九乡新闻网辐射4 电池代码:社区商铺
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/09 12:22:50
社区商铺”，是指分布于居住社区内或社区沿街的商铺，主要是为满足居民日常的购物所需。
: e# ~ D. {买房,购房,装修论坛,房产论坛社区商铺历来是商业房地产投资的重要品种和热点，且这一趋势已为境内外投资机构所认同，部分区域市场上已出现了高档商品向中心商业街区聚集、日用商品向社区扩散的布局态势。和大型商业物业相比，新建社区配套的商业店面数量要少得多，并且售价也相对便宜，销售的压力不大，开发商一般不会投入大笔的广告费去宣传。因此，看起来似乎社区商铺受到冷落，不容易引起人们的注意。但开发商对此并不着急，因为随着社区的建成，业主陆续入住，人们对一些必需的生活配套服务需求不断增长，而这些社区商铺多为独立小店面，非常适合社区便利店式的经营，只要有商机自然不愁店面卖不出去。目前来看社区便利店突出“便利”特色，十分符合现代社区的生活需求，并且利用社区商铺因单价低、面积小，投资总额相对较低，因而具有投资风险较小、收益较稳定的特点，扬己之长避己之短。一般来说，投资社区商铺的成本回收期在十年左右比较合适，最长不应超过十五年。社区商铺投资应因地制宜，在客户源的预测上不仅仅要看社区内居住的人口有多少，还应注意周边区域的消费能力和消费习惯；住宅区附近大都是居民，这一地段家庭生活商品的消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能提供这类服务的商店，一般都能获得较好的发展。而像目前人口并不多的市郊地段，随着城市建设的发展，将来会变成繁华的社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。但是任何投资都是有风险的，业内人士建议投资者还需把握好以下几个关键的节点。
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/ u7 Q5 J新浪乐居一、经营前期考察全一点 。 1 M. a0 l6 B2 W5 J4 R
就像住宅从期房到现房会升值一样，商铺从期铺到现铺也有个升值过程，在这个阶段，社区商铺升值空间为5%-45%、甚至可达60%，决定升幅的原因除了楼盘自身品质外，还与以下一些因素有关，在购买商铺时要特别注意：
3 ?8 T5 Pgz.bbs.house.sina.com.cn商铺的商业价值———越临近交付使用期，越体现商业价值； 4 `3 W& u% n9 @
周边商铺数量———数量越少，其对应的顾客数量就越多，价值越高；
" }; g% D: U新浪乐居 单个商铺的面积———在店面面积和结构的选择上，一般来说，社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用做超市需要较大的空间外，便利店、洗衣店、花店、美发店、小饭店等都不需要很大的“腹地”。因此，社区商铺门面需要宽一点，进深浅一点，７～８ｍ为宜，面积为５０～１５０ｍ２的适用性最强。而独立经营的商铺面积小于50m2的，价值越高（因为小商铺的租金，已不受周边商铺每平方米租赁价的约束，而完全以市场供需状况按套论价，实际单位租金更高）； & [8 u7 E1 p2 H
单个商铺的铺型———门幅越宽、进深越浅，铺内立柱越少，价值越高；
; r! l3 {买房,购房,装修论坛,房产论坛 商铺位置———位于小区出入口、马路转角、或越靠近车站位置的社区商铺，价值越高。
* O3 T- D5 o, u/ s新浪乐居 从期铺到现铺，时间跨度一般为3-16个月；其中又有3个升值的节点：物业竣工交付使用时、办出“大产证”时、可办理“小产证”时。如果投资者要出售商铺获利，就要踩准这3个点。
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二、、经营初期出租早一点 5 P7 @. i7 X( \
这一阶段短则3-18个月，长则24个月左右，从居民入户装修至大多数居民基本装修完成为止。这是个高租金期，因为经营者基本为装潢建材、防盗门窗制作、快餐面馆等的临时性经营，无商铺的装修投入，也无税费可缴，属于低成本高收益，因而求租相当激烈，明显有利于商铺投资者获取高租金。但因为租期不长，投资者要抓住时机尽早出租。 房产论坛,装修论坛,业主论坛, Z! e- }( m. H
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三、经营稳定期定位准一点
% g/ C3 c新浪乐居论坛 当装修阶段结束，商铺将开始常规经营，其关键是准确地定位，这将使租金收入相差10-15%左右。一般来说，经营业态可分为2大类：1）租金低、租期长、获利小，但收益较为稳定，这包括便利店、小型超市、面包饼屋、自助银行、书报店、药房、房产中介等；2）租金高、租期短、获利大、但收益却不稳定，这包括棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴脚摩、音像制品等。投资者可据周边居民的需求进行招商，并针对性地确定商铺租金。 买房,购房,装修论坛,房产论坛* v* P7 J6 f' g( ^
: i7 S% A6 q此外还要注意以下六点：
" C% A2 z7 I买房,购房,装修论坛,房产论坛一、要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的３０％－４０％，有的甚至超过５０％。对此，开发商当然自有说法。要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。 房产论坛,装修论坛,业主论坛& c2 m* y
二、要注意返租承诺。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此，很多开发商给出的承诺往往无法承兑。
l/ H# h9 c三、要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。另外，银行对商铺贷款者资质的审核比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。 房产论坛,装修论坛,业主论坛" F5 E- |& o4 T0 G5 b. S
1 r+ q4 N! I' N7 Z/ q四、注意投资行业。据某商铺服务网络有限公司的一份商铺调查报告称：一般来说，不同业态决定了商铺的租金收入差异达10％～15％左右；收益较稳定的行业有便利店、小型超市、面包饼屋、自助银行、书报店、药店、房产中介等；社区商铺中高获利的业种有建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、快餐面馆等 新浪乐居4 g" z# }/ i
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五、注意开发商对店铺的规划。如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划，投资者的风险必然加大，因此投资价值也就相对较低。 新浪乐居- E6 G" [* N
6 Y; K" T2 d3 y1 d! X! I# p新浪乐居论坛六、投资需要专业知识，在香港市场上，“铺主”是众人皆知的名称，他们是掌握众多商业楼面资源的投资客或中介商。这些人与开发商及商业经营者的关系网络非常发达。他们可以先盘下铺面，坐等租客上门，也可以在拿到商业经营者的租铺意向后，再寻找相应的铺面。而他们常常又与开发商联合设计，再全盘买断。他们是有耐心的业主，收取租金，接纳租客有长远的眼光。 因此如果你不具备专业知识，认识一些铺主做朋友，让他们牵线搭桥共同造市也是个不错的选择。
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