费县黄粉虫:原文地址：房地产企业会计科目使用说明（一）作者：钢城会计网

 原文地址：房地产企业会计科目使用说明（二）作者：钢城会计网第１３５号科目　开发产品
　　一、本科目核企业已完开发产品的实际成本。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。
　　开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。
　　二、企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记本科目，贷记“开发成本”科目。
　　月份终了，企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，结转时，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
　　采用分期收款结算方式销售开发产品的企业，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，将分期收款开发产品的实际成本，自本科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目。
　　企业将开发的土地和房屋用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签定合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目（土地、房屋）。
　　企业将开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自本科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目，贷记本科目（配套设施）。
　　企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物量管理和结转。
　　对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应由企业设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。企业不得将这部分财产入帐，也不得计提折旧和摊销，企业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在本科目核算。
　　三、本科目应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置帐页进行明细核算。
　　四、本科目的期末余额为尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。
　　第１３６号科目　分期收款开发产品
　　一、本科目核算以分期收款方式销售开发产品，并按合同约定的收款日期确定销售收入实现的企业，移交开发产品的实际成本。
　　二、企业将开发产品移交购买单位（或个人）或办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，自“开发产品”科目转入本科目，借记本科目，贷记“开发产品”科目。
　　三、按合同规定的期限收取销售价款时（包括第一次收款），借记“银行存款”、“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目，同时，按开发产品全部销售成本占全部售收入的比率计算本期应结转的销售成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
　　四、本科目应按销售对象设置明细帐或设置“分期收款开发产品备查帐簿”，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。
　　第１３７号科目　出租开发产品
　　一、本科目核算企业开发完成，用于出租经营的土地和房屋的实际成本。
　　企业接受其他单位和个人的委托，代管的房产，应设置“代管房产备查簿”进行登记，不在本科目核算。
　　二、本科目应设置以下两个明细科目：
　　１．出租产品；
　　２．出租产品摊销。
　　三、企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签定出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记本科目（出租产品），贷记“开发产品”科目。
　　企业按月计提出租产品摊销时，借记“经营成本”科目，贷记本科目（出租产品摊销）；发生的维修费用，借记“经营成本”科目，贷记“银行存款”等科目，发生的修理费用，如果数额较大，可先在“待摊费用”科目核算，再分次摊入“经营成本”科目。
　　四、企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“银行存款”、“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目；同时按出租产品摊余价值，借记“经营成本”科目，按出租产品累计摊销，借记本科目（出租产品摊销），按出租产品原价，贷记本科目（出租产品）。
　　五、企业应根据出租产品的具体情况，按出租产品的类别进行明细核算，并建立“出租产品卡片”，详细记录出租产品坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
　　第１３８号科目　周转房
　　一、本科目核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。
　　企业接受其他单位和个人的委托，代管的房产，应设置“代管房产备查簿”进行登记，不在本科目核算。
　　二、本科目应设置以下两个明细科目：
　　１．在用周转房；
　　２．周转房摊销。
