起凡新手怎么玩:姜莱：四个因素将房地产打成死结

　　房价居高不下，中央政府难免心急如焚，不得不继续加药。这几天就听说，国家发改委正在研究新药方，准备出台房地产业的反暴利法规。从这个可能出台的法规的名称看，老姜注意到，这回我们的官员们认了一个死理儿，就是把房价高企的责任推到了开发商头上，把他们当成了主要的罪魁祸首。可我们的官员也不想想，中国房价的高烧已经持续了近十年，而且一直在从大都市向中小城市蔓延。这么大的事儿，难道仅仅是一小撮缺乏“道德血液”、贪婪成性的开发商造成的吗?他们撑得起这篇乌云重重的天吗?中国商品房价格的暴涨，价格指数的居高不下，恐怕是一系列因素造成的。在老姜看来，其中犹有以下几件事儿影响深远——

　　1，土地制度和政策

　　考虑商品房价格，首先得考虑房地产开发供给的成本。房屋开发成本的基础部分，是由土地价格和费用构成的。老姜在房地产业干过很久，不吹牛皮，可以说对房地产成本费用构成非常熟悉。现在有人断言，土地价格和费用在房地产开发成本中的比例，大致占了3—4成，这种说法是比较靠谱的;在有些时侯和某些项目中，占5—6成的情况我也见过。土地价格和费用过高，必定拉高房地产开发成本，并为房价的高企推泼助澜，这是毋庸置疑的。而土地成本的上升，又与政府利益之手的推动有关，这就是地方政府对土地财政的高度依赖。自进入2000年以来，出卖土地使用权的收入，就在中国政府的财政收入中开始扮演重要角色。2003年达到了35%，此后就一直居高不下。在有些地方，土地收入占财政收入的比重，甚至到了60%—80%的地步。2010年，全国土地财政收入高达2.9万亿。

　　政府靠卖地为生，这当然是一个结，但不是死结，至少对高房价来说不是。原因是政府对土地收入的依赖，可以在不改变实质的前提下，作出一点调整，把管口接到房地产市场的终端去。如开征物业税等税种，财政收入仍有保障，依赖的仍是房地产市场，却不会增加土地开发成本，还抑制了购房需求，为遏制房价上升提供了一种可能。导致土地成本高升的原因，是土地制度本身，土地财政只是寄生在这种制度上的一块肿瘤。在中国，能够作为合法要素商品在市场进行交换、并赋予房屋商品属性的土地，只能是国有土地，并且交换的只是使用权。正是这一土地制度，给了政府土地所有者(代理人)的身份，使他们能以所有者的角色进入市场，出售土地的使用权，并且还能每隔几十年重复出售，从而形成了他们对土地收入的高度期待，也实际造成了他们的土地饥渴症。另一方面，中国的土地分成了两部分，占全国土地总面积46.18%的集体土地，不能作为要素商品在市场进行交换，当然也就失去了作为商品房用地的功能。这一制度的直接后果，是缩小了商品房用地的供给，人为加剧了商品房土地资源的稀缺。

　　谈到房屋开发成本高企的原因时，有人把炮口对准了国家的耕地政策，说18亿耕地的红线，才是造成土地供给紧张的罪魁。这是在乱放炮。18亿耕地有多大?约120万平方公里，约占整个国土面积的12.5%，占农村集体土地的27%左右。当然，中国的东西部土地人口资源分布极不均匀，若以云南腾冲致黑龙江漠河画一条线，西部地区的人口只有全国的5%，土地却占了64%。大部分优质耕地都集中在东部，东部的土地却只有全国面积的36%。但即便如此，在东部的集体土地中，非耕用地仍占了相当部分。这部分不会侵占红线耕地的集体用地，仍比既有的城镇用地大出数十倍。如果不存在二元土地制度，即使不考虑动用红线耕地，这部分土地若是具有国有土地一样的性质，可适度用于房地产开发，商品房土地供给紧张的状况，就会大大缓解，甚至可能从根本上缓解。可是，一种实行了几十年的国家基本土地制度，能轻易改变吗?这个结解得开吗?

　　2，地产与金融的双重畸形依存

　　中国的房地产是什么时候风生水起的?是有了买房按揭制度之后。在此之前，房地产市场可说是冷冷清清，要死不活，原因是民众不能借钱买房，形成不了大规模的市场需求。即便当时的房价才几百上千块一平米，也没几个人买得起。可一旦引入按揭制度后，房地产市场就火了起来，一发不可收拾，并由此形成了银行与开发商、买房客的双重依赖。对银行来说，按揭贷款作为一种新型业务，有不动产作质押，较安全可靠，等于为银行增加了一种风险较小的赚钱工具，他们为何不乐此不疲?岂止是乐此不疲，后来他们简直像吸毒似的上了隐，离开了按揭贷款，就不知道怎么发展贷款业务了。对开发商来说，按揭贷款造就了实际的庞大房屋需求，为他们创造了一个可观的市场;他们的市场如此庞大稳定，资金需求随之急剧升温，银行对他们的放款也有求必应。对买房客来说，按揭不仅有助于帮助他们实现“居者有其屋”的理想，而且还从天上掉下来了一根投资杠杆，使他们可以借用银行资金购置不动产，实现自己的资产增值。到如今，银行与开发商、买房客的这种双重依赖，已经到了打不散拆不开的地步了。

