中小城市房价风头盖过一线城市 缘何“领涨”

最近一段时间以来，中小城市的房价涨幅高于一线城市。这样的变化意味着已出现投资、投机性需求向中小城市转移的趋势。中小城市房价的上涨，楼市调控面临更大的压力。

中小城市房价涨势出现了超过一线城市的趋势。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82城市价格环比上涨。

进一步观察统计数据，记者发现这样一个现象，即中小城市房价涨幅已经超过一线城市，这似乎印证了万科总裁郁亮的判断，他在不久前曾表示，北京、上海等一线城市将不再代表中国房地产市场。数据表明，在涨幅榜前10位中，一线城市集体消失。排在涨幅榜第一位的是河北保定市，环比涨幅为2.57%，此外，包括中山、秦皇岛、潍坊、湖州等中小城市，环比涨幅均超过1.5%。

反观一线城市，3月份表现整体疲软，前不久表现抢眼的北京，环比涨幅为0.55%，排在第46位，这是一线城市取得的最高名次；上海均价出现了微跌，跌幅为0.02%，掉到了第85位；此外，广州、深圳的涨幅也不大，分别为0.14%和0.46%，也排在了50位以外。

其中，有部分中小城市已经成为涨幅榜前10位中的“常客”。在2月份，株洲、潍坊、南通的环比涨幅就分别达到1.69%、1.66%和1.37%，位列第4、第5和第8位。而一线城市中，只有广州以1.05%的环比涨幅勉强挤进前20，其余3个城市均掉出前40位。

表 3月涨幅榜前十城市

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(数据来源：中国房地产指数系统)

是否因为未限购

同样处在严厉调控的大环境中，此前表现一直强劲的一线城市缘何风光不再？其中最大的区别可能在于是否实施限购措施。

在“新国八条”出台之前，其实一线城市房价坚挺，涨幅不小。根据从中国房产信息集团公布的数据，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达23%，而北京涨幅最大，同比大涨42%；上海和深圳分别达到40%和33%。虽然其时各城市也已采取限购措施，但基本上还是允许新购一套，这实际上对投资需求的抑制作用还没有发挥到最大。

而在“新国八条”出台之后，限购力度陡然增加。根据各地出台的实施细则，均从“限三”和“限二”两个方面出发，从而使得投资性需求无机可乘，这对市场需求形成不小的影响。而反观尚未限购的城市来说，虽然同时也受到调控政策的打压，如差别化信贷、税费成本上升，同时银行贷款也收紧，但总体水平要好于一线城市。

专家分析认为，“限购令”会逼退本地需求，由限购城市向非限购城市转移，近期北京、上海外围城市楼市关注程度提高便是明证。如“京十五条”就使得部分需求“梦断京城”，从而使得大量“被限”的置业需求将目光投向燕郊、香河、固安等北京周边城镇。与此有些类似的还有上海，随着“沪九条”的出台，昆山楼市出现转机，统计数据显示，3月共成交1906套，环比2月的1250套，涨幅高达52.5%。

或成投资热点区域

3月份涨幅前十位城市，如保定、呼和浩特、中山、吉林等，都属于非限购城市，这是巧合还是必然？

同策咨询有关人士曾做出这样的判断：限购也会使在大城市“被限”的客户将资金抽逃到这些限购政策比较松的中小城市中，会给当地市场造成不良影响。由此看来，中小城市房价仍然保持较高水平的涨幅，其实极有可能与投资性需求转移有着密切联系。

楼市调控，一线城市首当其冲，部分龙头房企为了将政策对盈利的影响降到最低，进驻中小城市成为它们共同的选择。如万科、恒大、招商、保利等，都加大了中小城市拓展力度，其中恒大更是将发展重点放在非限购城市上，已经进入的62个城市中，无限购政策的城市约有39个，占比63%。

而从另外一个角度来看，知名房企的进驻对当地楼市又起到了促进作用，如楼盘品质的提升、居住理念的改变等，都让物业的价值得以彰显，具体表现就是价格的上涨，这又将激发投资性需求的热情。

也许有人会产生这样的疑问，调控政策难度无法阻止投资需求吗？复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，从现有已实施的具体调控政策来看，限购最具杀伤力。他说：“完全有理由相信，只要限购坚持几年，投资、投机潮就会被彻底击退，房价势必有一合理回调，过大的价格泡沫定会逐渐挤出。”但不可否认的是，现有的政策措施，也只有限购才能真正起到限制投资、投机性需求的作用。其他如信贷、财税政策，对于那些资金实力雄厚的投资者来说作用不大。“其实不少投资者完全具有一次性付款的能力，不能申请按揭，其区别只是没法利用金融杠杆放大投资收益而已。”有业内人士这样说。

风险悄然累积

非限购让民间资金找到了落脚点，从而进一步激发投资开发的热情，这给中小城市的楼市带来了发展机遇。但中小城市同时必须面对消费能力被透支、基础配套缺乏的现实，这难免会引发新的担忧。

一、二线城市限购，在通胀压力巨大的前提下，民间资金必须找到新的出路，因而流向非限购城市，成为一种比较切实可行的选择。随着炒作资金的流入，房价的上涨又会在一定程度上吸引到更多的开发资金，从而使得区域内开发量大增。如果未来数年内消费能力并未随之提升，出现供大于求的现象肯定无法避免。

公开资料显示，江苏如东县城的公寓售价可高达8500元/平方米，甘肃庆阳这个经济并不发达的西部地级市，房价也直逼6000元/平方米的高位。曾经出现在一线城市的房价收入比畸高的现象，在中国部分中小城市也已出现。这意味着消费能力出现透支迹象，也表明房价泡沫开始出现，而这对于经济水平相对较低的中小城市来说，绝对不是福音。

而对于中小城市来说，变现能力差也是一个不可忽视的风险。虽然近年来中国的城镇化进程使得大量的农村人口进入中小城市，产生大量的住房需求。但由于诸如医疗、教育、商业等配套设施建设并未及时完善，这会给投资带来很多不确定性。此外，中小城市的二手房市场并不发达，而大多数人更愿意购买新房，这会使得房产的变现能力降低，也给投资带来了一定的风险。