楼市哪能说拐就拐

● 4月八成城市房价普涨 ● 成交量未有显著变化 ● 两种论调为难后续调控

　　要判断一个城市的房价是否出现变化，除了要统计成交价格外，还得看成交量。除非出现大幅度的价格下跌和大规模的成交，才可以确认楼市是真正进入下降通道”

　　房价跌了吗？从国家统计局新出台的4月数据，恐怕还得不出这样的结论。

　　国家统计局昨日公布，全国70个大中城市中，仍然有80%的城市房价在上涨，但环比涨幅均小于1%。专家认为，抛开统计方法的缺陷不谈，如何判断处于临界状态楼市的后续进展，并辅之以相对应的调控政策至关重要。

　　三四线城市价起

　　与国家统计局公布的３月数据相比，４月７０城房价涨幅明显缩小——７０个大中城市新建商品住宅环比价格涨幅均小于１．０％，涨幅比３月份缩小的城市有２６个。

　　北京中原地产分析师表示，从环比数据来看，目前出台的调控政策取得了一定效果。本轮调控执行最严格的政策是限购，抑制了大部分的投资需求；同时，多次加息、贷款利率优惠政策取消等使得炒房者利用资金压力大涨，相比第一轮调控前，目前购房的利息基本已经翻倍。

　　从结构上看，４月份涨幅居前的大多是三四线城市，如吉林市、锦州市、秦皇岛市等新建住宅环比涨幅均在０．７％以上；而北京住宅价格环比涨幅仅为０．１％，多个一线城市房价涨幅居后。

　　对此，中广信地产服务机构副总经理卢校表示，这主要是由于一二线城市出台了限购政策，而三四线城市调控相对较松，无论投资投机性购房需求还是地产开发企业，都在转向三线城市。记者了解到，随着一波地产投资的转移，目前中东部很多城市的房地产大规模开发已经延伸至远离城市的乡镇一级。仅在今年前４个月，河北、河南、湖北的一些三四线城市房价已经上涨了５０％以上。

　　统计方式存争议

　　值得注意的是，70个大中城市中，4月新建商品住宅环比价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。即４月份有５６个城市新建住宅价格呈现上涨态势。而在３月份，只有４９个城市新建住宅价格呈现上涨态势。

　　“这一趋势逆转了自1月以来环比上涨城市减少的态势，在楼市持续降温、4月成交量明显萎缩的背景下，属于异动，与市场实际感受相悖，可能是统计方式出现偏差。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭昨日发出报告认为，新近调整过的房价统计方式还不够完善，不能很好地反映同质楼住宅的价格变化。

　　事实上，对于现在的房价统计方式，业内一直存有争议。北京东方基石房地产经纪公司总经理杨朝淅就对《国际金融报》记者表示，如果能在统计中加入位置、区域等体现价格特征的指数就更合理。“以北京为例，当月如果三环、四环等价格较高地区售房较多，涨幅就上去了；如果五环、六环销售情况较好，均价就下跌了”。

　　中国房地产学会副会长陈国强也认为，只看表面数字，可能会忽略一些均价背后的结构性问题。陈国强举例说，北京4月份成交量比较大的，包括金茂府等高端楼盘成交量的占比上升，会拉高均价进而导致对市场的判断出现偏差。“如能细化到楼盘区位和档次，统计结果可能会更加精确”。

　　拐点

　　抛开统计方式不谈，当前楼市处于临界状态已经成为业内共识。“目前的市场状态是，开发商仍未采取实质性的降价行动，而购房者也处于观望之中，市场陷入僵持。”杨红旭说。

　　中国指数研究院昨日公布的房地产企业监测月报显示，4月近五成城市成交面积环比下降，四成城市跌幅接近或超过30%。而且，由于第一季度所监控的房企资产负债率偏高，4月销售回款不甚理想，企业不得不寻求外部融资。拐点论一时间甚嚣尘上。

　　但也有看涨的悲观论调。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示，目前市场的僵局是依靠不间断的政策维持的，“房价不会出现拐点，房产市场问题的解决不可能一劳永逸。未来两年房价是否会暴涨倒是应该担心的问题。”

　　“如果统计方式没有出现偏差，则这种价格涨幅扩大的态势，对于调控效果的显现非常不利，若五六月环比涨幅仍然持续扩大，则很可能招致中央新一轮调控政策的出台。”易居报告这样判断。卢校也表示，一旦三四线城市房价泡沫形成了，必将对一二线城市的高房价形成支撑，那么未来整体上将更加难以调控。

　　不过，对于各种拐点论、反弹论，杨朝淅始终持观望态度。他认为无论房价在统计结果上是涨是降，都不意味着真正的房价涨跌，因为各城市成交量并没有出现明显起伏。

　　杨朝淅认为，要判断一个城市的房价是否出现变化，除了要统计成交价格外，还得看成交量。最近一次宏观调控以来，全国各大中城市的楼市成交量普遍急剧萎缩，这说明楼市进入了僵持观望期。在这种情况下，除非出现大幅度的价格下跌和大规模的成交，才可以确认楼市是真正进入下降通道。