九乡新闻网赠你一场盛世繁华沈珂:[时事评论]经租房权属人的呐喊(转载)
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/03 22:47:16
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『天涯时空』 [时事评论]经租房权属人的呐喊(转载)
点击：657 回复：0
作者：一介屁草民 发表日期：2010-3-10 23:53:00 回复
房地产学习笔记――经租房
作者：长夜百合 提交日期：2007-6-30 13:35:00 | 分类: | 访问量：791
房地产学习笔记――经租房
长夜百合
从蛮族勇士同学的大作《建国以来土地制度变迁及评价》中发现了一点经租房的影子，就阐开了找了找，看了看，理出初步脉络如下：
五十年代中后期，农村的土改即将完成，而城市房地产方面，也要搞一搞改革，当时认为，出租房屋是依靠资本获利的方式，属于剥削，和社会主义经济有悖，尤其是二房东，更有从中牟利，投机倒把之嫌，尤其诡异的是，居然认为租金不统一也是一大问题。因此，在五十年代中期政府连接发布三个文件，规范了对城市私有房产的处理方法：1、性质和目的：采用国家经租、公私合营等方式，用类似赎买的办法，在一定时间内给予固定的租金来逐步改变其所有制。但是这“一定时间”是多久，并没有明确。2、改造对象范围：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。”其后又于1958年6月20日制定了补充规定，将改造起点有条件扩大至 “房屋是一整所或十间以上者。”看到这段文字，我的第一反应是：如果既够15间又够250平方米的，就不用改造了，嘿嘿。3、对租金数量予以固定。扣除某些税费后，根据各地情况给予房主适当的、“固定的”租金。这一数字基本是向租户收取的租金的20%-40%，但在实践中存在低于这一标准的情况。
六十年代中期，部分房主似乎已经开始表现他们的不满，国家房产局致国务院的一份报告中提到了有些房主认为经租房仍然归私人所有，以自己家人口增加、生活困难等原因要求收回房屋或者调高房租，在我们如今看来合情合理的要求，当时房产局却得出了这么一个结论 “这些情况反映了私房改造工作中存在尖锐的两条道路的斗争”，结合当时文化大革命即将开始的背景，这种定性会给那些房主带来什么后果，是显而易见的。在同一份报告中，具有法律意义的一句是“凡是由国家经租的房屋，除了过去改造起点定的不合理、给房主自住房留得不够和另有规定的以外，房主只能领取固定租金，不能收回已由国家经租的房屋”。由此产生的后果是，对“反攻倒算”的房主，要教育乃至制裁。
最高院在这段时间也出了一个颇为诡异的司解，它在给广东省高院的一份答复说，经租房房主的继承人对经租房不享有继承权，但是可以继续领取国家的固定租金。如果没有继承权，真不晓得这些继承人领取租金的依据是什么，顺便说一下，在后来归还经租房的时候同样出现了类似的诡异现象。
总之，在这段时间的方向就是确认经租房的性质就是要改造你的私产为公产，所以我们绝不会退你的，潜台词是“我们觉得改造已经结束，私产已经‘变性’了”。不过我偶尔发现了一个1967年3月28日，国家房产管理局《就租息问题给广西工商行政管理局的复函》，其中提到“原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋”。这个回复，承认了产权，实在是非常另类。这是否能够说明当时的国家还有一点犹抱琵琶半遮面，不敢明说公民的私产已经被“改造”走呢？
这层遮羞布居然是在拨乱反正的八十年代被彻底扯掉的。1982年，当时的城乡建设部有一份简报提出国家经租房屋，根据中共中央1966年某文件的精神“可明确宣布属于国家所有。”我找了一下，66年这份文件其实和房产无关，而是一份《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》，其中根据“革命群众和红卫兵的倡议”，决定“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”这一本是针对企业的规定在82年化身为改变公民私产所有权的依据，实在甚为牵强。
到1985年，城乡建设环境保护部发布《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，应该是继上述简报之后关于城市房屋的正式文件，但是就是在这份“正式”的文件中，出现了两段矛盾到极点的文字： “对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确。”“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。” 这所有权，到底是没明确？还是归国家所有？
