阿塔卡马沙漠 地图:谢逸枫：住建部缘何迟迟不公开限购名单？

谢逸枫：住建部缘何迟迟不公开限购名单？
住建部“五条杠”自查限购是否管用？

  引语：始于2010年4月17日的“新国十条”是中国政府调控房地产使用“限购”手段的最早行政命令。随后，京、沪、广、深等一线房地产市场纷纷开始执行限购。而一部分非一线城市的热点区域逐步加入到限购行列中，到目前为止全国实施限购的城市有43个。实际上，早在2011年5月份，一部分二三线城市房价和销售数据的快速攀升已经引起决策层和主管部门的警觉。而在2011年6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。

  2011年7月12日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出要进一步加强房地产宏观调控，发“新国五条”，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。限购范围再度扩大，这次是在那些被称为“房价涨幅过快”的二三线城市里。2011年7月18日，有消息称，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。2011年7月，住建部要求，各省须对当地的房地产调控进行一个总结，并在8月底前上报，这也意味着，各地拟定的限购名单应在本月内伴随总结上报。

  然而时隔近一月，除了一些城市采取自我调控，出台了一些不温不火“限价令”之外，似乎更大规模限购升级并未来临。随着政策延续推演，个别地方政府开始对“限购政策”略显放松。2011年3月份，湖南长沙出台限购令细则，只限购90平米以下的小户型住宅单位。这种“限小不限大”的做法被一些分析机构视为限购令的放松。随后，海南、大连等地也被传出放松“限购”的消息，而相关部门则一一辟谣。或许，这些城市的“放松警惕”让决策层担心政策的连续性和持久性。如果说个别城市“放松了警惕”并非普遍现象，那么全国城市房地产市场关键数据的变动则更能让中央感受到压力。

  目前国内通胀高位运行,2011年8月9日上午，国家统计局公布了我国7月CPI指数,同时公布今年7月份全国房地产开发景气指数。两对数据传递出，通胀形势严峻，非限购城市楼市加快上涨，房地产调控尚需加码。今年以来CPI增速一直呈现加速上升状态，从4月的5.3%到5月的5.5%，再到6月的6.4%，7月的6.5%,CPI增速一路走高，并且长期维持居高不下的局面。

  在严厉的房地产宏观调控和“限购令”的背景下，中国房地产开发投资依然热情不减。国家统计局最新数据显示，上半年全国商品房平均价格4.2%,今年1至6月全国房地产开发投资总计人民币2.625万亿元，较去年同期增长32.9%，投资热情不减。上半年商业和住宅地产销售额总计人民币 2.459万亿元，同比增长24.1%。

  国家统计局统计数据显示，今年前7个月，中国房地产开发投资3.19万亿元，同比增长33.6%。1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%。7月份，全国房地产开发景气指数为101.50，再创新低。

  自去年4月份北京率先开始并迅即在全国43个城市实施住宅限购令以来，相关城市楼市“受限”显著。从今年上半年来看，住宅无论是期房还是现房，成交量都大幅缩水。不仅如此，限购带来的连锁反应还包括，楼市库存积压严重、开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降、各地土地出让金锐减。开发商拿地热情下降，直接导致各地土地出让金收入大幅下滑。7月19日发布的全国130个城市土地出让金“半年报”显示，北京、上海等6个城市的土地出让金均低于去年同期。

  随着买房需求的转移，在二三线城市推出“限购令”的呼声越来越高。然而令人疑惑的是，最早推出限购、限贷政策，并执行多时的北京楼市却并没有取得让人满意的结果。一方面，房价高位徘徊，降价却举步难行；另一方面，成交量的起起伏伏，也体现着买房人时时变化的心态。限购、限贷为何没能限住房价呢？住建部可能正面临着楼市调控以来最头痛的难题。一个月的时间表已经临近，但住建部仍旧没能公布二三线城市限购扩容名单。而一些疑似将限购的二三线城市，开发商正趁机加紧推货，甚至价格出现短时间猛涨。