　　三、企业开发完成用于安置拆迁居民周转使用的周转房，应于投入使用时，按房屋的实际成本，借记本科目（在用周转房），贷记“开发产品－－房屋”科目。
　　企业开发完成的商品房，在尚未销售以前，用于安置拆迁居民周转使用，应于投入使用时，将其实际成本自“开发产品”科目转入本科目，借记本科目（在用周转房），贷记“开发产品－－房屋”科目。
　　企业搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋，应于建成交付使用时，按实际搭建成本，借记本科目（在用周转房），贷记“开发产品－－房屋”科目。
　　企业按月计提周转房摊销时，借记“开发成本”、“开发间接费用”科目科目，贷记本科目（周转房摊销）；发生的维修费用，借记“开发成本”开发间接费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。发生的修理费用，如果数额较大，先转入“待摊费用”或“递延资产”科目，然后分次摊入有关成本费用科目。
　　四、企业改变周转房用途，将其作为商品房对外销售。按售价，借记“银行存款”、“应收帐款”科目，贷记“经营收入－－商品房销售收入”科目；同时按周转房摊余价值，借记“经营成本－－商品房销售成本”科目，按周转房累计摊销，借记本科目（周转房摊销），按周转房原价，贷记本科目（在用周转房）。
　　五、企业应根据周转房的具体情况，按周转房栋号（或楼层、房间号）进行明细核算，并建立“周转房卡片”，详细记录周转房坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
　　第１３９号科目　待摊费用
　　一、本科目核算企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在１年以内的各项费用，如低值易耗品摊销、预付保险费、固定资产修理费用，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额等。
　　开办费、超过１年以上的固定资产修理支出和租入固定资产改良支出以及摊销期限在１年以上的其他费用，应在“递延资产”科目核算，不包括在本科目核算范围内。
　　二、企业发生各项待摊费用时，借记本科目，贷记有关科目；分期摊销时，借记“开发间接费用”、“管理费用”、“其他业务支出”等科目，贷记本科目。
　　三、本科目应按费用种类设置明细帐，进行明细核算。
　　第１４１号科目　长期投资
　　一、本科目核算企业不准备在１年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。
　　二、本科目设置以下４个明细科目：
　　１．股票投资；
　　２．债券投资；
　　３．其他投资；
　　４．应计利息。
　　三、债券投资应按投资时实际支付的价款记帐。股票投资和其他投资应当根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。
　　１．股票投资：企业进行股票投资时，按实际支付的价款，借记本科目（股票投资），贷记“银行存款”等科目；实际支付的价款中含有已宣告发放的股利的，应按认购股票的实际成本（即实际支付的价款扣除已宣告发放的股利），借记本科目（股票投资），按应收的股利，贷记“其他应收款－－应收股利”科目，实际支付的价款，贷记“银行存款”科目。
　　企业采用成本法核算的，收到发放的股利时，借记“银行存款”等科目，贷记“投资收益”科目；企业采用权益法核算的，应根据被投资企业所有者权益的增加，按持股比例计算本企业所拥有的权益的增加额，借记本科目（股票投资），贷记“投资收益”科目；接受投资企业的所有者权益减少，作相反分录。分得的股利，借记“银行存款”等科目，贷记本科目（股票投资）。
　　２．债券投资：企业进行债券投资时，按实际支付的价款，借记本科目（债券投资），贷记“银行存款”科目。实际支付的价款中含有债券利息的，应将这部分利息，借记本科目（应计利息），按实际支付的价款扣除应计利息后的差额，借记本科目（债券投资），按实际支付的价款，借记“银行存款”科目。
　　债券应计的利息，应区别情况处理：
　　面值购入的债券，应将应计的当期利息，借记本科目（应计利息），贷记“投资收益”科目；企业溢价或折价购入的债券，其溢价或折价应当在债券存续期间内分期平均摊销。溢价购入的债券，按当期应计的利息，借记本科目（应计利息），按当期应分摊的实际支付价款中溢价部分，贷记本科目（债券投资），按其差额，贷记“投资收益”科目；折价购入的债券，按当期应计利息，借记本科目（应计利息），按当期应分摊的实际支付价款中的折价部分，借记本科目（债券投资），按应计利息与分摊数的合计数，贷记“投资收益”科目。
　　债券到期收回本息，按本息合计，借记“银行存款”等科目，按债券本金部分，贷记本科目（债券投资），按已计利息部分，贷记本科目（应计利息），未计利息部分，贷记“投资收益”科目。
　　３．其他投资：企业向其他单位投资转出的固定资产，借记本科目（其他投资）、“累计折旧”科目，贷记“固定资产”科目；企业向其他单位投出的现金、材料、无形资产等，借记本科目（其他投资），贷记“银行存款”、“库存材料”、“无形资产”等科目；
　　企业收到其他投资分得的利润，采用成本法核处算的，借记“银行存款”等科目，贷记“投资收益”科目；采用权益法核算的，比照股票投资进行会计处理。
　　收回其他投资，借记“固定资产”、“银行存款”等科目，贷记本科目和“累计折旧”科目。收回数与帐面数的差额借记或贷记“投资收益”科目。
　　四、本科目应按股票、债券种类和被投资单位进行明细核算。
　　第１５１号科目　固定资产
　　一、本科目核算企业所有固定资产的原价。
　　企业应根据固定资产的标准，结合本企业具体情况，制订固定资产目录，作为核算依据。
　　企业的固定资产应分别经营用固定资产和非经营用固定资产，并根据管理需要选择适合本企业的固定资产分类标准，进行固定资产的核算。
　　二、企业的固定资产应当按照下列规定，确定其原价，登记入帐：