不太确定政府是否意识到了这一点，总之此后建设部在八十年代又发了若干文件，重点在于强调一切依照以前的文件办，以前的文件已经说过经租房所有权归国家了……就好像那些犹豫和矛盾从未出现过。
在89年和92年，最高院就这方面的问题分别出了一个电话答复和一个书面通知，这两份材料很典型地说明了审判系统在我国的尴尬地位。下级法院在请示中明确提问：房管部门的做法明显侵害了房主的合法权益，法院怎么办？这一请示明确地表达出了经租房事件中上法律与政策之间的矛盾，换言之，是这些政策的违法性、违宪性，而最高院的回答是：这类问题法院不予受理，受理的要驳回起诉，但同时要告知找有关部门解决。
无语三分钟，然后把时间推到九十年代中后期，很多经租房房主开始主张权利，有若干政策开始在“一律国家所有”的前提下开一些特例，北京将若干国民党将领、知名人士的经租房归还，广东等沿海城市则是归还华侨经租房，这种不同也显示了一贯以来的地域特色吧？一笑。在这个过程中值得注意的是，在我目前见到的文件中，所谓归还房屋落实政策，有着和上述“继承租金收取权”一样的诡异状态，即：归还仅仅是确认你的产权，而使用权，原则上还是归属于租房者。即一个所有权人在非自愿的情况下，必须和某些人签订租赁合同，而租金数额、租赁时间等等，全部都不由他控制，这种权利形式，确实非常……诡异。
回头看看经租房至今以来的过程，所有的矛盾都起因于政府关于所有权的指导思想，开始致力于将所有的私产化为公产，而现在则致力于将大部分公产再化为私产。而且，他们想做就做，完全不在乎程序的限制――尤其是在中期。在翻…云覆…雨中，原谅我这个缩写，无数老百姓的生活真的有了翻天覆地的变化。
经租房所有权人显然是最大的和首当其冲的受害者，自己的房子莫名其妙的被拿走达几十年之久，至今尚无说法，更不要提其中发生的种种运动和迫害导致的家破人亡，而部分经租房承租者也同样可怜，当年他们无比信任的国家给了他们房子住，根本不约定租期，后来的福利分房等等也考虑到这一条件，而不再分给他们房子，但是突然某一天，发现房子不是他们的，也不是国家的，理论上，他们应该马上收拾全家老小搬出去，而现在只能去买价格飞涨的商品房……这些问题该谁埋单很清楚，但是ta不作声，于是就出现了诸如产权和使用权的诡异现状。
基于以上的思考，我认为经租房问题整体会朝着逐步确认并落实房主所有权的方向前进，并最终解决。但具体到每一个经租房，每一个房主，还真没那么乐观……
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长夜百合
从蛮族勇士同学的大作《建国以来土地制度变迁及评价》中发现了一点经租房的影子，就阐开了找了找，看了看，理出初步脉络如下：
五十年代中后期，农村的土改即将完成，而城市房地产方面，也要搞一搞改革，当时认为，出租房屋是依靠资本获利的方式，属于剥削，和社会主义经济有悖，尤其是二房东，更有从中牟利，投机倒把之嫌，尤其诡异的是，居然认为租金不统一也是一大问题。因此，在五十年代中期政府连接发布三个文件，规范了对城市私有房产的处理方法：1、性质和目的：采用国家经租、公私合营等方式，用类似赎买的办法，在一定时间内给予固定的租金来逐步改变其所有制。但是这“一定时间”是多久，并没有明确。2、改造对象范围：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。”其后又于1958年6月20日制定了补充规定，将改造起点有条件扩大至 “房屋是一整所或十间以上者。”看到这段文字，我的第一反应是：如果既够15间又够250平方米的，就不用改造了，嘿嘿。3、对租金数量予以固定。扣除某些税费后，根据各地情况给予房主适当的、“固定的”租金。这一数字基本是向租户收取的租金的20%-40%，但在实践中存在低于这一标准的情况。
六十年代中期，部分房主似乎已经开始表现他们的不满，国家房产局致国务院的一份报告中提到了有些房主认为经租房仍然归私人所有，以自己家人口增加、生活困难等原因要求收回房屋或者调高房租，在我们如今看来合情合理的要求，当时房产局却得出了这么一个结论 “这些情况反映了私房改造工作中存在尖锐的两条道路的斗争”，结合当时文化大革命即将开始的背景，这种定性会给那些房主带来什么后果，是显而易见的。在同一份报告中，具有法律意义的一句是“凡是由国家经租的房屋，除了过去改造起点定的不合理、给房主自住房留得不够和另有规定的以外，房主只能领取固定租金，不能收回已由国家经租的房屋”。由此产生的后果是，对“反攻倒算”的房主，要教育乃至制裁。
