上的分析和探讨未必全面和正确，为一家之言，仅供参考。