  戏剧化的是，最近，廊坊、秦皇岛先后曝出约谈限价的消息。很多地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标，又不想被纳入限购城市名单，意欲通过限价来避开杀伤力更大的限购。另一方面，限购扩容遭到了被约谈地方政府的抵制，目前可能仅谈下十余个城市。在部分地方政府看来，他们所在的城市房价并不高，不应该纳入限购行列。

  早前，亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫曾《给住建部限购政策与城市名单建议提案》。《给住建部限购政策与城市名单建议提案》中建议，把30个城市加列入限购名单，新一批限购二三城市名单暂时为30个，目的是防止投资下降过快影响到经济:乌鲁木齐、石家庄、沈阳、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙、洛阳、榆林、鄂尔多斯、珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆、北海、香河、宜昌、呼和浩特、海口、吉林。

  但是防止限购政策冲击地方经济发展，将新一批限购城市名单控制在20个。待市场反应和效果，再是否继续实施第二批新的限购城市，再决定是否新增加到50个，甚至扩大到100个，避免房价下降过快和开发投资减少过快及影响到经济发展等地方政府土地财政收入。

  同时《给住建部限购政策与城市名单建议提案》建议，把广东9个城市（珠三角范围内的珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆九个二三线城市实施限购），这些城市都有其共同特点：房地产投资增速持续高涨，土地、二手房、一手住宅、非住宅的成交量和成交价格均呈现快速上涨，其中不乏外地资金和境外人购房大量介入当地房地产市场。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,从7月百城价格数据看,7月全国百城房价2/3城市环比上涨,其中未限购的二三线城市跑得最快。从未限购的二三线城市房价上涨的幅度和数量看及城市投资额等外来购买力和资金来源看，下半年未限购的城市，增加二三线城市实施限购的可能性概率加大。特别是7月百城环比价格继续上涨的66个二三线城市。毫无疑问，下半年调控不会放松，尤其是限购城市的名单新增加到30个到50个二三线城市。如果房价继续上涨，将扩大到近100个二三线城市，覆盖城市区域范围，全面遏制房价上涨过快的势头。

  随着“金九银十”传统销售旺季即将到来，为防范全国房价出现反弹尤其是未限购城市房价过快上涨，中央有必要进一步加强调控政策的执行力度，扩大限购范围，将是其中最主要的措施之一。按照住建部出名单的时间在8月底，如果不出意外，8月份限购名单肯定要提前出来，尤其是在今年金九银十之前出，防止金九银十房价反弹，否则限购政策晚出必然错过今年最好调控时机。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,据国家统计局数据， 1-7月，全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。执行限购的一线城市依旧低迷，这主要体现在未限购的部分二三线城市，出现了搭赶末班。而最新数据表明，7月份，一线城市执行楼市限购市场依然低迷，但是从全国总体数据反映出，成交量、成交金额依然相比上半年有所上涨。调控力度更大的一线城市都持续萎缩。而部分没有限购的二三线城市则是上涨的主力。这主要缘于非限购的部分二三线城市最近因为预期楼市将限购，出现一波搭赶末班车的购买潮。限购扩容城市名单应尽快出台，不能犹犹豫豫。如果政策预告又迟迟不出台，将导致在一定阶段内出现政策空档期，引发部分地区成交量和房价出现集中上涨。