　　按揭买房是洋人发明的玩意，传到了香港，中国大陆又直接模仿香港。可是，银行按揭这种金融业务，虽然西方也在做，还是我们的师傅，做法却与我们有很多不同，对房地产市场的影响力也不可同日而语。中国的银行，贷款业务的渠道和方法单一，有不少政策性歧视和限制，早期的能力和视野也不够，除了按照国家政策扶持某些产业和企业之外，就几乎不知道干什么好了。借钱给个人投资消费，更是闻所未闻，也不被允许。现在按揭贷款的门被打开了，银行突然发现了一块新大陆，这块新业务能给银行带来丰厚回报，又具备规避风险的种种优点，各银行就开始纷纷抢滩，争着强占这块新大陆。争着抢着的结果是，房地产开发与按揭贷款成了许多银行的主要业务，核心业务，骨干业务。2010年，全国新增贷款9.4万亿，其中房地产开发贷款5764亿，消费者按揭贷款1.4万亿，二者合计占新增贷款的21%，就直观地说明了这一点。银行等金融机构与房地产市场，完全已形成一损俱损、一荣俱荣的共生格局。

　　从个人投资与理财的角度看，也是如此。中国个人投资的渠道极其狭窄，所谓的风险投资，对新兴衍生业务的投资，以及文化艺术品投资等，都只是极少数人的把戏。对大部分人来说，他们的个人投资渠道，除了炒股买房之外，大概就没什么机会了。在这种情况下，依靠银行按揭买房，借此炒楼、收租、保值等，就成了许多人主要甚至是唯一的投资手段。失去炒房投资这个市场，许多人的个人投资就变成了一场梦;没有银行的按揭支持，能把这个梦变成现实的人群就会大幅缩水。这一条，加上银行与开发商的共生关系，就把中国的房地产市场、重要的个人投资市场与金融市场紧紧地绑在了一块，他们之间的绑架进一步延伸和扩散，又绑架了中国GDP的2—3个百分点。这种绑架关系错综复杂，环环相扣，牵一发而动全身。如果再想想，在中国的房地产市场、个人投资炒房市场能兴风作浪的人，相当部分都是非富即贵的家伙，中国的商品房价格下行，最大的受伤者就是他们;他们不希望房价上升的势头中止，更不希望下跌，在权力那里又拥有真正的话语权，把这些因素都考虑进去之后，轻言房价调控，这个结解得开吗?

　　3，独特的城市化运动

　　城市化是中国的必由之路，这一过程会不断加大对城市用地的需求，推动房地产发展，也会形成房地产升值的动力和压力。但中国的城市化进程，政府在其中起了巨大的作用，不大同于西方那种靠市场自发力量推动的情况。有两个比较特殊的现象。首先是中国一边在城市化，但农民与市民、农村与城市在身份和土地上的二元结构，在制度上却没什么变化。身份歧视和土地属性的不同，形成了中国特有的城市与农村土地资源的“级差地租”，并导致房产价值的天壤之别。在其他国家，城市与农村的不动产也有价值上的差别，但这种差别是由自然和市场因素造成的，如基础配套设施的不同，交通与信息获得上的差别，居住或工作便利与否的区别等等。而我们这里，除了这些因素造成的差别之外，最大的差别来自于制度歧视。一间建筑在农村集体土地上的居屋，一笔集体用地性质的不动产，哪怕它们与国有用地上的商品房在同一地域，由于前者只是“宅基房”、“农村物业”、“农业用房”等等，身价就低了一大截。它们的不能合法转让交易，商品属性的缺失，使得其保值增值的可能性大打折扣。这一人为造成的制度性要素与资源的歧视，不仅对农民不公，也人为地拉抬了社会对城市土地及房产需求的预期，是城市房产泡沫的重要推手之一。

　　中国的城市化还有一种现象，就是没有在城市形成贫民区。城市不存在贫民区，不是没有这种需求，而是不允许出现。在这种情况下，农民来到城市从事非农工作，就很有可能要承担骨肉分离、妻离子散、居无家舍的代价。他们一旦有了在城市长期生活、成家立业、或举家团聚的需要，也不会(不可能)首先选择在贫民区过度的方式，而是直接就诉诸租购商品房。他们的愿望可能只是一场梦，但一旦付诸实施，就只能这样选择。即使只是一种梦，无数这种无奈之梦汇集起来的社会心理趋势，还是会给城市房地产造成不断扩张的压力，也会不断拉动房地产的需求预期。中国城市化运动的一个问题是，想要长期在城市生活吗?准备购买或至少租用昂贵的商品房吧。这对于那些不断涌入的大量的农村人口来说，也只能是唯一的选择。如果政府大量推出廉价廉租房，当然有助于缓解城市住房需求的压力，但问题是，政府有能力长期坚持这样做吗?廉价廉租房的推出，不又会大量挤占商品房用地，并造成这类用地的更严重的短缺吗?在农村集体土地被人为排除在市场化运作之外，而“农民工”又大量进入城市，形成不断扩大的城市房地产潜在客户群的背景下，这个结能解开吗?

　　4，垄断与特权致使开发商的“道德血液”流失

　　我一直反对把高房价的责任推给开发商，但并不是说，开发商不是推高房价的黑手之一。我只是想表明，开发商不是神通无边的魔鬼，在所有拉高房价的因素中，有些东西是与他们无关的。即使开发商极度贪婪，成为拉抬房价的重要一环，也是制度与环境的产物。贪欲是人的天性，但贪欲无止境地膨胀，并且这种贪欲还能屡屡得手，没碰到什么阻力，没有什么力量能遏制他们，就要考虑我们的游戏规则是不是有问题了。中国的房地产商之所以能做到不道德，把自己的“道德血液”排干也无所谓，大家拿他们没办法，原因就在于他们或多或少都有些背景，与权力处得不错，有些人自己就是权力者，或权力者的亲朋好友，或代理人。他们在市场上大都处于垄断或半垄断的地位。