九乡新闻网蹁跹影惊鸿怎么读:房屋出租收入的个人所得税计算
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 13:48:28
房屋出租收入的个人所得税计算 中华人民共和国个人所得税法》（以下简称《个人所得税法》第二条第八项规定：“财产租赁所得，应纳个人所得税”。《个人所得税法》第三条第五项规定：“财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十”。《个人所得税法》第六条第四项规定：“财产租赁所得，每次收人不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额”。
国家税务总局国税发[1994]089号文规定：“纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除费用和有关税、费外，还准予扣除能提供有效、准确的凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的准予在下一次继续扣除，直至扣完为止”。
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条第八项规定：“财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得”。
《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”。
中华人民共和国国务院令第142号规定：“二个或二个以上的个人共同取得同一项收入的，应当对每个人取得的收人分别按照税法规定减除费用所得计算纳税”。
因为财产租赁的种类较多，范围很广，其取得租赁收入的金额有多有少，收入来源渠道多样，因此，笔者不可能对各类拥有财产租赁收入的纳税人所取得的财产租赁收入，按税法规定的标准计算缴纳的个人所得税进行一一例举。为了让财产的拥有者在取得财产租赁收入时会依法计算缴纳个人所得税，现只就个人将自己拥有的建筑物（房屋），用于对外出租所取得的租赁收入的典型事例，按照上述有关的税收政策和法规，依法计算应纳个人所得税的结果，让大家进行对比分析。
例：李家有兄弟3人，母亲早年因病去世，靠父亲（以下简称李老）省吃俭用将兄弟3人抚养成人。随着经济的发展，人们生活水平的提高，李家建起了3间4层楼房。李老健在时，安排长子住4楼、次子住3楼、老3住2楼、自己住1楼。李老为了让后人安心工作．不给他们增加经济上的负担，将自己所住的1楼3间房屋的80％用于对外出租，月租金收入1200元归自己所有。李老生前留下遗嘱，除将兄弟3人自住的各层房屋划归各自所有外，还将1楼的遗产划归兄弟3人共同所有。李老去世后，兄弟3人商量后，将李老健在时自住的和对外出租的房屋一并对外出租，月租金由过去的1200元增加到1400元，所不同的是过去的房屋月租赁收入由李老1人拥有，而现在的月租金由兄弟3人共同所有。
李老健在时的月房屋租赁收入1200元归1人所有，其应纳个人所得税的计算结果为80元。计算方法如下：
应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除标准－修缮费（李老出租房屋前未发生过修缮费用）＝1200元－1×800元＝400元
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率＝400元×20％＝80元
李老去世后，月房屋租赁收入1400元由兄弟3个共同所有，其应纳个人所得税的计算结果为0。计算方法如下：
应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除标准－修缮费（兄弟3人出租房屋前未发生过修缮费用）＝1400元－3×800元＝-1000元，即：无应纳税所得额。
从上例的计算结果中我们很容易发现，李老健在时，将自用的大部分房屋用于对外出租，月租赁收人1200元归自己（1人）所有，按税法规定准确无误予扣除月费用800元后，其应纳税所得额为400元（暂不考虑房屋对外出租所取得的租赁收入应按规定计算缴纳的营业税及附加等），按20％的比例税率计算，李老月应纳个人所得税为80元。李家兄弟3个接手后，将1楼继续对外出租，虽然面积扩大了，月租金收入也由过去的1200元调增到1400元，按税法规定准予扣除月费用标准由以前1人的800元扩大到后来的3人2400元（3×800元）＝2400元），房屋的月租赁收入减去按税法规定的扣除标准后，其应纳税所得额为负数。由于没有应纳税所得额，应纳税额也就不存在了，李家兄弟3人所取得的房屋租赁收入也就不用缴纳个人所得税。
取得房屋租赁收入的纳税人，要学会依法计算缴纳租赁收入的个人所得税。
国家税务总局国税发[1994]089号文规定：“纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除费用和有关税、费外，还准予扣除能提供有效、准确的凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的准予在下一次继续扣除，直至扣完为止”。
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条第八项规定：“财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得”。
《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”。
中华人民共和国国务院令第142号规定：“二个或二个以上的个人共同取得同一项收入的，应当对每个人取得的收人分别按照税法规定减除费用所得计算纳税”。
因为财产租赁的种类较多，范围很广，其取得租赁收入的金额有多有少，收入来源渠道多样，因此，笔者不可能对各类拥有财产租赁收入的纳税人所取得的财产租赁收入，按税法规定的标准计算缴纳的个人所得税进行一一例举。为了让财产的拥有者在取得财产租赁收入时会依法计算缴纳个人所得税，现只就个人将自己拥有的建筑物（房屋），用于对外出租所取得的租赁收入的典型事例，按照上述有关的税收政策和法规，依法计算应纳个人所得税的结果，让大家进行对比分析。
例：李家有兄弟3人，母亲早年因病去世，靠父亲（以下简称李老）省吃俭用将兄弟3人抚养成人。随着经济的发展，人们生活水平的提高，李家建起了3间4层楼房。李老健在时，安排长子住4楼、次子住3楼、老3住2楼、自己住1楼。李老为了让后人安心工作．不给他们增加经济上的负担，将自己所住的1楼3间房屋的80％用于对外出租，月租金收入1200元归自己所有。李老生前留下遗嘱，除将兄弟3人自住的各层房屋划归各自所有外，还将1楼的遗产划归兄弟3人共同所有。李老去世后，兄弟3人商量后，将李老健在时自住的和对外出租的房屋一并对外出租，月租金由过去的1200元增加到1400元，所不同的是过去的房屋月租赁收入由李老1人拥有，而现在的月租金由兄弟3人共同所有。
李老健在时的月房屋租赁收入1200元归1人所有，其应纳个人所得税的计算结果为80元。计算方法如下：
应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除标准－修缮费（李老出租房屋前未发生过修缮费用）＝1200元－1×800元＝400元
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率＝400元×20％＝80元
李老去世后，月房屋租赁收入1400元由兄弟3个共同所有，其应纳个人所得税的计算结果为0。计算方法如下：
应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除标准－修缮费（兄弟3人出租房屋前未发生过修缮费用）＝1400元－3×800元＝-1000元，即：无应纳税所得额。
从上例的计算结果中我们很容易发现，李老健在时，将自用的大部分房屋用于对外出租，月租赁收人1200元归自己（1人）所有，按税法规定准确无误予扣除月费用800元后，其应纳税所得额为400元（暂不考虑房屋对外出租所取得的租赁收入应按规定计算缴纳的营业税及附加等），按20％的比例税率计算，李老月应纳个人所得税为80元。李家兄弟3个接手后，将1楼继续对外出租，虽然面积扩大了，月租金收入也由过去的1200元调增到1400元，按税法规定准予扣除月费用标准由以前1人的800元扩大到后来的3人2400元（3×800元）＝2400元），房屋的月租赁收入减去按税法规定的扣除标准后，其应纳税所得额为负数。由于没有应纳税所得额，应纳税额也就不存在了，李家兄弟3人所取得的房屋租赁收入也就不用缴纳个人所得税。
取得房屋租赁收入的纳税人，要学会依法计算缴纳租赁收入的个人所得税。
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