  但是，限购遭遇的难题是中国高速发展的城市化，一旦限购，城市化必然受到影响，这是地方政府不愿意看到的。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,即便从8月底第二轮“限购令”席卷全国，楼市是否迎来“深度降温”仍有待检验。三线城市数量众多，楼市发展水平参差不齐，不可能采取全部开展限购。限购扩大不等于全部限购。根据国家统计局发布的数据，今年上半年全国商品房销售面积仍同比增长12.9%，部分二、三线城市更是出现成交“爆棚”的态势。目前国内已有43个城市限购。中央要求房价上涨过快的二、三线城市出台限购令，并不意味着进入了全部限购阶段，毕竟全部限购对地方土地财政和相关行业发展影响巨大，实施的可能性不大，加大限购范围更多的是提醒地方政府不要让房价上涨过快。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,目前国家统计房价指数的有70个城市，而现在已限购的有43个，其他27个城市的涨幅肯定超过已限购的城市，就应该限购。如果根据6月百城价格报告，在上述100个城市样本中，未执行限购政策的城市占59个并上涨过快，限购新的城市名单应该在至少在50个，再加上已经实施限购的城市名单43个，理论上说限购应该扩大到近百个。但是如果按照国家统计局70个大中城市计算，剩余的27个未限购的城市，最多执行10个限购城市。

  中原集团研究中心最新公布的一份针对15个省份50个没有“限购”的二、三线城市楼市的最新调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，其中有37个城市价格出现小幅上涨，而且近四成城市本地投资购房比例超过20%，近三成城市外地人购房比重超过20%。

  中国指数研究院则认为，新出台限购措施的城市可能会在10至20个。

  我爱我家称，主要是针对一些在第一阶段没有实施限购，且6月份房价又有较大涨幅的省会级城市，以及每个省区内经济较发达，且6月份房价涨幅也较大的非省会级城市。比如：洛阳、烟台、秦皇岛等，预计在20个左右。

  上海易居房地产研究院发布限购城市研究报告，在尚未限购城市中，有三类城市有可能备选：第一类是房价绝对值较高的城市：包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等；第二类按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市(比去年涨 6%以上，环比涨0.3%左右) ：主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等；第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。 我们预计，国家将以第三类为主要考虑因素，同时兼顾第一、二种因素，选择将要新限购的城市。预计不会超过20个，极可能为10个左右。

  7月21日，河北廊坊市发布今年市区的房价控制目标，建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米，来挤压一线城市限购之后的溢出性泡沫。未执行限购政策的潍坊市从年初至今的房价涨幅达到9.27%。已执行限购政策的徐州从年初至今涨幅达到7.22%。洛阳也执行限购，同时间内涨幅达到6.71%。

  与价格出现高涨幅相匹配的是，近期市场的销售数据也出现了攀升。今年上半年全国70大中城市商品房销售面积为4.4亿平方米，同比增长12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份销售面积比1到4月份提高2.8%。上半年住宅销售面积同比增加12.1%，增速比1到5月份扩大3.6%。6月份当月全国商品房销售面积为11487万平方米，同比增长24.7%。5月份的销售面积同比增加18.5%，5月单月销售总额达到4542亿元，单月同比增长36.2%。

  很显然，限购对楼市的调控是当前比较见效的手段。轮严厉的限购措施大约狙击了房地产市场5000亿元左右民间投资，其中差不多有1000亿元转向商业地产，500亿元转向投资海外地产，剩下的3500亿元仍然窥视投资房地产市场的契机。对一线城市的限购政策正使尚未限购的二三线城市面临着双重压力，当地的投资需求和一线限购城市转移出来的投资需求在这些地方集合释放。

  由于通胀居高不下，下半年负利率的局面依旧难以改观，股市又一蹶不振，房地产投资再度成为资金避险的首选领域。投资资金进一步涌向二三线尚未限购城市及限购热点城市周边地区的冲动正在加大。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于当下投资渠道狭窄，投资热情无处释放。庞大的民间投资资本有可能寻找政策漏洞，再次冲向房地产市场。