最高院在这段时间也出了一个颇为诡异的司解，它在给广东省高院的一份答复说，经租房房主的继承人对经租房不享有继承权，但是可以继续领取国家的固定租金。如果没有继承权，真不晓得这些继承人领取租金的依据是什么，顺便说一下，在后来归还经租房的时候同样出现了类似的诡异现象。
总之，在这段时间的方向就是确认经租房的性质就是要改造你的私产为公产，所以我们绝不会退你的，潜台词是“我们觉得改造已经结束，私产已经‘变性’了”。不过我偶尔发现了一个1967年3月28日，国家房产管理局《就租息问题给广西工商行政管理局的复函》，其中提到“原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋”。这个回复，承认了产权，实在是非常另类。这是否能够说明当时的国家还有一点犹抱琵琶半遮面，不敢明说公民的私产已经被“改造”走呢？
这层遮羞布居然是在拨乱反正的八十年代被彻底扯掉的。1982年，当时的城乡建设部有一份简报提出国家经租房屋，根据中共中央1966年某文件的精神“可明确宣布属于国家所有。”我找了一下，66年这份文件其实和房产无关，而是一份《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》，其中根据“革命群众和红卫兵的倡议”，决定“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”这一本是针对企业的规定在82年化身为改变公民私产所有权的依据，实在甚为牵强。
到1985年，城乡建设环境保护部发布《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，应该是继上述简报之后关于城市房屋的正式文件，但是就是在这份“正式”的文件中，出现了两段矛盾到极点的文字： “对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确。”“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。” 这所有权，到底是没明确？还是归国家所有？
不太确定政府是否意识到了这一点，总之此后建设部在八十年代又发了若干文件，重点在于强调一切依照以前的文件办，以前的文件已经说过经租房所有权归国家了……就好像那些犹豫和矛盾从未出现过。
在89年和92年，最高院就这方面的问题分别出了一个电话答复和一个书面通知，这两份材料很典型地说明了审判系统在我国的尴尬地位。下级法院在请示中明确提问：房管部门的做法明显侵害了房主的合法权益，法院怎么办？这一请示明确地表达出了经租房事件中上法律与政策之间的矛盾，换言之，是这些政策的违法性、违宪性，而最高院的回答是：这类问题法院不予受理，受理的要驳回起诉，但同时要告知找有关部门解决。
无语三分钟，然后把时间推到九十年代中后期，很多经租房房主开始主张权利，有若干政策开始在“一律国家所有”的前提下开一些特例，北京将若干国民党将领、知名人士的经租房归还，广东等沿海城市则是归还华侨经租房，这种不同也显示了一贯以来的地域特色吧？一笑。在这个过程中值得注意的是，在我目前见到的文件中，所谓归还房屋落实政策，有着和上述“继承租金收取权”一样的诡异状态，即：归还仅仅是确认你的产权，而使用权，原则上还是归属于租房者。即一个所有权人在非自愿的情况下，必须和某些人签订租赁合同，而租金数额、租赁时间等等，全部都不由他控制，这种权利形式，确实非常……诡异。
回头看看经租房至今以来的过程，所有的矛盾都起因于政府关于所有权的指导思想，开始致力于将所有的私产化为公产，而现在则致力于将大部分公产再化为私产。而且，他们想做就做，完全不在乎程序的限制――尤其是在中期。在翻…云覆…雨中，原谅我这个缩写，无数老百姓的生活真的有了翻天覆地的变化。
经租房所有权人显然是最大的和首当其冲的受害者，自己的房子莫名其妙的被拿走达几十年之久，至今尚无说法，更不要提其中发生的种种运动和迫害导致的家破人亡，而部分经租房承租者也同样可怜，当年他们无比信任的国家给了他们房子住，根本不约定租期，后来的福利分房等等也考虑到这一条件，而不再分给他们房子，但是突然某一天，发现房子不是他们的，也不是国家的，理论上，他们应该马上收拾全家老小搬出去，而现在只能去买价格飞涨的商品房……这些问题该谁埋单很清楚，但是ta不作声，于是就出现了诸如产权和使用权的诡异现状。
基于以上的思考，我认为经租房问题整体会朝着逐步确认并落实房主所有权的方向前进，并最终解决。但具体到每一个经租房，每一个房主，还真没那么乐观……