　　１．购入的固定资产，按照实际支付的买价，或售出单位的帐面原价（扣除原安装成本）、包装费、运杂费和安装成本等记帐。
　　２．自行建造的固定资产，按建造过程中实际发生的全部支出记帐。
　　３．其他单位投资转入的固定资产，以评估确认或合同、协议约定的价值记帐。
　　４．融资租入的固定资产，按租赁协议确定的设备价款及发生的运输费、途中保险费、安装调试费等支出记帐。
　　５．在原有固定资产基础上进行改建、扩建的固定资产，按原有固定资产帐面原价，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，加上由于改建、扩建而增加的支出记帐。
　　６．接受捐赠的固定资产，按同类固定资产的市场价格，或根据所提供的有关凭据记帐。接受固定资产时发生的各项费用，应当计入固定资产价值。
　　７．盘盈的固定资产，按重置完全价值记帐。
　　企业为取得固定资产而发生的借款利息支出和有关费用、以及外币借款的折合差额，在固定资产尚未交付使用或已投入使用但尚未办理竣工决算前发生的，应当计入固定资产价值；在此之后发生的，应当计入当期损益。
　　已投入使用但尚未办理移交手续的固定资产，可先按估计价值记帐，待确定实际价值后，再进行调整。
　　企业购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税，计入固定资产价值。
　　三、企业已经入帐的固定资产，除发生下列情况外，不得任意变动：
　　１．根据国家规定对固定资产价值重新估价；
　　２．增加补充设备或改良装置；
　　３．将固定资产的一部分拆除；
　　４．根据实际价值调整原来的暂估价值；
　　５．发现原记固定资产价值有错误。
　　四、购入的不需要安装的固定资产，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；购入需要安装的固定资产，先计入“固定资产购建支出”科目，安装完毕交付使用时再转入本科目。
　　自行建造完成的固定资产，借记本科目，贷记“固定资产购建支出”科目。
　　其他单位投资转入的固定资产，按评估确认或者合同、协议约定的价值，借记本科目，贷记“实收资本”科目。
　　融资租入的固定资产，应单设明细科目进行核算，交付使用时，借记本科目，贷记“固定资产购建支出”、“长期应付款”等科目。租赁期满，如合同规定将固定资产所有权转归承租企业，应进行转帐，将固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转入有关明细科目。
　　接受捐赠的固定资产，按所确定的固定资产原价，借记本科目，按估计的折旧，贷记“累计折旧”科目，按其差额，贷记“资本公积”科目。
　　盘盈的固定资产，按重置完全价值，借记本科目，按估计折旧，贷记“累计折旧”科目，按其差额，贷记“待处理财产损溢”科目。
　　五、企业出售、报废和毁损等原因减少的固定资产，应按减少的固定资产净值，错记“固定资产清理”科目，按已提折旧，借记“累计折旧”科目，按固定资产原价，贷记本科目。
　　投资转出的固定资产，借记“长期投资”、“累计折旧”科目，贷记本科目。
　　盘亏的固定资产，按其净值，借记“待处理财产损溢”科目，按已提折旧，借记“累计折旧”科目，按固定资产原价，贷记本科目。
　　六、企业应设置“固定资产登记簿”和“固定资产卡片”，按固定资产类别，使用部门和每项固定资产进行明细核算。
　　临时租入的固定资产，应另设备查簿进行登记，不在本科目核算。
　　第１５５号科目　累计折旧
　　一、本科目核算企业固定资产的累计折旧。
　　二、企业按月计提固定资产折旧，借记“采购保管费”、“开发间接费用”、“管理费用”、“其他业务支出”等科目，贷记本科目。
　　三、固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产应提的折旧总额。应提的折旧总额为固定资产原价减去预计残值加上预计清理费用。
　　四、本科目只进行总分类核算，不进行明细分类核算。需要查明某项固定资产的已提折旧，可以根据固定资产卡片上所记载的该项固定资产原价、折旧率和实际使用年数等资料进行计算。
　　第１５６号科目　固定资产清理
　　一、本科目核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值及其在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。
　　二、出售、报废和毁损的固定资产转入清理时，应按固定资产净值，借记本科目，按已提折旧，借记“累计折旧”科目，按固定资产原价，贷记“固定资产”科目。
　　清理过程中发生的费用，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，借记“银行存款”、“库存材料”等科目，贷记本科目；应由保险公司或过失人赔偿的损失，借记“其他应收款”、“银行存款”等科目，贷记本科目。
　　固定资产清理后的净收益，借记本科目，贷记“营业外收入－－处理固定资产净收益”科目；固定资产清理后的净损失，区别情况处理：属于自然灾害等非正常原因造成的损失，借记“营业外支出－－非常损失”科目，贷记本科目；属于正常的处理损失，借记“营业外支出－－处理固定资产净损失”科目，贷记本科目。
　　三、本科目应被清理的固定资产设置明细帐。
　　第１５９号科目　固定资产购建支出
　　一、本科目核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。包括新建固定资产工程，改、扩建固定资产工程、大修理工程以及购入需要安装设备的安装工程等。
　　二、企业自营工程，领用工程物资，借记本科目，贷记“库存材料”、“库存设备”科目。
　　固定资产购建工程应负担的职工工资，借记本科目，贷记“应付工资”科目。
　　企业进行固定资产购建工程所发生的其他支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“长期借款”科目。