  住建部专家确认，遴选新一轮限购的二、三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部就会做相应的督促工作。二三线城市执行限购政策肯定会区别对待。主要针对近期房价涨幅过快过高的几个城市。而具体手段和措施依旧可能是使用户籍门槛、纳税和社保门槛以及其他因地制宜的手段。这次限购不会大规模铺开。只会在冒头的城市开展。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,目前还没有具体实行的时间表，这些二三线城市里的中小开发商已经变得更加恐惧。因为大企业依靠储备土地和大量在售楼盘项目可以持续抵御限购政策，而土地资金匮缺的小企业几乎进入无能为力的地步。二三线城市房价快速上涨不仅仅是大城市投资需求挤出效应的体现，更重要的因素是这些城市的城市化进程所决定的。一旦楼市限购将限制这些劳动力进入这些城市。不能因为限购令在大城市行之有效而肆意将其扩大至二三线城市。

  2011年7月30日，住建部已发限购“5条标准”，要求各地据此自查，以确定是否出台限购政策。标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认表示，老百姓仍期望调控加码，但二三线楼市限购的风声一日紧过一日，住建部缘何迟迟不出二三线城市房产限购名单，按理说是八月上中时间公布最合适，避免金九银十房价反弹。难道还在调查房价快速上涨的原因，不是已经调查清楚了吗？并且有限购标准和指标吗？首先是依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。是否房价上涨过快、房地产市场过热。二是住建部已在7月底下发限购“5条标准” 自查，以确定是否出台限购政策。

  如根据国家统计局发布1月-6月70个大中城市房价指数，和中指研究院的百城价格研究报告1月-7月数据来看，再按照“住建部5条标准”和两指标“房价涨幅和投资增幅即房价上涨过快和投资过热。”全国至少有30个城市必须限购。可是 ，该限购的城市，为什么地方政府自称为“价格可控制范围和价格合理水平及市场很健康，没限购的必要性？”，比如今年8月份，广东东莞市和肇庆市政府表态不限购。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫反问，限购为什么这么难？为什么地方政府敢明目张胆对抗国务院7月12日新国五条关于限购政策的规定？

  一是因为7月30日，住建部向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“5条标准”先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。住建部此举似乎是给各地政府一个“坦白从宽”的机会，神秘的“5条标准”也逐渐被引申为限购是否得力的标尺。希望地方政府对已经损失楼市限购令或未限购的城市，对照此标准自查一下，看看下半年楼市限购从严。地方政府可不是傻瓜，怎么会出对本地经济发展不利的政策，岂不是搬起石头砸自己的脚。

  二是根据国家统计局发布的数据显示，上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。在调控的重压之下，房地产投资依旧保持着高增长的态势。众多品牌房地产企业凭借大规模进驻二三线城市取得销量，上半年已然取得“斐然”的销售业绩。 今年以来，各大房企取得的销售业绩大部分都出自二三线城市。从万科刚刚公布的中年报显示，今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%。调控升级将断房企后路，上半年万科关注的14个主要城市的成交面积上升了1%，金额上升了8%，但北京、上海、广州、深圳和杭州五个一线城市，万科与去年同比有小幅下降，与2009年相比有非常大幅的下降，与2007年同期相比有50%的下降。

  事实证明，万科上半年取得的业绩，二三线城市功不可没。此外，恒大、保利、远洋等企业今年以来更是将进军二三线城市作为企业发展的重要战略。相对于大企业的岿然不动，中小企业开始变得更加恐惧——二三线城市“限购”意味着资金链更加紧张。一旦实施限购，当地的房地产市场将会迅速陷入冷却，但在此之前，当地房地产的产能，完全是按照外地需求支撑的预期设计的，这样一来，地方政府的利益就会受到巨大损失。

  限价与限购的效果不同，限价只是规定了价格的上限，但是对于市场需求没有进行打击，对于外地需求主导的区域市场来说，只要有不断增加的市场需求，开发企业还是愿意继续拿地，销售也可以正常进行，无非是利润多寡的问题。然而一旦限购，实际上是框定了需求的总量，并堵死了增量，使整个市场循环无法进行。除此之外，地方政府还希望用限价的方式，将本地从房地产价格涨幅榜单的前列拉回来。因为地方政府一直认为，住建部拟定二三线中小城市限购名单的重要依据之一，就是70座城市的房价涨幅排行，通过限价控制涨幅，地方政府也希望借此把集中在自己身上的“限购焦点”转移开来。

  此外，地方政府宁限价不限购还有一个重要原因，因为一旦真的实施限购，在导入人口创造出的楼市需求被斩断之后，开发企业将失去对这些城市市场的预期，因为他们不知道房子卖给谁，进而在拿地策略上，就会偏于保守，土地卖不出去，地方政府最重要的财政收入也会受到很大影响，这也是地方政府面对新一轮“限购”政策预期的一大担忧。尽管某些地方政府的宁限价不限购是从地方利益出发考虑，但是从根本上说，限购政策所解决的是当地居民的购房支付能力问题。

  如果真的在二三线城市展开限购，拥有全国布局的大型房企很可能将直接受到打击，这对市场的影响绝对不可小觑，这些管理层不会不考虑。另外，在欧债危机升级和标普调降美国主权评级形势下，全球资本市场一片低迷，全球经济将受到负面影响，这也会促使中国货币政策提前出现松动，预计届时房地产政策也会局部松动。在整体经济状况尚不明朗的形势下，一些经济学家担心出现经济“硬着陆”还有可能困扰着当前中国经济，限购只为警告地方政府。

  三是遭遇全球经济低迷，股市和金融震荡，土地市场地价成交和流拍影响到土地财政收入，估计住建部暂缓限购城市公开名单。因为目前楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况，让住建部比较犹豫。比如，7月居住用地流标大幅上升，地价底部还未到来。7月的土地市场低迷持续。国土部下属机构数据，7月土地流标率明显上升，进入8月份的第一周，尽管各地政府纷纷进行推地，但土地市场成交依然冷清。一方面是土地供应逐渐进入年度高峰，另一方面是房企预期地价下行持币待购。开发商普遍认为，土地的购买机会取决于土地流标率及底价出现明显下降，而这一底部还未到来。

  四是此前国务院召开常务会议，提出升级限购主要目的是警告地方政府不要放松调控，是对“国八条” 的重申和强调，并非新一轮调控的开始。更多是表现对地方政府执行调控政策不力而不满。从全国范围来看，对于二三线城市的主动“限价”，房价涨幅居前的二三线中小城市效仿之意明显，寄望以此来避免“限购”政策降临。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，限与不限都考验决策层，事实上，部分二三线城市房价的较快上涨，一方面来自城镇化快速推进，另一方面也包括一线城市限购后炒房投资需求的转移助推。其实最不能让中央政府容忍的是，一些地方政府对政策的“软执行”，在土地出让金下滑和保障房资金短缺的压力下，部分地方政府已经开始或者正准备下半年暗中放松调控。二、三线城市政府也在积极行动，以规避限购带来的压力。比如廊坊市建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米；廊坊作为在中央发出限购升级预期后首个主动限价城市，其“限价令”是在规避“限购令”的嫌疑。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，二三线城市限购升级，就应宜早不宜迟，因为楼市传统黄金周销售旺季金九银十即将到来，面对许多城市抢搭末班车的恐慌抢购，如果调控政策维持现状，很可能出现即将限购城市又暂未限购前出现的因抢购引起的爆发性上涨。如果按照住建部统一要求，各省市需要限购的二、三线城市进行自我排查，全部结果将于8月底上报住建部。对房价持续过快上涨的城市，各省将督促其制定并实施住房限购措施。二、三线城市限购名单出台的时间或许会有所延后，要等到“金九银十”才会出台。

  意味着国务院调控政策面进入密切观察期，重在落实已有政策。可想而知，“政策底”隐约可见，足够判断高层释放限购升级的目标，警告的成分多于实质性动作，下半年恐难出调控新规，更大规模调控升级的可能不大。

谢逸枫

2011年8月11日