　　固定资产购建工程以出包方式出包给外单位施工的，预付承包单位的工程价款，借记“应付帐款”科目，贷记“银行存款”等科目；工程完工与承包单位进行工程价款结算时，借记本科目，贷记“应付帐款”科目；补付的工程价款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
　　三、企业发生的工程借款利息，应区别不同情况处理：属于在固定资产尚未交付使用或者已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入在建固定资产的造价，借记本科目，贷记“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”等科目；在办理竣工决算之后发生的利息，计入当期损益，借记“财务费用”科目，贷记“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”等科目。
　　企业用外币借款进行固定资产购建工程，因外币折合率变动而多付的人民币，在固定资产尚未交付使用或者已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入固定资产造价，借记本科目，贷记“长期借款”等科目；在办理竣工决算之后发生的，计入当期损益，借记“财务费用”科目，贷记“长期借款”等科目。因外币折合率变动而应少付的人民币应做相反会计分录。
　　四、工程完工交付使用，按工程的实际成本，借记“固定资产”科目，贷记本科目。
　　五、本科目应按工程项目设置明细帐。
　　六、本科目的期末余额反映尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出。
　　第１６１号科目　无形资产
　　一、本科目核算企业的专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等各种无形资产的价值。
　　实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼房等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，也在本科目核算；企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算，不在本科目核算。
　　二、企业购入或自行创造并按法律程序申请取得的各种无形资产，应按实际支出，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
　　投资人投资转入的无形资产，应按确认的价值，借记本科目，贷记“实收资本”科目。
　　企业用已入帐的无形资产向外投资，借记“长期投资”科目，贷记本科目。
　　企业向外转让已入帐的无形资产，收到转让收入时，　借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；结转转让无形资产的成本，借记“其他业务支出”科目，贷记本科目。
　　三、各种无形资产应分期平均摊销。企业摊销无形资产时，借记“管理费用”科目，贷记本科目。
　　四、本科目应按无形资产类别设置明细帐。
　　五、本科目的期末余额反映尚未摊销的无形资产的价值。
　　第１７１号科目　递延资产
　　一、本科目核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费和租入固定资产的改良支出以及摊销期限在１年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用。
　　二、企业发生的递延费用，借记本科目，贷记有关科目。摊销时，借记“开发间接费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。
　　开办费应在企业开始经营以后的一定年限肉分期平均摊销；固定资产修理支出应在修理间隔期内分期平均摊销；租入固定资产改良支出应当在租赁期内分期平均摊销，其他递延费用应在一定期限内或按照费用项目的受益期限分期平均摊销。
　　三、本科目应按照递延费用的种类设置明细帐。
　　第１８１号科目　待处理财产损溢
　　一、本科目核算企业在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损。
　　二、本科目应设置以下两个明细科目：
　　１．待处理固定资产损溢；
　　２．待处理流动资产损溢。
　　三、盘盈的各种材料、固定资产等，借记“库存材料”、“固定资产”等科目，贷记本科目和“累计折旧”科目。
　　盘亏、毁损的各种材料、盘亏固定资产等，借记本科目和“累计折旧”科目，贷记“库存材料”、“固定资产”等科目。
　　四、各种盘盈、盘亏和毁损的财产物资，按照规定程序批准转销时：
　　流动资产的盘盈，借记本科目，贷记“采购保管费”、“管理费用”科目；固定资产盘盈，借记本科目，贷记“营业外收入－－固定资产盘盈”科目；流动资产的盘亏、毁损，借记“采购保管费”、“管理费用”科目，贷记本科目；固定资产的盘亏，借记“营业外支出－－固定资产盘亏”科目，贷记本科目。
　　五、材料物资在运输途中的短缺与损耗，除合理的途耗应计入材料物资的采购成本外，能确定由过失人负责的，应自“物资采购”科目转入“应付帐款”、“其他应收款”等科目外，尚待查明原因和需要报经批准才能转销的损失，先通过本科目核算。查明原因后，再分别处理：属于应由供应单位、运输机构、保险公司或其他过失人负责赔偿的损失，借记“应付帐款”、“其他应收款”等科目，贷记本科目；属于自然灾害或非正常原因造成的损失，应将扣除残料价值、过失人和保险公司赔款后的净损失，借记“营业外支出－－非常损失”科目，贷记本科目；属于无法收回的超定额损耗，报经批准后，借记“采购保管费”科目，贷记本科目。
　　六、本科目期末如为借方余额，反映尚未处理的各种财产物资的净损失；如为贷方余额，反映尚未处理的各种财产物资的净溢余。